Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal

O Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal é o documento técnico-jurídico que enumera todas as frações autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal e atribui a cada uma a respetiva permilagem (parte de mil) representativa do valor proporcional da fração face ao valor total do prédio, com fundamento no artigo 1418.º do Código Civil (Decreto-Lei nº 47 344 de 25 de Novembro de 1966) que regula o conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal.

A propriedade horizontal em Portugal é regime real específico aplicável a edifícios divididos em frações autónomas independentes (apartamentos, lojas, escritórios, garagens, arrumos) com partes comuns indivisas (estrutura, fachadas, telhados, escadas, elevadores, terraços, portarias, jardins, instalações comuns). O título constitutivo é registado na Conservatória do Registo Predial competente nos termos dos artigos 1417.º do Código Civil e 2.º do Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84) e contém obrigatoriamente a especificação das frações e das respetivas permilagens.

A permilagem é o critério legal de quantificação da participação de cada fração no valor do prédio e na repartição de encargos. O artigo 1418.º nº 1 alínea a) do Código Civil exige que o título constitutivo da propriedade horizontal especifique o valor relativo de cada fração expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. A permilagem é fixada em milésimos (parte de mil) e a soma das permilagens de todas as frações totaliza obrigatoriamente 1000 partes.

O cálculo da permilagem combina critérios objetivos relevantes — área útil da fração, área de logradouro privativo, divisão proporcional das áreas comuns afetas à fração, posição (piso, orientação solar, vistas), funcionalidade (habitação, comércio, serviços, garagem, arrecadação), valor de mercado relativo. A doutrina portuguesa, designadamente as obras de Henrique Mesquita e Sandra Passinhas sobre propriedade horizontal, sublinha que a permilagem não corresponde mecanicamente à área da fração — frações de menor área podem ter permilagem proporcionalmente maior por força da sua localização privilegiada ou da sua afetação comercial.

A permilagem fixada no título constitutivo determina vários efeitos jurídicos centrais. O artigo 1424.º nº 1 do Código Civil impõe a repartição das despesas comuns (despesas de conservação ordinária, despesas extraordinárias aprovadas pela assembleia, fundo comum de reserva, encargos com administração) na proporção das permilagens, salvo disposição diferente do título constitutivo ou do regulamento. A permilagem determina também o peso do voto na assembleia de condóminos nos termos do artigo 1432.º do Código Civil — para verificar quórum em primeira convocatória (metade do valor total) e para apurar maiorias deliberativas exigidas para diferentes matérias (maioria simples, dois terços, unanimidade).

A modificação das permilagens fixadas no título constitutivo exige unanimidade dos condóminos nos termos do artigo 1419.º nº 1 do Código Civil, com formalização por escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008, e averbamento na Conservatória do Registo Predial. A alteração unilateral das permilagens é inválida — caso de erro originário pode ser corrigida judicialmente nos termos do artigo 249.º do Código Civil.

O Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal é necessário em vários momentos da vida do prédio em propriedade horizontal nos termos dos artigos 1414.º e seguintes do Código Civil.

Constituição da propriedade horizontal. Quando um prédio é submetido pela primeira vez ao regime da propriedade horizontal — operação que se concretiza por escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) com averbamento no Registo Predial nos termos do artigo 1417.º do Código Civil — o título constitutivo deve incluir obrigatoriamente o mapa de quotas/permilagens nos termos do artigo 1418.º nº 1 alínea a). O cálculo é normalmente feito por arquiteto, engenheiro ou técnico avaliador imobiliário com base no projeto aprovado pela Câmara Municipal e nas áreas das frações.

Aprovação do orçamento anual. A assembleia ordinária anual prevista no artigo 1431.º nº 1 do Código Civil aprova o orçamento de despesas correntes e as comparticipações dos condóminos para o fundo comum. O administrador deve apresentar o mapa de quotas/permilagens atualizado para que cada condómino verifique a base de cálculo da sua comparticipação proporcional nos termos do artigo 1424.º nº 1.

Liquidação das despesas extraordinárias e do fundo comum de reserva. Sempre que a assembleia delibere obras de conservação extraordinária, obras de inovação ou contribuições para fundo comum de reserva nos termos do artigo 4.º do Decreto-Lei nº 268/94, a repartição entre condóminos faz-se pelas permilagens. O mapa atualizado é instrumento prático imprescindível para o cálculo individual de cada condómino.

Cobrança coerciva de quotas em atraso. Quando algum condómino não pague as quotas devidas, o administrador pode acionar judicialmente o devedor através de injunção no Balcão Nacional de Injunções ou de ação executiva nos termos do Código de Processo Civil. A acta da assembleia que aprovou o orçamento e o mapa de permilagens constitui título executivo nos termos do artigo 6.º do Decreto-Lei nº 268/94, com força bastante para penhora do património do devedor.

Realização da assembleia de condóminos. O artigo 1432.º nº 3 do Código Civil exige quórum de condóminos representando metade do valor total do prédio em primeira convocatória. O artigo 1432.º nº 4 prevê que em segunda convocatória qualquer número de presentes ou representados pode deliberar, mas as maiorias substantivas para diferentes matérias dependem do peso da permilagem dos votantes. O mapa atualizado é instrumento de verificação do quórum e das maiorias.

Venda de fração autónoma. Quando um condómino vende a sua fração, o adquirente deve conhecer a permilagem que vai assumir e a comparticipação consequente nas despesas comuns. A consulta do mapa de quotas faz parte da due diligence imobiliária prévia à compra.

Reabilitação ou ampliação do prédio. Operações de ampliação que criem novas frações autónomas, divisão de uma fração em várias, ou junção de várias frações numa única exigem alteração do título constitutivo da propriedade horizontal nos termos do artigo 1419.º do Código Civil — com unanimidade dos condóminos — e implicam recálculo do mapa de permilagens. A nova distribuição deve manter o total de 1000 partes.

Litígios entre condóminos. Em litígios judiciais sobre repartição de despesas, contribuições para o fundo de reserva, direito de voto em assembleia ou autorizações para obras nas partes comuns, o mapa de quotas/permilagens é elemento probatório central. O tribunal exige a junção do título constitutivo da propriedade horizontal e do mapa atualizado para apreciar a procedência das pretensões.

Pedido de empréstimo bancário garantido por fração autónoma. Os bancos exigem normalmente cópia do título constitutivo da propriedade horizontal e do mapa de permilagens para análise do encargo previsível com o condomínio na avaliação da capacidade de endividamento do mutuário do crédito hipotecário regulado pelo Decreto-Lei nº 74-A/2017.

Atualização do regulamento do condomínio. Quando o regulamento do condomínio prevê critérios diferentes da permilagem para a repartição de despesas específicas (por exemplo, custo do elevador suportado apenas pelos pisos superiores), o mapa de quotas funciona como referência para verificar a coerência das soluções regulamentares com o título constitutivo registado.

O Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal exige a inclusão de elementos formais e técnicos que garantam a sua coerência com o título constitutivo da propriedade horizontal registado na Conservatória do Registo Predial nos termos dos artigos 1417.º e 1418.º do Código Civil.

Identificação rigorosa do prédio em propriedade horizontal. O cabeçalho do mapa deve indicar a denominação ou referência do prédio, a morada completa (rua, número de polícia, código postal NNNN-NNN, freguesia, concelho, distrito), o número da descrição predial na Conservatória do Registo Predial competente, e a identificação do título constitutivo (escritura pública ou DPA, data, notário ou autenticador, número de averbamento). Esta identificação garante a correspondência entre o mapa e a inscrição registral.

Listagem completa das frações autónomas. O mapa deve enumerar todas as frações autónomas do prédio, normalmente designadas por letras (Fração A, Fração B, Fração C, etc.) seguidas das identificações funcionais. Cada fração deve ser identificada pela letra/designação, pela natureza (habitação T1, T2, T3, T4; comércio; escritório; garagem; arrumo), pelo piso (cave, rés-do-chão, andar, sótão), pela porta (esquerdo, direito, frente, trás), e pelo artigo matricial atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Coluna de áreas. Para cada fração devem indicar-se a área útil (m² interior excluindo paredes), a área bruta privativa (m² incluindo metade das paredes divisórias), eventualmente a área de terraços, varandas ou logradouros privativos, e a quota-parte das áreas comuns afetas à fração. As áreas devem coincidir com as do projeto aprovado pela Câmara Municipal e com a Caderneta Predial Urbana junto da AT.

Coluna de permilagem. A coluna central do mapa indica a permilagem de cada fração expressa em milésimos. A soma das permilagens deve totalizar exatamente 1000 partes, conforme exigência do artigo 1418.º do Código Civil. Frações que detenham menor área podem ter permilagem proporcionalmente maior por força da localização (rés-do-chão comercial em zona prime, último andar com terraço panorâmico) ou da utilização funcional. Recomenda-se incluir a percentagem equivalente (multiplicando por 100 e dividindo por 10) para facilitar a leitura.

Identificação dos titulares (opcional para mapas administrativos). Os mapas elaborados pelo administrador para fins de gestão corrente podem incluir os nomes dos atuais condóminos, NIF e morada de contacto. Os mapas integrados no título constitutivo registado contêm apenas a identificação técnica das frações sem nomeação dos titulares (que constam das inscrições prediais autónomas).

Coluna de comparticipações. Para fins de gestão corrente, o mapa pode incluir colunas adicionais com a comparticipação calculada de cada fração nas despesas correntes mensais, no fundo comum de reserva, e em despesas extraordinárias deliberadas pela assembleia. Esta apresentação facilita a leitura e a cobrança proporcional nos termos do artigo 1424.º do Código Civil.

Notas sobre regimes especiais de repartição. Quando o regulamento do condomínio preveja regimes diferenciados de repartição de despesas específicas (por exemplo, custos de elevador suportados apenas por pisos superiores; custos de jardim suportados apenas por frações com vista para o jardim; custos de portaria 24 horas suportados apenas por frações habitacionais), o mapa deve incluir nota explicativa identificando o regime especial e os artigos do regulamento aplicáveis.

Indicação das partes comuns. O mapa deve incluir indicação genérica das partes comuns do prédio (estrutura, fachadas, telhados, escadas, elevador, hall, instalações elétricas e hidráulicas comuns) por referência ao artigo 1421.º do Código Civil, esclarecendo quais elementos são comuns por presunção legal e quais foram especificamente afetados pelo título constitutivo.

Data, autor e assinatura. O mapa deve indicar a data de elaboração ou atualização, o autor (técnico responsável quando seja mapa originário, administrador do condomínio quando seja mapa de gestão corrente), e ser assinado pelo responsável. Para mapas integrados no título constitutivo da propriedade horizontal, o instrumento é o próprio título registado.

Cláusula de atualização. Para mapas de gestão corrente, é prudente incluir nota indicando que o mapa reflete a situação à data indicada e que pode sofrer atualizações em função de transmissões de frações ou de alterações ao título constitutivo aprovadas em assembleia por unanimidade nos termos do artigo 1419.º do Código Civil.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal como ferramenta operacional para administradores de condomínio, técnicos de avaliação imobiliária e juristas. Para mapas integrados em novo título constitutivo, é fundamental o concurso de arquiteto, engenheiro ou avaliador qualificado e a revisão por advogado inscrito na Ordem dos Advogados. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Título Constitutivo de Propriedade Horizontal e Orçamento Anual do Condomínio.

O preenchimento do Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal segue uma sequência prática que garante a coerência com o título constitutivo da propriedade horizontal nos termos dos artigos 1417.º e 1418.º do Código Civil.

Primeiro passo: obter cópia do título constitutivo da propriedade horizontal. Solicite à Conservatória do Registo Predial competente a Certidão Permanente Predial atualizada do prédio em www.predialonline.justica.gov.pt. A certidão indica o título constitutivo, a data, o autenticador, o número de averbamento, e a especificação de todas as frações com as respetivas permilagens originais.

Segundo passo: obter as Cadernetas Prediais Urbanas de cada fração no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt). As cadernetas indicam as áreas oficialmente registadas junto da AT, o artigo matricial, a tipologia (T1, T2, T3, etc.), o piso, a porta, e o valor patrimonial tributário (VPT). A coincidência entre as áreas das cadernetas e as áreas do título constitutivo deve ser verificada.

Terceiro passo: identificar todas as frações autónomas. Liste as frações pela ordem das letras (A, B, C, D, etc.) com indicação completa — fração, natureza, piso, porta, área útil, área bruta privativa, área de logradouro privativo se aplicável, e artigo matricial. Para garagens, arrumos e arrecadações considere se são frações autónomas ou se são acessórios das frações principais.

Quarto passo: confirmar as permilagens. Para mapas que reproduzem o título constitutivo registado, copie as permilagens da Certidão Permanente Predial sem modificação. Para mapas em novo título constitutivo (constituição inicial ou alteração unânime), o cálculo é normalmente feito por arquiteto, engenheiro ou avaliador imobiliário com base nos critérios objetivos relevantes — área, localização, exposição, funcionalidade, valor de mercado.

Quinto passo: verificar que a soma das permilagens totaliza 1000. O artigo 1418.º do Código Civil exige que o total das permilagens corresponda exatamente a 1000 partes. Pequenas discrepâncias por arredondamento devem ser corrigidas, normalmente atribuindo a fração residual à fração de maior área ou de maior valor.

Sexto passo: organizar a estrutura visual do mapa. Utilize tabela com colunas claramente identificadas — Fração, Natureza, Piso, Porta, Artigo Matricial, Área Útil (m²), Área Bruta Privativa (m²), Permilagem (‰), Percentagem (%), Comparticipação Mensal (€). Inclua linha de totais no fundo da tabela.

Sétimo passo: para mapas de gestão corrente, calcular as comparticipações. Multiplique o orçamento mensal aprovado pela assembleia pela permilagem de cada fração e divida por 1000. Por exemplo, com orçamento mensal de 1.500,00 € e fração com permilagem 45/1000, a comparticipação mensal é 1.500,00 € × 45 / 1000 = 67,50 €. Aplique o mesmo cálculo para o fundo comum de reserva e para despesas extraordinárias.

Oitavo passo: incluir notas explicativas sobre regimes especiais. Quando o regulamento do condomínio preveja regimes diferenciados de repartição (por exemplo, custos de elevador suportados apenas por pisos superiores, custos de portaria suportados apenas por frações habitacionais), inclua nota com a referência ao artigo do regulamento e o critério de cálculo aplicado.

Nono passo: identificar o autor e datar o mapa. Indique o nome do administrador, a sua qualificação (administrador do condomínio, empresa de gestão de condomínios), os contactos, a data de elaboração ou atualização, e assine. A assinatura digital qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital tem o mesmo valor da manuscrita ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021.

Décimo passo: distribuir o mapa aos condóminos e arquivar. Anexe o mapa atualizado à convocatória da assembleia ordinária anual ou disponibilize-o em portal eletrónico do condomínio quando exista. Conserve cópia em arquivo permanente do condomínio para consulta de condóminos novos, futuros adquirentes de frações, e para apresentação em eventuais litígios judiciais ou cobranças coercivas.

Os requisitos legais do Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal resultam dos artigos 1414.º a 1438.º-A do Código Civil (regime da propriedade horizontal), do Decreto-Lei nº 268/94 (regulamento da propriedade horizontal) e do Código do Registo Predial (DL 224/84) quanto à publicidade registral.

Coerência com o título constitutivo. O artigo 1418.º nº 1 alínea a) do Código Civil exige que o título constitutivo da propriedade horizontal especifique o valor relativo de cada fração expresso em percentagem ou permilagem do valor total do prédio. O mapa de quotas/permilagens deve coincidir rigorosamente com o título constitutivo registado. Discrepâncias podem invalidar deliberações da assembleia que se baseiem no mapa.

Soma total de 1000 partes. A permilagem é matemáticamente expressa em milésimos. A soma de todas as permilagens deve totalizar exatamente 1000 partes. A omissão ou excesso revela erro de cálculo originário e exige correção do título constitutivo nos termos do artigo 249.º do Código Civil (correção judicial de erro material) ou alteração unânime do título nos termos do artigo 1419.º.

Critérios de fixação das permilagens. O artigo 1418.º não impõe critério único — admite a fixação pelas partes contraentes da escritura ou DPA constitutivos com base em fatores objetivos. A doutrina e jurisprudência portuguesas reconhecem como fatores válidos a área útil, a área bruta, a localização (piso, orientação solar, vistas), a funcionalidade (habitação, comércio, serviços), o valor de mercado relativo, o acesso a partes comuns. O critério deve ser explícito ou inferível.

Modificação das permilagens. O artigo 1419.º nº 1 do Código Civil exige unanimidade dos condóminos para qualquer modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, incluindo as permilagens. A modificação faz-se por escritura pública ou DPA ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008, com averbamento na Conservatória do Registo Predial. A alteração unilateral pelo administrador ou por maioria não unânime é nula nos termos do artigo 220.º do Código Civil.

Repartição das despesas comuns. O artigo 1424.º nº 1 do Código Civil estabelece a regra geral — as despesas comuns repartem-se na proporção das permilagens. O nº 2 admite que o título constitutivo ou o regulamento estabeleçam critérios diferentes para despesas específicas (por exemplo, custos de elevador suportados apenas por pisos superiores, custos de portaria habitacional excluídos das frações comerciais). Estas exceções devem ser expressas e fundadas.

Cobrança e título executivo. O artigo 6.º do Decreto-Lei nº 268/94 confere força de título executivo à acta da assembleia que aprovou o orçamento e/ou ratificou as comparticipações dos condóminos, conjugada com a comunicação ao condómino devedor. O mapa de permilagens é instrumento técnico de cálculo. A ação executiva corre nos termos dos artigos 703.º e seguintes do Código de Processo Civil ou via injunção no Balcão Nacional de Injunções.

Direito de voto na assembleia. O artigo 1432.º do Código Civil articula o cálculo do quórum e das maiorias com as permilagens. Em primeira convocatória exige-se quórum de condóminos representando metade do valor total do prédio (500/1000 ou mais). As maiorias para diferentes matérias variam — maioria simples dos presentes para administração corrente, maioria do valor total para obras de conservação extraordinária, dois terços para obras de inovação, unanimidade para alteração do título constitutivo.

Alteração das permilagens por sentença judicial. Em caso de alteração das frações por aumento ou diminuição da área (ampliação, demolição parcial, junção, divisão), pode justificar-se ação judicial para recálculo das permilagens, fundada no artigo 437.º do Código Civil (alteração das circunstâncias) ou no abuso de direito do artigo 334.º quando a manutenção da permilagem original se revele manifestamente injusta.

Publicidade registral. O título constitutivo da propriedade horizontal e suas alterações estão sujeitos a registo na Conservatória do Registo Predial nos termos do artigo 2.º alínea l) do Código do Registo Predial. O registo é declarativo, mas confere oponibilidade a terceiros nos termos do artigo 5.º. Os mapas de gestão corrente elaborados pelo administrador não estão sujeitos a registo, mas devem ser coerentes com o título registado.

Conservação dos mapas e documentos. O administrador tem o dever de conservar e disponibilizar aos condóminos toda a documentação relevante do condomínio, incluindo o título constitutivo, o regulamento, os mapas de permilagens e as actas das assembleias, nos termos do artigo 1436.º alínea i) do Código Civil.

Os erros mais frequentes na elaboração e aplicação do Mapa de Quotas e Permilagem do Condomínio em Portugal podem invalidar deliberações da assembleia, gerar litígios entre condóminos e prejudicar a cobrança coerciva de quotas em atraso.

Soma das permilagens diferente de 1000. O artigo 1418.º do Código Civil exige que a soma totalize exatamente 1000 partes. Mapas com soma de 998, 1001 ou outros valores próximos revelam erro de cálculo ou de arredondamento, exigindo correção. A solução para erros materiais é a correção judicial nos termos do artigo 249.º do Código Civil; para alterações substantivas é a alteração unânime do título constitutivo nos termos do artigo 1419.º.

Alteração unilateral das permilagens pelo administrador. O administrador não tem competência para alterar as permilagens fixadas no título constitutivo. A alteração exige unanimidade dos condóminos com formalização em escritura pública ou DPA e averbamento na Conservatória do Registo Predial nos termos do artigo 1419.º do Código Civil. A alteração unilateral é nula nos termos do artigo 220.º do Código Civil e expõe o administrador a responsabilidade por danos.

Confundir permilagem com área. Frações de igual área podem ter permilagens diferentes em função da localização (piso, orientação, vistas), funcionalidade (comércio vs habitação) ou afetação a partes comuns. A repartição de despesas pela mera área é incoerente com o regime legal. A solução é respeitar as permilagens fixadas no título constitutivo, com nota explicativa quando o resultado pareça contraintuitivo.

Não atualizar o mapa após alterações ao título constitutivo. Quando a assembleia delibere por unanimidade alterar o título constitutivo (criação de novas frações, divisão, junção, alteração de áreas, alteração de afetação) com averbamento no Registo Predial, o administrador deve atualizar o mapa de gestão corrente. A manutenção do mapa antigo gera erros de cálculo nas comparticipações e pode invalidar futuras cobranças.

Aplicar regimes especiais sem suporte no título ou no regulamento. O artigo 1424.º nº 2 do Código Civil admite critérios diferenciados de repartição apenas se previstos no título constitutivo ou no regulamento aprovado pela maioria qualificada. A aplicação ad hoc pelo administrador (por exemplo, isentar a fração rés-do-chão de custos do elevador sem previsão regulamentar) é ilegal e pode ser impugnada pelos condóminos prejudicados.

Erro na qualificação das frações como autónomas ou acessórias. As garagens, arrumos e arrecadações podem ser frações autónomas (com permilagem própria) ou acessórios das frações habitacionais (sem permilagem própria, integrados na permilagem da fração principal). A qualificação resulta do título constitutivo. O erro na qualificação afeta o cálculo total das permilagens e pode invalidar o mapa.

Não incluir frações criadas posteriormente. Quando o prédio sofre ampliações com criação de novas frações (cobertura transformada em apartamento, garagem dividida em duas, escritório criado em loja anteriormente única), a omissão das novas frações no mapa gera desigualdade na repartição de despesas — as novas frações utilizam partes comuns sem contribuir proporcionalmente.

Repartição manifestamente injusta resultante de alteração das circunstâncias. Quando a estrutura do prédio sofre alteração relevante (demolição de elevador, instalação de novo elevador, criação de zonas de uso exclusivo) e as permilagens originais deixam de refletir a realidade económica, pode justificar-se ação judicial para recálculo das permilagens com fundamento no artigo 437.º do Código Civil. A omissão da via judicial mantém artificialmente a injustiça.

Mapa de gestão corrente incoerente com o título registado. Quando o administrador elabora mapa de gestão corrente com permilagens diferentes das do título registado na Conservatória do Registo Predial, as deliberações de cobrança baseadas neste mapa são impugnáveis pelos condóminos prejudicados. A solução é trabalhar sempre a partir do título registado e aceitar que a única via de alteração é a unanimidade nos termos do artigo 1419.º do Código Civil.

Não disponibilizar o mapa aos condóminos. O artigo 1436.º alínea i) do Código Civil impõe ao administrador o dever de conservar e disponibilizar aos condóminos toda a documentação relevante. A omissão pode legitimar pretensões judiciais para entrega forçada e pretensões indemnizatórias por danos.

Erro de cálculo nas comparticipações mensais. A multiplicação do orçamento pela permilagem dividida por 1000 deve ser verificada com cuidado. Erros aritméticos repetidos ao longo do ano podem gerar pretensões de restituição por enriquecimento sem causa nos termos do artigo 473.º do Código Civil.