Condominium Unit Sale Agreement (Fração Autónoma) Portugal

O Contrato de Compra e Venda de Fração Autónoma é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil arts. 1414.º a 1438.º.

A propriedade horizontal é a figura jurídica criada pelo Código Civil de 1966 para permitir a divisão jurídica da propriedade de prédios urbanos em frações distintas pertencentes a proprietários diferentes, mantendo as partes comuns em compropriedade indivisível. O artigo 1414.º do Código Civil autoriza esta divisão desde que cada fração reúna três condições cumulativas: ser unidade independente do ponto de vista funcional, ser distinta e isolada das demais, e ter saída própria para via pública ou para parte comum do prédio. O Título Constitutivo da Propriedade Horizontal, exigido pelo artigo 1417.º do CC e celebrado por escritura pública ou Documento Particular Autenticado, enumera as frações, atribui-lhes letras (A, B, C, ...), descreve cada uma quanto à composição e aos elementos privativos, fixa a permilagem do total do prédio e identifica as partes comuns nos termos do artigo 1421.º do CC.

A transmissão de uma fração autónoma rege-se pelo regime geral da compra e venda dos artigos 874.º a 939.º do Código Civil, complementado pelas especificidades da propriedade horizontal. O artigo 875.º exige forma solene — escritura pública ou Documento Particular Autenticado — sob pena de nulidade nos termos do artigo 220.º. O preço deve ser certo ou determinável, o consentimento livre e a coisa (a fração) determinada pela letra atribuída no Título Constitutivo. A venda transmite ao adquirente a propriedade plena da fração e, simultaneamente, a quota correspondente nas partes comuns do prédio (artigo 1420.º do CC), sendo essa transmissão indivisível e automática.

A quota nas partes comuns reflecte a participação proporcional do condómino no telhado, fachadas, escadas, elevadores, hall de entrada, jardins comuns, sistemas de canalização, electricidade, gás e demais elementos elencados no artigo 1421.º nº 1 do CC e nos artigos do Título Constitutivo. A permilagem assim fixada determina a comparticipação nas despesas comuns ao abrigo do artigo 1424.º do CC — manutenção corrente, obras de conservação ordinária e extraordinária, gestão administrativa do condomínio — e a representatividade nas deliberações da Assembleia de Condóminos nos termos do artigo 1432.º do CC. Tipicamente, a permilagem é proporcional à área bruta privativa de cada fração, mas o Título Constitutivo pode fixar critérios diferentes desde que respeite o equilíbrio razoável entre frações.

A tributação da operação segue o regime geral da compra e venda imobiliária. Antes da celebração do contrato, o adquirente liquida o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ao abrigo do Código do IMT (Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro) e o Imposto do Selo (Verba 1.1 da Tabela Geral) à taxa de 0,8%. Para fração destinada a habitação própria e permanente do adquirente até €97 064 (em 2026), aplica-se isenção total de IMT; para escalões intermédios até €633 453, aplicam-se taxas progressivas que podem chegar a 7,5%. Após o registo definitivo na Conservatória do Registo Predial, a fração passa a estar sujeita ao IMI anual à taxa fixada pela Câmara Municipal entre 0,3% e 0,45% para urbanos e à eventual AIMI (Adicional ao IMI) quando o valor patrimonial tributário do conjunto de imóveis do titular ultrapasse €600 000 (€1 200 000 para casados em opção conjunta).

A Assembleia de Condóminos, regulada pelos artigos 1430.º a 1438.º do CC, é o órgão deliberativo do condomínio, presidido pelo Administrador e composto por todos os condóminos. As deliberações sobre obras extraordinárias, alterações ao Regulamento do Condomínio, aprovação do orçamento anual e prestação de contas vinculam o adquirente da fração nos termos em que vinculavam o anterior proprietário. Por essa razão, antes da celebração do contrato, o adquirente prudente solicita à Administração do Condomínio cópia do Regulamento, das actas das últimas três Assembleias e a declaração de inexistência de dívidas comuns relativas aos seis meses anteriores nos termos do artigo 1424.º-A do CC, exigida pela alínea f) do artigo 22.º-A do Decreto-Lei nº 116/2008.

O Contrato de Compra e Venda de Fração Autónoma em Portugal é necessário sempre que se pretenda transmitir, a título oneroso, a propriedade plena de uma unidade habitacional, comercial ou de serviços integrada em prédio constituído em regime de propriedade horizontal. Esta é, em termos quantitativos, a forma de transmissão imobiliária mais frequente em Portugal: a esmagadora maioria dos apartamentos urbanos em Lisboa, Porto, Coimbra, Braga, Setúbal, Faro e Funchal está organizada como fração autónoma, e qualquer transacção dessas unidades obedece a este regime contratual específico.

A aquisição de habitação própria e permanente por jovens famílias representa o caso mais comum. O comprador típico recorre a crédito habitação concedido por instituição de crédito autorizada pelo Banco de Portugal nos termos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras (RGICSF, Decreto-Lei nº 298/92 de 31 de Dezembro), beneficiando de isenção de IMT até €97 064 (em 2026) para habitação própria e permanente, de regime especial de jovens até 35 anos para primeira habitação introduzido em 2024 e da dedução à colecta do IRS dos juros suportados nos termos do artigo 78.º-E do CIRS. A celebração do contrato é normalmente acompanhada da constituição simultânea de hipoteca a favor do banco mutuante por escritura pública ou Documento Particular Autenticado conjunto.

A aquisição de fração para arrendamento como investimento imobiliário é a segunda hipótese mais frequente. Em mercados de elevada procura como Lisboa e Porto, investidores nacionais e estrangeiros adquirem frações para colocação no mercado de arrendamento residencial regulado pela Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro (NRAU — Novo Regime de Arrendamento Urbano), com as alterações da Lei 31/2012, da Lei 79/2014, da Lei 13/2019 e, recentemente, da Lei 56/2023 ("Mais Habitação"). O contrato de compra e venda deve nestes casos verificar a inexistência de arrendatários em vigor com direito de preferência ao abrigo do artigo 1091.º do CC, e a regularidade dos contratos de arrendamento existentes com a fiscalidade no Portal das Finanças.

A aquisição por sociedade comercial ou profissional liberal para instalação de escritório, consultório, clínica, loja, restaurante ou estabelecimento de prestação de serviços segue regime semelhante mas pode envolver a verificação adicional do uso autorizado da fração na Licença de Utilização emitida pela Câmara Municipal. Frações com Licença de Utilização para habitação não podem ser destinadas a comércio ou serviços sem alteração prévia do uso, sob pena de coima e de eventual encerramento do estabelecimento. Para frações em centros históricos protegidos pela Direção-Geral do Património Cultural (DGPC) ou em áreas de reabilitação urbana (ARU) reconhecidas pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), aplicam-se regimes específicos de licenciamento e benefícios fiscais (redução de IMT e isenção de IMI temporária).

A permuta de frações entre dois titulares — figura prevista no artigo 939.º do CC com remissão para a compra e venda — pode ser celebrada por contrato análogo, devendo o título identificar com clareza as duas frações trocadas, indicar eventuais tornas pagas em dinheiro e apurar a tributação de IMT por aplicação ao valor mais alto das duas transmissões nos termos do artigo 4.º nº 5 do CIMT. A doação onerosa, a dação em cumprimento, a venda judicial em processo de execução mediante título emitido por agente de execução e o exercício de direito de preferência (legal ou convencional) são figuras afins que seguem regimes próprios mas podem exigir a celebração de contrato suplementar. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Título Constitutivo da Propriedade Horizontal e Regulamento do Condomínio.

A venda em regime de aquisição na planta ("venda de coisa futura" nos termos do artigo 211.º do CC) ou de fração ainda não constituída autonomamente exige cuidados acrescidos. O contrato deve indicar prazo certo para a constituição definitiva da propriedade horizontal e para a entrega da fração, com cláusula penal pelo atraso, regime de garantias do estado de acabamento e mecanismo de devolução do preço pago em caso de incumprimento do promitente-vendedor. Recomenda-se a celebração de contrato-promessa com sinal e princípio de pagamento prévio, com registo provisório nos termos do artigo 92.º nº 1 alínea g) do CRP para protecção do promitente-comprador. A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado uma protecção reforçada do promitente-comprador em casos de insolvência do promotor imobiliário.

Um Contrato de Compra e Venda de Fração Autónoma em Portugal juridicamente eficaz e apto a registo na Conservatória do Registo Predial integra um conjunto rigoroso de elementos exigidos pelo Código Civil, pelo Código do Registo Predial e pela legislação fiscal e administrativa aplicável.

Identificação completa das partes nos termos do artigo 46.º do Código do Notariado aplicável por remissão. Para pessoas singulares: nome completo, estado civil, regime de bens (comunhão de adquiridos, comunhão geral, separação), naturalidade, residência habitual, número e validade do Cartão de Cidadão, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Para casados em regime de comunhão, deve intervir o cônjuge ou ser apresentado consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil sob pena de anulabilidade da venda nos termos do artigo 1687.º. Para pessoas colectivas: denominação social, sede, NIPC, capital social, certidão permanente do Registo Comercial e identificação dos representantes com poderes de vinculação confirmados pela acta de nomeação ou pela cláusula estatutária.

Identificação rigorosa da fração autónoma. A fração deve ser descrita pela letra que lhe foi atribuída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal registado na Conservatória do Registo Predial competente em razão da área de localização do prédio. A descrição deve indicar o piso (rés-do-chão, primeiro andar, segundo andar, etc.), a posição (esquerdo, direito, frente, traseiras), a composição (número de assoalhadas, casas de banho, cozinha, varandas, terraços, marquises), as áreas brutas privativa e dependente em metros quadrados, as partes comuns afectas exclusivamente à fração (lugares de estacionamento, arrumos, terraços) e a permilagem (milésimos) na quota total do prédio nos termos do artigo 1418.º do CC. A divergência entre a descrição contratual e o Título Constitutivo conduz à recusa do registo pelo conservador.

Descrição do prédio onde a fração se integra. Devem constar: morada completa com freguesia e concelho, número de polícia, descrição predial na Conservatória do Registo Predial competente, número do artigo matricial urbano na Caderneta Predial emitida pela AT, número do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal registado e data do registo. Quando o prédio integre garagem comum, piscina, ginásio, jardim, sala de condomínio ou outras dotações de uso comum, devem ser referidas as partes comuns relevantes nos termos do artigo 1421.º do CC.

Preço e modalidade de pagamento. O preço total expresso em euros, eventual sinal já recebido ao abrigo do contrato-promessa, remanescente pago no acto e modalidade de pagamento (transferência bancária SEPA, cheque visado, instrumento de crédito habitação). Quando exista mútuo bancário simultâneo, deve constar a referência ao mútuo, à instituição mutuante, ao montante mutuado e à hipoteca a constituir simultaneamente sobre a fração transmitida. A omissão ou subdeclaração do preço pode configurar simulação parcial nos termos do artigo 240.º do CC com consequências fiscais (responsabilidade tributária pelo IMT em falta) e penais (RGIT, Lei nº 15/2001).

Obrigações fiscais cumpridas. Referência expressa à liquidação prévia do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) por força do artigo 49.º do Código do IMT, com indicação do número da Declaração Modelo 1 do IMT entregue na AT, do montante liquidado, do código de pagamento e da data. Igualmente referência à liquidação do Imposto do Selo (Verba 1.1 da TGIS) à taxa de 0,8% sobre o valor da transmissão. Para frações destinadas a Habitação Própria Permanente, devem ser invocadas as isenções aplicáveis (até €97 064 em 2026) e juntos os documentos comprovativos.

Documentação predial e do condomínio. Certidão Predial Permanente actualizada (predialonline.justica.gov.pt), Caderneta Predial Urbana em vigor, Licença de Utilização emitida pela Câmara Municipal ao abrigo do RJUE (DL 555/99), Ficha Técnica da Habitação para imóveis posteriores a 30 de Março de 2004 ao abrigo do DL 68/2004, Certificado Energético emitido por perito qualificado pela ADENE ao abrigo do DL 101-D/2020, declaração da Administração do Condomínio confirmando inexistência de dívidas comuns nos termos do artigo 1424.º-A do CC (alínea f) do artigo 22.º-A do DL 116/2008), cópia do Regulamento do Condomínio em vigor e cópias das actas das últimas três Assembleias de Condóminos.

Declaração sobre o estado da fração e dos elementos comuns. O contrato deve incluir declaração do vendedor sobre o estado de conservação da fração, eventuais defeitos conhecidos, obras realizadas com licença camarária válida e obras realizadas sem licença (que devem ser legalizadas antes da transmissão sob pena de responsabilidade do adquirente). Deve igualmente constar o conhecimento, pelo adquirente, do Regulamento do Condomínio, do montante da quota mensal de condomínio em vigor, da existência de fundo comum de reserva ou ausência dele e de eventuais obras extraordinárias deliberadas pela Assembleia de Condóminos com pagamentos em curso.

Cláusulas de garantia, evicção e cumprimento. Garantia de propriedade plena livre de ónus, encargos, hipotecas, penhoras ou direitos de terceiros não declarados nos termos dos artigos 879.º a 921.º do Código Civil. Garantia de idoneidade da fração para o uso a que se destina. Garantia de inexistência de processos judiciais pendentes contra a fração ou o vendedor que possam afectar a propriedade. Cláusula de cumprimento integral do preço e da entrega das chaves no acto da celebração ou em data certa indicada.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Compra e Venda de Fração Autónoma em Portugal como ferramenta operacional para a transmissão segura e registável de unidades em propriedade horizontal. A redacção final deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou solicitador inscrito na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução, especialmente quanto à articulação com eventual contrato-promessa, com a constituição de hipoteca para crédito habitação e com a verificação aprofundada da regularidade do condomínio. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Título Constitutivo da Propriedade Horizontal e Regulamento do Condomínio.

O preenchimento do Contrato de Compra e Venda de Fração Autónoma em Portugal segue uma sequência estruturada que minimiza o risco de recusa de registo pelo conservador da Conservatória do Registo Predial e protege ambas as partes contra litígios subsequentes.

Primeiro passo: confirmar a regularidade jurídica do prédio e da fração. Solicite a Certidão Predial Permanente actualizada em predialonline.justica.gov.pt mediante código de acesso pago, e verifique se a fração consta autonomamente, se o Título Constitutivo da Propriedade Horizontal está registado, se o vendedor é o titular inscrito e se não existem ónus, encargos, hipotecas ou penhoras sobrepostos. Solicite à AT a Caderneta Predial Urbana via Portal das Finanças e confirme a inscrição matricial actualizada. Solicite à Câmara Municipal a Licença de Utilização válida para a fração e para o prédio.

Segundo passo: investigar o condomínio. Solicite à Administração do Condomínio: cópia do Regulamento do Condomínio em vigor, cópias das actas das últimas três Assembleias de Condóminos (ordinárias e extraordinárias), declaração escrita confirmando inexistência de dívidas comuns relativas à fração nos termos do artigo 1424.º-A do CC, indicação do montante da quota mensal de condomínio em vigor, indicação de obras extraordinárias deliberadas e do respectivo plano de pagamento, indicação da existência de fundo comum de reserva e do seu valor. A alínea f) do artigo 22.º-A do DL 116/2008 exige expressamente esta declaração no momento da celebração.

Terceiro passo: identificar e qualificar as partes. Recolha cópia do Cartão de Cidadão de cada outorgante, com confirmação da data de validade e do NIF junto do Portal das Finanças. Para casados, identifique o regime de bens e prepare o consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do CC quando exigido. Para pessoas colectivas, junte certidão permanente do Registo Comercial e acta de nomeação dos signatários.

Quarto passo: liquidar os impostos antes da celebração. Aceda ao Portal das Finanças e apresente a Declaração Modelo 1 do IMT, indicando a natureza da transmissão (compra e venda de fração autónoma), a identificação da fração, o valor declarado e o regime de tributação aplicável. Verifique se a fração se destina a habitação própria e permanente do adquirente para activar a isenção até €97 064 (em 2026) ou as taxas reduzidas para escalões intermédios. Pague o IMT e o Imposto do Selo (Verba 1.1 TGIS) à taxa de 0,8% mediante referência multibanco. Conserve os comprovativos.

Quinto passo: obter o Certificado Energético junto de perito qualificado pela ADENE ao abrigo do DL 101-D/2020. A omissão constitui contra-ordenação ambiental punível com coima entre €250 e €3 740 para pessoas singulares e até €44 891 para pessoas colectivas. Para imóveis posteriores a 30 de Março de 2004, junte a Ficha Técnica da Habitação ao abrigo do DL 68/2004.

Sexto passo: redigir o contrato com identificação completa das partes, descrição rigorosa da fração (letra, piso, posição, composição, áreas, permilagem, partes afectas exclusivamente), descrição do prédio, preço e forma de pagamento, referências fiscais (números de declarações do IMT e Imposto do Selo, datas e valores), referências documentais (Certidão Predial, Caderneta, Licença, Certificado Energético, declaração do condomínio) e cláusulas habituais de garantia, evicção e cumprimento. Inclua cláusula expressa sobre o estado da fração, sobre o conhecimento pelo adquirente do Regulamento do Condomínio e sobre eventuais obras extraordinárias com pagamentos em curso que serão repercutidos.

Sétimo passo: agendar a celebração. Escolha entre escritura pública notarial nos termos do artigo 80.º do Código do Notariado (DL 207/95), Documento Particular Autenticado por advogado, solicitador, notário ou conservador nos termos do DL 116/2008 e do DL 76-A/2006, ou serviço integrado do Balcão Casa Pronta. Quando exista mútuo bancário simultâneo para crédito habitação, coordene com o banco mutuante a celebração conjunta da compra e venda e da hipoteca no mesmo acto.

Oitavo passo: outorgar o contrato e proceder à entrega das chaves. Os outorgantes assinam na presença do notário, advogado, solicitador ou conservador. O profissional autenticador apõe o termo de autenticação. As chaves são entregues no acto, salvo cláusula em contrário. Conserve dois exemplares assinados, um para o vendedor e outro para o comprador.

Nono passo: apresentar o registo na Conservatória do Registo Predial competente em razão da área da localização do prédio, no prazo de dois meses imposto pelo artigo 8.º-C do CRP, sob pena de coima nos termos do artigo 71.º. Quando exista hipoteca simultânea, apresente o registo provisório por natureza nos termos do artigo 92.º nº 2 do CRP, com conversão em definitivo no prazo de 6 meses. Após o registo definitivo, comunique a aquisição à AT para actualização da matriz, à Administração do Condomínio (com indicação dos novos contactos para envio de comunicações) e às empresas fornecedoras de electricidade, água e gás natural para alteração da titularidade dos contratos.

Os requisitos legais do Contrato de Compra e Venda de Fração Autónoma em Portugal resultam da articulação entre o Código Civil (artigos 874.º a 939.º para a compra e venda; 1414.º a 1438.º para a propriedade horizontal), o Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84), o Código do Notariado (Decreto-Lei nº 207/95), o Decreto-Lei nº 116/2008 (Documento Particular Autenticado) e os códigos tributários aplicáveis (CIMT, CIMI, CIS).

Forma. O artigo 875.º do Código Civil exige que a compra e venda de fracções autónomas seja celebrada por escritura pública ou por Documento Particular Autenticado, sob pena de nulidade nos termos do artigo 220.º. A simples assinatura particular sem termo de autenticação não basta para transmitir a propriedade, embora possa configurar contrato-promessa nos termos do artigo 410.º do CC. O Documento Particular Autenticado, regulado pelo Decreto-Lei nº 116/2008 e pelo artigo 38.º do Decreto-Lei nº 76-A/2006, tem a mesma força probatória da escritura pública desde que autenticado por advogado, solicitador, notário, conservador ou câmara de comércio credenciada.

Capacidade e legitimidade. As partes devem ter capacidade jurídica para contratar nos termos dos artigos 67.º a 130.º do Código Civil. Casados em regime de comunhão de adquiridos ou comunhão geral devem outorgar conjuntamente ou apresentar consentimento conjugal ao abrigo do artigo 1682.º-A do CC, sob pena de anulabilidade da venda nos termos do artigo 1687.º. Para venda de fração que constitua casa de morada de família, é exigido o consentimento do cônjuge mesmo no regime de separação de bens nos termos do artigo 1682.º-A nº 2 do CC.

Obrigações fiscais prévias. O artigo 49.º do Código do IMT exige o pagamento do IMT antes da celebração do título translativo, sob pena de responsabilidade solidária do profissional autenticador nos termos do artigo 41.º do CIMT. As taxas para imóveis urbanos destinados a habitação são progressivas: 0% até €97 064 em 2026 (HPP), até 7,5% (taxa marginal) acima de €633 453. Igualmente exigida é a liquidação do Imposto do Selo (Verba 1.1 TGIS) à taxa de 0,8%.

Documentação obrigatória. As alíneas a) a f) do artigo 22.º-A do DL 116/2008 e as normas do CRP exigem: Certidão Predial Permanente actualizada, Caderneta Predial Urbana, Licença de Utilização da Câmara Municipal, Certificado Energético da ADENE, Ficha Técnica da Habitação para imóveis posteriores a 30 de Março de 2004, declaração da Administração do Condomínio sobre inexistência de dívidas comuns. Para frações em zonas de reabilitação urbana ou centros históricos protegidos, podem aplicar-se exigências adicionais de parecer da Direção-Geral do Património Cultural (DGPC) ou do IHRU.

Regime de propriedade horizontal. A fração transmitida deve constar de Título Constitutivo da Propriedade Horizontal registado na Conservatória do Registo Predial competente nos termos do artigo 1417.º do CC. O Título Constitutivo deve identificar as fracções pela letra atribuída, descrever cada uma, fixar a permilagem na quota total do prédio e identificar as partes comuns nos termos do artigo 1421.º do CC. A transmissão da fração inclui automaticamente a quota proporcional nas partes comuns nos termos do artigo 1420.º do CC, sendo essa transmissão indivisível.

Responsabilidade pelas dívidas comuns. O artigo 1424.º-A do CC consagra a responsabilidade solidária do adquirente pelas dívidas comuns relativas aos seis meses anteriores à venda. A inexistência destas dívidas deve ser comprovada por declaração escrita da Administração do Condomínio anexa ao contrato. As dívidas relativas a obras extraordinárias deliberadas pela Assembleia de Condóminos antes da venda mas com pagamentos em curso passam para o novo proprietário na proporção da permilagem, salvo cláusula contratual diversa.

Direitos de preferência. O artigo 1091.º do CC concede ao arrendatário habitacional com mais de dois anos de contrato o direito de preferência na venda da fração arrendada, com prazo de 30 dias para resposta após notificação para preferência. A omissão da notificação dá lugar à acção de preferência prevista no artigo 1410.º do CC, com prazo de 6 meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais do contrato. Para fracções em propriedade horizontal não existe direito de preferência dos restantes condóminos, salvo cláusula expressa do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal.

Registo predial. O artigo 8.º-A do CRP impõe a obrigatoriedade do registo dos actos translativos da propriedade imobiliária, com prazo de dois meses a contar da celebração nos termos do artigo 8.º-C, sob pena de coima entre €30 e €750 ao abrigo do artigo 71.º. O efeito do registo é declarativo (artigo 5.º do CRP), conferindo oponibilidade a terceiros e prioridade temporal entre actos sujeitos a registo. A Conservatória do Registo Predial procede ao controlo da legalidade do título e dos pressupostos do registo nos termos dos artigos 68.º a 70.º do CRP.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Compra e Venda de Fração Autónoma em Portugal podem causar a recusa de registo pelo conservador da Conservatória do Registo Predial, gerar litígios civis e expor as partes a responsabilidades fiscais e administrativas significativas.

Descrição da fração divergente do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal. Se o contrato descrever a fração com letra, piso, composição ou permilagem diferentes do Título Constitutivo registado na Conservatória, o conservador recusa o registo nos termos do artigo 69.º do CRP. A solução é solicitar a Certidão Predial Permanente da fração e o extracto do Título Constitutivo antes da redacção do contrato, transcrever fielmente os elementos descritivos e, em caso de divergência detectada com a realidade física, promover previamente a rectificação predial nos termos dos artigos 120.º e seguintes do CRP ou a alteração do Título Constitutivo por escritura pública com consentimento de todos os condóminos.

Falta de declaração da Administração do Condomínio. A alínea f) do artigo 22.º-A do DL 116/2008 exige declaração escrita da Administração do Condomínio confirmando inexistência de dívidas comuns nos termos do artigo 1424.º-A do CC. A omissão impede o registo do contrato e expõe o adquirente à responsabilidade solidária pelas dívidas dos últimos seis meses, com possibilidade de execução pela Administração nos termos do artigo 6.º do CPC e penhora do imóvel adquirido. A solução é solicitar a declaração com antecedência mínima de 15 dias úteis e exigir indicação expressa de inexistência de dívidas relativas ao mês corrente e aos meses anteriores.

Desconhecimento de obras extraordinárias deliberadas. Frequentemente, a Assembleia de Condóminos deliberou antes da venda obras extraordinárias (reabilitação de fachada, substituição de elevadores, impermeabilização de coberturas) cujo pagamento se distribui por várias prestações. O adquirente assume a parte ainda não vencida na proporção da permilagem, salvo cláusula contratual em contrário. A omissão de informação sobre estas obras pode configurar dolo do vendedor nos termos do artigo 253.º do CC e dar lugar à anulação do contrato. A solução é solicitar à Administração informação detalhada sobre obras deliberadas e pagamentos em curso, e fixar contratualmente a responsabilidade.

Omissão da Licença de Utilização ou divergência com o uso real. A celebração de venda sem Licença de Utilização válida emitida pela Câmara Municipal ao abrigo do RJUE (DL 555/99) impede o registo do contrato e expõe o adquirente a coimas e a eventual ordem de demolição. A divergência entre o uso autorizado pela Licença (habitação) e o uso pretendido (comércio, escritório) exige procedimento prévio de alteração de uso na Câmara Municipal, com prazos e custos próprios. A solução é solicitar a Licença de Utilização à Câmara antes da celebração e verificar a compatibilidade com o uso pretendido.

Ausência ou irregularidade do consentimento conjugal. Para casados em regime de comunhão de adquiridos ou comunhão geral, a venda de fração própria ou comum exige outorga conjunta ou consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do CC. Quando a fração constitua casa de morada de família, o consentimento do cônjuge é exigido mesmo no regime de separação de bens nos termos do artigo 1682.º-A nº 2 do CC. A omissão gera anulabilidade da venda a pedido do cônjuge não interveniente nos termos do artigo 1687.º, com prazo de 6 meses a contar do conhecimento. A solução é confirmar previamente o estado civil e o regime de bens dos outorgantes, e exigir a intervenção de ambos os cônjuges ou consentimento expresso por escrito.

Subdeclaração do preço. A indicação no contrato de preço inferior ao efectivamente acordado constitui simulação parcial nos termos do artigo 240.º do CC e fraude fiscal punível ao abrigo dos artigos 103.º e 104.º do RGIT (Lei nº 15/2001), com responsabilidade tributária pelo IMT em falta acrescida de juros e coimas, e responsabilidade penal em casos qualificados. A AT pode proceder à liquidação adicional do IMT por aplicação do valor patrimonial tributário (VPT) ou do valor de mercado quando o preço declarado seja manifestamente inferior. A solução é declarar fielmente o preço efectivamente pago e documentar todos os fluxos de pagamento.

Apresentação tardia ao registo. O prazo de dois meses imposto pelo artigo 8.º-C do CRP é frequentemente esquecido. O incumprimento gera coima nos termos do artigo 71.º e expõe o adquirente ao risco de venda dupla pelo vendedor e à inoponibilidade da aquisição perante terceiros nos termos do artigo 5.º do CRP. A solução é apresentar o registo no próprio dia da celebração ou nos cinco dias úteis seguintes, preferencialmente por via electrónica através do profissional autenticador.

Financiamento e supervisão bancária. Quando a aquisição seja financiada por crédito habitação concedido por instituição de crédito autorizada, o Banco de Portugal supervisiona o cumprimento das regras de concessão responsável previstas no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, designadamente os rácios de LTV (loan-to-value) e de DSTI (debt service-to-income). A reclamação contra práticas abusivas de crédito imobiliário deve ser dirigida ao Banco de Portugal ou ao Supremo Tribunal de Justiça quando exista questão de direito consolidada em jurisprudência contraditória.