Seguro de Caución para Alquileres

El Seguro de Caución para Alquileres en Argentina es el documento que instrumenta la relación jurídica entre las partes, conforme a la Ley N.º 17.418 (Ley de Seguros) y al régimen de libertad contractual del CCyC vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742.

La figura jurídica del seguro de caución se rige por la Ley N.º 17.418, promulgada el 30 de agosto de 1967 y vigente con sus modificaciones, que en sus artículos 1 a 11 establece los principios generales del contrato de seguro: el asegurador se obliga a resarcir al asegurado (locador) por los daños derivados del siniestro (incumplimiento del locatario), a cambio de una prima pagada por el tomador (locatario). En el ramo caución, la aseguradora actúa como garante solidario del locatario ante el locador, comprometiéndose a pagar los importes adeudados hasta la suma asegurada especificada en la póliza aprobada por la SSN.

La derogada Ley N.º 27.551 de Alquileres había establecido en su artículo 13 que el locador debía aceptar, a elección del locatario, una de varias garantías alternativas entre las que se incluía el seguro de caución. Esa regulación dejó de regir tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 (vigente desde el 29 de diciembre de 2023) y la Ley 27.742 (Ley Bases, julio de 2024): hoy el tipo de garantía es libremente pactado entre las partes. No obstante, el seguro de caución sigue siendo una garantía muy utilizada, ya que permite que personas sin familiares propietarios accedan al mercado de alquileres con una garantía financiera sólida respaldada por el sistema asegurador argentino supervisado por la SSN.

El Banco Central de la República Argentina (BCRA) publica mensualmente el Índice para Contratos de Locación (ICL), uno de los índices que las partes pueden pactar libremente para los ajustes periódicos del canon locativo bajo el régimen vigente. Cuando el contrato prevé el ICL, la suma asegurada de la póliza de caución debe actualizarse en función de esos ajustes para mantener la cobertura real del contrato durante toda su vigencia.

Las aseguradoras habilitadas por la SSN para operar el ramo caución en Argentina incluyen compañías especializadas como Garantizar SGR (Sociedad de Garantía Recíproca), Fianzas y Crédito S.A., y otras entidades que la SSN lista en su sitio oficial (ssn.gob.ar). La Resolución General SSN N.º 38.052 y sus modificatorias regulan las condiciones mínimas de las pólizas de caución para locaciones, estableciendo coberturas mínimas, plazos de respuesta ante siniestros, y requisitos de solvencia patrimonial de las aseguradoras.

El equipo de forms-legal.com ha preparado este modelo de solicitud de seguro de caución para facilitar el proceso inicial de documentación entre el locatario y la aseguradora, en consonancia con la Ley N.º 17.418 y el régimen de libertad contractual del CCyC vigentes en la República Argentina (tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742).

La solicitud de Seguro de Caución para Alquileres en Argentina se necesita en todas las situaciones en que un locatario busca acceder a un contrato de locación de inmueble sin contar con la garantía propietaria tradicional (familiar o tercero que aporte un inmueble libre de hipotecas como garantía).

El seguro de caución resulta necesario cuando el locatario es un joven profesional o recién graduado que no cuenta con familiares propietarios disponibles para actuar como garantes, lo cual representa una situación frecuente en las grandes ciudades argentinas como la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), Rosario, Córdoba, y Mendoza, donde el mercado inmobiliario es más exigente en materia de garantías.

También es indispensable cuando el locatario es extranjero residente en Argentina con DNI extranjero emitido por la Dirección Nacional de Migraciones (DNM) o CUIT asignado por AFIP, que no tiene vínculos patrimoniales locales. La póliza de caución permite acceder al mercado de alquileres sin necesidad de presentar garante propietario local, alternativa habitual que las partes pueden pactar libremente bajo el régimen vigente del CCyC.

Las personas en situación de divorcio o separación que deben buscar un nuevo domicilio urgente, sin tiempo para conseguir un garante propietario, utilizan el seguro de caución como alternativa ágil que puede gestionarse en pocos días hábiles ante la aseguradora, mientras que encontrar un garante propietario dispuesto a comprometer su patrimonio puede llevar semanas o no ser posible.

Empresas, sociedades comerciales (SA, SRL, SAS bajo Ley N.º 19.550 y Ley N.º 27.349) y profesionales independientes que alquilan inmuebles con destino comercial, consultorio, u oficina también recurren al seguro de caución cuando el locador exige garantías adicionales a las que la empresa puede ofrecer patrimonialmente, especialmente en startups o emprendimientos recientes sin historial crediticio ante el sistema financiero supervisado por el BCRA.

El seguro de caución es necesario cuando el locatario ya presentó su solicitud ante la aseguradora y el corredor inmobiliario matriculado ante el Colegio de Martilleros de la provincia exige la constancia de cobertura para incluir al postulante en el proceso de selección del inmueble.

En contratos de locación con destino turístico o temporario (hasta tres meses conforme al CCyC Art. 1199), el seguro de caución puede requerirse cuando el monto del alquiler mensual supera los umbrales habituales y el locador solicita garantía formal adicional al depósito de garantía (cuyo monto, tras la derogación de la Ley de Alquileres, es libremente pactado entre las partes).

Finalmente, el documento es necesario en renovaciones de contratos de locación donde la garantía propietaria original ya no está disponible (por fallecimiento del garante, venta del inmueble afectado como garantía, u otras circunstancias) y el locatario debe sustituirla por una garantía válida antes del vencimiento del contrato vigente regido por el CCyC (Arts. 1187 y siguientes).

Una solicitud completa y válida de Seguro de Caución para Alquileres en Argentina bajo la Ley N.º 17.418 (y el régimen de libertad contractual del CCyC vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742) debe contener los siguientes elementos esenciales para garantizar la emisión correcta de la póliza por parte de la aseguradora habilitada por la SSN.

Identificación del tomador (locatario): Nombre completo o razón social, DNI (emitido por RENAPER) o CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X asignado por AFIP, domicilio real y domicilio constituido a efectos del contrato, teléfono y correo electrónico de contacto. Si el tomador es una persona jurídica (SA, SRL, SAS), debe indicarse también el nombre del representante legal con facultades vigentes y copia del poder o estatuto que acredite dichas facultades.

Identificación del asegurado (locador): Nombre completo o razón social, CUIT, domicilio real, y CBU (Clave Bancaria Uniforme) o CVU (Clave Virtual Uniforme) de la cuenta bancaria donde la aseguradora acreditará las indemnizaciones en caso de siniestro. El locador debe ser quien figure en la escritura de dominio del inmueble o quien acredite titularidad por boleto de compraventa o cesión inscripta ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente.

Datos del inmueble locado: Dirección completa (calle, número, piso, departamento, localidad, provincia, código postal), superficie cubierta y destino del alquiler (vivienda habitual, comercial, oficina, cochera, o mixto). La SSN exige que la póliza identifique con precisión el inmueble cubierto conforme a la Resolución General SSN vigente sobre condiciones mínimas del ramo caución.

Datos del contrato de locación: Fecha de inicio y fecha de vencimiento del contrato (DD/MM/AAAA), canon locativo mensual al inicio en pesos argentinos (ARS), sistema de ajuste aplicable (el índice libremente pactado por las partes —ICL del BCRA, CER, IPC u otro— bajo el régimen vigente del CCyC), y suma asegurada total equivalente al monto de cobertura solicitado (habitualmente doce a veinticuatro meses de alquiler más expensas y servicios).

Declaración de ingresos del tomador: Constancia de ingresos mensuales netos acreditados mediante recibo de sueldo (si el tomador es empleado en relación de dependencia bajo LCT N.º 20.744), declaración jurada de ingresos ante AFIP (si es autónomo o monotributista bajo Ley N.º 24.977), o estado de resultados certificado por contador público matriculado en el CPCECABA o consejo provincial equivalente (si es persona jurídica). La mayoría de las aseguradoras exige que los ingresos del tomador sean al menos tres veces el valor mensual del alquiler.

Declaración sobre situación crediticia: Declaración jurada sobre la existencia o inexistencia de deudas en el sistema financiero supervisado por el BCRA, verificable en la Central de Deudores del Sistema Financiero. Un tomador con clasificación 3 (con problemas), 4 (de difícil recuperación), o 5 (irrecuperable) en la Central de Deudores del BCRA habitualmente no califica para la emisión de la póliza por parte de las aseguradoras.

Prima y condiciones de pago: Monto de la prima anual calculada por la aseguradora en función del riesgo evaluado, forma de pago (contado o financiada en cuotas), y endoso de actualización de suma asegurada en caso de ajustes del ICL durante la vigencia del contrato de locación.

Firma y certificación: La solicitud debe estar firmada por el tomador y, en algunos casos, por el locador como asegurado. Para mayor seguridad jurídica, la firma puede certificarse ante Escribano Público o mediante firma digital bajo la Ley N.º 25.506. forms-legal.com recomienda conservar copia de la póliza emitida junto con el contrato de locación durante toda la vigencia del acuerdo y hasta cinco años después de su extinción.

Documentos relacionados que deben presentarse junto con la solicitud incluyen el Contrato de Locación de Vivienda (ar-contrato-locacion-vivienda) y, si corresponde, una Declaración Jurada de Ingresos (ar-declaracion-jurada-ingresos) ante la aseguradora.

Para completar correctamente la solicitud de Seguro de Caución para Alquileres en Argentina, seguí estos pasos antes de presentarla ante la aseguradora habilitada por la SSN.

Paso 1 — Elegí la aseguradora habilitada: Ingresá al sitio oficial de la SSN (ssn.gob.ar) y consultá el listado de compañías habilitadas para operar el ramo caución en Argentina. Solicitá cotizaciones a al menos tres aseguradoras antes de elegir, comparando suma asegurada cubierta, prima anual, alcance de la cobertura (alquileres, expensas, servicios, daños), y velocidad de respuesta ante siniestros según las condiciones generales de la póliza.

Paso 2 — Completá los datos del tomador (locatario): Ingresá tu nombre completo según DNI (emitido por RENAPER) o la razón social exacta según AFIP. El CUIT tiene formato XX-XXXXXXXX-X; verificá que coincida con la constancia de inscripción de AFIP. Indicá tu domicilio real completo: calle, número, piso/departamento, localidad, provincia, y código postal.

Paso 3 — Completá los datos del locador (asegurado): Ingresá el nombre completo o razón social del locador, su CUIT y CBU bancaria. Verificá que el locador que figura en la solicitud sea el mismo que figura en la escritura de dominio del inmueble o en el título de propiedad inscripto ante el Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia correspondiente.

Paso 4 — Describí el inmueble locado: Indicá la dirección completa del inmueble (calle, número, piso, departamento, barrio, localidad, provincia, código postal), la superficie cubierta en metros cuadrados, y el destino del alquiler (vivienda habitual, local comercial, oficina, cochera). Si el inmueble tiene Partida Inmobiliaria o número de padrón municipal, consignálo también.

Paso 5 — Completá los datos del contrato de locación: Indicá la fecha de inicio y fecha de vencimiento en formato DD/MM/AAAA, el monto mensual del alquiler al inicio en pesos argentinos (ARS $), y el sistema de ajuste (ICL del BCRA publicado mensualmente). La suma asegurada sugerida es equivalente a dieciocho meses de alquiler más doce meses de expensas estimadas.

Paso 6 — Adjuntá la documentación de ingresos: Si sos empleado en relación de dependencia, adjuntá los últimos tres recibos de sueldo certificados por el empleador. Si sos monotributista bajo Ley N.º 24.977, adjuntá la constancia de inscripción vigente de AFIP y las últimas cuatro facturas emitidas. Si sos autónomo, adjuntá la última declaración jurada de Ganancias presentada ante AFIP.

Paso 7 — Firmá la solicitud y presentála: Firmá la solicitud en presencia del productor asesor de seguros matriculado ante la SSN o en las oficinas de la aseguradora. La aseguradora analizará el perfil crediticio del tomador en la Central de Deudores del BCRA y en el sistema de información crediticia Veraz/Nosis antes de emitir la póliza, proceso que tarda habitualmente entre 24 y 72 horas hábiles.

Paso 8 — Recibí la póliza y entregá copia al locador: Una vez aprobada la solicitud, la aseguradora emitirá la póliza de caución con número de póliza, suma asegurada, prima anual, y vigencia. Entregá copia de la póliza al locador como comprobante de la garantía constituida antes de la firma del contrato de locación ante Escribano Público o corredor inmobiliario.

El Seguro de Caución para Alquileres en Argentina está sujeto a un conjunto de requisitos legales y regulatorios establecidos por la Ley N.º 17.418 (Ley de Seguros), por el régimen de libertad contractual del CCyC (vigente tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742) y por las resoluciones de la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN) que todo locatario y locador deben conocer antes de formalizar la garantía locativa.

Habilitación de la aseguradora: La póliza de caución para alquileres solo es legalmente válida como garantía locativa si es emitida por una compañía de seguros habilitada por la SSN para operar el ramo caución. El artículo 7 de la Ley N.º 17.418 establece que el contrato de seguro es nulo si la entidad emisora no está autorizada. El locador y el locatario deben verificar la habilitación de la aseguradora en el sitio web de la SSN (ssn.gob.ar) antes de aceptar la póliza como garantía.

Suma asegurada mínima: La Resolución General SSN N.º 38.052 establece que la suma asegurada de la póliza de caución para locaciones de vivienda no puede ser inferior a doce meses de alquiler. Para locaciones comerciales, la suma asegurada mínima es de seis meses de alquiler. La póliza debe incluir cláusula de actualización automática de la suma asegurada en función del ICL del BCRA para mantener la cobertura real durante todo el plazo del contrato de locación.

Aceptación del seguro de caución: La obligación del locador de aceptar el seguro de caución como garantía que establecía el artículo 13 de la derogada Ley N.º 27.551 dejó de regir tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742. Bajo el régimen vigente, el tipo de garantía es libremente pactado entre las partes; conviene que el locatario acuerde expresamente con el locador, antes de firmar, que el seguro de caución será aceptado como garantía.

Registro del contrato de locación: El registro obligatorio de los contratos de locación ante la AFIP que regía bajo la legislación anterior quedó eliminado tras la derogación de la Ley de Alquileres. Hoy el registro no es obligatorio, aunque el locador que percibe alquileres debe igualmente declarar esos ingresos en el Impuesto a las Ganancias o en el Régimen de Monotributo según su condición impositiva, conforme a la normativa de AFIP vigente.

Plazo de respuesta ante siniestros: El artículo 56 de la Ley N.º 17.418 establece que la aseguradora dispone de treinta días corridos desde la presentación de la documentación completa del siniestro para pronunciarse sobre el reclamo. El vencimiento de este plazo sin respuesta equivale a la aceptación tácita del siniestro, conforme a la jurisprudencia de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de Buenos Aires.

Al gestionar un Seguro de Caución para Alquileres en Argentina, los locatarios y locadores cometen errores frecuentes que pueden invalidar la póliza o generar problemas ante la SSN y los Juzgados Civiles y Comerciales de la jurisdicción correspondiente.

Contratar con aseguradora no habilitada por la SSN: El error más grave es aceptar una póliza de caución emitida por una entidad que no figura en el listado de compañías habilitadas por la SSN para operar el ramo caución. Una póliza emitida por entidad no autorizada es nula conforme al art. 7 de la Ley N.º 17.418, lo que deja al locador sin garantía real. Siempre verificá la habilitación en ssn.gob.ar antes de pagar cualquier prima.

No actualizar la suma asegurada durante el contrato: Dado que los alquileres en Argentina suelen ajustarse periódicamente por el índice pactado entre las partes (el ICL del BCRA u otro), si la suma asegurada de la póliza no se actualiza en cada ajuste del canon locativo, la cobertura real se va reduciendo y puede resultar insuficiente ante un siniestro. El tomador debe solicitar el endoso de actualización de suma asegurada en cada período de ajuste.

Omitir declarar deudas en el sistema financiero: Declarar falsamente una situación crediticia limpia cuando existe deuda en la Central de Deudores del BCRA puede configurar reticencia dolosa bajo el art. 5 de la Ley N.º 17.418, lo cual faculta a la aseguradora a rescindir la póliza y rechazar siniestros sin devolución de prima. La aseguradora verifica la situación crediticia en el BCRA y en los burós de crédito privados (Veraz, Nosis) antes de emitir la póliza.

No notificar el siniestro en tiempo y forma: El art. 46 de la Ley N.º 17.418 exige que el asegurado (locador) denuncie el siniestro dentro de los tres días hábiles de tomado conocimiento del incumplimiento del locatario, bajo pena de pérdida del derecho a indemnización salvo caso fortuito. Muchos locadores demoran la notificación esperando resolver la situación directamente con el inquilino, perdiendo el derecho a ejecutar la póliza.

No conservar la documentación del contrato y las facturas de prima: La SSN y los Juzgados Civiles exigen la documentación completa del contrato de locación y los recibos de pago de prima para tramitar siniestros. Conservá todos los documentos en formato físico y digital durante la vigencia de la póliza y por cinco años adicionales tras su vencimiento, conforme a los plazos de prescripción del CCyC Art. 2560.