Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada em Portugal

O Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006).

O artigo 1099.º do Código Civil estabelece que o arrendamento de duração indeterminada se rege pelo regime aplicável aos contratos com prazo certo, salvo nos pontos especificamente regulados nos artigos 1100.º a 1107.º, quanto à denúncia, à oposição à renovação e à cessação. A nota distintiva fundamental é a maior estabilidade da posição do arrendatário: o senhorio só pode pôr termo ao contrato com fundamento em causa legalmente tipificada, ao passo que o arrendatário pode denunciar o contrato a todo o tempo após o primeiro ano com pré-aviso mínimo de 120 dias nos termos do artigo 1100.º.

O contrato é celebrado por escrito sob pena de nulidade nos termos do artigo 1069.º do Código Civil, sem necessidade de escritura pública salvo nas hipóteses excecionais do artigo 1101.º alínea c) (renúncia ao direito de denúncia para habitação própria por mais de cinco anos). A celebração pode incluir um período inicial mínimo durante o qual nenhuma das partes pode denunciar o contrato — esta cláusula é frequentemente utilizada para garantir estabilidade inicial à relação, sobretudo quando há investimentos do arrendatário (mudanças, instalação de fibra ótica, alterações funcionais consentidas).

O regime de denúncia pelo senhorio do contrato de duração indeterminada está taxativamente fixado no artigo 1101.º do Código Civil. Apenas três fundamentos são admitidos: a) necessidade do prédio para habitação própria ou de descendente em primeiro grau; b) demolição; c) realização de obras de remodelação ou restauro profundo que obriguem à desocupação. Cada fundamento exige cumprimento de prazos de pré-aviso, prova documental, e — no caso da habitação própria — pode obrigar à indemnização do arrendatário e ao seu direito de realojamento ou de regresso findas as obras nos termos dos artigos 1102.º e 1103.º. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem sido especialmente exigente quanto à prova substantiva da necessidade habitacional do senhorio, sancionando como abusivas as denúncias instrumentais.

A denúncia pelo arrendatário rege-se pelo artigo 1100.º do Código Civil. Decorrido o primeiro ano de duração efetiva do contrato, o arrendatário pode denunciar a todo o tempo mediante carta registada com aviso de receção, com pré-aviso mínimo de 120 dias. O arrendatário fica obrigado ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso, ainda que entregue o imóvel em momento anterior. A morte ou a transferência para lar do arrendatário e do seu cônjuge, equiparado ou parente do primeiro grau, constitui causa autónoma de cessação nos termos dos artigos 1106.º e 1107.º do Código Civil.

A comunicação obrigatória do contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) é cumprida pelo senhorio no prazo de 30 dias, mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças e pagamento do imposto à taxa de 10% sobre uma renda mensal nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo. A omissão desta comunicação acarreta coima e impede a emissão de recibo de renda eletrónico, com consequente impossibilidade de dedução das rendas pelo arrendatário no IRS nos termos do artigo 78.º-E do Código do IRS.

O contrato deve ser acompanhado de licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Decreto-Lei nº 555/99 (RJUE) e de certificado energético emitido por perito qualificado pela ADENE nos termos do Decreto-Lei nº 118/2013. A omissão destes documentos não invalida o contrato mas sujeita o senhorio a coima e responsabilidade civil perante o arrendatário.

O Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada em Portugal é a opção adequada quando senhorio e arrendatário pretendem estabelecer uma relação locativa de longo prazo sem termo prefixado, valorizando a estabilidade da posição do arrendatário e a previsibilidade dos rendimentos prediais para o senhorio. É a modalidade tradicionalmente associada à habitação familiar prolongada, em que o arrendatário planeia residir por décadas e o senhorio aceita um regime de denúncia restritivo em troca de uma relação estável.

A escolha do regime indeterminado é particularmente adequada para arrendatários com agregado familiar consolidado, com filhos em idade escolar matriculados em estabelecimentos da freguesia, com vínculos profissionais e sociais à zona — situações em que a previsibilidade da permanência é determinante para a qualidade de vida. O regime restritivo de denúncia pelo senhorio do artigo 1101.º do Código Civil oferece a estes arrendatários uma proteção substancialmente superior à do contrato com prazo certo, em que o senhorio pode opor-se à renovação sem necessidade de fundamento.

O regime é igualmente adequado a senhorios institucionais — companhias de seguros, fundos de pensões, fundos de investimento imobiliário, sociedades imobiliárias, congregações religiosas, fundações com património imobiliário — que privilegiam carteiras estáveis com baixa rotação, custos administrativos reduzidos e relações duradouras com arrendatários de boa qualidade creditícia. Os fundos imobiliários abertos ou fechados regulados pela Lei nº 16/2015 (Regime dos Organismos de Investimento Coletivo) e geridos por entidades autorizadas pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM) recorrem habitualmente a esta modalidade nas suas carteiras de habitação para arrendamento (build-to-rent).

A Lei nº 56/2023 de 6 de outubro ("Mais Habitação") veio reforçar a importância do regime de duração indeterminada como instrumento de estabilização do mercado de arrendamento residencial. Entre as medidas adotadas destaca-se o cap nos coeficientes anuais de atualização de renda — 2,25% em 2025 — e a criação de incentivos fiscais à conversão de Alojamento Local em arrendamento de longa duração, com isenção de IRS sobre os rendimentos prediais durante cinco anos para contratos com duração igual ou superior a cinco anos. Estes incentivos beneficiam essencialmente os contratos de duração indeterminada e os contratos com prazo certo de longa duração, tornando esta modalidade economicamente atrativa para senhorios que pretendam regularizar fração afeta a AL.

O Programa de Apoio ao Arrendamento (PAA) e o Programa Porta 65 Jovem, geridos pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), apoiam financeiramente arrendatários com contratos celebrados nos termos do NRAU. O regime indeterminado é aceite para efeitos destes programas, desde que o contrato seja celebrado por escrito e comunicado à AT.

A contratação em regime indeterminado é frequentemente preferida por arrendatários idosos, portadores de deficiência ou com agregado de baixos rendimentos, beneficiários do regime protetor reforçado introduzido pela Lei nº 31/2012 e mantido pela Lei nº 13/2019 e pela Lei nº 56/2023. Para estes arrendatários, a denúncia pelo senhorio com fundamento em habitação própria pode ser limitada ou condicionada a indemnização agravada nos termos do artigo 1102.º nº 2 do Código Civil. Para arrendatários com mais de 65 anos ou com grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%, a denúncia para habitação própria pode mesmo ser totalmente excluída em determinadas circunstâncias.

A contratação de regime indeterminado para imóveis com vínculo histórico ao senhorio — habitações de família alargada, frações em prédios de propriedade horizontal com tradição familiar de arrendamento — é também prática comum, refletindo o respeito mútuo entre as partes e a vocação intergeracional do imóvel.

A modalidade indeterminada não é adequada quando o senhorio pretende rotação programada do imóvel, quer para revisão de renda quer para utilização própria a curto prazo. Para essas situações, a opção correta é o contrato com prazo certo do artigo 1095.º do Código Civil. Igualmente inadequada é a opção indeterminada para situações de sublocação parcial, hospedagem ou Alojamento Local, regimes regulados em diplomas autónomos.

Um Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada em Portugal juridicamente eficaz integra um conjunto de cláusulas essenciais para a sua validade e oponibilidade perante o Tribunal Judicial da Comarca competente e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Identificação completa das partes. Para o senhorio: nome, NIF, número do Cartão de Cidadão, morada fiscal e — em compropriedade — todos os comproprietários com indicação de quotas. Para o arrendatário: nome, NIF, CC, morada atual, e identificação dos demais membros do agregado familiar autorizados a residir no imóvel. A omissão da identificação dos membros do agregado pode gerar litígios futuros sobre direito de transmissão da posição de arrendatário em caso de morte ou divórcio (artigos 1106.º e 1107.º do Código Civil).

Identificação rigorosa do imóvel. Morada com código postal NNNN-NNN, número da fração autónoma, artigo matricial, descrição predial, área bruta privativa, composição. A licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei nº 555/99) e o certificado energético emitido pela ADENE nos termos do Decreto-Lei nº 118/2013 são documentos essenciais que devem ser referidos no contrato e anexados.

Duração e período inicial mínimo. Indicação da duração indeterminada com referência expressa ao artigo 1099.º do Código Civil. Estipulação opcional de período inicial mínimo durante o qual nenhuma das partes pode denunciar o contrato — esta cláusula confere segurança adicional, sobretudo quando o arrendatário realiza investimentos pessoais (mudanças, equipamento, alterações funcionais com autorização do senhorio).

Renda e atualização. Valor da renda mensal expresso em euros (formato "1.234,56 €"), dia de vencimento (regra supletiva: primeiro dia útil do mês anterior), modalidade de pagamento, IBAN do senhorio. Regime de atualização anual segundo o coeficiente do INE com observância do cap legal vigente — 2,25% em 2025 por força da Lei nº 56/2023. Cláusulas que prevejam atualização superior ao cap legal são reduzidas ao cap, mantendo-se o demais.

Caução. Montante (1 a 2 rendas é a norma; 3 é o teto costumeiro), forma de constituição (depósito em mão, garantia bancária, fiança pessoal), regime de devolução. Para fiança pessoal, é exigida cláusula expressa onde o fiador declare assumir as obrigações do arrendatário, com identificação completa, NIF, morada e prova de capacidade económica nos termos do artigo 628.º do Código Civil.

Obrigações do arrendatário. Uso para habitação permanente do agregado nos termos do artigo 1067.º do Código Civil; pagamento pontual da renda; cuidado e diligência na conservação; restituição no estado original salvo desgaste pelo uso normal; proibição de obras sem consentimento escrito do senhorio nos termos do artigo 1074.º; proibição de cessão da posição contratual ou de subarrendamento sem consentimento escrito (artigos 1083.º e 1088.º); facultar acesso para vistoria mediante aviso prévio razoável; cumprimento do regulamento de condomínio quando aplicável.

Obrigações do senhorio. Entrega do imóvel em estado de servir o fim a que se destina (artigo 1031.º alínea a) do Código Civil); manutenção da estrutura, fundações, paredes mestras e cobertura; reparações urgentes; emissão de recibo de renda eletrónico nos termos do Despacho da AT; comunicação do contrato à AT no prazo de 30 dias.

Denúncia pelo senhorio. Cláusula referindo expressamente o regime taxativo do artigo 1101.º do Código Civil — fundamentos limitados a habitação própria do senhorio ou descendente em primeiro grau, demolição, ou obras de remodelação ou restauro profundo. Esta cláusula reforça a transparência e evita pretensões abusivas posteriores. Para o caso de habitação própria, a denúncia exige pré-aviso mínimo de seis meses (artigo 1101.º) e pode obrigar à indemnização nos termos do artigo 1102.º do Código Civil.

Denúncia pelo arrendatário. Cláusula referindo o artigo 1100.º do Código Civil — possibilidade de denúncia a todo o tempo após o primeiro ano com pré-aviso mínimo de 120 dias por carta registada com aviso de receção. O arrendatário fica obrigado ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso, salvo se o senhorio aceitar a entrega antecipada.

Resolução por incumprimento. Identificação dos fundamentos do artigo 1083.º do Código Civil — falta de pagamento de renda por mais de três meses, oposição à realização de obras urgentes, uso para fim diverso, sublocação não autorizada, comportamentos contrários à boa convivência. Procedimento Especial de Despejo (PED) nos termos da Lei nº 31/2012 e do Decreto-Lei nº 1/2013 instaurado no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Lei aplicável e foro. Lei portuguesa como lei reguladora; Tribunal Judicial da Comarca da localização do imóvel como foro competente, com renúncia a qualquer outro nos termos do artigo 95.º do Código de Processo Civil.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada em Portugal como base operacional de uso imediato. A redação concreta deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou por solicitador inscrito na OSAE, em particular quanto ao regime de fiança e aos efeitos das alterações da Lei nº 56/2023. Documentos relacionados disponíveis: Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo (alternativa com termo definido) e Contrato de Arrendamento Habitacional (regime geral simplificado).

O preenchimento do Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada em Portugal segue uma sequência operacional rigorosa, dada a natureza estável e prolongada da relação locativa que se estabelece.

Primeiro passo: documentação prévia. Reúna a caderneta predial urbana atualizada (acessível em www.portaldasfinancas.gov.pt), a certidão permanente da Conservatória do Registo Predial (predialonline.justica.gov.pt), o certificado energético emitido pela ADENE com classe e validade visíveis, a licença de habitação emitida pela Câmara Municipal, e a Ficha Técnica da Habitação para imóveis pós-2004. A consulta da certidão predial é particularmente importante para confirmar a inexistência de hipotecas ou outros ónus que possam afetar a posição do arrendatário em caso de execução hipotecária.

Segundo passo: identificação das partes. Para o senhorio, indique nome completo conforme cartão de cidadão, NIF, número do CC com data de validade, e morada fiscal coincidente com a registada na AT. Em caso de compropriedade, identifique todos os comproprietários e respetivas quotas. A falta de assinatura de comproprietário titular de quota relevante pode gerar impugnação por falta de legitimidade nos termos do artigo 1024.º do Código Civil. Para o arrendatário, recolha cópia do CC e do NIF, e identifique todos os membros do agregado autorizados a residir no imóvel, com nome, parentesco e idade — esta identificação é determinante para a futura aplicação do regime de transmissão da posição contratual em caso de morte do arrendatário (artigos 1106.º e 1107.º).

Terceiro passo: identificação do imóvel. Indique morada completa com código postal NNNN-NNN, número da fração autónoma, artigo matricial, descrição predial, área bruta privativa e composição. Para imóveis em propriedade horizontal, anexe cópia do título constitutivo e do regulamento de condomínio se relevantes para o uso pelo arrendatário (espaços comuns, animais, ruído).

Quarto passo: período inicial mínimo. Considere a inclusão de cláusula de período inicial mínimo (tipicamente um ano) durante o qual nenhuma das partes pode denunciar o contrato. Esta cláusula é particularmente útil para garantir ao arrendatário a recuperação de investimentos iniciais (mudanças, eventuais alterações ao imóvel autorizadas pelo senhorio) e ao senhorio a estabilidade da renda durante a fase de adaptação.

Quinto passo: renda e atualização. Fixe o valor mensal em euros formatado "1.234,56 €" e indique o dia de vencimento (regra supletiva: primeiro dia útil do mês anterior). Defina o IBAN PT50 do senhorio e a modalidade de pagamento. Acorde o regime de atualização anual com referência ao coeficiente do INE e ao cap legal vigente — 2,25% em 2025 por força da Lei nº 56/2023. Cláusulas que prevejam atualização superior ao cap legal são reduzidas ao cap, mantendo-se o demais.

Sexto passo: caução. Negoceie o montante (1 a 2 rendas é a norma; 3 é o teto costumeiro), a forma (depósito, garantia bancária, fiança pessoal) e o regime de devolução. Documente a entrega e emita recibo. Para fiança pessoal, a cláusula deve ser autónoma e o fiador deve assinar pessoalmente declarando assumir a fiança, com identificação completa, NIF e prova de capacidade económica.

Sétimo passo: vistoria de entrada. Realize vistoria conjunta com auto descritivo do estado do imóvel, equipamentos, contadores e fotografias datadas anexadas ao contrato. Esta documentação é determinante para a fixação posterior de responsabilidades por danos no termo do contrato — particularmente relevante em arrendamentos de longa duração em que a distinção entre desgaste pelo uso normal e dano imputável ao arrendatário pode ser controversa.

Oitavo passo: cláusulas específicas. Considere cláusulas adicionais sobre: animais de estimação; subarrendamento e cessão; obras pelo arrendatário (regime do artigo 1074.º); seguro multirriscos habitação; despesas correntes (água, luz, gás, comunicações) e participação em despesas de condomínio; regras sobre transmissão por morte e direito de preferência em caso de venda do imóvel nos termos do artigo 1091.º do Código Civil.

Nono passo: forma e assinaturas. O contrato é nulo se não for celebrado por escrito (artigo 1069.º do Código Civil). Recomenda-se reconhecimento presencial das assinaturas perante notário, balcão da Conservatória ou advogado nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei nº 76-A/2006. Para assinatura digital, recorra a Cartão de Cidadão com chip ativo ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS). Faça duplicado para cada parte.

Décimo passo: comunicação à AT. No prazo de 30 dias a contar do início, o senhorio entrega o Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças e paga o Imposto do Selo correspondente a 10% de uma renda mensal nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo. Esta comunicação é condição para a emissão do recibo de renda eletrónico e para a dedução das rendas pelo arrendatário no IRS nos termos do artigo 78.º-E do Código do IRS.

Os requisitos legais do Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada em Portugal resultam da articulação entre o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006), os artigos 1064.º a 1113.º do Código Civil, o Código do Imposto do Selo e a legislação urbanística e energética aplicável.

Forma escrita. O artigo 1069.º nº 1 do Código Civil exige forma escrita sob pena de nulidade. A nulidade por falta de forma é invocável por qualquer interessado a todo o tempo nos termos do artigo 286.º do Código Civil, sem prejuízo da possibilidade de sanação mediante celebração subsequente do contrato em forma legal.

Identificação das partes e do imóvel. O artigo 1070.º do Código Civil exige a identificação completa das partes e do imóvel objeto do arrendamento. A omissão de elementos essenciais pode determinar nulidade por indeterminabilidade do objeto nos termos do artigo 280.º.

Licença de habitação e certificado energético. O artigo 5.º nº 7 do Decreto-Lei nº 160/2006 de 8 de agosto exige a menção da licença de habitação no contrato. O Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto e a Portaria nº 349-A/2013 exigem a entrega de cópia do certificado energético antes da celebração do contrato. A omissão sujeita o senhorio a coimas — entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas no caso do certificado energético.

Comunicação à AT. O senhorio deve comunicar o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira no prazo de 30 dias a contar do início, mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças, com pagamento do Imposto do Selo à taxa de 10% sobre uma renda mensal nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo. A omissão sujeita o senhorio a coima nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias (Lei nº 15/2001) e impede a emissão de recibo de renda eletrónico.

Denúncia pelo senhorio — fundamentos taxativos. O artigo 1101.º do Código Civil enumera taxativamente os fundamentos de denúncia pelo senhorio: a) necessidade do prédio para habitação própria ou de descendente em primeiro grau, b) demolição, c) obras de remodelação ou restauro profundo. Cada fundamento exige cumprimento de prazos de pré-aviso, prova documental e, em casos qualificados, indemnização e direito de regresso ou realojamento do arrendatário nos termos dos artigos 1102.º e 1103.º.

Denúncia pelo arrendatário. O artigo 1100.º do Código Civil permite ao arrendatário denunciar o contrato a todo o tempo após o primeiro ano com pré-aviso mínimo de 120 dias por carta registada com aviso de receção. O arrendatário fica obrigado ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso.

Proteção de arrendatários idosos ou com deficiência. O artigo 1102.º nº 2 do Código Civil estabelece um regime protetor agravado para arrendatários com idade igual ou superior a 65 anos ou com grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%. Em determinadas circunstâncias, a denúncia para habitação própria pode ser excluída ou condicionada a indemnização agravada e a oferta de habitação alternativa adequada.

Transmissão por morte. Os artigos 1106.º e 1107.º do Código Civil regulam a transmissão da posição de arrendatário em caso de morte. A posição transmite-se ao cônjuge sobrevivo, à pessoa que com o arrendatário vivia em união de facto há mais de um ano, e a outros familiares que com o arrendatário vivessem em economia comum há mais de um ano (descendentes em primeiro grau menores, ou maiores até 26 anos que estudem; ascendentes em primeiro grau; filhos ou enteados que com o arrendatário vivessem com idade igual ou superior a 65 anos). A transmissão deve ser comunicada ao senhorio no prazo de três meses por carta registada com aviso de receção.

Resolução por incumprimento. O artigo 1083.º do Código Civil enumera os fundamentos de resolução pelo senhorio. O Procedimento Especial de Despejo (Lei nº 31/2012, Decreto-Lei nº 1/2013) permite ao senhorio obter título executivo de despejo junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Direito de preferência do arrendatário. O artigo 1091.º do Código Civil concede ao arrendatário o direito de preferência na compra do imóvel quando o senhorio o pretenda alienar a terceiro, salvo as exceções do artigo 1091.º nº 2. A omissão da comunicação de preferência sujeita a venda à invalidade e à possibilidade de execução específica nos termos do artigo 1410.º.

Cap de atualização. A Lei nº 56/2023 fixou cap nos coeficientes anuais de atualização — 2,25% em 2025. Cláusulas contrárias são reduzidas ao cap legal.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Arrendamento Habitacional de Duração Indeterminada em Portugal expõem as partes a litígios prolongados, perda de proteção legal e responsabilidade indemnizatória.

Confusão entre regime indeterminado e regime de prazo certo. Cláusulas que combinem elementos dos dois regimes — por exemplo, indicação de duração indeterminada com cláusula de oposição à renovação após cinco anos — geram contradição interna e podem ser interpretadas pelos tribunais em prejuízo do senhorio, com prevalência do regime mais favorável ao arrendatário em aplicação do artigo 11.º do Código Civil. A solução é optar inequivocamente por um dos dois regimes.

Estipulação de fundamentos de denúncia não previstos no artigo 1101.º. As partes não podem alargar contratualmente os fundamentos de denúncia pelo senhorio para além dos taxativamente previstos no artigo 1101.º do Código Civil. Cláusulas que pretendam admitir denúncia por motivos económicos do senhorio, conveniência comercial ou simples vontade são nulas e substituídas pelo regime legal nos termos do artigo 294.º do Código Civil.

Omissão da identificação dos membros do agregado familiar. A omissão da identificação dos membros do agregado autorizados a residir no imóvel pode gerar litígios futuros sobre a transmissão da posição contratual em caso de morte do arrendatário nos termos dos artigos 1106.º e 1107.º. A identificação inicial dos membros do agregado simplifica substancialmente a prova nesse momento crítico.

Falta de comunicação à Autoridade Tributária. A omissão da comunicação no prazo de 30 dias gera coima nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias e impede a emissão de recibo de renda eletrónico, com consequente impossibilidade de dedução das rendas pelo arrendatário no IRS nos termos do artigo 78.º-E do Código do IRS.

Ausência de certificado energético. A omissão da entrega do certificado antes da celebração sujeita o senhorio a coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares ao abrigo do Decreto-Lei nº 118/2013. A solução consiste em obter o certificado junto de perito qualificado pela ADENE antes da celebração e anexar cópia ao contrato.

Cláusulas contrárias ao regime imperativo do NRAU. Cláusulas que afastem direitos imperativos do arrendatário — designadamente o pré-aviso de denúncia, o regime de transmissão por morte, o direito de preferência do artigo 1091.º, a proteção dos arrendatários idosos do artigo 1102.º — são nulas e substituídas pelo regime legal nos termos do artigo 294.º do Código Civil.

Falta de vistoria de entrada documentada. A ausência de auto descritivo e fotográfico do estado do imóvel à entrada do arrendatário gera, no termo do contrato, litígios sobre responsabilidade por danos. Em arrendamentos de longa duração, esta documentação é particularmente crítica devido à dificuldade de distinguir entre desgaste pelo uso normal e dano imputável.

Omissão do regime de fiança quando exigida. A fiança não se presume — deve ser expressa nos termos do artigo 628.º do Código Civil. A simples menção do nome do fiador no preâmbulo sem cláusula específica não vincula o terceiro. O fiador deve assinar cláusula autónoma onde declare assumir a fiança das obrigações do arrendatário.

Clausulado de atualização superior ao cap legal. Cláusulas que prevejam atualização anual de renda superior ao cap fixado pela Lei nº 56/2023 (2,25% em 2025) são reduzidas ao cap legal, mantendo-se o demais. A insistência do senhorio em valores superiores em comunicações anuais pode configurar abuso de direito sancionável nos termos do artigo 334.º do Código Civil.