Samejeoverenskomst for ugifte samlevende

En samejeoverenskomst for ugifte samlevende i Danmark er en skriftlig aftale mellem to papirløse samlevende, der regulerer deres fælles ejendom — typisk en bolig, de har købt sammen. Overenskomsten fastlægger ejerandele, hvem der kan blive boende ved et brud, hvordan værdien og gælden fordeles, og hvilke regler der gælder ved samlivsophævelse. Aftalen bygger på den almindelige aftalefrihed i dansk ret, jf. aftaleloven (LBK nr 193 af 2. marts 2016), og er det centrale dokument for ugifte boligejere.

Baggrunden for behovet er den grundlæggende forskel mellem gifte og ugifte par. Ægtefæller har et legalt formueforhold med delingsformue, som deles ligeligt ved separation, skilsmisse eller død efter ægtefælleloven (LBK nr 54 af 23. januar 2018). Ugifte samlevende har derimod intet formuefællesskab — hver part ejer sit, og der sker ingen ligedeling ved samlivsophævelse. Det betyder, at hvis et ugift par køber en bolig sammen, men kun den ene står på skødet i Tingbogen, kan den anden risikere at stå uden ret til boligen ved et brud, selv om begge har bidraget økonomisk.

Samejeoverenskomsten løser dette ved klart at fastlægge ejerforholdet. Den angiver hver parts ejerandel — for eksempel halvdelen hver eller en fordeling, der afspejler parternes økonomiske bidrag til udbetaling og afdrag. Begge parter bør være anført som ejere i Tingbogen i overensstemmelse med de aftalte andele. Overenskomsten regulerer også den fælles gæld, typisk et realkreditlån, hvor begge parter ofte hæfter solidarisk over for kreditor.

Et centralt element er reglerne ved samlivsophævelse. Overenskomsten kan give den ene part forkøbsret til at overtage boligen, fastlægge, hvordan boligen værdiansættes — for eksempel ved en uvildig ejendomsmægler — og bestemme, hvordan den overtagende part udligner den andens andel af friværdien. Uden sådanne regler kan et brud føre til langvarige tvister om boligen.

Samejeoverenskomsten regulerer kun forholdet mellem parterne, ikke arven. Ugifte samlevende arver ikke efter hinanden uden testamente. Samejeoverenskomsten bør derfor altid kombineres med et udvidet samlevertestamente efter arveloven (LBK nr 1347 af 15. juni 2021), så længstlevende sikres ret til den fælles ejendom ved død, og eventuelt en fremtidsfuldmagt efter fremtidsfuldmagtsloven, så parterne kan handle på hinandens vegne ved sygdom. Tilsammen giver disse dokumenter ugifte par en sikring, der nærmer sig ægtefællers. Hvor samejeoverenskomsten regulerer ejerforholdet og bruddet, sikrer testamentet arven, og fremtidsfuldmagten dækker den situation, hvor den ene part mister evnen til at handle. Det anbefales derfor at oprette de tre dokumenter samlet, så ingen del af parrets fælles økonomi står ureguleret.

En samejeoverenskomst for ugifte samlevende i Danmark bliver relevant, så snart et papirløst par ejer eller køber noget af værdi sammen — først og fremmest en bolig. Fordi ugifte samlevende ikke har formuefællesskab, er en klar aftale afgørende for at undgå tvister.

Ugifte par, der køber bolig sammen, har det mest oplagte behov. Når to samlevende køber en ejerlejlighed eller et hus i fællesskab, bør de fastlægge ejerandelene og reglerne for, hvad der sker ved et brud. Uden en samejeoverenskomst kan et brud udløse en langvarig konflikt om, hvem der kan blive boende, og hvordan værdien fordeles.

Par, hvor parterne bidrager ulige til boligkøbet, har et særligt behov for at dokumentere ejerandelene. Hvis den ene part betaler en større del af udbetalingen eller afdragene, bør samejeoverenskomsten afspejle dette, så ejerandelene svarer til de økonomiske bidrag. Ellers risikerer den part, der har betalt mest, at få mindre tilbage end retfærdigt ved et brud.

Par, hvor kun den ene står på skødet, men begge bidrager, står i en udsat situation. Står kun den ene part i Tingbogen som ejer, mens begge betaler, kan den anden have svært ved at dokumentere sin ret til boligen. En samejeoverenskomst kan fastslå det reelle ejerforhold og bør følges op af en tinglysning, der afspejler de aftalte andele.

Sammenbragte familier blandt ugifte par bruger ofte samejeoverenskomsten for at skabe klarhed over, hvad der sker med boligen, hvis samlivet ophører, så hensynet til begge parters børn varetages.

Par, der optager fælles realkreditlån, bør regulere hæftelsen. Hæfter begge solidarisk over for kreditor, men ejer de boligen i ulige forhold, kan en samejeoverenskomst fastlægge den interne fordeling af gæld og afdrag.

Par, der allerede bor sammen uden en aftale, gør klogt i at oprette en samejeoverenskomst, før der opstår problemer. Mange opdager først behovet, når et brud er nært forestående, hvor det kan være vanskeligt at blive enige. Endelig bør alle ugifte boligejere kombinere samejeoverenskomsten med et udvidet samlevertestamente og en fremtidsfuldmagt, så de også er sikret ved død og sygdom. Samejeoverenskomsten dækker forholdet i levende live, mens de øvrige dokumenter dækker død og manglende handleevne.

En velfungerende samejeoverenskomst for ugifte samlevende i Danmark skal indeholde og overholde følgende kerneelementer for at give parterne reel sikkerhed.

1. Klar identifikation af begge parter Overenskomsten skal entydigt angive begge samlevende med fuldt navn og CPR-nummer. Det sikrer, at aftalen kan knyttes til de rette personer og er entydig ved en eventuel tvist.

2. Præcis beskrivelse af den fælles ejendom Den fælles ejendom skal beskrives præcist. Ved fast ejendom angives adresse og matrikelnummer fra Tingbogen hos Tinglysningsretten. Drejer det sig om andre aktiver som en bil eller en sommerbolig, beskrives også disse klart.

3. Fastlæggelse af ejerandele Overenskomsten skal angive hver parts ejerandel — for eksempel halvdelen hver eller en fordeling, der afspejler parternes økonomiske bidrag til udbetaling og afdrag. Ejerandelene bør stemme overens med registreringen i Tingbogen, hvor begge parter bør være anført som ejere.

4. Regulering af den fælles gæld Overenskomsten bør angive den fælles gæld — typisk et realkreditlån — og hæftelsen. Hæfter begge parter solidarisk over for kreditor, bør den interne fordeling af gæld og afdrag fremgå, især hvis ejerandelene er ulige.

5. Regler ved samlivsophævelse Et centralt element er, hvad der sker ved et brud. Overenskomsten kan give den ene part forkøbsret til at overtage boligen, eller bestemme, at boligen sælges, hvis parterne ikke bliver enige. Klare regler her forebygger langvarige konflikter.

6. Metode for værdiansættelse Overenskomsten bør fastlægge, hvordan boligen værdiansættes ved en overtagelse — for eksempel ved en uvildig ejendomsmægler — og hvordan den overtagende part udligner den andens andel af friværdien. En klar metode mindsker risikoen for uenighed om prisen.

7. Fordeling af fælles indbo Overenskomsten kan regulere, hvordan fælles indbo og løsøre fordeles ved samlivsophævelse. Ofte aftales det, at indbo købt i fællesskab deles ligeligt, mens personlige genstande beholdes af den enkelte.

8. Sammenhæng med testamente og fremtidsfuldmagt Samejeoverenskomsten regulerer kun forholdet i levende live. Fordi ugifte samlevende ikke arver efter hinanden uden testamente, bør overenskomsten henvise til et udvidet samlevertestamente efter arveloven (LBK nr 1347/2021), så længstlevende sikres ret til ejendommen ved død, og eventuelt en fremtidsfuldmagt efter fremtidsfuldmagtsloven.

9. To enslydende eksemplarer og opbevaring Samejeoverenskomsten bør oprettes i to enslydende eksemplarer, ét til hver part, så begge har et originalt dokument at henholde sig til. Begge eksemplarer underskrives af begge parter med dato. Det anbefales at opbevare eksemplarerne et sikkert sted sammen med købsaftalen for boligen, dokumentation for indbetalinger og lånedokumenterne, så det reelle ejerforhold og de økonomiske bidrag kan dokumenteres, hvis der senere opstår tvist. En klar dokumentation af, hvem der har betalt hvad til udbetaling og afdrag, styrker overenskomsten betydeligt og gør det lettere at fastslå ejerandelene, hvis sagen mod forventning skulle ende ved domstolene. Gennemgå desuden overenskomsten med jævne mellemrum, så den fortsat afspejler jeres aktuelle bidrag og aftaler.

På forms-legal.com finder du en gratis skabelon til samejeoverenskomst for ugifte samlevende, så I kan udfylde og hente dokumentet uden registrering.

En samejeoverenskomst for ugifte samlevende i Danmark udfyldes i en række trin, der sikrer, at jeres fælles ejendom er klart reguleret.

Trin 1: Afklar jeres ejerandele Drøft, hvor stor en del hver af jer ejer af den fælles bolig. Ejerandelene bør afspejle jeres økonomiske bidrag — både til udbetalingen og til de løbende afdrag. Har den ene part betalt en større del, bør ejerandelene fordeles tilsvarende, så aftalen er retfærdig.

Trin 2: Beskriv den fælles ejendom Noter en præcis beskrivelse af boligen, herunder adresse og matrikelnummer fra Tingbogen hos Tinglysningsretten. Sørg for, at beskrivelsen er entydig, så der ikke senere kan opstå tvivl om, hvilket aktiv overenskomsten omfatter.

Trin 3: Kortlæg den fælles gæld Noter den fælles gæld, typisk realkreditlånet, og angiv kreditor og hæftelsen. Hæfter I begge solidarisk over for kreditor, bør I aftale den interne fordeling af gæld og afdrag, især hvis ejerandelene er ulige.

Trin 4: Aftal regler ved samlivsophævelse Beslut, hvem der kan blive boende ved et brud. I kan give den ene part forkøbsret til at overtage boligen, eller aftale, at boligen sælges, hvis I ikke bliver enige. Aftal også en klar metode for værdiansættelse — for eksempel en vurdering fra en uvildig ejendomsmægler.

Trin 5: Regulér fordeling af indbo Tag stilling til, hvordan fælles indbo og løsøre fordeles ved samlivsophævelse. Mange aftaler, at indbo købt i fællesskab deles ligeligt, mens personlige genstande beholdes af den enkelte.

Trin 6: Udfyld skabelonens felter Udfyld felterne med begge parters oplysninger, beskrivelsen af ejendommen, ejerandele, gæld, regler ved brud og fordeling af indbo. Tilføj eventuelt en bestemmelse, der henviser til et udvidet samlevertestamente ved dødsfald.

Trin 7: Underskriv, tinglys og suppler med testamente Begge parter underskriver overenskomsten i to enslydende eksemplarer. Sørg for, at begge er anført som ejere i Tingbogen i overensstemmelse med de aftalte andele. Suppler overenskomsten med et udvidet samlevertestamente, så længstlevende sikres ved død, og overvej en fremtidsfuldmagt, så I kan handle på hinandens vegne ved sygdom. Opbevar hvert sit eksemplar et sikkert sted sammen med købsaftalen og lånedokumenterne, så jeres bidrag og det reelle ejerforhold til enhver tid kan dokumenteres, hvis der senere skulle opstå tvivl om ejerandelene eller fordelingen af friværdien.

For en samejeoverenskomst for ugifte samlevende i Danmark gælder en række retlige rammer, som det er vigtigt at kende, selv om aftalen i høj grad bygger på parternes aftalefrihed.

Aftaleloven (LBK nr 193 af 2. marts 2016): Samejeoverenskomsten er en privatretlig aftale, der bygger på den almindelige aftalefrihed efter aftaleloven. Parterne kan frit aftale ejerandele, regler ved samlivsophævelse og fordeling af værdi og gæld, så længe aftalen ikke strider mod præceptive regler eller er urimelig. En aftale kan efter aftalelovens § 36 tilsidesættes eller ændres, hvis den er åbenbart urimelig, hvilket understreger vigtigheden af en balanceret fordeling.

Ingen formuefællesskab for ugifte: I modsætning til ægtefæller har ugifte samlevende ikke noget formuefællesskab. Der gælder ingen automatisk ligedeling ved samlivsophævelse, og hver part ejer sit. Samejeoverenskomsten er derfor afgørende for at fastlægge det reelle ejerforhold, fordi loven ikke selv giver nogen fordeling.

Tinglysningsloven og Tingbogen: Ved fast ejendom bør ejerforholdet afspejles i Tingbogen hos Tinglysningsretten. Begge parter bør være anført som ejere i overensstemmelse med de aftalte ejerandele, så ejerforholdet er offentligt og kan gøres gældende over for tredjemand. Tinglysningen sker digitalt via tinglysning.dk med MitID.

Solidarisk hæftelse for fælles lån: Optager parterne et fælles realkreditlån eller banklån, hæfter de typisk solidarisk over for kreditor. Det betyder, at kreditor kan kræve hele gælden betalt af den ene part, uanset den interne fordeling. Samejeoverenskomsten kan regulere den interne fordeling af gæld og afdrag mellem parterne, men ændrer ikke hæftelsen over for kreditor.

Forholdet til arveloven: Samejeoverenskomsten regulerer kun forholdet mellem parterne i levende live. Ugifte samlevende arver ikke efter hinanden uden testamente efter arveloven (LBK nr 1347 af 15. juni 2021). Dør den ene part, går afdødes andel af ejendommen til afdødes arvinger, medmindre der er oprettet et udvidet samlevertestamente. Overenskomsten bør derfor altid kombineres med et sådant testamente.

Forholdet til fremtidsfuldmagtsloven: Mister den ene part evnen til at handle, har den anden ikke automatisk ret til at disponere over den fælles ejendom. En fremtidsfuldmagt efter fremtidsfuldmagtsloven (lov nr 618 af 8. juni 2016) sikrer, at parterne kan handle på hinandens vegne, og bør derfor overvejes som supplement til samejeoverenskomsten.

Ved oprettelse af en samejeoverenskomst for ugifte samlevende i Danmark gentager en række fejl sig, og de kan føre til, at den ene part stilles dårligt ved et brud eller ved død.

1. Manglende samejeoverenskomst overhovedet Den mest udbredte fejl er slet ikke at oprette en aftale. Mange ugifte par køber bolig sammen i tillid til, at det nok går, men uden en samejeoverenskomst kan et brud udløse langvarige tvister om, hvem der kan blive boende, og hvordan værdien fordeles. En klar aftale forebygger konflikten.

2. Ejerandele afspejler ikke de økonomiske bidrag En anden fejl er at fastsætte ejerandele, der ikke svarer til parternes reelle bidrag. Har den ene part betalt størstedelen af udbetalingen, men ejerandelene er sat til halvdelen hver, kan den part, der har betalt mest, miste penge ved et brud. Ejerandelene bør afspejle de faktiske bidrag.

3. Kun den ene står i Tingbogen Er kun den ene part anført som ejer i Tingbogen, mens begge bidrager, kan den anden have svært ved at dokumentere sin ret til boligen. Sørg for, at begge parter er anført som ejere i overensstemmelse med de aftalte andele.

4. Ingen regler ved samlivsophævelse Uden klare regler om, hvem der kan blive boende, og hvordan boligen værdiansættes, opstår der let uenighed ved et brud. Aftal en forkøbsret eller en salgspligt og en klar metode for værdiansættelse, for eksempel en uvildig ejendomsmægler.

5. Den interne fordeling af gæld er ikke reguleret Hæfter begge solidarisk over for kreditor, men er ejerandelene ulige, kan der opstå tvist om, hvem der skal betale hvad. Aftal den interne fordeling af gæld og afdrag, så det er klart, selv om hæftelsen over for kreditor ikke kan ændres.

6. Samejeoverenskomsten kombineres ikke med testamente En hyppig og alvorlig fejl er at tro, at samejeoverenskomsten også sikrer længstlevende ved død. Det gør den ikke — ugifte samlevende arver ikke uden testamente. Uden et udvidet samlevertestamente går afdødes andel til afdødes arvinger, og den efterladte kan blive tvunget til at fraflytte. Kombiner altid overenskomsten med et udvidet samlevertestamente.

7. Ingen fremtidsfuldmagt Mister den ene part evnen til at handle, har den anden ikke automatisk ret til at disponere over den fælles ejendom. Uden en fremtidsfuldmagt efter fremtidsfuldmagtsloven kan den efterladte stå magtesløs. Overvej derfor altid at supplere overenskomsten med en fremtidsfuldmagt.