Sublease Agreement Portugal (Contrato de Subarrendamento)

O Contrato de Subarrendamento é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil artigos 1088.º a 1090.º.

O subarrendamento implica três sujeitos jurídicos distintos: o senhorio originário (proprietário ou possuidor da fracção), o arrendatário titular do contrato originário que assume a posição de sublocador no contrato derivado, e o subarrendatário que passa a deter o gozo do imóvel. A relação tripartida é caracterizada por uma cadeia contratual em que o contrato derivado depende juridicamente do contrato originário — extinto este por qualquer causa, extingue-se também o subarrendamento por força do artigo 1090.º do Código Civil, salvo as excepções de protecção do subarrendatário consagradas nos diplomas especiais de protecção habitacional.

O artigo 1088.º do Código Civil estabelece como pressuposto essencial a autorização escrita do senhorio. A regra é a proibição: o arrendatário não pode subarrendar nem ceder por outro modo o gozo da coisa locada salvo se houver autorização prévia ou ulterior do senhorio. A autorização pode constar do próprio contrato originário (cláusula-tipo de admissibilidade) ou de comunicação posterior, devendo em qualquer caso revestir forma escrita para efeitos de prova nos termos dos artigos 219.º e 220.º do Código Civil. A autorização tácita por mero conhecimento e tolerância do senhorio é rejeitada pela jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça, exigindo-se manifestação expressa.

A inobservância da exigência de autorização constitui causa de resolução do contrato originário pelo senhorio nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea e) do Código Civil — uso da coisa para fim ou de modo diverso do convencionado, com a gravidade adicional de configurar incumprimento contratual qualificado. O subarrendamento não autorizado é ainda inoponível ao senhorio nos termos do artigo 1089.º do Código Civil — o senhorio pode exigir directamente do subarrendatário a desocupação do imóvel sem necessidade de prévia resolução do contrato originário.

O valor da renda do subarrendamento está sujeito ao limite do artigo 1062.º do Código Civil, na redacção dada pela Lei nº 31/2012: a renda do subarrendamento não pode exceder em mais de 20% a quota-parte da renda originária correspondente à parte subarrendada (no subarrendamento parcial) ou a renda total do contrato originário (no subarrendamento total). O excesso é passível de redução pelo senhorio, que pode requerer a sua condenação ao pagamento da diferença ao subarrendatário ou a sua retenção em sede de pagamento de rendas vincendas.

O subarrendamento opera frequentemente em situações de mobilidade laboral temporária do arrendatário, de partilha de fracção entre estudantes inscritos em estabelecimento de ensino superior reconhecido pela Direcção-Geral do Ensino Superior (DGES), de redistribuição de espaço em fracções com sobredimensionamento ocupacional, ou de aproveitamento residual de espaço durante períodos de ausência prolongada por estudos no estrangeiro, missões militares ou destacamento profissional. A existência de cláusula-tipo de admissibilidade do subarrendamento no contrato originário tem vindo a generalizar-se em arrendamentos de longa duração para evitar a necessidade de comunicação caso a caso, embora muitos contratos mantenham regime restritivo por opção do senhorio.

O Contrato de Subarrendamento em Portugal torna-se necessário sempre que o arrendatário titular pretende ceder a um terceiro, total ou parcialmente, o gozo da fracção que lhe foi arrendada, mediante a contraprestação de uma renda. A formalização escrita é exigência prática indispensável para demonstrar perante o senhorio principal a observância dos limites legais — em particular o limite do artigo 1062.º do Código Civil sobre o valor máximo da renda do subarrendamento — e para fundamentar a posição do subarrendatário em sede de protecção habitacional.

O cenário mais frequente envolve arrendatários habitacionais que se ausentam temporariamente da fracção por motivos profissionais (destacamento internacional, comissão de serviço, missão militar, mobilidade interna em multinacional), académicos (programa Erasmus, doutoramento ou pós-doutoramento no estrangeiro, estágio profissional internacional) ou pessoais (acompanhamento de familiar em tratamento médico, sabática), e pretendem manter o contrato originário enquanto cedem o uso da fracção a terceiro durante o período de ausência. A utilização do subarrendamento neste cenário evita a denúncia do contrato originário e o consequente risco de não recuperação da fracção no regresso, particularmente sensível em mercados habitacionais pressionados como Lisboa, Porto e Faro.

O segundo cenário envolve a partilha residencial entre estudantes ou jovens trabalhadores em fracções com sobredimensionamento ocupacional. Quando um arrendatário titular ocupe uma fracção com vários quartos e pretenda ceder a terceiros o gozo de quartos vagos, a operação configura subarrendamento parcial e exige autorização escrita do senhorio nos termos do artigo 1088.º do Código Civil. A prática comum nas cidades universitárias — Lisboa, Porto, Coimbra, Braga, Aveiro — gera regulamentação específica em alguns contratos de arrendamento estudantil que admitem expressamente o subarrendamento parcial mediante comunicação ao senhorio com indicação da identidade do subarrendatário e do valor da renda.

O terceiro cenário envolve o subarrendamento comercial parcial — fracções não habitacionais arrendadas a empresas que cedem a terceiros uma parte do espaço para actividades complementares ou conexas. O artigo 1108.º e seguintes do Código Civil regulam o arrendamento para fins não habitacionais com regime de larga liberdade contratual desde a Lei nº 31/2012, e o artigo 1109.º admite o trespasse e a cessão da posição contratual com formalidades próprias. O subarrendamento parcial comercial é admitido nos mesmos termos gerais do artigo 1088.º — mediante autorização escrita do senhorio.

O quarto cenário envolve as situações de cessação antecipada do contrato originário em que o arrendatário titular pretenda manter o aproveitamento económico durante o período residual. Em arrendamentos de longa duração (cinco ou mais anos) com renda fixa ou com actualização limitada, o arrendatário pode encontrar interesse em subarrendar pelo valor de mercado actual — sujeito ao limite do artigo 1062.º do Código Civil — gerando spread positivo. Esta operação só é juridicamente válida com autorização do senhorio originário, que pode condicionar a autorização a contrapartida (revisão da renda originária, partilha do spread, prazo de subarrendamento limitado).

O quinto cenário envolve a situação patológica do subarrendamento informal — frequentemente disfarçado como hospedagem, partilha de habitação ou cessão gratuita — em que o arrendatário titular cede a terceiros o gozo da fracção sem autorização escrita do senhorio e sem comunicação à Autoridade Tributária. Esta prática expõe o arrendatário titular a resolução do contrato originário nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea e) do Código Civil, expõe o subarrendatário ao despejo directo pelo senhorio nos termos do artigo 1089.º do Código Civil, e configura contraordenação fiscal pela omissão de declaração de rendimentos prediais (Categoria F do IRS) e de comunicação do contrato à AT nos termos do Decreto-Lei nº 71/2013. A regularização da situação pela celebração formal do contrato de subarrendamento, autorização escrita do senhorio e comunicação à AT é a solução adequada.

A Câmara Municipal de Lisboa e a Câmara Municipal do Porto, em sede do Programa Renda Acessível e do Programa Porta 65 Jovem (regulado pelo Decreto-Lei nº 308/2007), reconhecem o subarrendamento como modalidade elegível para apoio à renda desde que devidamente formalizado e comunicado à Autoridade Tributária. O Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) emite parecer técnico sobre as candidaturas e a Direcção-Geral do Tesouro e Finanças procede ao pagamento das comparticipações nos termos das portarias anuais de execução.

Um Contrato de Subarrendamento em Portugal juridicamente eficaz integra um conjunto de cláusulas obrigatórias e operacionais cuja observância determina a executoriedade perante o senhorio principal, o subarrendatário e a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Identificação das três partes ou referenciação do senhorio originário. A cláusula primeira deve identificar com precisão o sublocador (arrendatário titular do contrato originário) e o subarrendatário, com nome completo, NIF, Cartão de Cidadão (ou passaporte e título de residência para estrangeiros), morada e contacto telefónico. Adicionalmente, deve referenciar o contrato originário pelo qual o sublocador detém a posição de arrendatário — data de celebração, identidade do senhorio originário, morada da fracção, prazo, valor da renda — e juntar como anexo cópia do mesmo. Esta referenciação é essencial para demonstrar a legitimidade do sublocador e para enquadrar a vigência do subarrendamento no horizonte temporal do contrato principal.

Autorização escrita do senhorio principal. O artigo 1088.º do Código Civil exige autorização escrita do senhorio originário como condição de validade do subarrendamento. Esta autorização pode constar do próprio contrato originário (cláusula-tipo de admissibilidade do subarrendamento, com ou sem condições) ou de comunicação ulterior (carta autónoma, autorização específica para o subarrendatário concreto). A cópia da autorização deve ser anexada ao contrato de subarrendamento, e a sua referenciação na cláusula primeira ou segunda do contrato é elemento essencial para afastar o regime do artigo 1089.º (inoponibilidade ao senhorio) e o regime do artigo 1083.º nº 2 alínea e) (causa de resolução do contrato originário).

Identificação da fracção e do objecto do subarrendamento. A cláusula deve indicar com precisão a morada completa da fracção arrendada (rua, número, andar, fracção autónoma, código postal de formato NNNN-NNN), a freguesia, o concelho, o distrito, o número de descrição predial na Conservatória do Registo Predial e o número de inscrição matricial na AT. Distinga-se entre subarrendamento total (cessão de toda a fracção) e subarrendamento parcial (cessão de quartos ou divisões específicas com partilha das zonas comuns). No subarrendamento parcial, identifique-se o quarto ou divisão objecto, a área útil, o mobiliário cedido com inventário anexo e as zonas comuns acessíveis ao subarrendatário.

Valor da renda do subarrendamento e respeito do limite legal. A cláusula deve indicar o valor da renda mensal do subarrendamento em euros (formato 500,00 €), o prazo de pagamento (regra geral primeiro dia útil do mês a que respeita), o IBAN do sublocador e o regime de actualização anual indexada ao coeficiente do INE com tecto extraordinário decretado pelo Governo. O valor não pode exceder em mais de 20% a quota-parte da renda originária correspondente à parte subarrendada (no subarrendamento parcial) ou a renda total do contrato originário (no subarrendamento total), nos termos do artigo 1062.º do Código Civil. O excesso é passível de redução pelo senhorio originário com restituição da diferença.

Duração do subarrendamento e ligação ao contrato originário. A cláusula deve indicar a duração do subarrendamento, que não pode exceder a duração do contrato originário (princípio do nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Em contratos originários de prazo certo, a duração do subarrendamento limita-se ao prazo certo do originário (com regime próprio de renovação). Em contratos originários de duração indeterminada, o subarrendamento pode ser de prazo certo dentro dos limites das partes. A cessação do contrato originário por qualquer causa determina a cessação automática do subarrendamento nos termos do artigo 1090.º do Código Civil.

Finalidade do uso. A cláusula deve indicar a finalidade do uso pelo subarrendatário — habitação permanente, habitação não permanente, fim profissional ou comercial — em consonância com a finalidade autorizada pelo contrato originário. A divergência de finalidade entre o contrato originário e o subarrendamento é causa de resolução tanto do subarrendamento quanto do contrato originário pelo senhorio nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea c) do Código Civil.

Direitos e obrigações das partes. A cláusula deve regular as obrigações do sublocador (entrega da fracção em estado adequado, garantia do gozo pacífico, execução das obras de conservação ordinária a seu cargo nos termos da relação interna) e as obrigações do subarrendatário (pagamento da renda, uso prudente, conservação ordinária, restituição no termo). Adicionalmente, deve estabelecer-se o regime de comunicação ao sublocador de defeitos da fracção, a faculdade de o subarrendatário exigir do sublocador a execução de obras de conservação extraordinária (ou autorizar o subarrendatário a interpelar directamente o senhorio originário em determinadas situações urgentes).

Cessação do subarrendamento. A cláusula deve regular as causas e o procedimento de cessação por revogação, denúncia, oposição à renovação ou resolução. O regime supletivo do Código Civil aplica-se em paralelo com o NRAU em matéria de habitação. A resolução pelo sublocador segue o regime do artigo 1083.º (incumprimento culposo do subarrendatário) com procedimento do artigo 1084.º (notificação avulsa). A denúncia pelo subarrendatário segue o regime do artigo 1098.º (a todo o tempo decorrido um terço do prazo, com pré-aviso de 120 ou 60 dias).

Comunicação à AT. O subarrendamento é facto tributável que gera rendimento predial em sede de IRS para o sublocador (Categoria F) e exige comunicação à Autoridade Tributária no Portal das Finanças no prazo de 30 dias com pagamento de Imposto do Selo à taxa de 10% sobre uma renda mensal nos termos da Verba 2 da Tabela Geral do Imposto do Selo. A omissão configura contraordenação fiscal nos termos do RGIT (Regime Geral das Infracções Tributárias, Lei nº 15/2001).

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Subarrendamento em Portugal como ponto de partida para sublocadores e subarrendatários organizarem a relação derivada em conformidade com o NRAU e com o Código Civil. Recomenda-se a revisão por advogado inscrito na Ordem dos Advogados sempre que apresente especificidades — subarrendamento comercial, subarrendamento de fracções com regime de protecção habitacional especial, ou subarrendamento a cidadãos estrangeiros sujeitos a comprovação de morada para procedimentos junto da AIMA. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato de Arrendamento Habitacional para a relação locativa originária e Contrato de Arrendamento de Quarto para a modalidade simplificada de arrendamento parcial directo.

O preenchimento do Contrato de Subarrendamento em Portugal segue uma sequência prática que assegura a observância dos limites legais e a executoriedade perante todas as partes envolvidas.

Primeiro passo: confirmar a autorização do senhorio. Antes de redigir o contrato, obtenha do senhorio originário autorização escrita para o subarrendamento nos termos do artigo 1088.º do Código Civil. A autorização pode ser específica (com identificação concreta do subarrendatário) ou genérica (admissibilidade de subarrendamento mediante mera comunicação). Sem autorização, o contrato de subarrendamento é inoponível ao senhorio nos termos do artigo 1089.º e expõe o sublocador à resolução do contrato originário nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea e).

Segundo passo: identificar as partes e referenciar o contrato originário. Recolha dados completos do sublocador e do subarrendatário (nome, NIF, Cartão de Cidadão ou passaporte, morada, contacto). Anexe cópia do contrato originário com identificação do senhorio originário, data, prazo, valor da renda e morada da fracção. Anexe cópia da autorização escrita do senhorio.

Terceiro passo: descrever a fracção e o objecto. Indique a morada completa, freguesia, concelho, número de descrição predial e artigo matricial. No subarrendamento parcial, identifique o quarto ou divisão, a área útil, o mobiliário cedido com inventário e as zonas comuns acessíveis. No subarrendamento total, indique simplesmente a fracção integral.

Quarto passo: fixar a renda do subarrendamento dentro do limite do artigo 1062.º do Código Civil. A renda não pode exceder em mais de 20% a quota-parte da renda originária correspondente à parte subarrendada (subarrendamento parcial) ou a renda total do contrato originário (subarrendamento total). Calcule a quota-parte com critério defensável (rateio por área, por número de quartos, por valor de mercado de cada divisão) e documente o cálculo nos considerandos do contrato. Estipule o IBAN, o prazo de pagamento e o regime de actualização anual.

Quinto passo: fixar a duração. A duração do subarrendamento não pode exceder a duração do contrato originário. Indique data de início e data de termo, com regime de renovação automática (se admissível à luz do contrato originário) e prazos de oposição à renovação nos termos do artigo 1097.º do Código Civil.

Sexto passo: regular o uso e a finalidade. Indique a finalidade do subarrendamento em consonância com a finalidade autorizada pelo contrato originário (habitação permanente, fim profissional, etc.). No subarrendamento parcial, anexe regulamento das zonas comuns com regras sobre limpeza, ruído (silêncio nocturno entre as 22h00 e as 08h00 nos termos do Regulamento Geral do Ruído aprovado pelo DL 9/2007), visitas, animais e fumo.

Sétimo passo: regular as obrigações das partes. Estabeleça as obrigações do sublocador (entrega em estado adequado, garantia do gozo pacífico, execução das obras de conservação ordinária a seu cargo nos termos do artigo 1074.º do Código Civil) e as obrigações do subarrendatário (pagamento da renda, uso prudente, conservação, restituição no termo do contrato).

Oitavo passo: regular a cessação. Indique as causas e o procedimento de cessação por denúncia (artigo 1098.º do Código Civil), oposição à renovação (artigo 1097.º) e resolução por incumprimento (artigos 1083.º e 1084.º). Inclua menção expressa de que a cessação do contrato originário por qualquer causa determina a cessação automática do subarrendamento nos termos do artigo 1090.º.

Nono passo: comunicação à AT. No prazo de 30 dias a contar da celebração, o sublocador deve comunicar o contrato à Autoridade Tributária através do Portal das Finanças no formulário Modelo 2 do Imposto do Selo, com pagamento da taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal nos termos da Verba 2 da Tabela Geral. A renda recebida pelo sublocador é rendimento predial sujeito a tributação em sede de IRS na Categoria F.

Décimo passo: assinatura. O contrato é celebrado por escrito particular. Para reforço probatório recomenda-se reconhecimento presencial das assinaturas perante advogado nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei nº 76-A/2006 ou assinatura electrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS). Conserve cópias datadas e rubricadas em arquivo seguro pelo prazo do contrato e ainda cinco anos para efeitos fiscais.

Os requisitos legais do Contrato de Subarrendamento em Portugal resultam da combinação entre o regime geral da locação no Código Civil (artigos 1022.º a 1063.º), o regime específico do subarrendamento (artigos 1088.º a 1090.º), o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006), o Código do Imposto do Selo e o Decreto-Lei nº 71/2013 sobre recibo electrónico de renda.

Autorização escrita do senhorio. O artigo 1088.º do Código Civil estabelece como pressuposto essencial a autorização do senhorio originário. A regra é a proibição: o arrendatário não pode subarrendar nem ceder por outro modo o gozo da coisa locada salvo autorização. A autorização tem de ser escrita por aplicação do princípio geral do artigo 219.º do Código Civil quando a forma seja exigida para a prova do facto. A autorização tácita por mero conhecimento e tolerância do senhorio é rejeitada pela jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça.

Limite ao valor da renda. O artigo 1062.º do Código Civil, na redacção dada pela Lei nº 31/2012, estabelece que a renda do subarrendamento não pode exceder em mais de 20% a quota-parte da renda originária correspondente à parte subarrendada (subarrendamento parcial) ou a renda total do contrato originário (subarrendamento total). O excesso é nulo na parte excedente e pode ser exigido pelo senhorio originário ao subarrendatário ou ao sublocador.

Forma escrita. O artigo 1069.º do Código Civil exige que o contrato de arrendamento urbano seja celebrado por escrito, regra que se aplica também ao subarrendamento por força da remissão do artigo 1090.º. A inobservância da forma escrita gera a presunção de prazo de cinco anos prejudicial ao sublocador em sede de oposição à renovação.

Dependência do contrato originário. O artigo 1090.º do Código Civil consagra o princípio da dependência: o subarrendamento extingue-se quando se extinga o contrato originário, salvo nos casos especiais de protecção habitacional. A duração do subarrendamento não pode exceder a duração do contrato originário, e o regime aplicável é influenciado pelo regime do contrato principal.

Inoponibilidade ao senhorio. O artigo 1089.º do Código Civil estabelece que o subarrendamento não autorizado é inoponível ao senhorio — este pode exigir directamente do subarrendatário a desocupação do imóvel sem necessidade de prévia resolução do contrato originário. A protecção do subarrendatário de boa fé é limitada e dependente de circunstâncias especiais não unanimemente aceites pela doutrina.

Comunicação à AT. O Decreto-Lei nº 71/2013 e o Código do Imposto do Selo impõem ao sublocador a comunicação do contrato e dos seus aditamentos à Autoridade Tributária e Aduaneira no prazo de 30 dias, com pagamento de Imposto do Selo à taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal. A renda recebida é rendimento predial tributável na Categoria F do IRS.

Obrigações do sublocador. O sublocador assume perante o subarrendatário as obrigações típicas do senhorio nos termos dos artigos 1031.º e 1074.º do Código Civil — entrega em estado adequado, manutenção em estado adequado, execução das obras de conservação ordinária. A obrigação de execução de obras de conservação extraordinária pode ser deslocada para o senhorio originário quando este detenha tal obrigação no contrato principal.

Resolução. O sublocador pode resolver o subarrendamento por incumprimento culposo do subarrendatário nos termos do artigo 1083.º do Código Civil, com observância do procedimento do artigo 1084.º. O senhorio originário pode resolver o contrato originário por subarrendamento não autorizado nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea e). A cessação do contrato originário por qualquer causa determina a cessação automática do subarrendamento nos termos do artigo 1090.º.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Subarrendamento em Portugal expõem o sublocador a resolução do contrato originário e o subarrendatário a despejo directo pelo senhorio originário, com perdas relevantes para ambos.

Subarrendamento sem autorização escrita do senhorio. A omissão de autorização escrita do senhorio originário viola o artigo 1088.º do Código Civil, expõe o sublocador a resolução do contrato originário nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea e), e torna o subarrendamento inoponível ao senhorio nos termos do artigo 1089.º — este pode exigir directamente do subarrendatário a desocupação. A solução é obter autorização escrita do senhorio antes da celebração do subarrendamento e anexar cópia ao contrato.

Renda do subarrendamento acima do limite legal. A fixação de renda superior a 120% da quota-parte da renda originária correspondente à parte subarrendada viola o artigo 1062.º do Código Civil. O excesso é nulo e pode ser exigido pelo senhorio originário ao subarrendatário ou ao sublocador. A solução é calcular a quota-parte da renda originária com critério defensável (rateio por área, número de quartos ou valor de mercado), documentar o cálculo nos considerandos do contrato e fixar a renda do subarrendamento dentro do limite de 120%.

Duração do subarrendamento superior à do contrato originário. A fixação de prazo do subarrendamento que exceda o termo do contrato originário viola o princípio do nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet e o princípio da dependência consagrado no artigo 1090.º do Código Civil. O subarrendamento extingue-se necessariamente com o contrato originário. A solução é fixar a duração do subarrendamento dentro do prazo certo do contrato originário, com indicação expressa de que a cessação deste último determina a cessação automática do subarrendamento.

Falta de comunicação à AT. A omissão da comunicação do subarrendamento à Autoridade Tributária no prazo de 30 dias e o não pagamento do Imposto do Selo à taxa de 10% sobre uma renda mensal configura contraordenação fiscal nos termos do RGIT (Lei nº 15/2001), com coimas que podem variar entre 150 e 3.750 euros para pessoas singulares. Adicionalmente, a renda recebida pelo sublocador é rendimento predial tributável na Categoria F do IRS — a omissão configura evasão fiscal.

Finalidade divergente da autorizada no contrato originário. A utilização da fracção subarrendada para fim diverso do autorizado no contrato originário (por exemplo, fim comercial num arrendamento habitacional) configura causa de resolução tanto do subarrendamento quanto do contrato originário nos termos do artigo 1083.º nº 2 alínea c) do Código Civil. A solução é manter a finalidade do subarrendamento em consonância com a do contrato principal e indicar expressamente esta consonância no contrato.

Informalidade documental e ausência de inventário. A celebração do subarrendamento sem inventário do mobiliário e sem fotografias do estado da fracção impede a imputação de danos no termo do contrato e gera litígios entre sublocador e subarrendatário. A solução é elaborar inventário pormenorizado anexo ao contrato, com fotografias datadas e assinatura de ambas as partes.

Falta de regulamento das zonas comuns no subarrendamento parcial. No subarrendamento parcial, a omissão de regras claras sobre uso da cozinha, casa de banho e demais zonas comuns gera conflitos entre coabitantes. A solução é anexar regulamento interno detalhado com escala rotativa de limpeza, horários de silêncio, regras sobre visitas, animais e fumo, em consonância com as regras estabelecidas pelo senhorio principal no contrato originário.