Wypowiedzenie umowy najmu

Wypowiedzenie umowy najmu w Polsce to jednostronne oświadczenie woli, którym strona umowy najmu doprowadza do jej rozwiązania po upływie okresu wypowiedzenia, uregulowane przede wszystkim w art. 673 Kodeksu cywilnego oraz, w odniesieniu do najmu lokali mieszkalnych, w art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów. Pierwsze zdania tego dokumentu odpowiadają wprost na pytanie: jest to formalne pismo kończące stosunek najmu, którego skuteczność zależy od zachowania właściwej formy, terminu i, w przypadku wynajmującego, wskazania ustawowej przyczyny.

Zasady wypowiedzenia różnią się w zależności od tego, czy umowę zawarto na czas oznaczony, czy nieoznaczony. Zgodnie z art. 673 par. 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Natomiast zgodnie z art. 673 par. 3 Kodeksu cywilnego najem zawarty na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w wypadkach wskazanych w umowie, co oznacza, że bez odpowiednich klauzul strony są związane umową do końca umówionego okresu.

Najistotniejsza różnica dotyczy pozycji wynajmującego i najemcy lokalu mieszkalnego. Najemca lokalu mieszkalnego korzysta z silnej ochrony i może wypowiedzieć umowę na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów wypowiedzenia bez podawania przyczyny. Wynajmujący natomiast może wypowiedzieć umowę wyłącznie z przyczyn enumeratywnie wskazanych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, przy czym wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyny.

Katalog przyczyn wypowiedzenia przez wynajmującego obejmuje między innymi zaległość w zapłacie czynszu lub innych opłat za co najmniej trzy pełne okresy płatności, używanie lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem, wynajęcie lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez zgody właściciela oraz zamiar zamieszkania właściciela w lokalu. Przy zaległości czynszowej wypowiedzenie jest dopuszczalne dopiero po uprzednim uprzedzeniu najemcy na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty, zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy.

Szczególny tryb dotyczy wypowiedzenia z powodu zwłoki w zapłacie czynszu. Artykuł 672 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W odniesieniu do lokali mieszkalnych przepis ten stosuje się z modyfikacjami wynikającymi z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, który wydłuża okres zaległości do trzech okresów i wymaga uprzedniego uprzedzenia.

Forma wypowiedzenia ma kluczowe znaczenie dla jego skuteczności. Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności, ze wskazaniem przyczyny. Wypowiedzenie złożone ustnie, bez podania przyczyny lub z przyczyny pozaustawowej jest nieważne i nie wywołuje skutku. Dla celów dowodowych wypowiedzenie powinno być doręczone w sposób umożliwiający wykazanie daty jego otrzymania, na przykład listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.

Wypowiedzenie powinno precyzyjnie oznaczać strony i wypowiadaną umowę, wskazywać okres wypowiedzenia oraz dzień rozwiązania umowy, a w przypadku wynajmującego zawierać przyczynę wraz z opisem okoliczności. Po rozwiązaniu umowy najemca obowiązany jest zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego zużycia, zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego, na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego stanowiącego podstawę rozliczenia kaucji.

Wypowiedzenie umowy najmu w Polsce jest potrzebne zawsze, gdy jedna ze stron chce zakończyć stosunek najmu przed jego naturalnym wygaśnięciem lub zakończyć najem zawarty na czas nieoznaczony. Poniżej opisano typowe sytuacje, w których jego złożenie jest konieczne.

Zakończenie najmu przez najemcę zmieniającego miejsce zamieszkania. Najemca, który przeprowadza się do innego miasta, kupuje własne mieszkanie lub zmienia sytuację życiową, składa wypowiedzenie, aby zakończyć najem na czas nieoznaczony z zachowaniem terminu wypowiedzenia. Najemca lokalu mieszkalnego nie musi przy tym podawać przyczyny.

Wypowiedzenie przez wynajmującego z powodu zaległości czynszowych. Gdy najemca zalega z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wynajmujący może wypowiedzieć umowę na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, po uprzednim uprzedzeniu najemcy na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty. Wypowiedzenie jest wówczas narzędziem odzyskania lokalu od nierzetelnego najemcy.

Wypowiedzenie z powodu niewłaściwego korzystania z lokalu. Gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodny z przeznaczeniem, niszczy lokal albo rażąco narusza porządek domowy, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z przyczyn wskazanych w art. 11 ust. 2 ustawy. Wypowiedzenie chroni wówczas zarówno właściciela, jak i sąsiadów.

Wypowiedzenie z powodu podnajmu bez zgody. Gdy najemca oddał lokal lub jego część w podnajem albo do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody właściciela, stanowi to przyczynę wypowiedzenia umowy na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie pozwala właścicielowi odzyskać kontrolę nad tym, kto faktycznie korzysta z lokalu.

Wypowiedzenie z powodu zamiaru zamieszkania właściciela. Gdy właściciel zamierza zamieszkać w lokalu sam lub osoba mu bliska, może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów określonych w art. 11 ust. 4-5 ustawy, wynoszących sześć miesięcy lub trzy lata w zależności od tego, czy wskazano lokal zamienny. Jest to jedyna przyczyna wypowiedzenia niezwiązana z naruszeniem obowiązków przez najemcę.

Wypowiedzenie najmu zawartego na czas oznaczony. Gdy umowa najmu zawarta na czas oznaczony przewiduje przypadki, w których można ją wypowiedzieć, strona może z tego uprawnienia skorzystać zgodnie z art. 673 par. 3 Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie jest wówczas możliwe tylko w granicach wyznaczonych przez treść umowy.

Zakończenie najmu lokalu użytkowego. Przy najmie lokalu użytkowego, do którego nie stosuje się ochrony lokatorów, wypowiedzenie podlega zasadom Kodeksu cywilnego i postanowieniom umowy. Wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem na czas nieoznaczony z zachowaniem terminów umownych lub ustawowych, a najem na czas oznaczony w wypadkach wskazanych w umowie.

Wypowiedzenie poprzedzające postępowanie o eksmisję. Gdy najemca nie opuszcza lokalu mimo skutecznego wypowiedzenia, prawidłowo sporządzone wypowiedzenie stanowi podstawę dalszych kroków, w tym pozwu o eksmisję rozpoznawanego przez sąd rejonowy. Skuteczne wypowiedzenie jest warunkiem powodzenia takiego postępowania, dlatego musi spełniać wszystkie wymogi formalne.

Prawidłowo sporządzone wypowiedzenie umowy najmu w Polsce zawiera elementy, których pominięcie może spowodować jego nieważność lub bezskuteczność. Poniżej opisano niezbędne składniki dokumentu.

Oznaczenie strony wypowiadającej i adresata. Wypowiedzenie musi wskazywać, kto je składa, czyli wynajmujący czy najemca, oraz dane adresata. Podaje się imiona, nazwiska lub nazwy oraz adresy obu stron. Jednoznaczna identyfikacja stron jest niezbędna dla skuteczności oświadczenia i jego doręczenia.

Oznaczenie wypowiadanej umowy. Wypowiedzenie powinno dokładnie wskazywać umowę, której dotyczy, przez podanie adresu lokalu oraz daty zawarcia umowy najmu. Pozwala to uniknąć wątpliwości co do tego, którego stosunku najmu dotyczy oświadczenie.

Wyraźne oświadczenie o wypowiedzeniu. Pismo musi zawierać jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu. Oświadczenie powinno być sformułowane stanowczo, aby nie pozostawiać wątpliwości co do woli zakończenia stosunku najmu.

Okres wypowiedzenia i dzień rozwiązania umowy. Wypowiedzenie powinno wskazywać okres wypowiedzenia wynikający z umowy lub przepisów ustawy oraz dzień, z którym umowa ulegnie rozwiązaniu. Przy najmie na czas nieoznaczony stosuje się terminy z art. 673 Kodeksu cywilnego, a przy lokalach mieszkalnych terminy wynikające z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przyczyna wypowiedzenia przy wynajmującym. Wypowiedzenie składane przez wynajmującego lokalu mieszkalnego musi wskazywać jedną z ustawowych przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów oraz opisywać okoliczności faktyczne, które ją uzasadniają. Brak wskazania przyczyny powoduje nieważność wypowiedzenia. Praktyczne wzory uzupełniające, takie jak umowa najmu mieszkania oraz protokół zdawczo-odbiorczy, udostępnia serwis forms-legal.com.

Forma pisemna pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie przez wynajmującego lokalu mieszkalnego wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów. Również w innych przypadkach forma pisemna jest niezbędna dla celów dowodowych, dlatego wypowiedzenie powinno być zawsze sporządzone na piśmie i podpisane.

Wezwanie do wydania lokalu. Wypowiedzenie powinno zawierać wezwanie do wydania lokalu w dniu rozwiązania umowy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego zużycia, zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego, oraz wskazywać, że wydanie nastąpi na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego stanowiącego podstawę rozliczenia kaucji.

Miejsce, data i podpis. Wypowiedzenie powinno wskazywać miejscowość i datę sporządzenia w formacie DD.MM.YYYY oraz być opatrzone własnoręcznym podpisem strony składającej. Bez podpisu dokument nie spełnia wymogu formy pisemnej.

Sposób doręczenia. Choć nie jest to element treści pisma, dla skuteczności wypowiedzenia kluczowe jest jego prawidłowe doręczenie adresatowi. Zaleca się doręczenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście za pokwitowaniem, aby móc wykazać datę otrzymania wypowiedzenia, od której liczy się okres wypowiedzenia.

Wypełnienie wypowiedzenia umowy najmu w Polsce wymaga zachowania właściwej kolejności i staranności, ponieważ od dopełnienia wymogów formalnych zależy jego skuteczność. Poniżej opisano kolejne kroki.

Krok 1 — wskaż, kto składa wypowiedzenie. Zaznacz, czy wypowiedzenie składa wynajmujący, czy najemca. Ma to zasadnicze znaczenie, ponieważ wypowiedzenie przez wynajmującego lokalu mieszkalnego wymaga wskazania ustawowej przyczyny, a wypowiedzenie przez najemcę takiej przyczyny nie wymaga.

Krok 2 — wpisz dane strony składającej. Podaj imię i nazwisko lub nazwę oraz adres osoby składającej wypowiedzenie. Dane te są niezbędne do identyfikacji nadawcy oświadczenia.

Krok 3 — wpisz dane adresata. Podaj imię i nazwisko lub nazwę oraz adres strony, której doręcza się wypowiedzenie. Prawidłowe oznaczenie adresata i jego adresu jest niezbędne dla skutecznego doręczenia.

Krok 4 — oznacz wypowiadaną umowę. Wpisz adres lokalu, którego dotyczy wypowiadana umowa, oraz datę jej zawarcia. Pozwala to jednoznacznie zidentyfikować stosunek najmu, który ma zostać rozwiązany.

Krok 5 — określ okres wypowiedzenia i dzień rozwiązania umowy. Wpisz okres wypowiedzenia wynikający z umowy lub przepisów ustawy oraz dzień, z którym umowa ulegnie rozwiązaniu. Przy najmie na czas nieoznaczony stosuje się terminy z art. 673 Kodeksu cywilnego, a przy lokalach mieszkalnych dodatkowo terminy z ustawy o ochronie praw lokatorów.

Krok 6 — wskaż przyczynę, jeśli składa wynajmujący. Jeżeli wypowiedzenie składa wynajmujący lokalu mieszkalnego, wybierz jedną z ustawowych przyczyn z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, na przykład zaległość w czynszu za co najmniej trzy okresy płatności. Pamiętaj, że przy zaległości czynszowej wypowiedzenie jest dopuszczalne dopiero po uprzednim uprzedzeniu najemcy na piśmie i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.

Krok 7 — opisz okoliczności uzasadniające wypowiedzenie. Jeżeli składa je wynajmujący, opisz okoliczności faktyczne potwierdzające istnienie ustawowej przyczyny, na przykład wskaż konkretne miesiące zaległości oraz datę uprzedzenia na piśmie. Rzetelny opis okoliczności wzmacnia skuteczność wypowiedzenia.

Krok 8 — uzupełnij wezwanie do wydania lokalu. Wypowiedzenie powinno zawierać wezwanie do wydania lokalu w dniu rozwiązania umowy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem zwykłego zużycia, zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego, oraz informację o sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego jako podstawy rozliczenia kaucji.

Krok 9 — wpisz miejsce, datę i podpisz. Wpisz miejscowość i datę sporządzenia wypowiedzenia w formacie DD.MM.YYYY, a następnie złóż własnoręczny podpis. Bez podpisu dokument nie spełnia wymogu formy pisemnej.

Krok 10 — doręcz wypowiedzenie. Doręcz wypowiedzenie adresatowi w sposób umożliwiający wykazanie daty jego otrzymania, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście za pokwitowaniem. Zachowaj dowód doręczenia, ponieważ od daty otrzymania wypowiedzenia liczy się okres wypowiedzenia.

Wypowiedzenie umowy najmu w Polsce podlega przepisom Kodeksu cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, które wyznaczają jego dopuszczalność, formę i terminy. Poniżej opisano podstawowe wymagania prawne.

Wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony. Artykuł 673 par. 1 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w razie ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Terminy ustawowe dla najmu lokali określa art. 688 Kodeksu cywilnego, jednak w odniesieniu do lokali mieszkalnych pierwszeństwo mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wypowiedzenie najmu na czas oznaczony. Artykuł 673 par. 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że bez odpowiednich klauzul wypowiedzenia strony są związane umową do końca umówionego okresu, a wypowiedzenie złożone bez podstawy w umowie jest bezskuteczne.

Ochrona najemcy lokalu mieszkalnego. Artykuł 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów ogranicza możliwość wypowiedzenia umowy przez właściciela do enumeratywnie wskazanych przyczyn. Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności oraz wskazania przyczyny. Postanowienia umowy przyznające właścicielowi szersze prawo wypowiedzenia są nieważne jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym przepisem ustawy.

Wypowiedzenie z powodu zaległości czynszowych. Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć umowę, jeżeli najemca zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, jednak dopiero po uprzedzeniu go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Pominięcie tego uprzedzenia czyni wypowiedzenie bezskutecznym.

Wypowiedzenie z powodu zamiaru zamieszkania właściciela. Artykuł 11 ust. 4-5 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje, że właściciel może wypowiedzieć umowę, jeżeli zamierza zamieszkać w lokalu sam lub osoba mu bliska. Termin wypowiedzenia wynosi wówczas sześć miesięcy, gdy właścicielowi wskazano lokal zamienny, albo trzy lata, gdy takiego lokalu nie wskazano.

Szczególny tryb przy zwłoce w zapłacie. Artykuł 672 Kodeksu cywilnego pozwala wynajmującemu wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, gdy najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności. W odniesieniu do lokali mieszkalnych przepis ten stosuje się z modyfikacjami wynikającymi z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Obowiązek zwrotu lokalu. Po rozwiązaniu umowy najemca obowiązany jest zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z wyłączeniem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania, zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego. Wydanie lokalu dokumentuje się protokołem zdawczo-odbiorczym, który stanowi podstawę rozliczenia kaucji.

Doręczenie i ochrona przed eksmisją. Skuteczność wypowiedzenia zależy od jego doręczenia adresatowi w sposób umożliwiający wykazanie daty otrzymania. Jeżeli po rozwiązaniu umowy najemca nie opuszcza lokalu, właściciel może wystąpić z pozwem o eksmisję do sądu rejonowego. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do lokalu socjalnego albo jego braku zgodnie z art. 14 ustawy, a wykonanie eksmisji podlega ograniczeniom okresu ochronnego zimowego z art. 16 ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu w Polsce bywa źródłem błędów, które prowadzą do jego nieważności lub bezskuteczności. Poniżej opisano najczęstsze uchybienia, których należy unikać.

Błąd 1 — wypowiedzenie bez wskazania ustawowej przyczyny. Najpoważniejszym błędem po stronie wynajmującego jest wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego bez podania przyczyny lub z przyczyny pozaustawowej. Artykuł 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga wskazania jednej z ustawowych przyczyn, a wypowiedzenie niespełniające tego wymogu jest nieważne i nie wywołuje skutku.

Błąd 2 — pominięcie uprzedzenia przy zaległości czynszowej. Wynajmujący często wypowiadają umowę z powodu zaległości czynszowych bez uprzedniego uprzedzenia najemcy na piśmie i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty. Brak tego uprzedzenia, wymaganego przez art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy, czyni wypowiedzenie bezskutecznym, nawet jeżeli zaległość rzeczywiście istnieje.

Błąd 3 — wypowiedzenie najmu na czas oznaczony bez podstawy w umowie. Strony niekiedy próbują wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas oznaczony, mimo że umowa nie przewiduje przypadków wypowiedzenia. Zgodnie z art. 673 par. 3 Kodeksu cywilnego takie wypowiedzenie jest bezskuteczne, a strony pozostają związane umową do końca umówionego okresu.

Błąd 4 — niezachowanie formy pisemnej. Wypowiedzenie złożone ustnie lub w sposób dorozumiany nie spełnia wymogu formy pisemnej, która przy wypowiedzeniu przez wynajmującego lokalu mieszkalnego jest zastrzeżona pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie należy zawsze sporządzić na piśmie i opatrzyć własnoręcznym podpisem.

Błąd 5 — błędne obliczenie okresu wypowiedzenia. Strony często błędnie obliczają okres wypowiedzenia lub dzień rozwiązania umowy, nie uwzględniając, że terminy wypowiedzenia liczy się zwykle na koniec miesiąca kalendarzowego. Nieprawidłowe wskazanie dnia rozwiązania umowy może prowadzić do sporu co do tego, kiedy stosunek najmu rzeczywiście ustał.

Błąd 6 — brak dowodu doręczenia. Wypowiedzenie wywołuje skutek dopiero z chwilą doręczenia adresatowi, dlatego brak dowodu doręczenia uniemożliwia wykazanie daty, od której biegnie okres wypowiedzenia. Wypowiedzenie należy doręczać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru lub osobiście za pokwitowaniem i zachować dowód doręczenia.

Błąd 7 — założenie, że wypowiedzenie automatycznie kończy posiadanie lokalu. Wynajmujący niekiedy zakładają, że po upływie okresu wypowiedzenia mogą samodzielnie usunąć najemcę z lokalu. Samowolne pozbawienie najemcy posiadania jest niedopuszczalne; jeżeli najemca nie opuszcza lokalu dobrowolnie, konieczne jest uzyskanie wyroku eksmisyjnego przed sądem rejonowym i przeprowadzenie egzekucji przez komornika.

Błąd 8 — pominięcie wezwania do wydania lokalu i protokołu. Wypowiedzenie często nie zawiera wezwania do wydania lokalu ani informacji o sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Brak tych elementów utrudnia późniejsze rozliczenie kaucji i ustalenie stanu lokalu, dlatego wypowiedzenie powinno wskazywać obowiązek zwrotu lokalu w stanie niepogorszonym zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego i przewidywać sporządzenie protokołu.