Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal

O Contrato de Mediação Imobiliária é o documento empresarial celebrado em Portugal ao abrigo de Lei nº 15/2013, de 8 de fevereiro (Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária).

A actividade de mediação imobiliária encontra-se sujeita a reserva legal: nos termos do artigo 2.º da Lei nº 15/2013, só pode ser exercida por sociedades comerciais licenciadas com o alvará AMI emitido pelo IMPIC. O artigo 4.º da mesma lei exige que a empresa mediadora disponha de idoneidade dos titulares do capital e dos gerentes, capacidade técnica demonstrada por contabilista certificado ou revisor oficial de contas, e seguro de responsabilidade civil profissional de valor mínimo de 150.000 €, nos termos do artigo 7.º e do Aviso nº 4/2013 do IMPIC. O incumprimento destas obrigações gera responsabilidade contra-ordenacional com coimas que podem atingir 25.000 € para pessoas coletivas, sem prejuízo do cancelamento da licença AMI pelo IMPIC ao abrigo dos artigos 34.º a 37.º da Lei nº 15/2013.

O Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal é um contrato formal e solene: o artigo 16.º nº 1 da Lei nº 15/2013 exige forma escrita sob pena de nulidade, devendo conter menções obrigatórias expressamente enumeradas no artigo 16.º nº 2 — a identificação das partes e respetivo domicílio ou sede social, a identificação completa do imóvel objeto do contrato incluindo a ficha de registo predial e o artigo matricial, o regime de exclusividade ou não exclusividade, a remuneração e o facto gerador da comissão, a licença AMI e a apólice do seguro de responsabilidade civil, a indicação dos meios de resolução alternativa de litígios (RAL) e a identificação do angariador imobiliário que recebe o cliente. A omissão destas menções determina a nulidade do contrato nos termos do artigo 220.º do Código Civil, com restituição recíproca de tudo o que tiver sido prestado.

A remuneração do mediador, tradicionalmente designada por "comissão", é devida no momento em que ocorre o facto gerador estipulado no contrato. Por regra geral do artigo 19.º nº 1 da Lei nº 15/2013, a comissão é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo mandato — tipicamente a assinatura da escritura pública, do Documento Particular Autenticado (DPA) ou do contrato de arrendamento. As partes podem, porém, antecipar o momento para a celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV) nos termos dos artigos 410.º a 413.º do Código Civil, regra que o Supremo Tribunal de Justiça tem considerado válida desde que expressamente pactuada no contrato. Em mediação com exclusividade, o artigo 19.º nº 2 prevê ainda direito à remuneração nos casos em que o cliente celebre o negócio com interessado angariado pelo mediador durante a vigência do contrato ou nos 90 dias seguintes ao termo.

Os efeitos práticos do Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal abrangem simultaneamente o plano contratual (obrigação de meios e não de resultado, nos termos do artigo 762.º do Código Civil), o plano regulatório (deveres perante o IMPIC, a Autoridade Tributária para registo da actividade, o Banco de Portugal e a Unidade de Informação Financeira da Polícia Judiciária quanto ao combate ao branqueamento de capitais nos termos da Lei nº 83/2017), e o plano tributário (emissão de factura com IVA à taxa de 23% nos termos do CIVA, sujeição a IRC ou IRS consoante a forma jurídica do mediador, e registo da operação no e-fatura da Autoridade Tributária com código ATCUD). A correta articulação destes planos é determinante para a executoriedade da comissão perante o Juízo de Comércio competente.

O Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal torna-se necessário sempre que o proprietário de um imóvel — ou o futuro adquirente — pretenda socorrer-se dos serviços profissionais de uma empresa de mediação licenciada pelo IMPIC para vender, arrendar, permutar ou adquirir bem imóvel, beneficiando da rede comercial, conhecimento técnico do mercado, verificação documental e capacidade de divulgação que caracterizam a actividade regulada pela Lei nº 15/2013. A celebração formal do contrato escrito é exigência imperativa do artigo 16.º nº 1 da Lei nº 15/2013, sob pena de nulidade, não podendo o mediador reclamar remuneração se não tiver contrato escrito assinado.

A contratação de mediador imobiliário é particularmente relevante em operações residenciais complexas — fogos em regime de propriedade horizontal com múltiplos proprietários, imóveis onerados com hipoteca junto de instituição de crédito, imóveis sujeitos a registo de arrendamento vigente, imóveis em zonas de reabilitação urbana (ARU) com benefícios fiscais em IMT e IMI, ou imóveis adquiridos com recurso a Crédito à Habitação Jovem nos termos do Decreto-Lei nº 44/2024. Nestes cenários, a verificação da conformidade documental (certidão predial permanente, caderneta predial na Autoridade Tributária, ficha técnica de habitação, licença de utilização emitida pela Câmara Municipal e certificado energético SCE da Agência para a Energia) constitui valor acrescentado do mediador profissional.

Em operações comerciais, o Contrato de Mediação Imobiliária aplica-se à comercialização de escritórios, espaços de retalho, armazéns logísticos, unidades industriais e terrenos para construção. O regime do arrendamento para fins não habitacionais ao abrigo dos artigos 1108.º a 1113.º do Código Civil, conjugado com o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei nº 6/2006 com a profunda alteração da Lei nº 31/2012), confere liberdade contratual aos contraentes e torna os mediadores especializados em imobiliário comercial agentes centrais da negociação. A Associação dos Mediadores de Empresas e a Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal (APEMIP) publicam guias de boas práticas seguidos pela generalidade dos operadores.

Em transações envolvendo investidores não residentes, o mediador imobiliário assegura a interface com os regimes de Autorização de Residência para Actividade de Investimento (Visto Gold — ARI) regulados pela Lei nº 23/2007, com os Vistos D7 (rendimentos passivos), D2 (empreendedorismo) e D8 (nómadas digitais), e com o Regime de Residente Não Habitual (RNH) aplicável a quem tenha registado residência em Portugal antes de 1 de janeiro de 2024 ou enquadre-se no Incentivo Fiscal à Investigação Científica e Inovação (IFICI) que substituiu parcialmente o anterior regime. A obtenção prévia do NIF para não residente junto da Autoridade Tributária, através de representante fiscal nos termos do artigo 19.º nº 6 da Lei Geral Tributária, é etapa preparatória habitualmente coordenada pelo mediador imobiliário.

A mediação é também indispensável em processos de venda judicial nos termos do artigo 811.º do Código de Processo Civil (penhoras, insolvências) sempre que o Agente de Execução ou o Administrador de Insolvência opte por delegar a comercialização em mediador licenciado para alcançar valor de mercado superior ao fixado pela avaliação oficial nos termos do Código das Custas Judiciais. Em processos de insolvência regulados pelo Código da Insolvência e da Recuperação de Empresas (CIRE, Decreto-Lei nº 53/2004), o administrador pode contratualizar mediação imobiliária para liquidação do património.

A vertente de arrendamento — particularmente afetada pela Lei nº 56/2023 de 6 de outubro (pacote Mais Habitação) — mantém forte procura de serviços de mediação para arrendamentos habitacionais com prazo certo nos termos do artigo 1095.º do Código Civil, arrendamentos para fins não habitacionais, arrendamentos estudantis e Alojamento Local (AL) regulado pelo Decreto-Lei nº 128/2014 com as alterações de 2023. O moratório à emissão de novos registos AL em territórios de elevada pressão urbanística, bem como as regras de cedência transitória e contribuição extraordinária, tornaram a intermediação profissional valiosa para navegação do novo enquadramento regulatório. A Câmara Municipal de Lisboa, a Câmara Municipal do Porto e a Câmara Municipal de Cascais publicam regularmente indicações operacionais que os mediadores licenciados incorporam na sua praxis contratual.

Um Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal juridicamente válido e executável perante o Juízo de Comércio do Tribunal Judicial da Comarca competente integra um conjunto de elementos obrigatórios estabelecidos pela Lei nº 15/2013 de 8 de fevereiro e por normas conexas do Código Civil, do Regime Geral das Contra-Ordenações e do Código dos Impostos sobre o Rendimento.

Identificação completa do mediador. O artigo 16.º nº 2 alínea a) da Lei nº 15/2013 exige a denominação social registada na Conservatória do Registo Comercial, o Número de Identificação de Pessoa Coletiva (NIPC) emitido pelo Registo Nacional de Pessoas Coletivas (RNPC), a sede estatutária, o capital social, a identificação do representante legal com poderes de vinculação, o número do alvará AMI atribuído pelo IMPIC e a apólice do seguro de responsabilidade civil profissional exigido pelo artigo 7.º da Lei nº 15/2013 — o capital mínimo do seguro é de 150.000 € por sinistro, com franquia máxima limitada a 10% do capital seguro, nos termos do Aviso nº 4/2013 do IMPIC. A falta de menção do AMI gera nulidade por inobservância de forma e expõe o mediador a coimas nos termos dos artigos 34.º a 37.º da Lei nº 15/2013.

Identificação rigorosa do cliente. Para pessoas singulares constam nome completo, número de identificação fiscal (NIF) emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), número do cartão de cidadão com data de validade, estado civil e regime de bens aplicável, morada e código postal em formato NNNN-NNN. Para pessoas coletivas são indicados denominação social, NIPC, sede, capital social e representante legal com poderes confirmados pela certidão permanente disponível em empresaonline.pt. Quando o cliente seja comproprietário, deve constar a quota-parte de cada contitular e a autorização de todos os comproprietários nos termos do artigo 1408.º do Código Civil.

Identificação completa do imóvel. A cláusula descritiva do imóvel deve indicar a morada com código postal, a freguesia e o município, a descrição predial na Conservatória do Registo Predial competente (ficha, livro, freguesia), o artigo matricial urbano ou rústico da caderneta predial na Autoridade Tributária, a licença de utilização emitida pela Câmara Municipal ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE — Decreto-Lei nº 555/99), a ficha técnica de habitação para edifícios concluídos após 30 de março de 2004 nos termos do Decreto-Lei nº 68/2004, e o certificado energético emitido pelo Sistema Certificado Energético dos Edifícios (SCE) da Agência para a Energia (ADENE) ao abrigo do Decreto-Lei nº 118/2013.

Regime de mandato: exclusividade ou não exclusividade. O artigo 19.º nº 2 da Lei nº 15/2013 admite ambas as modalidades. O regime de exclusividade impede o cliente de contratar outro mediador para a mesma operação durante a vigência do contrato — frequentemente acompanhado do dever de comunicar ao mediador qualquer interessado que surja por iniciativa directa do cliente. Em regime não exclusivo, o cliente pode contratar múltiplos mediadores ou comercializar directamente, apenas devendo comissão ao mediador que efectivamente introduziu o interessado com quem o negócio vier a ser celebrado.

Remuneração e facto gerador. A cláusula de remuneração fixa o valor percentual (habitualmente 3% a 6% do preço de venda, ou o equivalente a uma renda mensal em arrendamento), o montante mínimo absoluto, a sujeição a IVA à taxa de 23% nos termos do Código do IVA (CIVA), e o momento em que a comissão se considera vencida — tipicamente a celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV), a celebração da escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA), ou a assinatura do contrato de arrendamento. Em mediação com exclusividade, a cláusula pode prever comissão devida pelo incumprimento do regime de exclusividade nos termos do artigo 19.º nº 2 alínea b) da Lei nº 15/2013, valor que corresponde à comissão integral quando o cliente celebre directamente com interessado angariado pelo mediador.

Duração e renovação. A prática portuguesa fixa durações entre 3 e 12 meses, com renovação por períodos iguais mediante acordo escrito. A fixação de prazos muito prolongados sem mecanismo de denúncia pode ser considerada desequilibrada por aplicação das regras das Cláusulas Contratuais Gerais (Decreto-Lei nº 446/85 de 25 de outubro) quando o contrato seja celebrado com consumidor final na acepção da Lei de Defesa do Consumidor (Lei nº 24/96 de 31 de julho). A cláusula de denúncia antecipada deve respeitar o equilíbrio contratual e não pode funcionar como cláusula penal desproporcionada nos termos do artigo 812.º do Código Civil.

Deveres de informação e de diligência. O artigo 17.º da Lei nº 15/2013 impõe ao mediador deveres de zelo, diligência e lealdade, concretizados na verificação da titularidade do imóvel (certidão predial permanente), na confirmação de ónus e encargos, na obtenção do certificado energético, na comunicação ao cliente de propostas recebidas, e no cumprimento das obrigações de combate ao branqueamento de capitais nos termos da Lei nº 83/2017 de 18 de agosto (identificação de beneficiário efetivo, comunicação à Unidade de Informação Financeira da Polícia Judiciária). Os deveres perante o consumidor abrangem também a disponibilização de informação pré-contratual sobre o centro de arbitragem de consumo competente ao abrigo da Lei nº 144/2015 de 8 de setembro.

Resolução alternativa de litígios (RAL). O artigo 18.º da Lei nº 144/2015 impõe ao mediador a indicação da entidade de RAL competente no contrato. Os centros de arbitragem de conflitos de consumo territorialmente competentes incluem o Centro de Informação, Mediação e Arbitragem de Conflitos de Consumo de Lisboa (CNIACC), o Centro de Arbitragem de Conflitos de Consumo do Porto (CICAP), o Centro de Informação de Consumo e Arbitragem de Coimbra (CIC-Coimbra) e outros regionais. A omissão da menção ao centro competente pode gerar responsabilidade contraordenacional.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal como instrumento de apoio à conformidade inicial com a Lei nº 15/2013; a redação definitiva deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou por solicitador inscrito na Ordem dos Solicitadores e Agentes de Execução (OSAE), em particular quanto à articulação entre o regime AMI, o pacote "Mais Habitação" da Lei nº 56/2023 e eventuais deveres do Alojamento Local ou Propriedade Horizontal. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato de Compra e Venda de Imóvel (instrumento subsequente da operação mediada) e Contrato de Arrendamento Habitacional (para operações de arrendamento urbano sob NRAU).

O preenchimento correto do Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal segue uma sequência prática que previne a nulidade formal prevista no artigo 16.º nº 1 da Lei nº 15/2013 e reduz o risco de litígio sobre a comissão. A ordem recomendada começa pela qualificação do regime de mandato — exclusividade ou não exclusividade — por ter impacto direto no clausulado sobre remuneração e sobre a liberdade contratual remanescente do cliente.

Primeiro passo: validação da licença AMI do mediador. Antes de assinar, o cliente deve consultar o portal do IMPIC (www.impic.pt) para confirmar que a empresa mediadora tem alvará AMI activo, que o seguro de responsabilidade civil está em vigor e que não existe suspensão ou cancelamento pendente. Um mediador sem AMI activo não pode legalmente praticar mediação imobiliária; a celebração do contrato nessas condições expõe o cliente ao risco de nulidade e dificuldades em executar a comissão em tribunal.

Segundo passo: identificação rigorosa das partes. Recolha os documentos comprovativos — cartão de cidadão e certificação do NIF do cliente singular; certidão permanente do registo comercial e comprovativo de representação legal para cliente coletivo. Para o mediador, transcreva integralmente o AMI, o NIPC, a sede e a apólice de seguro. Em comercialização por comproprietários, anexe a autorização escrita de todos, nos termos do artigo 1408.º do Código Civil.

Terceiro passo: caracterização completa do imóvel. Obtenha a certidão predial permanente na Conservatória do Registo Predial através do portal predialonline.justica.gov.pt, a caderneta predial no Portal das Finanças, a licença de utilização na Câmara Municipal competente, e o certificado energético emitido por perito qualificado ao abrigo do Decreto-Lei nº 118/2013. Verifique que o imóvel não está sujeito a ónus impeditivos — hipoteca não distratada, penhora, arresto, arrendamento inscrito, servidão não aparente — e mencione os ónus conhecidos no contrato.

Quarto passo: regime de mandato. Opte por exclusividade quando pretenda que o mediador invista em campanhas de marketing intensivas (fotografia profissional, vídeo, home staging, presença em portais imobiliários premium, open house). Opte por não exclusividade quando pretenda maior flexibilidade e múltiplos canais. Em qualquer caso, a cláusula deve descrever com clareza o regime e as respetivas consequências em matéria de comissão.

Quinto passo: fixação da remuneração. Indique a percentagem (3% a 6% habitualmente), o montante mínimo absoluto, a menção "acrescido de IVA à taxa legal em vigor" (23% no continente, 22% na Madeira, 16% nos Açores), e o facto gerador — CPCV, escritura pública, DPA ou contrato de arrendamento. Para operações de arrendamento, a remuneração costuma corresponder a uma renda mensal, com sujeição a IVA para o mediador profissional. Considere ainda a cláusula de comissão por interessado angariado que celebre negócio após o termo do contrato (habitualmente até 90 dias), prevista no artigo 19.º nº 2 da Lei nº 15/2013.

Sexto passo: duração e renovação. Fixe duração razoável (3, 6 ou 12 meses) com renovação expressa por acordo escrito. Evite renovação automática tácita, que pode ser qualificada como cláusula abusiva nos termos do artigo 19.º do Decreto-Lei nº 446/85 quando o cliente seja consumidor.

Sétimo passo: cláusulas de diligência e informação. Inclua obrigações do mediador relativas à verificação documental, ao cumprimento da Lei do Branqueamento de Capitais (Lei nº 83/2017), à publicidade do imóvel com menção do AMI, e à comunicação periódica ao cliente das diligências desenvolvidas. Estas cláusulas reforçam a posição do cliente em caso de incumprimento de deveres de meio por parte do mediador.

Oitavo passo: indicação dos centros de resolução alternativa de litígios. Ao abrigo do artigo 18.º da Lei nº 144/2015, indique o centro de arbitragem de conflitos de consumo competente em função da área geográfica do consumidor final — CNIACC, CICAP, CIAB, CIMAAL, CIMPAS, entre outros. A omissão gera contraordenação.

Nono passo: foro e lei aplicável. Fixe a lei portuguesa como lei reguladora do contrato, o Juízo de Comércio do Tribunal Judicial da Comarca competente como foro para litígios não sujeitos a RAL, e, alternativamente, os Julgados de Paz para litígios de valor inferior a 15.000 € nos termos da Lei nº 78/2001.

Décimo passo: assinatura e conservação. O contrato é celebrado em dois exemplares, sendo um entregue ao cliente (artigo 16.º nº 3 da Lei nº 15/2013). A assinatura deve ser presencial ou com reconhecimento de assinatura nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei nº 76-A/2006. A assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital tem o mesmo valor nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS). Arquivo recomendado: cinco anos após o termo para efeitos de consulta e cumprimento da Lei nº 83/2017.

Os requisitos legais do Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal resultam da combinação da Lei nº 15/2013 de 8 de fevereiro (Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária — RJAMI), do Código Civil (artigos 1157.º e seguintes sobre mandato), do Regime Geral das Contraordenações (Decreto-Lei nº 433/82), da Lei nº 83/2017 de 18 de agosto sobre combate ao branqueamento de capitais, do Regulamento (UE) 2016/679 (RGPD) executado pela Lei nº 58/2019 e das normas fiscais dos Códigos do IRC, IRS e IVA.

Reserva da actividade. Nos termos do artigo 2.º da Lei nº 15/2013, a mediação imobiliária só pode ser exercida por sociedades comerciais portuguesas ou por sociedades europeias em livre prestação de serviços, em ambos os casos mediante alvará AMI emitido pelo IMPIC. O exercício sem licença configura contraordenação muito grave punível com coima de 2.500 € a 45.000 € para pessoas singulares e de 5.000 € a 50.000 € para pessoas coletivas, nos termos do artigo 36.º da Lei nº 15/2013.

Condições de licenciamento. O artigo 4.º da Lei nº 15/2013 exige idoneidade comercial dos sócios e gerentes (ausência de condenação por crimes de burla, falsificação, insolvência dolosa, branqueamento de capitais), capacidade técnica atestada por contabilista certificado ou revisor oficial de contas, e subscrição de seguro de responsabilidade civil profissional com capital mínimo de 150.000 € por sinistro nos termos do artigo 7.º e do Aviso nº 4/2013 do IMPIC. O cancelamento da licença é decretado pelo IMPIC nos termos do artigo 14.º em caso de incumprimento reiterado dos deveres legais.

Forma escrita e menções obrigatórias. O artigo 16.º nº 1 da Lei nº 15/2013 impõe forma escrita sob pena de nulidade. O artigo 16.º nº 2 enumera as menções obrigatórias: identificação das partes (a), identificação do imóvel (b), descrição das características que permitem individualizá-lo (c), remuneração (d), facto gerador da remuneração (e), regime de exclusividade ou não exclusividade (f), prazo (g), identificação do angariador imobiliário (h), licença AMI (i), apólice de seguro de responsabilidade civil (j), e menção ao centro de arbitragem de conflitos de consumo competente quando o cliente seja consumidor (k). A falta de qualquer destas menções determina a nulidade total ou parcial do contrato nos termos do artigo 220.º do Código Civil.

Deveres de informação pré-contratual. A Lei nº 24/96 (Defesa do Consumidor) e o Decreto-Lei nº 24/2014 sobre contratos celebrados à distância e fora do estabelecimento comercial exigem informação clara sobre o prestador, o serviço, o preço total, o prazo de execução, o direito de livre resolução (14 dias quando aplicável), e o centro de RAL competente nos termos da Lei nº 144/2015. A violação gera anulabilidade do contrato e coimas aplicáveis pela Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE) ou pelo IMPIC.

Devidas diligências de branqueamento de capitais. O artigo 4.º da Lei nº 83/2017 qualifica os mediadores imobiliários como entidades obrigadas. As obrigações abrangem identificação e verificação do cliente e do beneficiário efetivo (artigos 23.º a 34.º), avaliação contínua do risco (artigo 14.º), comunicação ao Departamento Central de Investigação e Acção Penal (DCIAP) e à Unidade de Informação Financeira da Polícia Judiciária (UIF) de operações suspeitas (artigos 43.º a 46.º), e conservação de registos por 7 anos. A violação é punível com coimas até 1.000.000 € nos termos do artigo 169.º.

Proteção de dados pessoais. O tratamento de dados dos clientes, potenciais compradores e arrendatários está sujeito ao RGPD e à Lei nº 58/2019. As bases de licitude relevantes são o artigo 6.º nº 1 alínea b) (execução do contrato) para os clientes, e a alínea f) (interesse legítimo) para os potenciais interessados cujos contactos estão em bases de dados comerciais do mediador. A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) pode aplicar coimas até 20 milhões de euros ou 4% do volume de negócios anual mundial nos termos do artigo 83.º do RGPD.

Regime fiscal. O mediador emite factura nos termos dos artigos 36.º e 37.º do Código do IVA, com código ATCUD e QR code exigidos pela Portaria nº 195/2020, sujeita a IVA à taxa de 23% (continente), 22% (Madeira) ou 16% (Açores). Para pessoas coletivas, a receita integra a base de IRC à taxa de 21% (17% PME primeiros 50.000 €). Para empresário em nome individual, a receita integra a categoria B de IRS. A comunicação de rendas ao sistema e-fatura e a declaração Modelo 30 quando aplicáveis são obrigações adicionais.

Prescrição. O direito à comissão prescreve nos termos do artigo 317.º alínea b) do Código Civil — prazo especial de 2 anos para créditos de mediadores por serviços prestados. A contagem inicia-se no momento em que o crédito se torna exigível (verificação do facto gerador). O Supremo Tribunal de Justiça tem aplicado consistentemente este prazo curto, pelo que a cobrança deve ser judicializada sem demora após o incumprimento.

Os erros mais comuns na celebração do Contrato de Mediação Imobiliária em Portugal comprometem a executoriedade da comissão e podem conduzir à nulidade total do contrato perante o Juízo de Comércio competente, além de exporem o mediador a contraordenações pesadas aplicadas pelo IMPIC e pela ASAE.

Omissão do alvará AMI e da apólice de seguro. A falta de indicação do número do AMI no contrato é causa autónoma de nulidade nos termos do artigo 16.º nº 2 alínea i) da Lei nº 15/2013. A omissão da apólice de seguro de responsabilidade civil profissional, exigida pelo artigo 7.º e pelo Aviso nº 4/2013 do IMPIC, configura contraordenação grave. A solução é transcrever integralmente o número de licença AMI tal como emitido pelo IMPIC, o período de validade do seguro e a identificação da seguradora, confirmando regularmente a sua actualidade no portal do IMPIC.

Descrição insuficiente do imóvel. A cláusula genérica ("imóvel sito em Lisboa") é manifestamente insuficiente e compromete a identificação do objeto do contrato nos termos do artigo 280.º do Código Civil. A descrição deve incluir a morada completa com código postal NNNN-NNN, a ficha do registo predial na Conservatória competente, o artigo matricial urbano da caderneta predial na Autoridade Tributária, a freguesia e o município. Esta individualização é exigência do artigo 16.º nº 2 alíneas b) e c) da Lei nº 15/2013.

Indefinição do facto gerador da comissão. A cláusula que se limita a afirmar "a comissão é devida no momento do negócio" gera litígio sobre se o "negócio" é o CPCV, a escritura ou o DPA. A solução é indicar explicitamente o acto jurídico gerador — por exemplo, "a comissão é devida no momento da celebração do Contrato-Promessa de Compra e Venda com pagamento do sinal". Esta precisão é determinante para a exigibilidade do crédito e para o início da contagem do prazo de prescrição de 2 anos do artigo 317.º alínea b) do Código Civil.

Cláusulas de exclusividade abusivas. A estipulação de exclusividade sem contrapartidas efetivas, com prazo excessivo e penalização desproporcionada em caso de celebração directa pelo cliente, pode ser qualificada como cláusula contratual geral abusiva ao abrigo dos artigos 18.º e 19.º do Decreto-Lei nº 446/85. O caminho correto é fixar prazo razoável (3 a 6 meses), prever contrapartida de investimento em marketing e limitar a penalização ao valor da comissão pela diligência já desenvolvida.

Omissão da indicação do centro de arbitragem de consumo. O artigo 18.º da Lei nº 144/2015 obriga à indicação do centro de RAL territorialmente competente quando o cliente seja consumidor final. A omissão é contraordenação nos termos do artigo 23.º da mesma lei, com coimas até 25.000 € para pessoas coletivas. A solução é incluir cláusula com a identificação do CNIACC (Lisboa), CICAP (Porto), CIAB (Braga), CIMAAL (Algarve) ou outro centro territorialmente competente.

Ausência do procedimento de verificação de branqueamento de capitais. Os mediadores são entidades obrigadas ao abrigo do artigo 4.º nº 1 alínea e) da Lei nº 83/2017 — devem identificar o cliente, verificar o beneficiário efetivo, avaliar o risco da operação e, quando necessário, comunicar operações suspeitas à UIF da Polícia Judiciária. A omissão é contraordenação punível com coimas até 1.000.000 € nos termos do artigo 169.º. O contrato deve incluir cláusula em que o cliente se obriga a fornecer documentação atualizada e a declarar origem lícita dos fundos.

Falta de cláusula sobre tratamento de dados pessoais. A ausência de menção ao RGPD e à base de licitude do tratamento pode gerar reclamação do cliente junto da CNPD, com coimas administrativas até 20 milhões de euros ou 4% do volume de negócios anual mundial. A solução é anexar política de privacidade com finalidades, prazos de conservação, direitos dos titulares (acesso, rectificação, apagamento, portabilidade, oposição), e canais de exercício desses direitos.

Confusão entre mediação e agenciamento comercial. A qualificação equivocada do contrato como "agência" (Decreto-Lei nº 178/86) em vez de mediação imobiliária (Lei nº 15/2013) tem impacto no regime da indemnização por clientela no termo do contrato e no âmbito da prescrição. O Supremo Tribunal de Justiça tem delimitado ambas as figuras, sendo a mediação imobiliária caracterizada pela ausência de representação e pela prática ocasional de actos de angariação de interessados.