Real Estate Power of Attorney Portugal (Procuração para Compra e Venda de Imóvel)

A Procuração para Compra e Venda de Imóvel é o documento sucessório utilizado em Portugal ao abrigo de Código Civil — DL 47 344/66, artigo 262.º. O regime aplicável combina três planos. No plano civil, o artigo 262.º nº 2 do Código Civil exige que a procuração para a prática de atos sujeitos a forma especial revista a mesma forma do ato a praticar — pelo que a procuração para venda ou compra de imóvel deve ser outorgada por escritura pública no Cartório Notarial, por Documento Particular Autenticado (DPA) no escritório de advogado ou solicitador, ou por instrumento com assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021. No plano notarial, o artigo 116.º do Código do Notariado especifica os elementos obrigatórios: identificação rigorosa de outorgante e procurador, descrição precisa do imóvel pela morada, matriz predial e descrição na Conservatória do Registo Predial, enumeração dos poderes especiais, prazo, e cláusula de revogação. No plano registral, o Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84) exige o registo da transmissão dentro de 30 dias da escritura ou DPA para opunibilidade perante terceiros nos termos do artigo 5.º deste Código. A procuração para imóvel distingue-se da procuração geral pela exigência absoluta de menção expressa dos poderes para alienar, onerar ou adquirir nos termos do artigo 1159.º nº 2 do Código Civil. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça é consistente: a procuração que apenas confira "todos os poderes de administração" ou "poderes amplos" não habilita o procurador a vender, doar, hipotecar ou constituir qualquer outro ato de disposição. Esta restrição protege o proprietário do imóvel, frequentemente o seu maior ativo patrimonial, contra atos não pretendidos. A doutrina notarial portuguesa, refletida nas orientações da Ordem dos Notários e do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), exige menção do tipo de operação (venda, compra, promessa, hipoteca), do imóvel concreto pela descrição predial e pela inscrição matricial, e do preço mínimo (na venda) ou máximo (na compra) sempre que pretendido pelo outorgante. A Procuração para Compra e Venda de Imóvel é especialmente relevante para emigrantes portugueses residentes na União Europeia ou em países terceiros, que possuem imóveis em Portugal e pretendem vendê-los sem se deslocar. As Comunidades Portuguesas no Estrangeiro (CPE) recorrem habitualmente à procuração outorgada perante o Consulado de Portugal no país de residência (com fé pública nos termos do artigo 60.º do Decreto-Lei nº 71/2009 de 31 de Março — Regulamento Consular), ou perante notário local com Apostila da Convenção de Haia de 1961 ou legalização consular. Esta arquitetura permite executar todo o processo de venda — desde o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ao abrigo dos artigos 410.º a 413.º do Código Civil até à escritura final no Cartório Notarial, no escritório de advogado/solicitador (DPA) ou no balcão Casa Pronta criado pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007 — sem necessidade de presença física do outorgante. Os efeitos jurídicos da procuração outorgada nos termos do artigo 262.º do Código Civil concentram-se na esfera do outorgante: os direitos e obrigações resultantes da escritura ou DPA constituem-se diretamente na pessoa deste, nos termos do artigo 258.º do Código Civil, dispensando a transmissão posterior de titularidade. O procurador atua em nome do outorgante e por conta deste, e responde pelos danos causados por atuação fora dos poderes nos termos dos artigos 798.º a 812.º do Código Civil. A Caderneta Predial atualizada na AT e a Certidão Predial Permanente disponível em www.predialonline.pt são documentos indispensáveis para a outorga da escritura ou DPA, bem como o Certificado Energético obrigatório desde o Decreto-Lei nº 118/2013 e a Licença de Utilização emitida pela Câmara Municipal.

A Procuração para Compra e Venda de Imóvel em Portugal é necessária sempre que o proprietário, o adquirente ou ambas as partes pretendem fazer-se representar por terceiro na outorga da escritura pública, do Documento Particular Autenticado (DPA) ou do título Casa Pronta — operação que, por força do artigo 875.º do Código Civil, exige forma solene sob pena de nulidade.

A situação mais frequente é a do emigrante português que mantém imóveis em Portugal e pretende vendê-los sem se deslocar. As Comunidades Portuguesas no Estrangeiro (CPE) — em França, Reino Unido, Alemanha, Suíça, Luxemburgo, Estados Unidos, Canadá, Brasil, Angola, Moçambique, África do Sul — recorrem ao Consulado de Portugal local para outorga da procuração com fé pública nos termos do Regulamento Consular (Decreto-Lei nº 71/2009), ou a notário local com Apostila da Convenção de Haia de 1961 emitida pela autoridade competente do Estado de residência (Foreign and Commonwealth Office no Reino Unido, Bundesverwaltungsamt na Alemanha, etc.). A procuração permite executar todo o processo de venda — promessa, escritura, registo, IMT, mais-valias — sem necessidade de viagem.

Uma segunda situação habitual é a do investidor estrangeiro que adquire imóveis em Portugal no quadro do Visto Gold (Autorização de Residência para Atividade de Investimento — ARI, Lei nº 23/2007 alterada pela Lei nº 56/2023 "Mais Habitação" que limitou a via imobiliária), ou dos vistos D7 (rendimentos passivos), D2 (empreendedor) ou D8 (nómada digital). O investidor outorga procuração ao seu advogado português inscrito na Ordem dos Advogados ou ao seu agente imobiliário licenciado pelo IMPIC nos termos da Lei nº 15/2013, conferindo-lhe poderes para outorgar o Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), pagar o sinal nos termos do artigo 442.º do Código Civil, liquidar o IMT e o Imposto do Selo, outorgar a escritura ou DPA, e registar a aquisição na Conservatória do Registo Predial competente.

Uma terceira situação é a sucessória. Após a habilitação de herdeiros — outorgada por escritura pública no Cartório Notarial, por DPA ou online via IRN nos termos da Lei nº 117/2019 — os herdeiros frequentemente designam um deles ou um terceiro para gerir a venda de imóveis da herança. A procuração deve ser outorgada por todos os herdeiros nos termos do artigo 2091.º do Código Civil, que impõe administração conjunta da herança, e deve mencionar expressamente o destino do produto da venda (depósito em conta bancária da herança ou distribuição imediata segundo as quotas hereditárias).

Uma quarta situação é a empresarial. As Sociedades por Quotas (Lda, Decreto-Lei nº 262/86 — Código das Sociedades Comerciais) e as Sociedades Anónimas (S.A.) outorgam procuração ao seu administrador, ao Chief Financial Officer ou ao advogado para a aquisição ou alienação de imóveis no quadro de operações imobiliárias. Quando o imóvel constitua o ativo significativo da sociedade, a deliberação dos sócios em assembleia geral é exigida pelos artigos 246.º (Lda) e 376.º (S.A.) do CSC antes da outorga da procuração.

Uma quinta situação é a de pessoas com mobilidade reduzida ou idosos que preferem evitar a deslocação ao Cartório Notarial, ao escritório de advogado ou ao balcão Casa Pronta. A procuração outorgada com fé pública pelo notário ao domicílio (artigo 35.º do Código do Notariado) ou por advogado/solicitador no domicílio do outorgante permite executar a venda sem deslocação. Em qualquer caso, a Lei nº 49/2018 (Regime Jurídico do Maior Acompanhado, RJMA) exige que se respeitem as eventuais medidas de acompanhamento decretadas pelo tribunal.

Uma sexta situação é a do divórcio com partilha de imóvel comum. Após o divórcio por mútuo consentimento na Conservatória do Registo Civil ou por sentença do Tribunal de Família e Menores, os ex-cônjuges frequentemente designam um deles ou terceiro para vender o imóvel comum, com partilha do produto líquido. A procuração deve ser outorgada por ambos os ex-cônjuges (que mantiveram a compropriedade até à efetiva partilha) e deve indicar a fórmula de divisão do preço.

A Procuração para Compra e Venda de Imóvel em Portugal juridicamente eficaz integra um conjunto de elementos indispensáveis à sua aceitação pelo notário, pelo balcão Casa Pronta, pela Conservatória do Registo Predial e pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Identificação rigorosa do outorgante. Para pessoas singulares, devem constar nome completo, NIF (9 dígitos), número e data de validade do Cartão de Cidadão (formato 12 caracteres), estado civil e regime de bens nos termos dos artigos 1717.º a 1740.º do Código Civil. Para casados sob regime de comunhão de adquiridos ou comunhão geral, é exigida a outorga conjunta do cônjuge para alienação de imóveis nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil — a omissão gera anulabilidade do ato a pedido do cônjuge preterido nos termos do artigo 1687.º. Para pessoas coletivas, denominação social, NIPC, sede social, capital social e identificação do representante com poderes confirmados pela certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial.

Identificação do procurador. Nome completo, NIF, Cartão de Cidadão e morada. Para procuradores que sejam profissionais inscritos em ordens — advogados na Ordem dos Advogados, solicitadores na OSAE, agentes imobiliários licenciados pelo IMPIC ao abrigo da Lei nº 15/2013 — é boa prática indicar a inscrição profissional, que confere capacidade técnica reconhecida e seguro de responsabilidade civil obrigatório.

Descrição rigorosa do imóvel. Esta é a cláusula mais importante e a que com maior frequência gera recusas pelo notário. Deve constar: tipo de imóvel (fração autónoma, moradia, terreno, prédio rústico, prédio misto), morada completa com código postal, número de inscrição na matriz predial (caderneta predial emitida pela AT em www.portaldasfinancas.gov.pt) com indicação da freguesia e do artigo, e número de descrição na Conservatória do Registo Predial competente (consultável na Certidão Predial Permanente em www.predialonline.pt). Para frações autónomas (apartamentos), é indispensável referir a designação da fração (letra) e o título constitutivo da propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil.

Enumeração dos poderes especiais. Em conformidade com o artigo 1159.º nº 2 do Código Civil, devem ser expressamente mencionados todos os poderes pretendidos: outorgar e assinar a escritura pública, o DPA ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008, ou o título Casa Pronta criado pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007; receber o preço, emitir quitação e ordenar transferências bancárias; liquidar IMT e Imposto do Selo na AT; promover o registo na Conservatória do Registo Predial dentro de 30 dias da escritura nos termos do artigo 8.º-A do Código do Registo Predial; solicitar e levantar todos os documentos prévios (Certidão Predial Permanente, Caderneta Predial, Licença de Utilização emitida pela Câmara Municipal, Certificado Energético obrigatório pelo Decreto-Lei nº 118/2013, Ficha Técnica da Habitação obrigatória pelo Decreto-Lei nº 68/2004 para imóveis pós-2004); negociar e assinar Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) com sinal nos termos do artigo 442.º do Código Civil; cancelar hipotecas anteriores mediante distrate; comunicar a transmissão à AT para atualização da matriz predial.

Fixação do preço (mínimo na venda, máximo na compra). Embora não obrigatória, a fixação de um preço mínimo na venda ou máximo na compra protege o outorgante contra atos prejudiciais. Quando o preço efetivamente praticado se afastar substancialmente do referenciado, há fundamento para responsabilidade do procurador nos termos dos artigos 798.º a 812.º do Código Civil. Recomenda-se a indicação do preço em algarismos e por extenso ("250.000,00 € — duzentos e cinquenta mil euros") para prevenir adulteração.

Prazo. A procuração para imóvel é frequentemente outorgada por prazo curto (6 meses, 1 ano ou 2 anos), refletindo a natureza pontual da operação. O artigo 1170.º do Código Civil consagra a revogação ad nutum, mas a forma de revogação deve seguir a forma do instrumento original — escritura ou DPA — para que produza efeitos perante terceiros nos termos do artigo 266.º.

Forma. A procuração para venda ou compra de imóvel deve revestir a mesma forma do ato — escritura pública no Cartório Notarial, DPA no escritório de advogado, solicitador ou câmara de comércio, ou instrumento com assinatura eletrónica qualificada nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021. Custos de referência: escritura entre 150 e 250 euros (consoante o cartório); DPA entre 100 e 200 euros (consoante o profissional); Casa Pronta entre 700 e 1 200 euros (inclui registo). A AT cobra adicionalmente o Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da operação principal.

Apostila para uso no estrangeiro. Quando a procuração seja outorgada em Portugal e destinada a uso noutro Estado parte da Convenção de Haia de 1961, deve ser apostilada pela Procuradoria-Geral da República. Para Estados não parte, é necessária a legalização consular. Inversamente, procurações outorgadas no estrangeiro perante notário local devem ser apresentadas em Portugal apostiladas e, se necessário, traduzidas por tradutor reconhecido.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Procuração para Compra e Venda de Imóvel em Portugal como ponto de partida operacional, devendo a redação final ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou solicitador inscrito na OSAE. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato de Compra e Venda de Imóvel e Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel.

O preenchimento da Procuração para Compra e Venda de Imóvel em Portugal segue uma sequência prática que reduz o risco de recusa pelo notário, pelo balcão Casa Pronta ou pela Conservatória do Registo Predial. A ordem recomendada começa pela qualificação da operação, pois a forma do instrumento depende da natureza do ato a praticar nos termos do artigo 262.º nº 2 do Código Civil.

Primeiro passo: identificar o outorgante. Recolha nome completo, NIF, número e validade do Cartão de Cidadão, estado civil e regime de bens. Para casados sob regime de comunhão, recolha igualmente os dados do cônjuge co-outorgante, indispensável para a alienação nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil. Para pessoas coletivas, anexe certidão permanente atualizada da Conservatória do Registo Comercial e ata da assembleia geral autorizando a operação quando o imóvel seja ativo significativo nos termos do artigo 246.º (Lda) ou 376.º (S.A.) do CSC.

Segundo passo: identificar o procurador. Recolha nome, NIF, Cartão de Cidadão, morada e, para profissionais inscritos em ordens, a inscrição profissional (cédula da Ordem dos Advogados, número de inscrição na OSAE, licença IMPIC para agentes imobiliários ao abrigo da Lei nº 15/2013). Indique a relação com o outorgante para auxiliar o due diligence do notário.

Terceiro passo: descrever o imóvel. Recolha a Caderneta Predial atualizada da AT em www.portaldasfinancas.gov.pt, a Certidão Predial Permanente em www.predialonline.pt e, para frações autónomas, o título constitutivo da propriedade horizontal. Inscreva: tipo de imóvel (fração, moradia, terreno, prédio rústico, prédio misto), morada completa com código postal NNNN-NNN, freguesia e concelho, número da inscrição matricial, número de descrição na Conservatória do Registo Predial competente. Para frações, indique a letra e o número da inscrição predial do edifício.

Quarto passo: definir a operação. Indique se a procuração se destina a venda, compra, ou ambas; se inclui ou não a outorga de Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) ao abrigo dos artigos 410.º a 413.º do Código Civil; se autoriza a constituição ou cancelamento de hipoteca. Para venda, fixe um preço mínimo; para compra, um preço máximo. Indique a moeda (EUR) e o valor em algarismos e por extenso.

Quinto passo: enumerar os poderes especiais. Por imperativo do artigo 1159.º nº 2 do Código Civil, mencione expressamente cada poder: outorgar escritura, DPA ou Casa Pronta; receber preço e dar quitação; liquidar IMT e Imposto do Selo; registar na Conservatória; cancelar hipotecas; pedir documentos (Certidão Predial, Caderneta, Licença de Utilização da Câmara Municipal, Certificado Energético do Decreto-Lei nº 118/2013, Ficha Técnica da Habitação do Decreto-Lei nº 68/2004); abrir e movimentar conta bancária para o efeito; comunicar transmissão à AT para atualização de matriz.

Sexto passo: definir o prazo. As procurações para imóvel duram tipicamente entre 6 meses e 2 anos, refletindo a natureza pontual da operação. Para procurações irrevogáveis no interesse do mandatário ou de terceiro nos termos do artigo 265.º nº 3 do Código Civil, deve constar fundamento expresso (por exemplo, garantia de operação financeira).

Sétimo passo: outorgar com a forma adequada. A procuração para imóvel exige a mesma forma do ato a praticar nos termos do artigo 262.º nº 2 do Código Civil — escritura pública no Cartório Notarial (custo 150-250 euros), Documento Particular Autenticado (DPA) no escritório de advogado ou solicitador ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008 (custo 100-200 euros), ou instrumento com assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021.

Oitavo passo: apostilar para uso no estrangeiro. Procurações outorgadas em Portugal e destinadas a outro Estado parte da Convenção de Haia de 1961 requerem Apostila emitida pela Procuradoria-Geral da República (custo aproximado 21 euros). Para Estados não parte da Convenção, legalização consular. Procurações outorgadas no estrangeiro requerem Apostila do Estado de origem ou legalização consular portuguesa, e tradução por tradutor reconhecido se necessário.

Nono passo: comunicar e registar. Após a operação principal, o procurador deve liquidar IMT e Imposto do Selo na AT (em regra antes da escritura), promover o registo na Conservatória do Registo Predial competente no prazo de 30 dias nos termos do artigo 8.º-A do Código do Registo Predial, e comunicar à AT a transmissão para atualização da matriz predial.

Os requisitos legais da Procuração para Compra e Venda de Imóvel em Portugal resultam da articulação entre o regime geral do mandato e da representação do Código Civil, o regime notarial do Código do Notariado, e o regime registral do Código do Registo Predial.

Forma. O artigo 262.º nº 2 do Código Civil estabelece que a procuração para a prática de atos sujeitos a forma especial deve revestir a mesma forma do ato. O artigo 875.º do Código Civil exige que a venda de imóveis seja celebrada por escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA), sob pena de nulidade. Em consequência, a procuração para venda ou compra de imóvel deve obrigatoriamente revestir uma destas formas: escritura pública no Cartório Notarial nos termos do Código do Notariado (Decreto-Lei nº 207/95); DPA outorgado por advogado, solicitador ou câmara de comércio nos termos do Decreto-Lei nº 116/2008; ou instrumento com assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital nos termos do artigo 25.º do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021. A omissão de forma gera nulidade absoluta nos termos do artigo 220.º do Código Civil.

Capacidade do outorgante. O outorgante deve ter 18 anos completos (artigo 130.º do Código Civil) e capacidade de exercício plena. Pessoas sob regime de maior acompanhado nos termos da Lei nº 49/2018 (RJMA) podem outorgar apenas dentro dos atos não submetidos à medida de acompanhamento decretada pelo tribunal. Para casados sob regime de comunhão de adquiridos ou comunhão geral, é exigida a outorga conjunta do cônjuge para alienação de imóveis nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil — a omissão gera anulabilidade do ato a pedido do cônjuge preterido nos termos do artigo 1687.º, com prazo de 6 meses a contar do conhecimento.

Menção expressa dos poderes. O artigo 1159.º nº 2 do Código Civil exige menção expressa dos poderes para alienar, onerar, doar ou praticar quaisquer outros atos de disposição. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça é restritiva: a procuração que confira apenas "todos os poderes de administração" ou "poderes amplos" não habilita o procurador a vender, comprar, hipotecar ou doar imóvel.

Elementos obrigatórios. O artigo 116.º do Código do Notariado especifica os elementos obrigatórios da procuração com poderes para alienação ou oneração de imóveis: identificação rigorosa de outorgante e procurador; descrição precisa do imóvel pela morada, matriz predial e descrição predial; enumeração dos poderes especiais; prazo (se aplicável); cláusula de revogação. A omissão de qualquer destes elementos pode determinar a recusa pelo notário no momento da outorga da escritura subsequente.

Documentos prévios. Para a outorga da escritura ou DPA são exigidos: Certidão Predial Permanente (válida por 6 meses) emitida pela Conservatória do Registo Predial, em formato eletrónico em www.predialonline.pt; Caderneta Predial atualizada (matriz predial) emitida pela AT em www.portaldasfinancas.gov.pt; Licença de Utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Decreto-Lei nº 555/99 (RJUE); Certificado Energético obrigatório nos termos do Decreto-Lei nº 118/2013; Ficha Técnica da Habitação obrigatória para imóveis concluídos após 30 de Março de 2004 nos termos do Decreto-Lei nº 68/2004; distrate de hipoteca anterior se aplicável.

Obrigações fiscais. Antes da outorga da escritura ou DPA, deve ser liquidado o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) nos termos do Código do IMT (Decreto-Lei nº 287/2003), com taxas que variam entre 0% e 8% para residência permanente urbana (a partir de €104.261 em 2025) ou flat 7,5% para valores acima de €1.128.287, e flat 10% para adquirentes em paraíso fiscal. Adicionalmente é devido Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da operação nos termos do Código do Imposto do Selo (Lei nº 150/99). Ambos liquidam-se na AT antes da escritura.

Registo. O artigo 8.º-A do Código do Registo Predial impõe a obrigatoriedade do registo da transmissão dentro de 30 dias da escritura ou DPA na Conservatória do Registo Predial competente. O registo é constitutivo para a hipoteca e declarativo (com efeito erga omnes) para a transmissão de propriedade. Os emolumentos são fixados pelo Regulamento Emolumentar dos Registos e do Notariado (Decreto-Lei nº 322-A/2001).

Apostila. Procurações outorgadas em Portugal e destinadas a outro Estado parte da Convenção de Haia de 1961 sobre apostila devem ser apostiladas pela Procuradoria-Geral da República nos termos do Decreto nº 48 450 de 24 de Junho de 1968. Procurações outorgadas no estrangeiro requerem Apostila do Estado de origem ou legalização consular portuguesa, e tradução por tradutor reconhecido se a língua não for portuguesa.

Os erros mais frequentes na outorga da Procuração para Compra e Venda de Imóvel em Portugal comprometem a aceitação pelo notário, pelo balcão Casa Pronta ou pela Conservatória do Registo Predial, e podem expor o outorgante a perdas patrimoniais relevantes não recuperáveis.

Omissão da forma adequada. A outorga da procuração por mero escrito particular sem reconhecimento presencial é nula nos termos dos artigos 262.º nº 2 e 875.º do Código Civil — a procuração para alienação ou aquisição de imóvel exige escritura pública, DPA ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008, ou instrumento com assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS). A solução é dirigir-se ao Cartório Notarial, ao escritório de advogado/solicitador, à câmara de comércio, ou utilizar o portal autenticacao.gov.pt para assinatura eletrónica qualificada.

Falta de menção expressa dos poderes para alienar. A redação genérica do tipo "todos os poderes para gerir o meu património" não habilita o procurador a vender, comprar, doar ou hipotecar imóvel — o artigo 1159.º nº 2 do Código Civil exige menção expressa. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça é restritiva nesta matéria. A solução é enumerar especificamente os poderes pretendidos, com referência à operação concreta (venda, compra, promessa, hipoteca) e ao imóvel concreto.

Descrição imprecisa do imóvel. A omissão da descrição predial na Conservatória do Registo Predial competente, da inscrição matricial na AT, da designação da fração (no caso de propriedade horizontal) ou do título constitutivo da propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil leva à recusa pelo notário. A solução é recolher previamente a Certidão Predial Permanente em www.predialonline.pt e a Caderneta Predial em www.portaldasfinancas.gov.pt e transcrever os elementos rigorosamente.

Falta de outorga conjunta do cônjuge em regime de comunhão. Para casados sob regime de comunhão de adquiridos (regime supletivo) ou comunhão geral, a alienação de imóveis exige a outorga conjunta do cônjuge nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil. A omissão gera anulabilidade do ato a pedido do cônjuge preterido nos termos do artigo 1687.º, com prazo de 6 meses do conhecimento. A solução é fazer outorgar a procuração também pelo cônjuge ou, em alternativa, recorrer ao suprimento judicial do consentimento nos termos do artigo 1684.º quando este seja recusado sem fundamento sério.

Procuração outorgada no estrangeiro sem apostila. As procurações outorgadas perante notário estrangeiro devem ser apostiladas pelo Estado de origem nos termos da Convenção de Haia de 1961, ou legalizadas consularmente quando o Estado não seja parte da Convenção. A omissão impede a aceitação pelo notário português ou pela Conservatória. A solução é tratar a apostila no Estado de origem antes do envio para Portugal e, quando a língua não seja portuguesa, providenciar tradução por tradutor reconhecido.

Prazo expirado no momento da outorga da escritura. A procuração outorgada por prazo curto (6 meses) pode caducar antes da efetiva outorga da escritura, especialmente quando há demoras nos documentos prévios (Certidão Predial, Licença de Utilização, Certificado Energético). A solução é optar por prazo de 1 a 2 anos com possibilidade de prorrogação, ou prever cláusula de prorrogação automática até à conclusão do registo, ressalvando sempre a possibilidade de revogação ad nutum nos termos do artigo 1170.º do Código Civil.

Ausência de cláusula sobre destino do preço. A procuração que omite a regra sobre o destino do preço — depósito em conta bancária do outorgante, transferência para conta indicada, retenção pelo procurador para pagamento de obrigações pendentes — gera litígios e responsabilidade do procurador nos termos dos artigos 798.º a 812.º do Código Civil. A solução é especificar IBAN PT50 + 21 dígitos para depósito do produto líquido da venda e enumerar as obrigações que o procurador pode pagar com retenção (impostos, comissões imobiliárias licenciadas pelo IMPIC, honorários do advogado/solicitador).

Falta de revogação adequada após conclusão da operação. A procuração que se mantém após a conclusão da operação expõe o outorgante a riscos residuais. A solução é revogar formalmente — por escritura ou DPA, com a mesma forma do instrumento original — e comunicar a revogação por escrito ao procurador, à Conservatória, à AT e às instituições financeiras envolvidas, sob pena de continuar a produzir efeitos perante terceiros de boa fé nos termos do artigo 266.º do Código Civil.