Poder Notarial para Bienes Raíces México
PODER NOTARIAL PARA ACTOS DE DOMINIO SOBRE BIENES RAÍCES
Conforme al Artículo 2554 Fracción I del Código Civil Federal
[Deed Number]
I. COMPARECIENTE (PODERDANTE)
Ante mí, [Notary Name], comparece [Principal Type]:
[Principal Name], de nacionalidad [Principal Nationality], estado civil [Principal Marital Status], CURP: [Principal CURP], RFC: [Principal RFC], con domicilio en [Principal Address], identificado/a con [Principal ID].
Cónyuge (si aplica): [Spouse Name], quien comparece a otorgar su consentimiento expreso para los actos de dominio autorizados en el presente instrumento, conforme a los Artículos 185 y 2347 del Código Civil Federal.
II. APODERADO INMOBILIARIO DESIGNADO
El/La PODERDANTE designa como APODERADO/A INMOBILIARIO/A a:
[Attorney Name], CURP: [Attorney CURP], RFC: [Attorney RFC], con domicilio en [Attorney Address], identificado/a con [Attorney ID].
III. INMUEBLE OBJETO DEL PODER
Alcance: [Property Scope]
Descripción del inmueble: [Property Description]
IV. FACULTADES DE DOMINIO CONFERIDAS
En términos del Artículo 2554 Fracción I del Código Civil Federal, el/la APODERADO/A queda expresamente facultado/a para realizar los siguientes ACTOS DE DOMINIO sobre el inmueble descrito:
[Real Estate Acts]
Precio mínimo autorizado: [Sale Price]
Instrucción sobre ISR: [ISR Instruction]
V. DISPOSICIONES GENERALES
Facultad de sustitución: [Substitution Allowed].
Vigencia: [Power Duration].
El/La PODERDANTE se reserva el derecho de revocar el presente poder mediante escritura notarial de revocación comunicada al APODERADO/A y, para efectos frente a terceros, publicada o inscrita en el Registro Público de la Propiedad correspondiente, conforme al Artículo 2595 del Código Civil Federal.
Para los efectos de ISAI, ISR y derechos registrales derivados de los actos autorizados, el APODERADO/A queda facultado/a para efectuar los pagos correspondientes con cargo a los recursos del PODERDANTE, conservando los comprobantes para su entrega.
VI. FIRMA Y SELLO NOTARIAL
En [Execution City], a [Execution Date].
PODERDANTE:
[Principal Name]
Firma: _________________________
CÓNYUGE (si aplica):
[Spouse Name]
Firma: _________________________
ANTE MÍ:
[Notary Name]
Firma y Sello Notarial: _________________________
Principal / Property Owner (Poderdante)
________________
Signature
Spouse (if community property — Cónyuge)
________________
Signature
Notario Público
________________
Signature
Qué es Poder Notarial para Bienes Raíces México
El Poder Notarial para Bienes Raíces en México es un documento legal regido por el artículo 2554 fracción I del Código Civil Federal, que autoriza al apoderado designado a vender, comprar, hipotecar, arrendar o disponer de inmuebles en nombre del poderdante, otorgado ante Notario Público mexicano como requisito previo a las operaciones inmobiliarias. I.
El artículo 2554 fracción I del CCF establece que un poder para actos de dominio sobre bienes inmuebles autoriza al apoderado a realizar todos los actos de propiedad, incluyendo: enajenar, donar, hipotecar, dar en prenda, aportar a sociedad y otorgar cualquier otro derecho real sobre el inmueble. Esta es la forma más amplia de poder inmobiliario en el derecho civil mexicano. Los tribunales interpretan este poder estrictamente bajo el artículo 2554 CCF: solo se autorizan los actos expresamente enumerados, y cualquier limitación indicada en el poder debe respetarse.
Las operaciones inmobiliarias en México deben ejecutarse ante Notario Público como cuestión de orden público y validez registral. El artículo 2317 CCF establece que los contratos sobre bienes inmuebles que superen un valor umbral legal deben formalizarse como escrituras públicas. El artículo 2320 CCF establece que la compraventa de bienes inmuebles no ejecutada como escritura pública es nula y no surte efectos contra terceros ni para fines de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Cuando un apoderado ejecuta una operación inmobiliaria en nombre del poderdante, el Notario debe revisar el poder notarial completo para confirmar que cubre la transacción específica, verificar su autenticidad e incluir una referencia al poder en la escritura de la operación.
El Registro Público de la Propiedad (RPP) — el registro público de derechos sobre inmuebles en cada estado mexicano — requiere que todas las transmisiones de bienes inmuebles sean inscritas para surtir efectos contra terceros bajo los artículos 2999 y 3000 del CCF. La escritura pública ejecutada por el apoderado es el título inscribible, y su inscripción en el RPP otorga efectos de publicidad frente a terceros a la transmisión. Cada RPP estatal opera bajo su propia Ley Registral o disposiciones del Código Civil estatal.
Para inmuebles ubicados en la zona restringida de México — dentro de 100 kilómetros de fronteras internacionales y 50 kilómetros de costas — el artículo 27 de la Constitución Política prohíbe la propiedad directa de extranjeros. Los compradores extranjeros en la zona restringida deben adquirir inmuebles a través de un fideicomiso bancario con una institución fiduciaria mexicana autorizada por la CNBV. El Poder Notarial para Bienes Raíces sigue siendo relevante en este contexto — el beneficiario extranjero del fideicomiso puede otorgar un poder especial a un representante mexicano para actuar en asuntos relacionados con el fideicomiso.
Las operaciones inmobiliarias en México también están sujetas al ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles) — un impuesto estatal de adquisición que típicamente oscila entre el 2% y el 4.5% del mayor valor entre precio de compra o valor catastral, variando por estado. El Notario actúa como agente de retención y cobro del ISAI. El ISR (Impuesto sobre la Renta) sobre plusvalías en ventas de bienes inmuebles es retenido por el Notario bajo los artículos 119 a 128 de la LISR — para residentes, a la tasa progresiva aplicable; para no residentes, al 25% del precio bruto o al 35% de la ganancia neta.
El Poder Notarial para Bienes Raíces México debe ejecutarse como escritura pública ante Notario Público para que sea válido ante el RPP, instituciones bancarias y autoridades fiscales. El Notario verifica la identidad, capacidad legal y el alcance de la autoridad que se otorga. Formas-legal.com proporciona esta plantilla como guía de referencia — el instrumento definitivo debe formalizarse ante Notario Público con la asesoría de un abogado inmobiliario. Conforme a lo establecido en los Artículos 1794 y 1795 del Código Civil Federal, todo acto jurídico requiere consentimiento y objeto lícito para su validez. La Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) ha emitido tesis jurisprudenciales vinculantes sobre la interpretación de este tipo de instrumento. Los Tribunales Colegiados de Circuito del Poder Judicial de la Federación conocen en segunda instancia de las controversias. El Registro Público de la Propiedad y de Comercio inscribe actos jurídicos que afectan derechos reales sobre bienes inmuebles.
Cuándo necesitas Poder Notarial para Bienes Raíces México
El Poder Notarial para Bienes Raíces México se requiere cuando el propietario de un inmueble o comprador no puede asistir personalmente a la formalización de una operación inmobiliaria ante Notario Público en México y desea autorizar a un representante para completar la transacción en su nombre.
El poder se necesita cuando un nacional mexicano o propietario extranjero radicado en el extranjero desea vender, comprar o hipotecar un inmueble ubicado en México. Los vendedores y compradores internacionales utilizan rutinariamente poderes inmobiliarios para autorizar a un representante local — familiar, abogado inmobiliario o empleado notarial — a comparecer ante el Notario mexicano y ejecutar la escritura de compraventa o hipotecaria en su nombre. El poder debe ejecutarse ante Notario Público mexicano o consulado mexicano en el extranjero y apostillarse para uso en la operación.
El documento se requiere cuando propietarios de edad avanzada designan a un familiar de confianza para administrar y eventualmente vender su patrimonio inmobiliario, manteniendo la posibilidad de revocar el poder en cualquier momento. Este es uno de los usos más comunes del poder para actos de dominio en México.
El poder es indispensable en operaciones inmobiliarias comerciales donde el vendedor es una empresa extranjera o persona física sin presencia física en México — un apoderado local con un poder inmobiliario correctamente ejecutado puede asistir a todos los actos notariales requeridos, firmar formas de seguro de título, pagar impuestos de adquisición (ISAI) e inscribir la transmisión en el RPP correspondiente.
El instrumento también es necesario cuando un desarrollador inmobiliario vende múltiples unidades en un proyecto de preventas y designa a un único representante autorizado para ejecutar todas las escrituras de compraventa individuales al momento de la entrega, evitando que el representante legal del desarrollador asista a decenas de cierres individuales. Esta práctica de 'cierre masivo' es estándar en grandes proyectos de desarrollo residencial en México.
El poder para bienes raíces se requiere cuando los propietarios necesitan participar en procesos de subdivisión, fusión de lotes o constitución de régimen de propiedad en condominio ante autoridades municipales y estatales — todos los cuales requieren instrumentos notariados firmados por el propietario o su representante debidamente autorizado con facultad de dominio sobre el inmueble correspondiente.
Para operaciones de refinanciamiento hipotecario — donde el propietario reemplaza una hipoteca existente con un nuevo acreedor — el apoderado del propietario con poder inmobiliario puede asistir tanto a la cancelación de la hipoteca anterior como a la constitución de la nueva hipoteca ante el Notario, ejecutando ambas escrituras en una sola sesión notarial sin la presencia física del propietario. La Suprema Corte de Justicia de la Nación y los Tribunales Colegiados de Circuito han emitido tesis jurisprudenciales sobre la interpretación de este tipo de documento. El Registro Público de la Propiedad y de Comercio inscribe actos que afectan derechos reales. La Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO) y la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) supervisan aspectos complementarios. La Secretaría de Gobernación (SEGOB) coordina la política interior del Estado Mexicano. La Comisión Nacional de los Derechos Humanos (CNDH) vigila el respeto a las garantías individuales. El Banco de México (Banxico) regula la política monetaria y cambiaria del país. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público (SHCP) administra los ingresos y egresos federales.
Qué incluir en tu Poder Notarial para Bienes Raíces México
Un Poder Notarial para Bienes Raíces México válido bajo el artículo 2554 fracción I del CCF debe contener los siguientes elementos esenciales — la omisión de cualquiera de ellos puede causar que el Notario que ejecuta la operación subyacente rechace el poder:
Identificación del Poderdante: Nombre legal completo, nacionalidad, fecha de nacimiento, estado civil (importante porque las personas casadas pueden necesitar consentimiento conyugal bajo los artículos 185 y 2347 CCF para disponer del hogar familiar), ocupación, CURP, RFC y domicilio del propietario o comprador. Para un poderdante persona moral: nombre legal completo, RFC, folio mercantil, domicilio registrado y la autoridad del funcionario firmante.
Identificación del Apoderado: Nombre legal completo, nacionalidad, CURP, RFC, domicilio y datos de identificación oficial del apoderado. El Notario que ejecuta la operación inmobiliaria subyacente verificará la identidad del apoderado contra la descripción en el poder — cualquier discrepancia puede invalidar la operación.
Descripción del Inmueble: Para un poder especial limitado a un inmueble específico (la forma más común y segura), la descripción legal completa del inmueble incluyendo: clave catastral; número de folio real del Registro Público de la Propiedad; domicilio; municipio y estado; superficie; y referencia a la escritura de propiedad existente del inmueble. Para un poder general para actos de dominio sobre todos los inmuebles del poderdante, puede usarse una descripción general, pero el Notario que ejecuta cada operación debe verificar la propiedad actual.
Actos sobre Bienes Inmuebles Específicamente Autorizados: Una enumeración expresa de los actos de propiedad que el apoderado está autorizado a realizar, que puede incluir: vender a cualquier precio y bajo cualquier condición; comprar bienes inmuebles; hipotecar; constituir usufructo; firmar contratos de arrendamiento superiores a 10 años o para uso comercial; participar en subdivisión y fusión de lotes; ejecutar contratos de promesa de compraventa; y representar ante el RPP para fines de inscripción.
Consentimiento Conyugal cuando se Requiera: Si el inmueble es el hogar familiar o fue adquirido durante el matrimonio bajo régimen de sociedad conyugal, el cónyuge no titular debe consentir su disposición bajo los artículos 185 y 2347 CCF. El poder debe reflejar este consentimiento o confirmar que el régimen matrimonial no lo requiere.
Autorización de ISAI y Honorarios Notariales: Facultad expresa para que el apoderado pague el ISAI (típicamente 2% del mayor valor entre precio de compra o valor catastral en la mayoría de los estados), cuotas de inscripción en el RPP y honorarios notariales en nombre del poderdante. Sin esta facultad, el apoderado puede ser incapaz de completar los requisitos administrativos de la operación.
Instrucciones sobre Retención de ISR: Facultad expresa para que el apoderado instruya al Notario sobre la metodología de cálculo de retención del ISR — particularmente para vendedores no residentes que pueden elegir entre la tasa del 25% sobre precio bruto y la tasa del 35% sobre ganancia neta bajo el artículo 160 de la LISR — y para autorizar al Notario a remitir las retenciones al SAT en nombre del poderdante.
Elementos del Protocolo Notarial: Número de escritura, volumen de protocolo, fecha y lugar de otorgamiento, datos del Notario y sello notarial. Formas-legal.com proporciona esta plantilla de Poder Notarial para Bienes Raíces México como guía jurídica — el poder debe ejecutarse ante Notario Público y ser revisado por un abogado inmobiliario antes de que proceda la operación inmobiliaria subyacente. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla en formato editable para descarga inmediata en PDF y Word. De acuerdo con el Artículo 2104 del Código Civil Federal, el incumplimiento de las obligaciones pactadas genera responsabilidad civil. El Artículo 1824 del mismo ordenamiento establece que las condiciones del contrato deben ser posibles, lícitas y determinadas. El Instituto Mexicano de la Propiedad Industrial (IMPI) registra marcas y patentes vinculadas a cláusulas contractuales. La Secretaría de Economía emite Normas Oficiales Mexicanas (NOM) aplicables. El Artículo 1824 del Código Civil Federal establece los requisitos de validez de las obligaciones civiles. La Procuraduría General de la República (FGR) investiga delitos federales vinculados a documentos falsificados. El Tribunal Federal de Justicia Administrativa (TFJA) resuelve controversias entre particulares y autoridades fiscales. La Auditoría Superior de la Federación (ASF) fiscaliza el uso de recursos públicos conforme al Artículo 79 Constitucional. El Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología (CONACYT) administra fondos de investigación científica.
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Forms Legal. (2026). Poder Notarial para Bienes Raíces México (México) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/mexico/estate-planning/power-of-attorney/poder-notarial-bienes-raices-mexico
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Preguntas Frecuentes
Sí, un extranjero propietario de bienes raíces en México puede venderlos mediante un Poder Notarial para Bienes Raíces correctamente ejecutado sin viajar físicamente a México. El poder debe ejecutarse ante: un Notario Público mexicano (si el propietario extranjero puede visitar una Notaría); un Consulado de México en el Exterior, con facultad notarial bajo el artículo 44 de la Ley del Servicio Exterior Mexicano — no se requiere apostilla para actos consulares; o un notario extranjero o equivalente oficial en el país de residencia del propietario — este instrumento debe apostillarse bajo el Convenio de La Haya (para países del Convenio) o legalizarse a través de la cadena consular completa (para países no miembros) y traducirse al español por un perito traductor mexicano certificado. El Notario mexicano que ejecute la venta revisará el poder para confirmar que autoriza la operación de venta específica, verificará la apostilla o el sello consular e incluirá una referencia al poder en la escritura de compraventa. Los vendedores extranjeros también deben tener en cuenta que el Notario retendrá el ISR sobre la ganancia de capital de la venta bajo el artículo 126 de la LISR, salvo que el vendedor extranjero proporcione un certificado de residencia fiscal y aplique beneficios de tratado bajo un convenio fiscal México-país aplicable.
Si el cónyuge debe consentir el Poder Notarial para Bienes Raíces en México depende del régimen matrimonial bajo el cual se adquirió el inmueble y de si es el hogar familiar. Bajo el régimen de sociedad conyugal (copropiedad) — el régimen legal supletorio en muchos estados mexicanos a falta de pacto prenupcial diferente — todos los bienes adquiridos durante el matrimonio son copropiedad de ambos cónyuges, y cualquier acto de disposición (incluido otorgar un poder para actos de dominio) requiere el consentimiento de ambos cónyuges bajo el artículo 2347 CCF. Bajo el régimen de separación de bienes, cada cónyuge posee y administra sus bienes independientemente y no se requiere consentimiento conyugal para los bienes adquiridos separadamente. Independientemente del régimen matrimonial, el artículo 185 CCF establece que el hogar familiar (casa habitación familiar) — la residencia principal de la familia nuclear — no puede venderse, hipotecarse ni enajenarse sin el consentimiento de ambos cónyuges, aunque esté inscrito solo a nombre de uno. El Notario que ejecute el poder o la operación inmobiliaria subyacente revisará el régimen matrimonial y requerirá la firma de consentimiento del cónyuge no titular cuando lo exija la ley.
Cuando un apoderado ejecuta una venta inmobiliaria en México en nombre del poderdante, deben pagarse varios impuestos vinculados a la operación. El vendedor (poderdante) debe ISR (Impuesto sobre la Renta) sobre la ganancia de capital — la diferencia entre el precio de venta y la base fiscal (costo comprobado de adquisición más mejoras y actualizaciones por inflación) bajo los artículos 119 a 128 de la LISR. El Notario está legalmente obligado a calcular y retener el ISR de los fondos del vendedor y remitirlo al SAT — esta es una obligación legal ineludible del Notario bajo el artículo 126 LISR. Para vendedores residentes en México, la tasa del ISR sobre ganancias inmobiliarias es la tasa progresiva aplicable (hasta 35% para personas físicas) o la tasa corporativa plana del 30%. Para vendedores no residentes, la tasa es el 25% del precio bruto de venta o el 35% de la ganancia neta, lo que el vendedor elija bajo el artículo 160 LISR. El comprador debe el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles), un impuesto estatal de adquisición típicamente del 2% del mayor valor entre precio de venta o valor catastral, con tasas que varían por estado (Jalisco 2%, Ciudad de México 4.5%). El poder debe autorizar expresamente al apoderado a instruir al Notario sobre la elección de ISR y pagar el ISAI en nombre del comprador.
Sí, un Poder Notarial para Bienes Raíces que incluya expresamente autoridad para actos de dominio sobre bienes inmuebles — indicando específicamente la facultad de 'hipotecar el inmueble' — autoriza al apoderado a ejecutar una hipoteca sobre el inmueble del poderdante como garantía de una deuda. Bajo los artículos 2893 a 2943 del CCF, la hipoteca es un derecho real que crea un gravamen sobre el inmueble sin transferir la posesión, otorgando al acreedor prioridad para cobrar del inmueble si la deuda no se paga. La escritura de hipoteca debe ejecutarse ante Notario Público como escritura pública bajo el artículo 2320 CCF e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad bajo el artículo 2999 CCF para surtir efectos contra terceros. El poder debe autorizar específicamente la facultad hipotecaria — no es suficiente autorizar solo 'compraventa' y pretender usar el poder para constituir una hipoteca, ya que los tribunales mexicanos han sostenido que la autoridad hipotecaria debe otorgarse explícitamente bajo la regla de interpretación estricta del artículo 2554 CCF. Para operaciones hipotecarias con instituciones financieras (bancos, SOFOM) como prestamistas, el departamento legal del banco revisará el poder para confirmar que cumple sus requisitos internos antes de proceder con la operación.
El Registro Público de la Propiedad (RPP) es el registro público en cada estado mexicano donde se inscriben oficialmente los derechos reales sobre inmuebles. La inscripción en el RPP se rige por los artículos 2999 y 3000 del CCF y la Ley Registral estatal aplicable, y es esencial por dos razones. Primero, la inscripción es necesaria para que las operaciones surtan efectos contra terceros (oponibilidad frente a terceros) — bajo el artículo 3000 CCF, los actos no inscritos en el RPP no producen efectos contra personas que no han participado en ellos. Un comprador que no inscriba su adquisición puede perder el inmueble ante un comprador de buena fe posterior que inscriba primero. Segundo, la inscripción constituye publicidad registral — cualquier persona puede consultar el RPP para confirmar el propietario actual, hipotecas existentes, gravámenes, servidumbres o restricciones legales sobre el inmueble. Cuando un apoderado ejecuta una operación inmobiliaria (venta, hipoteca, donación), la escritura pública resultante se presenta al RPP para inscripción por el Notario — los derechos registrales se establecen en el código fiscal estatal y típicamente los paga el comprador en adquisiciones y el hipotecante en hipotecas. La plantilla de Poder Notarial para Bienes Raíces México de forms-legal.com incluye autoridad para representaciones ante el RPP como elemento estándar del poder de dominio.
La tierra ejidal en México se rige por un régimen jurídico completamente separado de la propiedad privada — la Ley Agraria publicada en el DOF el 26 de febrero de 1992 y el Reglamento de la Ley Agraria en Materia de Ordenamiento de la Tierra. Los derechos ejidales son derechos personales de los ejidatarios inscritos en el Registro Agrario Nacional (RAN), no propiedad privada inscrita en el RPP. Un Poder Notarial estándar para bienes raíces de propiedad privada no puede usarse para operaciones sobre tierra ejidal. Para tierra ejidal, los instrumentos aplicables son: cesión de derechos ejidales entre ejidatarios; dominio pleno (conversión a título privado completo) otorgado por la Asamblea Ejidal bajo el artículo 81 de la Ley Agraria, que convierte los derechos ejidales en propiedad privada inscribible en el RPP tras el proceso de regularización PROCEDE/FANAR; y aportación a sociedades donde el ejido aporta tierra a una empresa desarrolladora bajo el artículo 75 de la Ley Agraria. Solo después de que una parcela haya sido convertida a dominio pleno e inscrita en el RPP puede ser objeto de un Poder Notarial para Bienes Raíces estándar. Los extranjeros y las empresas mexicanas están sujetos a restricciones adicionales bajo la Ley de Inversión Extranjera para adquirir inmuebles en la zona restringida (100 km de fronteras y 50 km de costas), que requiere el uso de un fideicomiso bancario en lugar de propiedad directa.
Verificar la autenticidad de un Poder Notarial para Bienes Raíces presentado por el representante del vendedor es un paso crítico en cualquier operación inmobiliaria mexicana que el Notario y abogado del comprador deben realizar. El proceso de verificación incluye: confirmar la Notaría y el número de escritura del poder contactando directamente a la notaría emisora — cualquier Notario puede confirmar si un número de escritura específico fue protocolizado en su Protocolo y sigue vigente; verificar si el poder ha sido revocado revisando el RPP si el poder fue inscrito allí, o solicitando al Notario confirmar que no se ha presentado ningún aviso de revocación; verificar que el inmueble que se vende coincida con el inmueble descrito en el poder — un apoderado actuando bajo un poder para 'Departamento 5B del Edificio Las Torres' no puede vender 'Departamento 3A del mismo edificio'; confirmar que la identidad del apoderado coincida con el nombre en el poder mediante su INE o pasaporte original; y revisar si el poder contiene autoridad suficiente para la operación específica — particularmente confirmar que otorga autoridad para 'actos de dominio' y no solo para 'administración'. En operaciones de alto valor, el abogado del comprador también puede solicitar una declaración bajo protesta de decir verdad del representante del vendedor confirmando que el poder no ha sido revocado. El Notario que ejecute la operación tiene responsabilidad profesional de revisar la validez y alcance del poder.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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