Deed of Gift Finland

A Deed of Gift (Lahjakirja) in Finland is a written document by which a donor (lahjanantaja) transfers property to a recipient (lahjansaaja) without consideration, governed by the Promise of Gift Act (Lahjanlupauslaki 625/1947). It records the gift, its cash value for gift tax purposes and any conditions, such as exclusion of the recipient spouse's marital right or whether the gift is an advance on inheritance. A gift of real estate must follow the form required by the Land Code (maakaari) and be confirmed by a public purchase witness (kaupanvahvistaja); gift tax is reported to the Tax Administration (Verohallinto).

Lahjakirja Suomessa tarvitaan aina, kun omaisuutta luovutetaan vastikkeetta ja halutaan kirjata lahjan ehdot ja todistaa lahjan tapahtuminen lahjanlupauslain (625/1947) mukaisesti. Seuraavat tilanteet ovat tyypillisia syita laatia lahjakirja.

Rahalahja lapselle tai lapsenlapselle. Vanhemmat ja isovanhemmat antavat usein rahalahjoja lapsille ja lapsenlapsille esimerkiksi asunnon käsirahaan, opiskeluun tai yritystoiminnan aloittamiseen. Lahjakirja osoittaa, että kyseessa on lahja, ja kirjaa lahjan arvon lahjaverotusta varten Verohallinnossa. Lahjakirja erottaa lahjan lainasta, mikä on tärkeää myohemman perinnonjaon ja verotuksen kannalta.

Asunto-osakkeen lahja. Kun asunto-osake lahjoitetaan esimerkiksi lapselle, lahjakirja yksiloi osakkeet osakenumeroin ja kirjaa lahjan arvon. Asunto-osakkeen lahja on tavallinen sukupolvenvaihdoksessa ja varallisuuden siirrossa. Lahjansaajan on annettava lahjaveroilmoitus Verohallinnolle, jos lahjan arvo ylittää verovapaan rajan.

Kiinteistön lahja. Kun kiinteistö, kuten omakotitalo, kesämökki tai metsapalsta, lahjoitetaan, lahjakirjan on noudatettava maakaaren 2 luvun mukaista muotoa ja kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus. Lahjansaajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa lahjakirjan allekirjoittamisesta. Kiinteistön lahja on merkittävä varallisuuden siirto, joka vaatii huolellista laatimista.

Sukupolvenvaihdos ja yritysomaisuus. Yrittäjä voi lahjoittaa osakeyhtiön osakkeita tai muuta yritysomaisuutta lapsilleen sukupolvenvaihdoksen yhteydessa. Lahjakirja kirjaa lahjoitettavat osakkeet ja niiden arvon. Sukupolvenvaihdokseen voi liittyä lahjaverohuojennuksia perintö- ja lahjaverolain mukaisesti, jos toiminta jatkuu, joten asiantuntijan apu on suositeltava.

Avio-oikeuden poissulkeminen. Kun lahjanantaja haluaa varmistaa, ettei lahjansaajan aviopuolisolla ole avio-oikeutta lahjaan, lahjakirjaan kirjataan avio-oikeuden poissulkeva ehto avioliittolain (234/1929) 35 pykälän mukaisesti. Tämä suojaa lahjan, jos lahjansaaja myöhemmin eroaa, jolloin avio-oikeudesta vapaa lahja ei kuulu osituksessa jaettavaan omaisuuteen.

Ennakkoperinnon jarjesteleminen. Kun vanhempi lahjoittaa omaisuutta yhdelle lapselle mutta haluaa kohdella lapsia tasapuolisesti perinnonjaossa, lahjakirjassa määritellään, onko lahja ennakkoperintoa. Perintökaaren (40/1965) 6 luvun mukaan rintaperilliselle annettu lahja katsotaan lahtokohtaisesti ennakkoperinnöksi, mutta lahjanantaja voi määrätä toisin. Tämä vaikuttaa perillisten väliseen tasapuolisuuteen.

Hallintaoikeuden pidattaminen. Lahjanantaja voi lahjoittaa omaisuuden mutta pidattaa itselleen elinikäisen hallintaoikeuden, esimerkiksi oikeuden asua lahjoitetussa asunnossa tai saada vuokratuotto. Hallintaoikeuden pidattaminen pienentaa lahjaveroa, koska hallintaoikeuden arvo vahennetaan lahjan arvosta. Tämä on tavallinen järjestely asunnon ja kiinteiston lahjoissa.

Hyväntekeväisyys ja yleishyödyllinen lahja. Lahjakirjalla voidaan lahjoittaa omaisuutta tai rahaa yleishyödylliselle järjestölle, saatiolle tai yhdistykselle. Yleishyödyllinen yhteiso voi olla lahjaverosta vapaa perintö- ja lahjaverolain mukaisesti. Lahjakirja yksiloi saajan Y-tunnuksella ja kirjaa lahjan kohteen ja arvon.

Oikeudellisesti patevassa Lahjakirja Suomessa on seuraavat osat, jotta se täyttää lahjanlupauslain (625/1947) vaatimukset ja toimii tehokkaana todisteena lahjasta ja sen ehdoista.

Osapuolten tunnistetiedot. Lahjanantajan ja lahjansaajan koko nimi, henkilotunnus muodossa DDMMYY-NNNN ja väestötietojärjestelmään merkitty osoite. Lisäksi lahjansaajan suhde lahjanantajaan, koska se vaikuttaa lahjaveron maaraan Verohallinnossa: lähisukulaiset kuuluvat ensimmaiseen veroluokkaan, jossa vero on alhaisempi.

Lahjan tyyppi. Määrittely siitä, onko lahjan kohteena irtain omaisuus, kuten raha, esine tai osakkeet, asunto-osake vai kiinteistö. Lahjan tyyppi ratkaisee muotovaatimukset: irtaimen omaisuuden lahja on vapaamuotoinen, kun taas kiinteiston lahja edellyttää maakaaren 2 luvun mukaista muotoa ja kaupanvahvistajan vahvistusta.

Lahjan kohde ja kuvaus. Tarkka yksilointi lahjoitettavasta omaisuudesta. Kiinteisto yksiloidaan kiinteistötunnuksella Maanmittauslaitoksen rekisterista, asunto-osake osakenumeroin ja yhtion nimella, raha summana euroina ja osakkeet yhtion nimella ja määrällä. Tarkka yksilointi estää tulkintariidat siitä, mitä on lahjoitettu.

Lahjan käteinen arvo. Lahjan arvo euroina lahjaverotusta varten. Arvon ilmoittaminen on tärkeä, koska lahjansaaja antaa lahjaveroilmoituksen Verohallinnolle, jos lahjan arvo ylittää verovapaan rajan, ja vero määräytyy arvon ja sukulaisuussuhteen perusteella perintö- ja lahjaverolain mukaisesti.

Omistusoikeuden siirtyminen. Määräys siitä, milloin omistusoikeus lahjan kohteeseen siirtyy lahjansaajalle, lahtokohtaisesti lahjakirjan allekirjoittamisella ja lahjan luovuttamisella. Jos hallintaoikeus pidätetään lahjanantajalle, omistusoikeus siirtyy mutta hallinta jaa lahjanantajalle.

Avio-oikeuden poissulkeminen. Mahdollinen ehto siitä, ettei lahjansaajan aviopuolisolla ole avio-oikeutta lahjaan eikä sen tuottoon avioliittolain (234/1929) 35 pykälän mukaisesti. Ehto suojaa lahjan lahjansaajalla, jos tämä myöhemmin eroaa, koska avio-oikeudesta vapaa lahja ei kuulu osituksessa jaettavaan omaisuuteen.

Ennakkoperintoa koskeva määräys. Määrittely siitä, onko lahja ennakkoperintoa. Perintökaaren (40/1965) 6 luvun 1 pykälän mukaan rintaperilliselle annettu lahja katsotaan lahtokohtaisesti ennakkoperinnöksi, joka vahennetaan hänen perintoosastaan. Lahjanantaja voi kuitenkin määrätä, ettei lahjaa pideta ennakkoperintönä. Suosittelemme forms-legal.com palvelussa, että tämä määräys harkitaan huolellisesti perillisten tasapuolisuuden vuoksi.

Muut ehdot. Mahdolliset muut ehdot, kuten lahjanantajan elinikäisen hallintaoikeuden pidattaminen, joka pienentaa lahjaveroa, tai määräys siitä, kumpi vastaa lahjaverosta. Hallintaoikeuden pidattaminen on tavallinen järjestely asunnon ja kiinteiston lahjoissa.

Lahjavero ja muotovaatimukset. Maininta siitä, että lahjansaaja vastaa lahjaverosta ja antaa lahjaveroilmoituksen Verohallinnolle perintö- ja lahjaverolain mukaisesti. Jos lahjan kohteena on kiinteistö, lahjakirja on tehtävä maakaaren 2 luvun mukaisessa muodossa ja kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus, ja lahjansaajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa.

Paikka, päivämäärä ja allekirjoitukset. Paikkakunta ja päivämäärä muodossa PP.KK.VVVV sekä lahjanantajan ja lahjansaajan allekirjoitukset nimineen ja henkilötunnuksineen. Lahjakirja laaditaan kahtena samansisaltoisena kappaleena. Kahden todistajan allekirjoitukset vahvistavat todistusvoimaa irtaimen omaisuuden lahjassa; kiinteiston lahjassa kaupanvahvistaja vahvistaa luovutuksen maakaaren mukaisesti.

Lahjakirja Suomessa täyttäminen oikein edellyttää seuraavia vaiheita, jotka lahjanantaja ja lahjansaaja suorittavat yhdessä.

Vaihe 1 - Tunnista osapuolet. Täytä lahjanantajan ja lahjansaajan koko nimi väestötietojärjestelmän mukaisesti, henkilotunnus muodossa DDMMYY-NNNN (esimerkiksi 120555-123A) ja osoite. Kirjaa lahjansaajan suhde lahjanantajaan, koska se vaikuttaa lahjaveron maaraan Verohallinnossa.

Vaihe 2 - Valitse lahjan tyyppi. Valitse, onko lahjan kohteena irtain omaisuus, asunto-osake vai kiinteistö. Tämä ratkaisee muotovaatimukset. Irtaimen omaisuuden lahja on vapaamuotoinen, asunto-osakkeen lahja kirjataan osakenumeroin, ja kiinteiston lahja edellyttää maakaaren 2 luvun mukaista muotoa ja kaupanvahvistajan vahvistusta.

Vaihe 3 - Yksiloi lahjan kohde. Kuvaile lahjoitettava omaisuus tarkasti. Yksiloi kiinteistö kiinteistötunnuksella Maanmittauslaitoksen rekisterista, asunto-osake osakenumeroin ja yhtion nimella, raha summana euroina ja osakkeet yhtion nimella ja määrällä. Tarkka yksilointi estää tulkintariidat.

Vaihe 4 - Ilmoita lahjan arvo. Kirjaa lahjan käteinen arvo euroina (esimerkiksi 150 000 euroa). Arvo ilmoitetaan lahjaverotusta varten Verohallinnolle. Lahjansaaja antaa lahjaveroilmoituksen, jos lahjan arvo ylittää verovapaan rajan.

Vaihe 5 - Harkitse avio-oikeuden poissulkemista. Jos haluat varmistaa, ettei lahjansaajan aviopuolisolla ole avio-oikeutta lahjaan, kirjaa avio-oikeuden poissulkeva ehto avioliittolain (234/1929) 35 pykälän mukaisesti. Ehto suojaa lahjan, jos lahjansaaja myöhemmin eroaa.

Vaihe 6 - Määrittele ennakkoperintö. Kirjaa, onko lahja ennakkoperintoa. Perintökaaren (40/1965) 6 luvun mukaan rintaperilliselle annettu lahja katsotaan lahtokohtaisesti ennakkoperinnöksi, mutta voit määrätä toisin. Harkitse tata huolellisesti perillisten tasapuolisuuden vuoksi.

Vaihe 7 - Kirjaa muut ehdot. Määrittele mahdolliset muut ehdot, kuten lahjanantajan elinikäisen hallintaoikeuden pidattaminen, joka pienentaa lahjaveroa, tai määräys siitä, kumpi vastaa lahjaverosta. Hallintaoikeuden pidattaminen on tavallinen asunnon ja kiinteiston lahjoissa.

Vaihe 8 - Tarkista lahjaverovelvollisuus. Selvitä lahjan arvon ja sukulaisuussuhteen perusteella, ylittääkö lahja verovapaan rajan ja kuinka suuri lahjavero on. Saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamat lahjat lasketaan yhteen. Lahjansaaja antaa lahjaveroilmoituksen Verohallinnolle perintö- ja lahjaverolain mukaisesti.

Vaihe 9 - Huolehdi kiinteiston muotovaatimuksista. Jos lahjan kohteena on kiinteistö, varmista, että lahjakirja tehdään maakaaren 2 luvun mukaisessa muodossa ja kaupanvahvistaja vahvistaa luovutuksen. Lahjansaajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa lahjakirjan allekirjoittamisesta.

Vaihe 10 - Allekirjoita ja sailyta. Lahjanantaja ja lahjansaaja allekirjoittavat lahjakirjan, ja merkitkaa paikkakunta (esimerkiksi Helsinki, Tampere, Turku) ja päivämäärä muodossa PP.KK.VVVV. Laatikaa lahjakirja kahtena samansisaltoisena kappaleena. Kahden todistajan kaytto vahvistaa todistusvoimaa irtaimen omaisuuden lahjassa. Säilyttäkää omat kappaleenne turvallisesti, koska lahjakirja on tarkein todiste lahjasta ja sen ehdoista.

Lahjakirja Suomessa perustuu lahjanlupauslakiin (625/1947), avioliittolakiin (234/1929), perintökaareen (40/1965), maakaareen ja perintö- ja lahjaverolakiin.

Lahjan lupauksen sitovuus lahjanlupauslain mukaan. Lahjanlupauslain (625/1947) mukaan lahjan lupaus tulee sitovaksi, kun lahja on luovutettu lahjansaajalle, kun lupaus on annettu velkakirjalla tai muulla asiakirjalla, joka on luovutettu lahjansaajalle, tai kun lupaus on saatettu yleison tietoon. Pelkkä suullinen lupaus antaa lahja, jota ei ole luovutettu, ei lahtokohtaisesti sido lahjanantajaa. Tasta syysta kirjallinen lahjakirja ja lahjan luovuttaminen ovat tärkeitä.

Irtaimen omaisuuden lahja. Irtaimen omaisuuden, kuten rahan, ajoneuvon tai osakkeiden, lahja ei edellytä erityistä muotoa. Lahja tulee sitovaksi luovutuksella. Kirjallinen lahjakirja on kuitenkin suositeltava todistelun, lahjaverotuksen ja mahdollisten ehtojen, kuten avio-oikeuden poissulkemisen, kirjaamiseksi.

Kiinteistön lahja maakaaren mukaan. Kiinteistön lahja on tehtävä maakaaren 2 luvun mukaisessa määrämuodossa: lahjakirja on tehtävä kirjallisesti, se on allekirjoitettava ja kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus. Muotovirhe tekee kiinteiston lahjasta patemattoman. Lahjansaajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa lahjakirjan allekirjoittamisesta.

Avio-oikeuden poissulkeminen avioliittolain 35 pykälän mukaan. Lahjanantaja voi määrätä, ettei lahjansaajan aviopuolisolla ole avio-oikeutta lahjaan eikä sen tuottoon eikä sen sijaan tulleeseen omaisuuteen. Avio-oikeudesta vapaa lahja ei kuulu osituksessa jaettavaan omaisuuteen avioliiton purkautuessa. Maaraus suojaa lahjan lahjansaajalla tämä eron varalta.

Ennakkoperintö perintokaaren 6 luvun mukaan. Perintökaaren (40/1965) 6 luvun 1 pykälän mukaan rintaperilliselle annettu lahja katsotaan lahtokohtaisesti ennakkoperinnöksi, joka vahennetaan hänen perintoosastaan perinnonjaossa, jollei muuta ole määrätty tai olosuhteista muuta johdu. Lahjanantaja voi lahjakirjassa määrätä, ettei lahjaa ole pidettävä ennakkoperintönä. Muille kuin rintaperillisille annettua lahjaa ei lahtokohtaisesti pideta ennakkoperintönä.

Lahjavero perintö- ja lahjaverolain mukaan. Lahjansaaja maksaa lahjaveroa, jos saman lahjanantajan kolmen vuoden aikana antamien lahjojen arvo ylittää verovapaan rajan. Lahjaveron määrä riippuu lahjan arvosta ja lahjansaajan sukulaisuussuhteesta: lähisukulaiset kuuluvat ensimmaiseen veroluokkaan ja muut toiseen veroluokkaan. Lahjansaaja antaa lahjaveroilmoituksen Verohallinnolle. Tietyt lahjat, kuten tavanomainen koti-irtaimisto ja pienet lahjat, ovat verovapaita laissa saadettyyn rajaan saakka.

Hallintaoikeuden pidattaminen. Lahjanantaja voi pidattaa itselleen elinikäisen tai määräaikaisen hallintaoikeuden lahjoitettuun omaisuuteen, esimerkiksi oikeuden asua asunnossa tai saada vuokratuotto. Hallintaoikeuden arvo vahennetaan lahjan arvosta lahjaverotuksessa, mikä pienentaa lahjaveroa. Hallintaoikeuden arvo lasketaan Verohallinnon vahvistamien kertoimien mukaisesti.

Sukupolvenvaihdoshuojennus. Yritysomaisuuden tai maatilan lahjoituksessa voidaan tietyin edellytyksin soveltaa sukupolvenvaihdoshuojennusta perintö- ja lahjaverolain mukaisesti, jos lahjansaaja jatkaa yritystoimintaa tai maatalouden harjoittamista. Huojennus pienentaa lahjaveroa merkittävästi. Huojennuksen edellytysten täyttyminen on syytä selvittää asiantuntijan kanssa.

Lahjan peruuttaminen. Sitovaa lahjaa ei lahtokohtaisesti voida peruuttaa. Lahjan peruuttaminen on mahdollista vain poikkeustilanteissa, esimerkiksi jos lahjansaaja on syyllistynyt vakavaan rikokseen lahjanantajaa kohtaan. Ehdollinen lahja voi kuitenkin palautua, jos ehto ei täyty. Tasta syysta lahjakirjan ehdot on harkittava huolellisesti ennen allekirjoittamista.

Lahjan suhde velkojiin. Lahja voi tietyin edellytyksin peräytyä lahjanantajan velkojien hyväksi takaisinsaannista konkurssipesaan annetun lain mukaisesti, jos lahjanantaja on lahjoittanut omaisuutta välttääkseen velkojiaan tietyn ajan ennen konkurssia. Tasta syysta lahjoitukset maksukyvyttomyysuhan alla ovat riskialttiita.

Lahjakirja Suomessa laatimisessa tehdään usein seuraavia virheitä, jotka voivat tehdä lahjasta patemattoman tai johtaa odottamattomiin veroseuraamuksiin lahjanlupauslain (625/1947) ja perintö- ja lahjaverolain mukaisesti.

Virhe 1 - Kiinteistön lahjan muotovaatimusten laiminlyönti. Kiinteistön lahja on maakaaren 2 luvun mukaan tehtävä määrämuodossa, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava luovutus. Yleinen virhe on laatia kiinteiston lahjakirja ilman kaupanvahvistajaa, jolloin lahja on pateman. Oikea menettely on noudattaa maakaaren muotovaatimuksia ja käyttää kaupanvahvistajaa sekä hakea lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa.

Virhe 2 - Lahjaveroilmoituksen laiminlyönti. Lahjansaajan on annettava lahjaveroilmoitus Verohallinnolle, jos lahjan arvo ylittää verovapaan rajan. Yleinen virhe on jättää ilmoitus antamatta, mikä voi johtaa veronkorotukseen. Oikea menettely on selvittää lahjan veroseuraamukset ja antaa lahjaveroilmoitus ajoissa perintö- ja lahjaverolain mukaisesti.

Virhe 3 - Avio-oikeuden poissulkemisen unohtaminen. Jos lahjanantaja ei sulje pois lahjansaajan aviopuolison avio-oikeutta, lahja kuuluu osituksessa jaettavaan omaisuuteen, jos lahjansaaja eroaa. Yleinen virhe on jättää avio-oikeuden poissulkeva ehto kirjaamatta arvokkaassa lahjassa. Oikea menettely on harkita avio-oikeuden poissulkemista avioliittolain (234/1929) 35 pykälän mukaisesti, etenkin kiinteistoissa ja yritysosakkeissa.

Virhe 4 - Ennakkoperinnon huomiotta jattaminen. Perintökaaren (40/1965) 6 luvun mukaan rintaperilliselle annettu lahja katsotaan lahtokohtaisesti ennakkoperinnöksi, joka vahennetaan hänen perintoosastaan. Yleinen virhe on luulla, ettei lahja vaikuta perinnonjakoon. Oikea menettely on määrätä lahjakirjassa nimenomaisesti, onko lahja ennakkoperintoa vai ei, jotta perillisten tasapuolisuus toteutuu halutulla tavalla.

Virhe 5 - Lahjan ja lainan sekoittaminen. Jos rahaa annetaan ilman selkeaa lahjakirjaa tai velkakirjaa, on epäselvää, onko kyseessa lahja vai laina. Yleinen virhe on antaa rahaa kirjaamatta, kummasta on kyse, mikä voi johtaa lahjaverotukseen tai riitoihin perinnonjaossa. Oikea menettely on laatia lahjakirja, jos kyseessa on lahja, tai velkakirja, jos kyseessa on takaisin maksettava laina.

Virhe 6 - Lahjan kohteen epätarkka yksilointi. Jos lahjan kohdetta ei yksiloida tarkasti, voi syntya epäselvyyttä siitä, mitä on lahjoitettu. Oikea menettely on yksiloida kiinteistö kiinteistötunnuksella, asunto-osake osakenumeroin ja yhtion nimella sekä osakkeet yhtion nimella ja määrällä.

Virhe 7 - Hallintaoikeuden hyödyntämättä jattaminen. Lahjanantaja voi pidattaa itselleen elinikäisen hallintaoikeuden lahjoitettuun omaisuuteen, mikä pienentaa lahjaveroa, koska hallintaoikeuden arvo vahennetaan lahjan arvosta. Yleinen virhe on jättää tämä mahdollisuus hyödyntämättä, jolloin lahjavero on suurempi. Oikea menettely on harkita hallintaoikeuden pidättämistä asunnon ja kiinteiston lahjoissa.

Virhe 8 - Lahjoitus maksukyvyttomyysuhan alla. Jos lahjanantaja lahjoittaa omaisuutta välttääkseen velkojiaan, lahja voi peräytyä velkojien hyväksi takaisinsaannista konkurssipesaan annetun lain mukaisesti. Yleinen virhe on lahjoittaa omaisuutta maksuvaikeuksien aikana, mikä voi johtaa lahjan peräytymiseen. Oikea menettely on välttää lahjoituksia maksukyvyttomyysuhan alla ja selvittää tilanne tarvittaessa asiantuntijan kanssa.