Documento Particular Autenticado (DPA) de Compra e Venda em Portugal

O Documento Particular Autenticado (DPA) de Compra e Venda é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Decreto-Lei nº 116/2008 de 4 de Julho. O DPA opera como instrumento alternativo à escritura pública prevista no artigo 80.º do Código do Notariado (Decreto-Lei nº 207/95 de 14 de Agosto). A equiparação resulta do artigo 22.º do Decreto-Lei nº 116/2008, que reconhece ao DPA o mesmo valor probatório e a mesma idoneidade para fins registais que a escritura pública notarial, desde que cumpridos os requisitos formais de autenticação, de identificação das partes, de descrição do prédio segundo a Caderneta Predial Urbana ou Rústica emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), de confirmação da Certidão Predial Permanente emitida pela Conservatória do Registo Predial e de liquidação prévia do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) ao abrigo do Código do IMT (Decreto-Lei nº 287/2003 de 12 de Novembro) e do Imposto do Selo da Verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. A autenticação do DPA é da competência dos profissionais credenciados na Plataforma Casa Pronta (gerida pelo IRN — Instituto dos Registos e do Notariado, I.P.) e na plataforma da Ordem dos Advogados ou da Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução. Cada profissional autenticador procede ao depósito electrónico do DPA junto do Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP), assegurando o arquivo permanente do título e disponibilizando à Conservatória do Registo Predial os elementos necessários ao registo. O depósito electrónico foi consagrado pela Portaria nº 1535/2008 de 30 de Dezembro, sendo actualmente operado em ambiente de assinatura electrónica qualificada nos termos do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei nº 12/2021 de 9 de Fevereiro. O regime do Casa Pronta, instituído pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007 de 23 de Julho, oferece o serviço integrado de compra e venda em balcão único, agregando a celebração do título, a liquidação dos impostos, o pedido de registo predial e a actualização da matriz na AT. O DPA pode também ser celebrado fora do Casa Pronta, em escritório de advogado ou de solicitador, com posterior depósito electrónico na plataforma. A escolha entre estas vias depende do calendário das partes, da existência de mútuo bancário com hipoteca a constituir simultaneamente e da preferência por um único acto integrado ou por uma sequência separada de actos. O efeito real translativo da propriedade decorre do contrato em si, nos termos do artigo 408.º nº 1 do Código Civil — princípio da consensualidade — e não do registo. O registo predial regulado pelo Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84 de 6 de Julho) tem natureza meramente declarativa e função de oponibilidade a terceiros nos termos do artigo 5.º do mesmo Código. Contudo, na prática, o registo é absolutamente determinante: a falta de registo expõe o adquirente ao risco da venda dupla (artigo 5.º nº 1 do CRP) e impede a constituição de hipoteca subsequente. Por essa razão, o DPA é normalmente apresentado a registo no próprio dia da celebração ou nos primeiros dias úteis seguintes, dentro do prazo de obrigação de registo de dois meses imposto pelo artigo 8.º-C do CRP, sob pena de coima nos termos do artigo 71.º. A tributação da operação de compra e venda em Portugal segue uma sequência fixa. Antes da celebração do DPA, o adquirente liquida o IMT junto da AT — taxas progressivas até 7,5% para imóveis urbanos destinados a habitação e taxa fixa de 5% para prédios rústicos, com isenções específicas para imóveis destinados exclusivamente a habitação própria e permanente até determinado valor (€97 064 em 2026, actualizado anualmente). Liquida-se também o Imposto do Selo à taxa de 0,8% sobre o valor da transmissão (Verba 1.1 da TGIS). Após o registo definitivo na Conservatória, a AT procede à actualização da matriz predial no nome do novo proprietário, gerando-se a obrigação anual de IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) à taxa fixada por cada Câmara Municipal entre 0,3% e 0,45% para prédios urbanos.

O Documento Particular Autenticado de Compra e Venda em Portugal é exigido sempre que se pretenda transmitir, a título oneroso, a propriedade plena, a nua propriedade, o usufruto, o direito de superfície ou outro direito real sobre prédio urbano ou rústico inscrito na matriz predial e descrito na Conservatória do Registo Predial competente. A celebração de DPA, em alternativa à escritura pública notarial prevista no artigo 80.º do Código do Notariado, surge como solução prática quando as partes pretendem evitar o agendamento em cartório notarial, beneficiar do enquadramento integrado do Balcão Casa Pronta ou conjugar a operação com mútuo bancário garantido por hipoteca constituída simultaneamente.

A aquisição de habitação própria e permanente por pessoa singular constitui a hipótese mais frequente. O comprador típico recorre a crédito habitação concedido por instituição de crédito autorizada pelo Banco de Portugal nos termos do Regime Geral das Instituições de Crédito e Sociedades Financeiras (RGICSF, Decreto-Lei nº 298/92 de 31 de Dezembro), beneficiando de isenção de IMT até €97 064 (valor de 2026) e de taxa reduzida em escalões intermédios. A celebração do DPA permite, no mesmo acto, formalizar a compra e venda e a constituição da hipoteca a favor do banco mutuante, com depósito electrónico imediato na plataforma do IRN e registo provisório por natureza nos termos do artigo 92.º nº 2 do CRP, convertível em definitivo após verificação dos elementos.

Na aquisição de imóveis para investimento por pessoas colectivas — sociedades por quotas (Lda) ou anónimas (SA) constituídas ao abrigo do Código das Sociedades Comerciais (Decreto-Lei nº 262/86 de 2 de Setembro), fundos de investimento imobiliário regulados pela CMVM ou Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) — o DPA representa instrumento ágil de aquisição. Para sociedades, deve ser apresentada certidão permanente do Registo Comercial actualizada que confirme a designação social, NIPC, sede, capital social e poderes de representação dos signatários. Quando o adquirente é entidade não residente, é obrigatória a apresentação de NIF emitido pela AT com indicação de representante fiscal residente em Portugal nos termos do artigo 130.º do CIRS quando aplicável.

A permuta de imóveis entre dois titulares, regulada pelo artigo 939.º do Código Civil em remissão para as normas da compra e venda, pode também ser celebrada por DPA, devendo o título identificar com clareza os dois prédios trocados, indicar eventual tornas pagas em dinheiro e apurar a tributação de IMT por aplicação ao valor mais alto das duas transmissões nos termos do artigo 4.º nº 5 do CIMT. A doação com encargo, a dação em cumprimento, a venda judicial mediante título emitido por agente de execução e o exercício de direito de preferência (legal ou convencional) são figuras afins que seguem regimes próprios mas podem, em determinadas circunstâncias, exigir a celebração de DPA suplementar para registo.

Na aquisição de fração autónoma em regime de propriedade horizontal (artigos 1414.º e seguintes do Código Civil), o DPA deve identificar a fração pela letra que lhe foi atribuída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal registado na Conservatória, indicar a permilagem do total do prédio e mencionar a quota de comparticipação nas despesas comuns nos termos do artigo 1424.º do CC. Quando o prédio integre estacionamento, arrumo, terraço ou logradouro afecto exclusivamente à fração transmitida, esses elementos devem ser igualmente descritos. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato de Compra e Venda de Imóvel (forma de promessa) e Requerimento de Registo Predial (registo subsequente).

A aquisição de prédio rústico para fins agrícolas, florestais ou de exploração pecuária segue o mesmo regime, com particular atenção ao direito de preferência dos confinantes nos termos do artigo 1380.º do Código Civil quando o prédio tenha área inferior à unidade de cultura fixada por portaria, e ao direito de preferência da Autarquia ou da Direcção-Geral de Agricultura e Desenvolvimento Rural (DGADR) em zonas classificadas. A omissão da notificação para preferência conduz à acção de preferência prevista no artigo 1410.º do CC, com prazo de 6 meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais do contrato. O Cadastro Predial Geral, em fase de implementação progressiva pelas leis de cadastro, pode acrescer requisitos de demarcação. Para terrenos integrados em Áreas Protegidas geridas pelo Instituto da Conservação da Natureza e das Florestas (ICNF) ou em Reserva Ecológica Nacional (REN) e Reserva Agrícola Nacional (RAN), aplicam-se restrições adicionais à transmissão e ao uso.

Um Documento Particular Autenticado de Compra e Venda em Portugal juridicamente eficaz e apto a registo na Conservatória do Registo Predial integra o conjunto de elementos exigidos pelos artigos 22.º e seguintes do Decreto-Lei nº 116/2008, pelo Código do Registo Predial (DL 224/84) e pelas instruções técnicas do Instituto dos Registos e do Notariado (IRN, I.P.).

Identificação completa das partes, conforme o artigo 46.º do Código do Notariado aplicável por remissão. Para pessoas singulares: nome completo, estado civil, regime de bens (comunhão de adquiridos, comunhão geral, separação), naturalidade, residência habitual, número e validade do Cartão de Cidadão, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). Para casados em regime de comunhão, deve intervir o cônjuge ou ser apresentado consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil. Para pessoas colectivas: denominação social, sede, NIPC, capital social, certidão permanente do Registo Comercial, identificação dos representantes com poderes de vinculação confirmados pela acta de nomeação ou pela cláusula estatutária. Para representantes mediante procuração, esta deve ser apresentada com reconhecimento presencial das assinaturas ou com certificação por advogado nos termos do artigo 38.º do DL 76-A/2006.

Descrição rigorosa do prédio, com identificação da freguesia e concelho de localização, descrição predial (número da descrição na Conservatória do Registo Predial competente), inscrição matricial (número de artigo matricial urbano ou rústico na Caderneta Predial emitida pela AT), composição (número de pisos, divisões, áreas brutas e dependências), confrontações (norte, sul, nascente, poente), Licença de Utilização ou de Construção emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de Dezembro). Para fracções autónomas, deve ser indicada a letra atribuída no Título Constitutivo da Propriedade Horizontal registado, a permilagem e a quota nas despesas comuns nos termos do artigo 1424.º do Código Civil.

Preço e modalidade de pagamento, com indicação do montante total expresso em euros, do montante já recebido a título de sinal ao abrigo do contrato-promessa, do remanescente pago no acto da celebração e da forma de pagamento (cheque visado, transferência bancária imediata SEPA, instrumento de mútuo bancário). Quando o pagamento for diferido, deve constar o calendário de prestações e a respectiva garantia (reserva de propriedade ao abrigo do artigo 409.º do Código Civil ou hipoteca legal a favor do vendedor). A ausência de menção integral do preço pode ser indício de simulação parcial nos termos do artigo 240.º do Código Civil, com consequências fiscais e penais previstas no Regime Geral das Infracções Tributárias (RGIT, Lei nº 15/2001).

Obrigações fiscais cumpridas. O DPA deve incluir referência expressa à liquidação prévia do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) por força do artigo 49.º do Código do IMT (Decreto-Lei nº 287/2003), com indicação do número da declaração Modelo 1 do IMT entregue na AT, do montante liquidado, do código de pagamento e da data do pagamento. Igualmente deve referir a liquidação do Imposto do Selo (Verba 1.1 da Tabela Geral) à taxa de 0,8% sobre o valor patrimonial tributário (VPT) ou sobre o preço, consoante o que for superior. Para imóveis classificados como Habitação Própria Permanente, devem ser invocadas as isenções aplicáveis e juntos os documentos comprovativos.

Certificado Energético, emitido por perito qualificado pela ADENE — Agência para a Energia ao abrigo do Decreto-Lei nº 101-D/2020 de 7 de Dezembro, obrigatório em qualquer venda de imóvel construído destinado a habitação ou serviços. A omissão do Certificado Energético constitui contra-ordenação punível com coima nos termos do mesmo diploma. Igualmente exigida é a Ficha Técnica da Habitação para imóveis cuja licença de utilização tenha sido emitida após 30 de Março de 2004, ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004.

Documentação predial — Certidão Predial Permanente actualizada (predialonline.justica.gov.pt), Caderneta Predial Urbana ou Rústica em vigor, Licença de Utilização (ou comprovativo de isenção para imóveis anteriores a 7 de Agosto de 1951), Ficha Técnica da Habitação quando aplicável e, no caso de fracção autónoma, declaração da Administração do Condomínio confirmando inexistência de dívidas comuns nos termos do artigo 1424.º-A do Código Civil. Esta declaração é exigida pela alínea f) do artigo 22.º-A do DL 116/2008.

Autenticação do DPA por advogado, solicitador, notário ou conservador credenciado, com termo de autenticação aposto no documento contendo a data, o local, o profissional autenticador e a referência ao depósito electrónico no Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP). O termo de autenticação confere ao documento a força probatória plena prevista no artigo 371.º do Código Civil, equiparando-o à escritura pública para todos os efeitos. O profissional autenticador assume responsabilidade civil, disciplinar e criminal pelo controlo de legalidade da operação.

Apresentação ao registo na Conservatória do Registo Predial competente em razão da área da localização do prédio, dentro do prazo de dois meses imposto pelo artigo 8.º-C do CRP, sob pena de coima ao abrigo do artigo 71.º. O registo opera como condição de oponibilidade a terceiros nos termos do artigo 5.º do CRP. Quando exista mútuo bancário simultâneo, é também apresentado o registo provisório de hipoteca por natureza nos termos do artigo 92.º nº 2 do CRP, convertível em definitivo após verificação dos elementos pelo conservador.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Documento Particular Autenticado de Compra e Venda em Portugal como ponto de partida operacional para uma transmissão imobiliária segura e registável. A redação final deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou solicitador inscrito na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução, em particular quanto à articulação com o eventual contrato-promessa, com a constituição de hipoteca a favor de banco mutuante e com a regularidade fiscal e registal do imóvel. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato de Compra e Venda de Imóvel (versão promessa) e Requerimento de Registo Predial (acto subsequente).

O preenchimento do Documento Particular Autenticado de Compra e Venda em Portugal segue uma sequência metódica que acompanha o ciclo de pré-celebração, celebração e pós-celebração da operação imobiliária, e que reduz drasticamente o risco de recusa de registo pelo conservador da Conservatória do Registo Predial competente.

Primeiro passo: confirmar a regularidade documental do prédio. Solicite a Certidão Predial Permanente actualizada em predialonline.justica.gov.pt mediante código de acesso pago e verifique se a descrição corresponde ao imóvel objecto da operação, se o vendedor consta como titular inscrito e se não existem ónus, encargos, hipotecas ou penhoras sobrepostos não conhecidos. Solicite à AT a Caderneta Predial Urbana ou Rústica via Portal das Finanças e confirme que a inscrição matricial está actualizada. Solicite à Câmara Municipal a Licença de Utilização (ou comprovativo de isenção). Para fracções autónomas, junte declaração escrita da Administração do Condomínio com confirmação de inexistência de dívidas comuns nos termos do artigo 1424.º-A do Código Civil.

Segundo passo: identificar e qualificar as partes. Recolha cópia do Cartão de Cidadão de cada outorgante, com confirmação da data de validade e do NIF junto do Portal das Finanças. Para casados, identifique o regime de bens e prepare o consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do CC quando exigido. Para pessoas colectivas, junte certidão permanente do Registo Comercial e acta de nomeação dos signatários ou cláusula estatutária habilitante. Para representantes mediante procuração, exija reconhecimento presencial de assinaturas ou termo de autenticação prévio por advogado.

Terceiro passo: liquidar os impostos antes da celebração. Aceda ao Portal das Finanças e apresente a Declaração Modelo 1 do IMT, indicando a natureza da transmissão, a identificação do prédio, o valor declarado, o regime de tributação aplicável e as eventuais isenções. Pague o IMT mediante referência multibanco ou outra forma aceite. Pague também o Imposto do Selo (Verba 1.1 TGIS) à taxa de 0,8%. Conserve os comprovativos para anexar ao DPA.

Quarto passo: obter o Certificado Energético junto de perito qualificado pela ADENE ao abrigo do Decreto-Lei nº 101-D/2020. Este certificado é obrigatório e a sua omissão constitui contra-ordenação punível com coima. Para imóveis posteriores a 30 de Março de 2004, junte também a Ficha Técnica da Habitação ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004.

Quinto passo: redigir o DPA com identificação completa das partes, descrição rigorosa do prédio, preço e forma de pagamento, referências fiscais (números de declarações do IMT e Imposto do Selo, datas e valores), referências documentais (Certidão Predial, Caderneta, Licença de Utilização, Certificado Energético) e cláusulas habituais de garantia, evicção e cumprimento. Reserve cláusula expressa para situações específicas — pagamento diferido com reserva de propriedade nos termos do artigo 409.º do CC, constituição simultânea de hipoteca a favor de banco mutuante, exercício de direito de preferência por terceiros.

Sexto passo: agendar a autenticação. Escolha entre o Balcão Casa Pronta (gerido pelo IRN nas Conservatórias e em alguns Espaços Cidadão) ou o escritório de advogado ou solicitador credenciado. No Casa Pronta, o serviço integra a celebração, o registo e a actualização da matriz num único acto, com vantagens de tempo. Em escritório, o profissional autentica o documento e procede ao depósito electrónico no Sistema Integrado de Registo Predial (SIRP), apresentando posteriormente o pedido de registo na Conservatória.

Sétimo passo: outorgar o DPA. Os outorgantes assinam o documento na presença do profissional autenticador, que verifica a identidade, a capacidade, os poderes e a regularidade documental. O profissional aposta o termo de autenticação com a data, o local, a sua identificação e a referência ao depósito. Conserve dois exemplares assinados, um para o vendedor e outro para o comprador, e o suporte electrónico no SIRP fica como original arquivado.

Oitavo passo: apresentar o registo na Conservatória do Registo Predial competente em razão da área da localização do prédio. O pedido pode ser submetido electronicamente pelo profissional autenticador imediatamente após o depósito ou pelas partes nos dois meses seguintes nos termos do artigo 8.º-C do CRP. Pague os emolumentos do registo conforme tabela do IRN. Quando exista hipoteca simultânea, apresente o registo provisório por natureza nos termos do artigo 92.º nº 2 do CRP, com conversão em definitivo no prazo de 6 meses.

Nono passo: actualizar a matriz na AT. Após o registo definitivo, a AT procede à inscrição do novo proprietário na matriz predial, gerando-se a obrigação anual de IMI à taxa fixada pela Câmara Municipal entre 0,3% e 0,45% para urbanos e 0,8% para rústicos. Confirme que recebeu a notificação da nova inscrição matricial e ajuste a domiciliação fiscal junto do Portal das Finanças. Para imóvel destinado a habitação própria permanente, apresente Modelo 1 do IMI declarando essa afectação para beneficiar das isenções temporárias eventualmente aplicáveis.

Os requisitos legais do Documento Particular Autenticado de Compra e Venda em Portugal resultam da articulação entre o Decreto-Lei nº 116/2008 de 4 de Julho (alternatividade ao acto notarial), o Decreto-Lei nº 76-A/2006 de 29 de Março (autenticação por advogados e solicitadores), o Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84 de 6 de Julho), o Código Civil (artigos 874.º e seguintes para a compra e venda) e os códigos tributários aplicáveis (CIMT, CIMI, CIS).

Forma. O artigo 875.º do Código Civil exige que a compra e venda de imóveis seja celebrada por escritura pública ou por documento particular autenticado, sob pena de nulidade nos termos do artigo 220.º do mesmo Código. O DPA cumpre integralmente esta exigência formal desde que autenticado por profissional credenciado nos termos do artigo 38.º do DL 76-A/2006 (advogados e solicitadores) ou por notário, conservador ou câmara de comércio. A simples assinatura particular sem termo de autenticação não basta para transmitir a propriedade imobiliária, embora possa configurar contrato-promessa de compra e venda nos termos do artigo 410.º do CC.

Capacidade e legitimidade. As partes devem ter capacidade jurídica para contratar nos termos dos artigos 67.º a 130.º do Código Civil. Menores e maiores acompanhados (regime instituído pela Lei nº 49/2018 de 14 de Agosto que substituiu o regime de interdição/inabilitação) só podem outorgar mediante representação legal e autorização do Ministério Público nos termos dos artigos 1889.º e seguintes do CC. Casados em comunhão devem outorgar conjuntamente ou apresentar consentimento conjugal ao abrigo do artigo 1682.º-A do CC, sob pena de anulabilidade da venda nos termos do artigo 1687.º.

Obrigações fiscais prévias. O artigo 49.º do Código do IMT exige o pagamento do IMT antes da celebração do título translativo. O profissional autenticador deve confirmar a liquidação consultando o Portal das Finanças e juntar referência ao DPA. A omissão do pagamento prévio gera responsabilidade solidária do profissional autenticador nos termos do artigo 41.º do CIMT. Igualmente exigida é a liquidação do Imposto do Selo (Verba 1.1 TGIS) à taxa de 0,8%. Para imóveis adquiridos para habitação própria e permanente até €97 064 (em 2026), aplica-se isenção total de IMT; para escalões intermédios até €633 453 aplicam-se taxas progressivas.

Documentação predial obrigatória. A alínea a) do artigo 22.º-A do DL 116/2008 exige a apresentação da Certidão Predial Permanente actualizada. A alínea b) exige a Caderneta Predial Urbana ou Rústica. A alínea c) exige a Licença de Utilização emitida pela Câmara Municipal ao abrigo do RJUE (DL 555/99) ou comprovativo de isenção para imóveis cuja construção tenha sido concluída antes de 7 de Agosto de 1951. A alínea d) exige o Certificado Energético emitido por perito qualificado pela ADENE ao abrigo do DL 101-D/2020. A alínea e) exige a Ficha Técnica da Habitação para imóveis posteriores a 30 de Março de 2004 ao abrigo do DL 68/2004. A alínea f) exige declaração da Administração do Condomínio quanto à inexistência de dívidas comuns ao abrigo do artigo 1424.º-A do CC.

Autenticação. O artigo 38.º do DL 76-A/2006 reconhece aos advogados inscritos na Ordem dos Advogados e aos solicitadores inscritos na Ordem dos Solicitadores e dos Agentes de Execução o poder de autenticar documentos particulares. O termo de autenticação deve conter a data, o local, a identificação do profissional, a confirmação da identidade dos outorgantes mediante exibição do Cartão de Cidadão e a confirmação dos poderes de representação quando aplicável. O profissional procede ao depósito electrónico do DPA no Sistema Integrado de Registo Predial nos termos da Portaria nº 1535/2008. O depósito electrónico confere autenticidade duradoura e disponibiliza o título à Conservatória para efeitos de registo.

Registo predial. O artigo 8.º-A do Código do Registo Predial impõe a obrigatoriedade do registo dos actos translativos da propriedade imobiliária. O prazo é de dois meses a contar da celebração nos termos do artigo 8.º-C, sob pena de coima entre €30 e €750 (montantes actualizados pelo IRN) ao abrigo do artigo 71.º. O efeito do registo é declarativo (artigo 5.º do CRP), conferindo oponibilidade a terceiros e prioridade temporal entre actos sujeitos a registo. A Conservatória do Registo Predial competente em razão da área da localização do prédio procede ao controlo da legalidade do título e dos pressupostos do registo nos termos dos artigos 68.º a 70.º do CRP.

Direitos de preferência. O artigo 1380.º do CC concede aos confinantes de prédio rústico de área inferior à unidade de cultura o direito de preferência na venda. O artigo 1410.º do CC regula a acção de preferência, com prazo de 6 meses a contar do conhecimento dos elementos essenciais do contrato. Para fracções arrendadas, o arrendatário habitacional goza de direito de preferência ao abrigo do artigo 1091.º do CC e da Lei 6/2006 (NRAU), com prazo de 30 dias para resposta após notificação para preferência. A omissão da notificação dá lugar à acção de preferência nos termos do artigo 1410.º do CC.

Os erros mais frequentes na celebração do Documento Particular Autenticado de Compra e Venda em Portugal comprometem o registo na Conservatória do Registo Predial e podem expor as partes a litígios civis, fiscais e disciplinares de elevada gravidade.

Omissão do pagamento prévio do IMT. A celebração do DPA sem comprovativo da liquidação do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis viola directamente o artigo 49.º do Código do IMT e gera responsabilidade solidária do profissional autenticador nos termos do artigo 41.º do mesmo Código. A solução é confirmar o pagamento do IMT no Portal das Finanças antes do agendamento da autenticação e juntar ao DPA a referência da declaração Modelo 1 do IMT, do montante liquidado, do código de pagamento e da data.

Descrição predial divergente da Conservatória do Registo Predial. Se a descrição do prédio no DPA não coincidir com a Certidão Predial Permanente — em áreas, confrontações, número de pisos ou número de descrição — o conservador recusa o registo nos termos do artigo 69.º do CRP. A solução é solicitar a Certidão Predial Permanente actualizada antes da redacção do DPA, transcrever fielmente os elementos da descrição e, em caso de divergência detectada, promover previamente a rectificação predial nos termos dos artigos 120.º e seguintes do CRP.

Falta de declaração da Administração do Condomínio para fracções autónomas. A alínea f) do artigo 22.º-A do DL 116/2008 exige declaração escrita da Administração do Condomínio confirmando inexistência de dívidas comuns nos termos do artigo 1424.º-A do CC. A omissão impede o registo do DPA e pode gerar responsabilidade solidária do adquirente pelas dívidas anteriores nos termos do mesmo artigo. A solução é solicitar a declaração com antecedência mínima de 15 dias úteis e exigir indicação expressa de inexistência de dívidas relativas ao mês corrente e aos meses anteriores.

Omissão do Certificado Energético. A celebração de venda de imóvel para habitação ou serviços sem Certificado Energético emitido por perito qualificado pela ADENE viola o Decreto-Lei nº 101-D/2020 e constitui contra-ordenação ambiental punível com coima entre €250 e €3 740 para pessoas singulares e até €44 891 para pessoas colectivas. A solução é solicitar o Certificado Energético com antecedência mínima de 30 dias antes da celebração e juntá-lo ao DPA com indicação da classe energética.

Ausência ou irregularidade do consentimento conjugal. Para casados em regime de comunhão de adquiridos ou comunhão geral, a venda de imóvel próprio ou comum exige outorga conjunta ou consentimento conjugal nos termos do artigo 1682.º-A do CC. A omissão gera anulabilidade da venda a pedido do cônjuge não interveniente nos termos do artigo 1687.º, com prazo de 6 meses a contar do conhecimento. A solução é confirmar previamente o estado civil e o regime de bens dos outorgantes, exigir a intervenção de ambos os cônjuges ou recolher consentimento expresso por escrito com reconhecimento presencial de assinatura.

Insuficiência de poderes do representante de pessoa colectiva. A intervenção em nome de sociedade comercial exige confirmação dos poderes de representação na certidão permanente do Registo Comercial ou em acta de assembleia geral idónea. A celebração por gerente ou administrador sem poderes de vinculação suficientes (por exemplo, em sociedade que exige assinatura conjunta de dois gerentes) pode gerar ineficácia do acto perante a sociedade nos termos do artigo 268.º do CC e responsabilidade pessoal do signatário. A solução é exigir certidão permanente actualizada e, em caso de dúvida, acta deliberativa específica.

Apresentação tardia ao registo. O prazo de dois meses imposto pelo artigo 8.º-C do CRP é frequentemente esquecido. O incumprimento gera coima nos termos do artigo 71.º e expõe o adquirente ao risco de venda dupla pelo vendedor e à inoponibilidade da aquisição perante terceiros nos termos do artigo 5.º do CRP. A solução é apresentar o registo no próprio dia da celebração ou, no máximo, nos cinco dias úteis seguintes, preferencialmente por via electrónica através do profissional autenticador.