Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w Polsce to kluczowy dokument prawny sporządzany w formie aktu notarialnego, w którym najemca lokalu mieszkalnego oświadcza, że w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu podda się egzekucji i opróżni lokal w wyznaczonym terminie. Dokument sporządzany jest na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego (ustawa z dnia 17 listopada 1964 r., Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296 ze zm.) i stanowi obowiązkowy załącznik do umowy najmu okazjonalnego (art. 19a ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.) oraz umowy najmu instytucjonalnego (art. 19f ust. 3 u.o.p.l.).

Akt notarialny oświadczenia o poddaniu się egzekucji jest tytułem egzekucyjnym w rozumieniu art. 777 § 1 KPC. Po nadaniu klauzuli wykonalności przez Sąd Rejonowy (art. 786 KPC) wynajmujący może niezwłocznie skierować sprawę do komornika sądowego bez konieczności wytaczania powództwa eksmisyjnego i czekania na wyrok sądu. Skraca to czas egzekucji z 12-24 miesięcy (postępowanie sądowe) do 2-4 miesięcy (postępowanie klauzulowe + komornik).

Forma aktu notarialnego jest obligatoryjna — oświadczenie złożone na piśmie bez notariusza nie wywołuje skutków tytułu egzekucyjnego (art. 777 § 1 pkt 4 KPC). Notariusz, przed którym składane jest oświadczenie, weryfikuje tożsamość najemcy na podstawie dowodu osobistego, poucza o skutkach prawnych i sporządza wypis aktu dla każdej ze stron. Taksa notarialna za akt wynosi od kilkuset do ok. 1 500 zł netto plus VAT, w zależności od kancelarii.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w Polsce jest niezbędne jako obowiązkowy załącznik do:

**1. Umowy najmu okazjonalnego** (art. 19a ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.) — zawieranej przez właściciela-osobę fizyczną nieprowadzącą działalności w zakresie wynajmu, na czas oznaczony nie dłuższy niż 10 lat.

**2. Umowy najmu instytucjonalnego** (art. 19f ust. 3 u.o.p.l.) — zawieranej przez przedsiębiorcę prowadzącego działalność w zakresie wynajmu lokali (fundusze PRS, spółki zarządzające portfelem lokali).

Bez dołączonego aktu notarialnego umowa nie może być traktowana jako najem okazjonalny lub instytucjonalny — wynajmujący traci przywilej szybkiej egzekucji i podlega ogólnym przepisom u.o.p.l. chroniącym lokatorów. Naczelnik Urzędu Skarbowego, do którego właściciel zgłasza najem okazjonalny (art. 19b u.o.p.l.), wymaga potwierdzenia, że oświadczenie notarialne zostało złożone.

Oświadczenie jest też potrzebne przy każdorazowej zmianie lokalu zastępczego wskazanego przez najemcę lub w razie utraty dostępu do lokalu zastępczego (art. 19d ust. 2 u.o.p.l. — najemca zobowiązany powiadomić wynajmującego i wskazać nowy lokal zastępczy).

Prawidłowe Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w Polsce powinno zawierać:

**1. Oznaczenie najemcy** — pełne imię i nazwisko, PESEL, seria i numer dowodu osobistego, adres zamieszkania. Notariusz weryfikuje tożsamość przed sporządzeniem aktu na podstawie dokumentu tożsamości.

**2. Wskazanie lokalu** — pełny adres lokalu, który ma być opróżniony w razie wykonania egzekucji. Zazwyczaj jest to lokal objęty umową najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego.

**3. Identyfikacja wynajmującego** — nazwa lub imię i nazwisko, na rzecz kogo składane jest oświadczenie.

**4. Odesłanie do umowy najmu** — data zawarcia umowy i jej rodzaj (okazjonalny / instytucjonalny); wiąże oświadczenie z konkretną umową.

**5. Termin opróżnienia** — termin, w którym najemca zobowiązuje się opróżnić lokal po doręczeniu żądania wynajmującego; typowo 7-30 dni od doręczenia.

**6. Wskazanie lokalu zastępczego (przy okazjonalnym)** — adres lokalu, w którym najemca może zamieszkać po eksmisji (art. 19a ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.). Wymagane: oświadczenie właściciela lokalu zastępczego wyrażające zgodę (art. 19a ust. 2 pkt 3 u.o.p.l.).

**7. Forma aktu notarialnego** — obowiązkowa (art. 777 § 1 pkt 4 KPC); podpis notariusza, Repertorium A, pieczęć i data sporządzenia.

Na portalu forms-legal.com dostępny jest wzór treści oświadczenia do omówienia z notariuszem przed wizytą w kancelarii.

Jak przygotować Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w Polsce:

**Krok 1: Przygotuj dane** — PESEL, numer dowodu osobistego, aktualny adres zamieszkania. Przy najmie okazjonalnym: adres lokalu zastępczego i dane jego właściciela.

**Krok 2: Zawrzyj umowę najmu** — oświadczenie powinno wskazywać konkretną umowę najmu; najczęściej oba dokumenty podpisywane są tego samego dnia lub oświadczenie jest warunkiem wejścia umowy w życie.

**Krok 3: Umów wizytę u notariusza** — wybierz dowolną kancelarię notarialną w Polsce; notariusz nie musi być z miejsca zamieszkania ani z miejsca położenia lokalu. Poinformuj notariusza o rodzaju najmu (okazjonalny / instytucjonalny) i poproś o przygotowanie aktu z art. 777 § 1 pkt 4 KPC.

**Krok 4: Dostarcz wzór treści** — przynieś niniejszy wzór ze strony forms-legal.com i umowę najmu, aby notariusz mógł prawidłowo powiązać akt z umową.

**Krok 5: Złóż oświadczenie** — notariusz odczyta treść aktu, zweryfikuje tożsamość i odbierze podpis. Wypis aktu notarialnego (Repertorium A) przekaż wynajmującemu jako Załącznik nr 2 do umowy.

**Krok 6 (najem okazjonalny):** Właściciel lokalu zastępczego musi złożyć pisemne oświadczenie o zgodzie na zamieszkanie (art. 19a ust. 2 pkt 3 u.o.p.l.) — może być sporządzone zwykłym pismem z notarialnym poświadczeniem podpisu.

Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w Polsce podlega następującym wymogom prawnym:

**Forma aktu notarialnego** — obowiązkowa (art. 777 § 1 pkt 4 KPC). Oświadczenie złożone bez udziału notariusza nie stanowi tytułu egzekucyjnego. Taksa notarialna regulowana Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości.

**Klauzula wykonalności** — przed wszczęciem egzekucji wynajmujący musi uzyskać z Sądu Rejonowego postanowienie o nadaniu klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (art. 786 KPC). Sąd Rejonowy weryfikuje, czy żądanie wynajmującego jest zgodne z treścią aktu.

**Obowiązek wskazania lokalu zastępczego** — wyłącznie przy najmie okazjonalnym (art. 19a ust. 2 pkt 2 i 3 u.o.p.l.); brak wskazania = najem niezgodny z reżimem okazjonalnym.

**Zmiana lokalu zastępczego** — art. 19d ust. 2 u.o.p.l.: jeśli najemca traci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym, zobowiązany jest w ciągu 21 dni wskazać nowy lokal i dostarczyć nowe oświadczenie właściciela. Brak zastąpienia uprawnia wynajmującego do wypowiedzenia najmu okazjonalnego.

**Ochrona zimowa** — nawet po skutecznym nadaniu klauzuli wykonalności i wszczęciu egzekucji komorniczej zachowany jest zakaz wykonywania eksmisji w okresie od 1 listopada do 31 marca, gdy brak jest pomieszczenia tymczasowego (art. 16 u.o.p.l.).

Najczęstsze błędy przy przygotowaniu Oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w Polsce:

**1. Złożenie oświadczenia bez formy notarialnej** — pisemne oświadczenie podpisane przez najemcę bez udziału notariusza nie wywołuje skutków art. 777 § 1 pkt 4 KPC i nie może stanowić podstawy egzekucji.

**2. Brak wskazania lokalu zastępczego (najem okazjonalny)** — pominiecie obowiązku z art. 19a ust. 2 pkt 2 u.o.p.l. powoduje, że najem traci charakter okazjonalnego; stosuje się przepisy ogólnej ochrony lokatorów.

**3. Brak oświadczenia właściciela lokalu zastępczego** — art. 19a ust. 2 pkt 3 u.o.p.l. wymaga pisemnego oświadczenia właściciela lokalu zastępczego; samo wskazanie adresu bez zgody właściciela jest niewystarczające.

**4. Niepoinformowanie o utracie lokalu zastępczego** — najemcy zapominają o obowiązku z art. 19d ust. 2 u.o.p.l.: jeśli właściciel lokalu zastępczego cofnie zgodę lub lokal stanie się niedostępny, najemca ma 21 dni na wskazanie nowego — niedotrzymanie terminu uprawnia wynajmującego do natychmiastowego wypowiedzenia.

**5. Wpisanie błędnego adresu lokalu** — adres lokalu w oświadczeniu musi dokładnie odpowiadać adresowi z umowy najmu; rozbieżność może uniemożliwić nadanie klauzuli wykonalności przez Sąd Rejonowy.