Declaración Jurada Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI)

La Declaración Jurada Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en Argentina es el documento con el que se deja constancia formal y se acredita una situación de hecho o de derecho ante terceros u organismos públicos, conforme a Ley 23.905, Arts. 7–18 (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles); AFIP Formulario F. 2249.

La Ley 23.905 fue sancionada el 18 de enero de 1991 y creó el ITI como un impuesto de emergencia que subsiste hasta la actualidad. El hecho imponible es la transferencia a título oneroso de inmuebles situados en la República Argentina por parte de personas físicas (personas humanas en la terminología del Código Civil y Comercial — CCyC, Ley 26.994) y sucesiones indivisas, cuando el transmitente no es habitualista en la venta de inmuebles. El habitualista tributa el Impuesto a las Ganancias de la tercera categoría en lugar del ITI (Art. 8 Ley 23.905). La AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos — ARCA desde 2024) administra y recauda el ITI a través del F. 2249, que el escribano interviniente en la escritura presenta electrónicamente mediante Clave Fiscal de nivel 3.

Desde el 1° de enero de 2018, la reforma tributaria de la Ley 27.430 introdujo el Impuesto a las Ganancias cedular sobre la ganancia de capital inmobiliaria para inmuebles adquiridos desde esa fecha por personas humanas. El ITI permanece vigente para todos los inmuebles adquiridos antes del 1° de enero de 2018 y para todas las transferencias de sucesiones indivisas, independientemente de la fecha de adquisición. El régimen aplicable —ITI o Ganancias cedular— lo determina el escribano en función del título de propiedad del vendedor.

El escribano interviniente actúa como agente de retención del ITI (Art. 12 Ley 23.905): retiene el importe del precio de venta, completa el F. 2249 en el servicio web de AFIP-ARCA, abona el Volante Electrónico de Pago (VEP) generado y adjunta el Certificado de Retención a la escritura. La base imponible es el precio pactado en el boleto de compraventa o el valor de plaza fiscal, el mayor de los dos. La alícuota fija del 1,5% se aplica sobre la totalidad del precio sin deducciones ni amortizaciones.

La exención más relevante del ITI es la prevista en el Art. 14 Ley 23.905 para la única vivienda destinada a casa-habitación: el vendedor que transfiere su único inmueble de vivienda puede solicitar la exención ante la AFIP mediante el trámite 'No retención ITI por única vivienda', presentando el F. 206 o su equivalente digital. La AFIP verifica que el inmueble figure como único bien inmueble del contribuyente en el padrón de Bienes Personales. Si la exención es aprobada, el escribano incorpora el Certificado de No Retención a la escritura. Sin el trámite previo, el escribano debe retener aunque el contribuyente luego solicite la devolución.

La Declaración Jurada del ITI (F. 2249) en Argentina resulta obligatoria en las siguientes situaciones reguladas por la Ley 23.905.

Venta de inmuebles adquiridos antes del 1° de enero de 2018: Toda escritura de compraventa donde el vendedor sea una persona física o sucesión indivisa que adquirió el inmueble antes del 1° de enero de 2018 requiere la presentación del F. 2249 y el pago del ITI previos a la escrituración. El escribano verifica la fecha de adquisición en el título de propiedad. Sin el certificado de pago adjunto a la escritura, el Registro de la Propiedad Inmueble rechaza la inscripción.

Permuta de inmuebles: En las operaciones de permuta donde ambas partes son personas físicas no habitualistas y al menos uno de los inmuebles fue adquirido antes del 1° de enero de 2018, cada permutante debe presentar el F. 2249 por el valor del inmueble que entrega. Si uno de los permutantes adquirió su inmueble desde 2018, ese permutante tributa Ganancias cedular y el otro tributa ITI.

Transferencias a título oneroso no escriturales: Si bien la escritura pública es el acto típico de transferencia inmobiliaria, la Ley 23.905 grava también las transferencias que se instrumentan mediante boleto de compraventa con posesión (Art. 1185 bis CCyC), adjudicación en subastas judiciales, o cualquier otro acto oneroso que transfiera el dominio o la posesión ad usucapionem. En estos casos, el F. 2249 debe presentarse aunque no intervenga escribano.

Transferencias por sucesión indivisa: Las sucesiones indivisas que venden inmuebles del acervo hereditario antes de la declaratoria de herederos o adjudicación tributano ITI independientemente de la fecha de adquisición del causante. El administrador de la sucesión actúa como responsable tributario ante la AFIP.

Expropiaciones con indemnización pactada: Cuando el Estado expropia un inmueble y la indemnización supera el valor fiscal, el trámite del F. 2249 puede ser exigido por el organismo expropiante para acreditar la situación fiscal del expropiado ante la AFIP, aunque la expropiación propiamente dicha está exenta del ITI conforme a la Ley 21.499.

Una Declaración Jurada del ITI completa conforme a la Ley 23.905 y al Formulario AFIP F. 2249 debe consignar los siguientes elementos esenciales.

Identificación del transmitente: CUIT del vendedor (persona física o representante de la sucesión indivisa) en formato XX-XXXXXXXX-X, apellido y nombre o denominación de la sucesión, domicilio fiscal declarado ante AFIP-ARCA. Si el vendedor no tiene CUIT, debe obtenerlo en AFIP antes de la escritura mediante el trámite de alta en el Registro de Personas Físicas con DNI emitido por RENAPER.

Identificación del adquirente: CUIT o CUIL del comprador, apellido y nombre o denominación social, domicilio. Si el adquirente es extranjero sin CUIT, debe obtener el CDI (Clave de Identificación) en AFIP.

Ubicación y datos catastrales del inmueble: Provincia, partido o municipio, nomenclatura catastral completa (partida inmobiliaria según el organismo de recaudación provincial — ARBA en Provincia de Buenos Aires, AGIP en CABA, AFIP para inmuebles rurales bajo el Impuesto Inmobiliario Nacional), dirección postal, superficie cubierta y descubierta en metros cuadrados, planta y unidad funcional si es propiedad horizontal (Ley 13.512 y CCyC Arts. 2037–2072).

Valor de la transferencia: Precio de venta en pesos argentinos (ARS) pactado entre las partes. Si el precio fue pactado en moneda extranjera (dólares estadounidenses — USD), debe declararse la equivalencia en pesos al tipo de cambio oficial BCRA (Banco Central de la República Argentina) del día de la escritura o del boleto si este se escritura con diferencia de fecha.

Porcentaje transferido: Si se transfiere una parte indivisa del inmueble (por ejemplo, el 50% del condominio — CCyC Art. 1983), debe indicarse el porcentaje transferido. La base imponible es proporcional al porcentaje transferido sobre el valor total del inmueble.

Concepto de la transferencia: El F. 2249 distingue entre venta, permuta, dación en pago, adjudicación judicial, expropiación y otros conceptos. La elección del concepto correcto determina el tratamiento fiscal de la operación.

Declaración de exención por única vivienda: Si el vendedor solicita la exención del Art. 14 Ley 23.905, debe adjuntar el Certificado de No Retención emitido por AFIP. Forms-legal.com pone este modelo a disposición de los contribuyentes como guía; el F. 2249 se presenta electrónicamente a través del servicio AFIP-ARCA por el escribano.

Para completar correctamente la Declaración Jurada del ITI en Argentina, siga estos pasos.

Paso 1 — Verificar el régimen fiscal aplicable: Consulte el título de propiedad del vendedor. Si la fecha de adquisición es anterior al 1° de enero de 2018, aplica el ITI (F. 2249). Si es posterior, aplica el Impuesto a las Ganancias cedular (F. 746 o servicio AFIP correspondiente). Si el vendedor es una sucesión indivisa, siempre aplica el ITI.

Paso 2 — Obtener el CUIT del vendedor y el adquirente: Verificar los CUITs en el portal AFIP (afip.gob.ar, servicio 'Consulta de CUIT'). Si alguna de las partes no tiene CUIT, debe habilitarlo antes de la escritura. El escribano no puede presentar el F. 2249 sin CUIT de ambas partes.

Paso 3 — Relevar los datos catastrales del inmueble: Obtener la nomenclatura catastral completa del organismo provincial correspondiente (ARBA, AGIP, Rentas, etc.). Consignar la partida inmobiliaria, ubicación, superficie y clasificación del inmueble (urbano, suburbano, rural).

Paso 4 — Determinar la base imponible: Comparar el precio pactado en el boleto de compraventa con la valuación fiscal del inmueble (valuación fiscal del organismo provincial multiplicada por el coeficiente AFIP vigente). Consignar el mayor de los dos valores como base imponible en el F. 2249.

Paso 5 — Calcular el ITI: Aplicar el 1,5% sobre la base imponible. Si se transfiere una parte indivisa, calcular el 1,5% sobre la base imponible proporcional al porcentaje transferido.

Paso 6 — Verificar exenciones: Consultar si el vendedor puede solicitar la exención por única vivienda (Art. 14 Ley 23.905). Si corresponde, gestionar el trámite ante AFIP con anticipación suficiente a la escritura.

Paso 7 — Presentar el F. 2249 en AFIP y pagar el VEP: El escribano ingresa al servicio AFIP 'Transferencia de Inmuebles', completa el F. 2249 con todos los datos, genera el VEP y lo abona en el banco habilitado. El sistema emite el Certificado de Retención que se adjunta a la escritura.

La Declaración Jurada del ITI está sujeta a los siguientes requisitos legales en Argentina.

Presentación previa a la escritura: El Art. 12 de la Ley 23.905 establece que el escribano no puede autorizar la escritura de transferencia sin haber retenido e ingresado el ITI o adjuntado el Certificado de No Retención por exención. El Registro de la Propiedad Inmueble verifica el comprobante de pago del ITI como requisito para la inscripción registral. La AFIP puede determinar el ITI de oficio si el escribano lo omite (Ley 11.683, Art. 16).

Plazo de pago: El ITI debe ingresarse antes de la fecha de la escritura o, a más tardar, en la fecha de la escritura. El Volante Electrónico de Pago (VEP) generado por el F. 2249 vence a las 24 horas de su emisión; si no se abona en plazo, debe regenerarse. Los intereses resarcitorios por ingreso tardío se calculan a la tasa activa del Banco Nación Argentina (Ley 11.683, Art. 37).

Obligación del escribano como agente de retención: Los escribanos están inscriptos en AFIP como agentes de retención del ITI y son solidariamente responsables con el contribuyente por el impuesto no retenido (Art. 8 Ley 11.683). La AFIP puede sancionar al escribano con multas de hasta el 100% del impuesto omitido (Art. 45 Ley 11.683) y excluirlo del Registro de Agentes de Retención.

COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles): Para transferencias de inmuebles cuyo precio supere el mínimo fijado por AFIP (actualizado periódicamente), el vendedor debe obtener el COTI antes de ofrecer el inmueble en venta, mediante el servicio 'COTI' de afip.gob.ar. Sin el COTI, el escribano no puede presentar el F. 2249.

Al gestionar la Declaración Jurada del ITI en Argentina, contribuyentes y escribanos incurren frecuentemente en los siguientes errores.

Declarar un precio inferior al valor de plaza fiscal: El Art. 9 Ley 23.905 grava el mayor entre el precio de venta y el valor de plaza fiscal. Declarar en el F. 2249 un precio de venta inferior a la valuación fiscal del inmueble puede generar una determinación de oficio de la AFIP con diferencias de impuesto más intereses y multas. El escribano debe comparar ambos valores antes de completar el formulario.

Aplicar el ITI a inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018: El error inverso también es frecuente: aplicar el F. 2249 y pagar el ITI para inmuebles que, por su fecha de adquisición, corresponden al régimen de Ganancias cedular. El pago del ITI en estos casos no libera al contribuyente del Impuesto a las Ganancias; debe solicitar la devolución del ITI abonado por error y presentar el formulario de Ganancias correcto.

Olvidar obtener el COTI antes de ofrecer el inmueble: Muchos vendedores desconocen la obligación de obtener el COTI al inicio de la oferta de venta. Si el COTI no fue obtenido, el vendedor debe regularizar la situación ante AFIP antes de la escritura; la AFIP puede multar la omisión.

No tramitar la exención por única vivienda con anticipación: La resolución de la solicitud de exención del Art. 14 Ley 23.905 puede demorar varios días hábiles. Si el vendedor no inicia el trámite con suficiente anticipación, el escribano debe retener el ITI en la escritura y el vendedor luego debe solicitar la devolución — proceso que puede demorar meses ante AFIP.