Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558, 558b BGB

Rechtsgrundlage ist § 558 Abs. 1 BGB: Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Dabei definiert § 558 Abs. 2 BGB die ortsübliche Vergleichsmiete als die übliche Entgeltspanne, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden ist. Qualifizierte Mietspiegel nach § 558d BGB haben gegenüber einfachen Mietspiegeln erhöhte Beweiskraft — das Amtsgericht (AG) Hamburg und das AG München erkennen qualifizierte Mietspiegel als hinreichende Begründung für das Mieterhöhungsverlangen an.

Zusätzlich gilt nach § 558 Abs. 3 BGB die Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (z.B. Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln), wurde die Kappungsgrenze durch Landesverordnungen auf 15 % abgesenkt.

Nach § 558b Abs. 1 BGB muss der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmen, wenn die Erhöhung formell und materiell rechtmäßig ist. Die Mieterhöhung gilt frühestens ab dem Beginn des dritten Monats nach dem Monat, in dem das Verlangen dem Mieter zugegangen ist (§ 558b Abs. 1 BGB). Erteilt der Mieter die Zustimmung nicht innerhalb dieser Frist, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil VIII ZR 41/10 vom 8. Dezember 2010 klargestellt, dass der Mieter bei mehreren Mietern im Mietvertrag alle Mieter die Zustimmung erteilen müssen. Eine Zustimmung nur eines von mehreren Mietern ist unwirksam. Außerdem hat der BGH in diesem Urteil die Möglichkeit der Teilzustimmung bestätigt: Der Mieter kann der Erhöhung nur insoweit zustimmen, als die neue Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt.

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung in Deutschland ist in folgenden Situationen notwendig:

Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB: Der Vermieter hat schriftlich eine Erhöhung der Nettokaltmiete auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt und dies mit einem qualifizierten Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten, drei Vergleichswohnungen oder einer Mietdatenbank begründet. Alle formellen Voraussetzungen des § 558a BGB sind erfüllt.

Zustimmungsfrist läuft ab: Die Zwei-Monats-Frist nach § 558b Abs. 2 BGB endet bald. Der Mieter muss entscheiden, ob er zustimmt, Widerspruch einlegt oder teilweise zustimmt. Ohne Reaktion verfällt das Zustimmungsrecht nicht — der Vermieter kann jedoch auf Zustimmung klagen.

Nach eigenständiger Überprüfung: Der Mieter hat das Verlangen selbst geprüft oder einen Mieterverein oder Rechtsanwalt konsultiert und festgestellt, dass die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht und die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) eingehalten wird. In diesem Fall ist die Zustimmung der wirtschaftlich vernünftige Schritt, da eine Klage des Vermieters auf Zustimmung dem Mieter Gerichtskosten und Anwaltskosten aufbürden würde.

Verhandlungsergebnis: Vermieter und Mieter haben sich auf eine neue Miethöhe geeinigt, die möglicherweise unter dem ursprünglich verlangten Betrag liegt. Diese Teilzustimmung nach BGH VIII ZR 41/10 ist zulässig und sollte schriftlich erklärt werden.

Indexmiete oder Staffelmiete wurde vereinbart: Handelt es sich nicht um eine Vergleichsmiete-Erhöhung nach § 558 BGB, sondern um eine automatische Anpassung nach § 557b (Indexmiete) oder § 557a (Staffelmiete), bedarf es keiner gesonderten Zustimmungserklärung — die Erhöhung tritt nach den vertraglichen Bedingungen automatisch ein. Die hier vorliegende Zustimmungserklärung betrifft ausschließlich die Vergleichsmiete-Erhöhung nach § 558 BGB.

Anstehende Eigenbedarfskündigung abwenden: In seltenen Fällen verhandeln Mieter eine Mieterhöhungszustimmung als Teil eines Gesamtpakets, um eine drohende Eigenbedarfskündigung des Vermieters abzuwenden. Die Zustimmung zur angemessenen Mieterhöhung signalisiert Kooperationsbereitschaft und kann ein Mittel zur langfristigen Sicherung des Mietverhältnisses sein. Diese außervertraglichen Vereinbarungen sollten stets schriftlich fixiert werden.

Mietvertrag enthält Staffelmietklausel, die ausgelaufen ist: Enthielt der Mietvertrag ursprünglich eine Staffelmietvereinbarung nach § 557a BGB, die inzwischen abgelaufen ist, kann der Vermieter danach ein Vergleichsmiete-Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB stellen. In diesem Übergangsszenario muss der Mieter den Wechsel vom Staffelmietmechanismus zum Vergleichsmietemechanismus beachten — die Zustimmungspflichten und Fristen nach § 558b BGB gelten ab dem ersten Verlangen nach Ablauf der Staffelvereinbarung uneingeschränkt.

Miete liegt deutlich unter Marktmiete: Wenn die aktuelle Miete deutlich unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist es wirtschaftlich sinnvoll, einer moderaten Erhöhung zuzustimmen, bevor der Vermieter ein Maximum-Verlangen stellt. Ein freiwilliger Einigungsschritt kann eine gerichtliche Auseinandersetzung ersparen und das Vertrauen im Mietverhältnis stärken. Beachten Sie dabei die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB, die auch bei einvernehmlichen Erhöhungen nicht überschritten werden darf.

Eine wirksame Zustimmungserklärung zur Mieterhöhung in Deutschland nach §§ 558, 558b BGB muss folgende wesentliche Bestandteile enthalten:

Parteienangaben: Vollständige Namen und Anschriften aller Mieter (nicht nur eines) sowie des Vermieters. Bei mehreren Mietern im Mietvertrag müssen nach BGH VIII ZR 41/10 alle Mieter zustimmen — die Erklärung eines einzelnen Mieters ist unwirksam.

Bezugnahme auf das Verlangen: Datum des Mieterhöhungsverlangens und die Wohnungsadresse, damit die Zustimmung eindeutig zuzuordnen ist. Verlangen und Zustimmung sollten inhaltlich konsistent sein.

Bisherige und neue Miethöhe: Genaue Angabe der bisherigen Nettokaltmiete und der zugestimmten neuen Nettokaltmiete in Euro. Auch bei vollständiger Zustimmung sollte der Betrag schriftlich festgehalten werden, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.

Gültigkeitsdatum: Angabe des Datums, ab dem die erhöhte Miete zu zahlen ist — frühestens der Beginn des dritten Monats nach dem Monat des Zugangs des Verlangens (§ 558b Abs. 1 BGB). Bei Zugang im März: frühestens ab Juni.

Art der Zustimmung: Vollständige oder teilweise Zustimmung? Bei Teilzustimmung: Angabe des zugestimmten Betrags und ggf. des Grunds für die Teilzustimmung (z.B. Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete im verlangten Teil).

Vorbehaltsmöglichkeit: Falls der Mieter die Zustimmung unter dem Vorbehalt einer späteren rechtlichen Überprüfung erteilt, sollte dies ausdrücklich angegeben werden. In der Praxis werden Vorbehalte selten akzeptiert — sie können als Widerspruch gewertet werden.

Zustellung per Einschreiben: Die Zustimmungserklärung sollte per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter gesandt werden, um den rechtzeitigen Zugang vor Ablauf der Zwei-Monats-Frist nachweisen zu können. Das Portal forms-legal.com stellt diese Muster-Zustimmungserklärung für Deutschland kostenlos bereit. Verwandte Dokumente sind das Mieterhöhungsverlangen (de-mieterhoehungsverlangen), der Mietspiegel-Mietererhöhungs-Leitfaden (de-mietspiegel-mieterhöhung) sowie der Widerspruch gegen die Mieterhöhung (de-widerspruch-mieterhoehung).

Folgen für Betriebskosten: Die Zustimmung zur Mieterhöhung betrifft ausschließlich die Nettokaltmiete. Betriebskostenvorauszahlungen werden durch ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB nicht automatisch erhöht. Möchte der Vermieter auch die Betriebskostenvorauszahlung anpassen, bedarf es dafür einer separaten Erklärung auf Grundlage der §§ 556, 556b BGB — etwa weil die tatsächlichen Betriebskosten die bisherigen Vorauszahlungen dauerhaft übersteigen.

Steuerliche Auswirkungen der Mieterhöhung: Für Vermieter wirkt die erhöhte Miete einnahmeerhöhend auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Für den Mieter ist die Mieterhöhung steuerlich in aller Regel irrelevant — es sei denn, die Wohnung wird auch beruflich genutzt und die Miete ist anteilig als Werbungskosten absetzbar. In diesem Fall erhöht sich der absetzbare Anteil mit der höheren Miete. Das Bundeszentralamt für Steuern und die Finanzverwaltung der Länder bieten keine spezifische Beratung zu Mieterhöhungszustimmungen an — wenden Sie sich bei Steuerfragen an einen Steuerberater. Das Portal forms-legal.com stellt diese Muster-Zustimmungserklärung für Deutschland kostenlos bereit.

Das Ausfüllen der Zustimmung zur Mieterhöhung in Deutschland erfordert folgende Schritte:

Schritt 1 — Mieterhöhungsverlangen prüfen: Prüfen Sie, ob alle Formerfordernisse des § 558a BGB erfüllt sind: Wurde das Verlangen schriftlich übermittelt? Ist es mit einem der vier zulässigen Mittel begründet (Mietspiegel, Gutachten, drei Vergleichswohnungen, Mietdatenbank)? Wurden Bestandteile der Wohnung (Wohnfläche, Ausstattung) korrekt angegeben? Bei formellen Mängeln ist das Verlangen unwirksam.

Schritt 2 — Vergleichsmiete und Kappungsgrenze prüfen: Überprüfen Sie anhand des Mietspiegels Ihrer Stadt oder des Deutschen Mieterbunds (DMB), ob die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreitet. Prüfen Sie außerdem die Kappungsgrenze: Die Miete darf sich in drei Jahren um maximal 20 % (in angespannten Märkten 15 %) erhöhen.

Schritt 3 — Beratung einholen (empfohlen): Bevor Sie zustimmen, konsultieren Sie den örtlichen Mieterverein oder den Deutschen Mieterbund (DMB). Viele Mietervereine bieten kostenlose Erstberatung zum Mieterhöhungsverlangen an und können innerhalb weniger Tage klären, ob das Verlangen berechtigt ist.

Schritt 4 — Art der Zustimmung bestimmen: Entscheiden Sie sich für vollständige oder teilweise Zustimmung. Bei Teilzustimmung: Betrag festlegen (z.B. bis zur Vergleichsmiete, aber nicht über den verlangten Betrag hinaus).

Schritt 5 — Formular ausfüllen: Alle Parteiangaben eintragen, Datum des Verlangens, bisherige und neue Miete, Gültigkeitsdatum. Bei mehreren Mietern: alle Mieter müssen unterschreiben.

Schritt 6 — Frist beachten: Die Zustimmung muss dem Vermieter spätestens bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens zugehen (§ 558b Abs. 2 BGB). Verschicken Sie die Erklärung per Einschreiben mit Rückschein rechtzeitig.

Schritt 7 — Neue Miete ab Gültigkeitsdatum überweisen: Ab dem vereinbarten Gültigkeitsdatum (frühestens Beginn des dritten Monats nach Zugang des Verlangens) überweisen Sie die neue Miethöhe. Im Verwendungszweck die neue Miethöhe und den Monat angeben.

Für die Zustimmung zur Mieterhöhung in Deutschland gelten folgende rechtliche Anforderungen:

§ 558 Abs. 1 BGB — Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens: Die Miete darf seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Die Kappungsgrenze von 20 % (ggf. 15 %) in drei Jahren darf nicht überschritten werden.

§ 558a BGB — Begründungspflicht: Das Verlangen muss schriftlich erfolgen und begründet sein. Zulässige Begründungsmittel: qualifizierter Mietspiegel (§ 558c, § 558d BGB), Mietdatenbank (§ 558e BGB), ein durch öffentlich bestellten Sachverständigen erstelltes Gutachten oder drei Vergleichswohnungen. Fehlt die Begründung oder ist sie unzureichend, ist das Verlangen formell unwirksam — der Mieter kann die Zustimmung verweigern, ohne dass der Vermieter auf Zustimmung klagen kann.

§ 558b Abs. 1 und 2 BGB — Zustimmungsfrist und Wirkungsdatum: Der Mieter hat zwei Monate ab Zugang des Verlangens Zeit, um zuzustimmen. Die Mieterhöhung gilt frühestens ab dem dritten Monat nach dem Monat des Zugangs. Klagt der Vermieter auf Zustimmung und obsiegt er, wird die Erhöhung rückwirkend ab dem ursprünglichen Termin (frühestens Beginn des dritten Monats nach Zugang) wirksam.

BGH VIII ZR 41/10 — Teilzustimmung und Mehrfachmieter: Der BGH hat klargestellt, dass bei mehreren Mietern alle Mieter zustimmen müssen. Eine Teilzustimmung ist möglich: Der Mieter stimmt nur bis zur Vergleichsmiete zu, wenn der verlangte Betrag darüber liegt. Für den überschreitenden Teil kann der Vermieter klagen.

§ 558 Abs. 3 BGB — Kappungsgrenze: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt (Rechtsverordnung nach § 558 Abs. 3 S. 3 BGB) gilt eine Kappungsgrenze von nur 15 % in drei Jahren. Welche Gebiete betroffen sind, bestimmen die Länder durch Verordnung — aktuell sind in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Berlin, Nordrhein-Westfalen und anderen Ländern zahlreiche Gemeinden erfasst.

Häufige Fehler bei der Zustimmung zur Mieterhöhung in Deutschland und ihre Folgen:

Zustimmung ohne Prüfung der Kappungsgrenze: Manche Mieter stimmen einem Mieterhöhungsverlangen zu, ohne zu prüfen, ob die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB eingehalten wurde. Überschreitet die verlangte Erhöhung die Kappungsgrenze von 20 % (ggf. 15 %) in drei Jahren, ist das Verlangen für den überschreitenden Teil unwirksam — eine Zustimmung zu einem unzulässigen Betrag ist ebenfalls unwirksam. Die zu viel gezahlten Beträge können über § 812 BGB zurückgefordert werden.

Nur ein Mieter stimmt zu bei mehreren Mietern: Sind mehrere Personen im Mietvertrag als Mieter aufgeführt, muss nach BGH VIII ZR 41/10 jeder einzelne Mieter der Erhöhung zustimmen. Fehlt die Unterschrift auch nur eines Mieters, ist die Zustimmungserklärung insgesamt unwirksam — der Vermieter muss erneut das Verlangen oder die Klage auf alle Mieter erstrecken.

Verspätete Zustimmung: Geht die Zustimmungserklärung dem Vermieter nach Ablauf der Zwei-Monats-Frist zu, ist sie verfristet. Der Vermieter kann dennoch klagen — die verspätete Zustimmung ist dann nicht mehr maßgeblich. Allerdings wird das Gericht bei Klageerhebung die Rechtslage von Amts wegen prüfen.

Zustimmung zu formell unwirksamem Verlangen: Fehlt dem Verlangen eine ordnungsgemäße Begründung nach § 558a BGB, ist es formell unwirksam. Eine Zustimmung zu einem formell unwirksamen Verlangen ist dennoch bindend — wer eine formell mangelhafte Erhöhung ohne Einschränkung unterschreibt, hat auf die formellen Einwände verzichtet. Daher: vor Unterschrift immer die formellen Voraussetzungen prüfen.

Keine Bestätigung des Verlangensdatums: Mieter, die die Zustimmung erteilen, ohne das Datum des Verlangens zu notieren oder zu dokumentieren, können später nicht mehr nachweisen, dass die Zustimmungsfrist eingehalten wurde. Immer das Zugangsdatum des Verlangens per Einschreiben belegen und darauf in der Zustimmungserklärung Bezug nehmen. Mieter, die unsicher sind, ob das Verlangen berechtigt ist, können beim Deutschen Mieterbund (DMB) oder einem Mieterverein kostengünstige oder kostenlose Beratung in Anspruch nehmen.