Kiinteistön virhereklamaatio ostajalta

Kiinteistön virhereklamaatio on Suomessa virallinen kirjallinen ilmoitus, jolla kiinteistön ostaja vaatii maakaaren (540/1995) toisen luvun pykälän 17 nojalla hyvitystä kiinteistössä havaitusta virheestä. Maakaari 540/1995 on Suomen kiinteistökaupan perussäädös, joka tuli voimaan vuonna 1997 korvaten vanhan 1734 vuoden maakaaren. Laki säätelee kiinteistökaupan muotomääräyksiä – julkinen kaupanvahvistaja ja kirjallinen kauppakirja ovat välttämättömiä – sekä myyjän virhevastuuta. Virhereklamaatio eroaa asunto-osakekaupan virheilmoituksesta siinä, että kohteena on kiinteistö kuten omakotitalo tontteineen, maatila, kesämökki tai muu rakennuspaikka, eikä asunto-osake. Kiinteistökauppaan sovelletaan maakaarta, asunto-osakekauppaan asuntokauppalakia (843/1994). Maakaaressa virhekäsite on laajempi kuin asuntokauppalaissa: virhekäsite kattaa paitsi fyysiset rakenteiden virheet myös oikeudelliset virheet pykälässä 2:19, kuten kiinteistöön kohdistuvat tuntemattomat rasitteet tai käyttörajoitukset, sekä vallintavirheet pykälässä 2:20, kuten rakennuslupapuutteet tai kaavamääräysrajoitukset. Reklamaatio on välttämätön oikeuksien säilyttämiseksi: maakaaren pykälä 2:25 mukaan ostajan on ilmoitettava virheestä myyjälle kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta. Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelu (kirjaamispalvelu.fi) ylläpitää lainhuuto- ja kiinteistörekisteriä, josta saa ajantasaiset tiedot kiinteistöistä ja niiden rasitteista. KKO:n ennakkopäätökset kuten KKO 2004:78, KKO 2015:58 ja KKO 2020:16 ovat vakiinnuttaneet kiinteistön virhereklamaation standardeja merkittävissä tapauksissa. Forms-legal.com tarjoaa tähän valmiin mallin, joka on laadittu maakaaren vaatimusten mukaiseksi. Kiinteistön virhereklamaatio Suomessa on oikeudellisesti vahva asiakirja, sillä maakaari 540/1995 on tulkittu ostajamyönteisesti oikeuskäytännössä. Kiinteistökauppoihin liittyvät arvot ovat tyypillisesti 150 000–500 000 euroa tai enemmän, joten virheiden taloudelliset seuraukset ovat usein merkittäviä. Maakaaren virhesääntelyä uudistettiin vuonna 1997 niin, että ostajan asemaa parannettiin merkittävästi aiempaan oikeustilaan verrattuna. Kiinteistökaupassa julkinen kaupanvahvistaja on läsnä kaupanteossa, mikä antaa kaupalle erityistä oikeudellista painoarvoa ja tarkoittaa, että kauppakirja on oltava kirjallinen ja muodollinen. Kiinteistötunnus muodossa kunta-kylä-talo-tila on kiinteistön yksilöivä tunniste, joka löytyy kauppakirjasta tai Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelusta osoitteessa kirjaamispalvelu.fi. Maanmittauslaitoksen kiinteistörekisteri on julkinen rekisteri, josta saa tietoja omistussuhteista, rasitteista ja käyttörajoituksista. Nämä tiedot suositellaan tarkistettavan ennen reklamaation tekemistä. Kauppahinnan ja rasitteiden suhde vaikuttaa hinnanalennuksen arviointiin maakaaren pykälän 2:31 nojalla. Kiinteistön virhereklamaatio Suomessa on tärkeä asiakirja myös verotuksen kannalta: kiinteistökaupan varainsiirtovero, joka on 4 prosenttia kauppahinnasta, on jo itsessään merkittävä kustannus, eikä sen palauttaminen ole mahdollista virhetilanteessa. Kauppahinta on se hinta, jonka ostaja on tosiasiassa maksanut, ja hinnanalennus tarkoittaa kauppahinnan jälkikäteistä alentamista ilman, että varainsiirtoveroa vastaavasti palautetaan. Tämä ei ole este virhereklamaatiolle, mutta ostajan on hyvä tietää asiasta etukäteen taloudellisessa suunnittelussaan. Kiinteistökaupan monimuotoisuus tarkoittaa, että virhetilanteissa kannattaa arvioida, onko kyse rakennukseen vai maahan liittyvästä virheestä: maapohjavirheet kuten saastuneisuus tai routiminen voivat olla laajuudeltaan paljon suurempia kuin rakennusvirheet. Maaperätutkimukset ovat erikoistutkimuksia, joita tekevät geotekniset insinööriyritykset. Ympäristönsuojelulaki 527/2014 säätää saastuneen maaperän puhdistamisvelvollisuudesta: ELY-keskus valvoo puhdistustöitä. Kiinteistökauppa on Suomessa yksi suurimmista yksittäisen henkilön taloudellisista päätöksistä. Omakotitalon kauppahinta voi olla 150 000–700 000 euroa tai enemmän. Virhevastuun realisoituminen tarkoittaa kymmenistä tuhansista satoihin tuhansiin euroihin korjauskustannuksia. Maakaaren tarkoituksena on tasapainottaa ostajan ja myyjän asemaa. Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei ole pakollista mutta suositeltavaa. Välittäjällä on erillinen vastuu tiedonantovelvollisuuden noudattamisesta.

Kiinteistön virhereklamaatio tarvitaan Suomessa heti, kun kiinteistön ostaja havaitsee kaupan kohteessa puutteen tai vian, josta myyjä ei ole kertonut eikä ostajan olisi pitänyt sitä normaalissa kuntotarkastuksessa havaita. Maakaari pykälässä 2:25 edellyttää reklamaation tekemistä kohtuullisessa ajassa virheen havaitsemisesta. Käytännössä kohtuullinen aika on 1–3 kuukautta virheen havaitsemisesta tai ammattilaisen lausunnon saamisesta. Ehdoton määräaika on viisi vuotta kiinteistön haltuunotosta; myyjän petollinen salaaminen tai törkeä huolimattomuus voi pidentää tätä aikaa. Tyypillisiä reklamaatiotilanteita ovat: omakotitalon perustuksissa on routavaurioita, jotka ilmenevät vasta talven jälkeen; rakennuksen kellarissa tai alapohjassa on laaja kosteusvaurio jota myyjä ei kertonut; kaivovesi on todettu saastuneeksi, minkä myyjä tiesi; kiinteistöllä on luvaton rakentaminen jonka rakennuslupa puuttuu; kiinteistö ei sovellu rakentamiseen kaavamääräysten vuoksi vaikka myyjä vakuutti muuta; viemäri- tai putkivauriot ilmenevät kuukausien käytön jälkeen; maaperässä on haitta-aineita tai pilaantumia jotka eivät olleet tiedossa. Kiinteistökaupassa virheiden korjauskustannukset ovat usein huomattavasti suuremmat kuin asunto-osakekaupassa, mikä korostaa reklamaation merkitystä. Kiinteistön virhereklamaatio on tarpeen myös tilanteissa, joissa kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset eivät vastaa myyjän ilmoittamia tietoja: asuinrakennuksen kerrosala on huomattavasti pienempi kuin myynti-ilmoituksessa kerrottiin; saunarakennus on luvaton; tai kiinteistöllä sijaitsee vanha öljysäiliö tai maapilaantuma, josta ei kerrottu. Maapohjan laatu on tyypillinen virhelähde: turve- tai savimaapohjalla rakentaminen voi aiheuttaa painumia. Perustamistavan virhe tai maaperän laadun salaaminen on maakaaren mukainen virhe. Vesistöön rajoittuvissa kiinteistöissä rantaviivan pituus tai rakentamisrajoitukset voivat olla virhelähde, jos myyjä antoi niistä virheellistä tietoa. Naapurirasitteet tai tietoikeusriidat, joista myyjä tiesi mutta ei kertonut, ovat oikeudellisen virheen perusteita pykälän 2:19 nojalla. Kiinteistön virhereklamaatio on tarpeen myös tilanteissa, joissa kiinteistö on hankittu huutokaupasta tai pakkohuutokaupasta, mutta virhe on syntynyt ennen myyntiä ja myyjä on tiennyt siitä. Pakkohuutokaupassa vastuusäännöt poikkeavat normaalista kiinteistökaupasta, ja maakaaren soveltaminen on tapauskohtaista. Myös lainhuudon myöntämisen jälkeen ilmi tuleva virhe, kuten aiempaan omistajaan liittyvä pantti tai kiinnitys, jota ei kerrottu kaupantekohetkellä, voi olla vallintavirheen peruste. Kiinteistön virhereklamaatio on myös perusteltu tilanteessa, jossa kiinteistöä on markkinoitu rakentamiseen soveltuvana mutta tosiasiassa kaavoitus tai rakennuslupa eivät sitä mahdollista. Myyjän tiedonantovelvollisuus kattaa kaikki olennaiset kiinteistön käyttöä rajoittavat seikat. Naapurirasitteet tai tietoikeusriidat, joista myyjä tiesi mutta ei kertonut, ovat oikeudellisen virheen perusteita pykälän 2:19 nojalla.

Oikeudellisesti pätevä kiinteistön virhereklamaatio sisältää kaikki seuraavat olennaisen tärkeät elementit. Ostajan ja myyjän täydelliset tiedot kauppakirjan mukaisesti: nimet, osoitteet, yhteystiedot. Kiinteistön yksilöintitiedot: osoite sekä erityisen tärkeänä kiinteistötunnus muodossa kunta-kylä-talo-tila, joka löytyy kauppakirjasta tai Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelusta (kirjaamispalvelu.fi). Kauppakirjan päivämäärä, kauppahinta sekä haltuunottopäivä. Virheen tyyppi maakaaren pykälien 2:17–22 mukaisesti: fyysinen virhe, informaatiovirhe, salailuvirhe, oikeudellinen virhe tai vallintavirhe. Virheen yksityiskohtainen kuvaus: sijainti, laajuus, miten virhe havaittiin, mitä seurauksia sillä on kiinteistön arvoon tai käyttöön. Ensimmäinen havaitsemispäivä tarkkana päivänä. Asiantuntijalausunto: kuntotarkastajan, rakennesuunnittelijan, geoteknikon tai ympäristöasiantuntijan kirjallinen raportti liitteenä. Vaatimus: hinnanalennus pykälän 2:31 nojalla, virheen korjaaminen kustannusten korvaamisena, kaupanpurku olennaisessa virheessä tai vahingonkorvaus pykälän 2:32 nojalla. Perusteltu vaadittu summa perustuen korjausarvioon. Vastausaikavaatimus: yleensä 30 päivää. Maininta käräjäoikeudesta jatkotoimenpiteenä. Liitteet numeroituina. Forms-legal.com tarjoaa yhteensopivan mallin maakaaren vaatimuksiin. Kiinteistön virhereklamaation olennaiset elementit ovat: osapuolten täydelliset tiedot kauppakirjasta; kiinteistön osoite ja erityisen tärkeänä kiinteistötunnus muodossa kunta-kylä-talo-tila; kauppakirjan päivämäärä, kauppahinta ja haltuunottopäivä; virheen tyyppi maakaaren pykälien 2:17 ja 2:22 mukaisesti; virheen kuvaus sijainnista ja laajuudesta; havaitsemispäivä tarkkana päivänä; asiantuntijalausunto kuntotarkastajalta, rakennesuunnittelijalta tai muulta pätevöityneeltä ammattilaiselta; vaatimus perustellulla summalla; vastausaikavaatimus 30 päivää; maininta käräjäoikeudesta; liitteet numeroituina. Kiinteistötunnus on keskeinen yksittäinen tieto, jonka puuttuminen aiheuttaa epäselvyyttä. Asiantuntijalausunto antaa vaatimukselle oikeudellista painoarvoa. Hinnanalennusvaatimus perustuu korjausarvioon. Forms-legal.com tarjoaa mallin yhteensopivana maakaaren vaatimusten kanssa. Kiinteistön virhereklamaation kaikki elementit on sisällytettävä täydellisinä. Kiinteistötunnus on juridisesti kriittinen tieto, joka löytyy kauppakirjasta tai kirjaamispalvelu.fi-palvelusta. Asiantuntijalausunto virheen olemassaolosta ja laajuudesta on korvaamaton. Hinnanalennusvaatimus perustuu korjausarvioon, jossa eritellään sekä työ- että materiaalikustannukset erikseen. Kaupanpurkuvaatimus on harkittava tarkoin: käräjäoikeus palauttaa koko kauppahinnan, mutta myös kiinteistö palautetaan myyjälle. Vahingonkorvausvaatimus voidaan esittää erikseen, jos virheestä on aiheutunut lisäkustannuksia, kuten tilapäismajoituskuluja. Forms-legal.com tarjoaa valmiin mallin yhteensopivana maakaaren vaatimusten kanssa. Kiinteistön virhereklamaation liitteet ovat erityisen tärkeitä: maaperätutkimuksen raportti osoittaa maapohjavirheen, rakennesuunnittelijan lausunto osoittaa rakennuksen virheet ja ympäristöraportti osoittaa mahdolliset ympäristövelvoitteet. Kaikkien liitteiden mainitseminen numeroineen tekee reklamaatiosta selkeän kokonaisuuden. Kiinteistön sijaintikunnan rakennusvalvonnasta voidaan tarkistaa rakennuslupien voimassaolo. Kiinteistön virhereklamaatiossa on erityisen tärkeä sisällyttaa kaikki relevantit todisteet ja asiantuntijalausunnot kokonaisuutena. Asiantuntijalausunto on todistusaineiston kannalta tavallisin yksittäinen asiakirja kiinteistovirheriidoissa. Lausunto tulee olla paatevoidyltä ammattilaiselta: rakennusterveysasiantuntija, rakennesuunnittelija tai geoteknikko riippuen vaurion tyypistä. Lausunnossa tulee kuvata virheen olemassaolo, laajuus ja arvioitu korjauskustannus. Eri ammattilaisten lausuntojen viitatessa toisiinsa syntyy vahvempi todistusaineistokokonaisuus. Kiinteistön virhereklamaatioon liitettava myös kopio omistuskirjasta tai lainhuutotodistuksesta osoittamaan omistusoikeus. Kaikkien asiantuntijalausuntojen on oltava ajantasaisia, mieluiten korkeintaan puolen vuoden vanhoja reklamaation kirjoittamishetkesta. Vanha lausunto voidaan kyseenalaistaa relevanttiutensa osalta. Kiinteistön virhereklamaatioon liitettava myös kopio lainhuutotodistuksesta, joka todistaa omistajan ja kiinteiston tiedot. Lainhuutotodistus on saatavilla Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelusta. Tilinpaatostasoinen arviointi virheen taloudellisista vaikutuksista vahvistaa hinnanalennusvaatimuksen perustetta entisestaan. Asiantuntijalausunnon on sisallettava korjausmenetelma ehdotus eikä pelkästään virheen toteaminen. Kiinteistökaupan erityinen piirre on myös se, että maanmittausinsinöörin tilusjärjestelyssä voidaan selvittää kiinteistörajoja ja mahdollisia alueriitatapauksia, jotka saattavat liittyä kiinteistön oikeudelliseen tilaan virhereklamaatiossa. Kiinteistön virhereklamaation tehokkuus riippuu viime kädessä siitä, kuinka hyvin kaikki elementit on muotoiltu ja dokumentoitu. Jokainen puuttuva osa voi heikentää koko vaatimuksen painoarvoa merkittävästi.

Kiinteistön virhereklamaation täyttäminen aloitetaan ostajan tiedoilla kauppakirjan mukaisesti. Kiinteistötunnuksen kenttään kirjataan neliosainen tunnus muodossa kunta-kylä-talo-tila, esimerkiksi 858-401-1-100. Tämä tunnus on kiistaton yksilöivä tieto ja sen puuttuminen heikentää reklamaation oikeudellista tehoa merkittävästi. Kauppahinta kirjataan kauppakirjasta tarkkaan. Virheen tyypin valinnassa viitataan maakaaren pykäliin 2:17–22 ja kuvataan virhe yksityiskohtaisesti. Asiantuntijalausunnon viittauksessa merkitään selkeästi kenen lausunto, milloin laadittu, raportin numero ja mihin liitteeseen se löytyy. Vaatimuksen osiossa hinnanalennus perustellaan korjausarviolla: esimerkiksi rakennesuunnittelijan tai rakennusliikkeen kustannusarvio osoittaa virheen korjauskustannukset konkreettisesti. Kaupanpurkuvaatimus on mahdollinen vain olennaisessa virheessä; kynnys on korkea ja vaatimusta on harkittava huolella. Toimita kirje kirjatulla kirjeellä myyjän kauppakirjassa mainittuun tai kaupparekisterin mukaiseen osoitteeseen. Liitteet numeroidaan: Liite 1 kuntotarkastusraportti, Liite 2 asiantuntijalausunto, Liite 3 valokuvat, Liite 4 kauppakirja. Kiinteistötunnuksen kenttään kirjataan neliosainen tunnus, esimerkiksi 858-401-1-100. Tämä tunnus on löydettävissä kauppakirjasta tai Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelusta. Virheen kuvauksessa erotetaan eri virhetyypit: perustuksen routavaurio on fyysinen virhe pykälässä 2:17, maaperän saastuminen voi olla fyysinen tai salailuvirhe pykälässä 2:22. Asiantuntijalausunnon viittaustiedot merkitään täsmällisesti: asiantuntija, päivämäärä, raporttinumero ja liite. Korjausarvio perustuu rakennusliikkeen tai insinöörin kustannusarvioon. Vaadittava summa on perustuttava todellisiin kustannuksiin ilman ylihinnoittelua. Toimita kirje kirjatulla kirjeellä myyjän osoitteeseen. Sähköpostivahvistus täydentää tiedoksiantoa. Vastausaika 30 päivää. Liitteet: kuntotarkastusraportti, asiantuntijalausunto, valokuvat, kauppakirja. Kiinteistökaupan erityispiirre on, että kaikki todistusaineisto on säilytettävä huolellisesti pitkäksikin aikaa, sillä maakaaren mukainen 5 vuoden reklamaatioaika on pitkä. Digitaalinen dokumentaatio on suositeltavaa: skannaa kaikki asiakirjat ja säilytä ne turvallisessa pilvitallennuksessa. Valokuvat kiinteistöstä kauppapäivänä ja virheen havaintohetkellä ovat keskeisiä todistusasiakirjoja. Lainhuutotodistuksen ja rasitustodistuksen kopioiden liittäminen reklamaatioon selventää kiinteistön oikeudellista tilaa. Kiinteistötunnus on löydettävissä kauppakirjasta tai Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelusta. Asiantuntijalausunnon viittaus on täsmällinen. Kauppakirja liitetään mukaan. Aiempi kirjeenvaihto myyjän kanssa liitetään myös mukaan. Vaadittava summa perustuu asiantuntijalausuntoon. Lainhuutotodistuksen ja rasitustodistuksen kopiot selventävät kiinteistön tilannetta. Kiinteistön virhereklamaatiossa on hyvä mainita myös, milloin ja miten ostaja otti kiinteistön fyysiseen hallintaan. Haltuunottopaivä voi erota kauppakirjan päivamaarasta, jos kaupassa on sovittu myohemmasta haltuunotosta. Haltuunottopaivasta alkaa maakaaren 5 vuoden reklamaatioaika. On myös hyvä mainita, onko kiinteistöllä vakuutus, joka saattaa kattaa virheen aiheuttaman vahingon. Kiinteistövakuutus ei kuitenkaan korvaa myyjän vastuuta virheestä. Valokuvien kuvausolosuhteita parantaa kayttamalla taskulamppua tai muuta valolahdetta, jos vaurio sijaitsee pimeassa paikassa. Reklamaatiossa on myös mainittava, onko ostajalle annettu isannoitsijantodistus kaupantekohetkellä ja mitä se sisalsi. Liite 5 korjauskustannusarvio helpottaa vaatimuksen perustamista.

Maakaari (540/1995) sisältää kiinteistökaupan virhesääntelyn perusteet. Pykälä 2:17 määrittelee fyysisen virheen: kiinteistö on virheellinen, jos se poikkeaa laadultaan siitä mistä on sovittu tai ei vastaa niitä tietoja joita myyjä on antanut. Pykälä 2:18 koskee informaatiovirhettä, pykälä 2:22 salailuvirhettä. Pykälä 2:25 asettaa reklamaatiovelvollisuuden: kohtuullinen aika 1–3 kuukautta virheen havaitsemisesta. Ehdoton viiden vuoden takaraja kiinteistön luovutuksesta. Pykälä 2:31 antaa oikeuden hinnanalennukseen tai kaupanpurkuun, pykälä 2:32 vahingonkorvausoikeuden. Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelu ylläpitää lainhuuto- ja kiinteistörekisteriä, josta saadaan tietoja kiinteistöön kohdistuvista rasitteista. KKO:n ennakkopäätökset KKO 2004:78, KKO 2015:58 ja KKO 2020:16 ovat kehittäneet kiinteistövirheen tunnusmerkkejä. Toimivaltainen käräjäoikeus on kiinteistön sijaintikunnan käräjäoikeus. Asunto-osakeyhtiölaki (1599/2009) ei koske kiinteistöjä vaan asunto-osakkeita. Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelu on virallinen tietolähde kiinteistöjen omistussuhteista ja rasitteista. Rakennusluvat ovat kuntien rakennusvalvonnan arkistoissa. Ympäristönsuojelulaki 527/2014 säätelee maaperän pilaantumisesta ja puhdistamisvelvollisuudesta. Maankäyttö- ja rakennuslaki 132/1999 säätelee kaavamääräyksistä. Maakaaren 540/1995 KKO:n ennakkopäätökset KKO 2004:78, KKO 2015:58 ja KKO 2020:16 ovat kehittäneet virheen tunnusmerkkejä. Kiinteistövarainsiirtovero on 4 prosenttia kauppahinnasta. Toimivaltainen käräjäoikeus on kiinteistön sijaintikunnan käräjäoikeus. Asunto-osakeyhtiöön liittyvistä virheistä sovelletaan asuntokauppalakia, kiinteistöön maakaarentaata. Maakaaren historiallinen tausta: vuoden 1997 maakaari korvasi 1734-vuoden vanhan maakaaren, jonka säännöt olivat osin vanhentuneita. Uusi maakaari toi mukanaan ostajan paremmaksi suojelun erityisesti tiedonantovelvollisuuden ja virhevastuun osalta. Maanmittauslaitos on viranomainen, joka ylläpitää kiinteistörekisteriä ja myöntää lainhuutoja. Kirjaamispalvelu on digitaalinen, ja kaikki lainhuudot voidaan hakea verkossa. Kiinnitysjärjestelmä on myös digitaalinen: sähköinen kiinnitys on korvaamassa paperisen panttikirjan. Kiinteistökaupan varainsiirtovero on 4 prosenttia kauppahinnasta, kun taas asunto-osakekaupassa se on 2 prosenttia. Maanmittauslaitoksen kirjaamispalvelu on julkinen rekisteri. Rakennusluvat löytyvät kuntien rakennusvalvonnan arkistoista. Ympäristönsuojelulaki 527/2014 säätelee maaperän pilaantumisesta. Toimivaltainen käräjäoikeus on kiinteistön sijaintikunnan käräjäoikeus. Kiinteistökaupan oikeuskäytännön kehittyminen on ollut jatkuvaa. Viime vuosien KKO:n ratkaisut ovat laajentaneet ostajan suojaa erityisesti piilovaurioiden osalta. Maaperätutkimusten standardit ovat kehittyneet, ja geoteknisia tutkimuksia tehdään yhä enemmän jo ennen kaupantekoa. Summaarinen kirjallinen menettely soveltuu pieniin selkeisiin saataviin. Isommissa riidoissa normaali riita-asiakasittely on tarpeen. Kiinteistön ostopaatoksen tukena kaytettavien asiakirjojen, kuten maapera- tai rakennustutkimusten, hankkimatta jattaminen voi heikentaa ostajan asemaa virheriidassa.

Yleisin virhe kiinteistön virhereklamaatioissa on myöhästynyt ilmoitus: ostaja neuvottelee kuukausia suullisesti ennen kirjallisen reklamaation lähettämistä, ja kohtuullinen aika ylittyy. Toinen virhe on kiinteistötunnuksen puuttuminen tai virheellinen merkintä. Kolmas virhe on riittämätön asiantuntijalausunto: pelkkä valokuva tai oma arvio ei riitä oikeudellisessa menettelyssä. Neljäs virhe on kaupanpurkuvaatimuksen esittäminen pienistä virheistä; tämä vaikeuttaa neuvotteluasemaa. Viides virhe on kiinteistörekisteritietojen tarkistamatta jättäminen: kiinteistöllä voi olla rasitteita tai käyttörajoituksia, jotka olisi selvitetty ennen kaupantekoa. Kuudes virhe on hinnanalennusvaatimuksen puuttuminen ilman perusteltua korjausarviota. Seitsemäs virhe on hallintaanottopäivän virheellinen merkintä, joka vaikuttaa reklamaatioajan laskemiseen. Kahdeksas virhe on liitteiden puuttuminen tai niiden mainitsematta jättäminen vaatimuksessa. Yhdeksäs virhe on rasitteiden tarkistamatta jättäminen Maanmittauslaitoksen rekisteristä. Kymmenes virhe on jättää kauppakirja ilman asiantuntijalausuntoa teknisesti monimutkaisessa virheessä. Yhdestoista virhe on kiinteistötunnuksen ilmoittaminen virheellisessä muodossa, mikä aiheuttaa epäselvyyttä. Kahdestoista virhe on samassa reklamaatiossa eri perustein esitettyjen vaatimusten sekoittaminen ilman selkeää erittelyä, mikä tekee asiakirjasta vaikeaselkoisen. Kolmastoista virhe on jättää tarkistamatta kiinteistöön kohdistuvat lainhuuto- ja kiinnitystiedot kirjaamispalvelu.fi-palvelusta ennen reklamaation kirjoittamista. Neljästoista virhe on unohtaa, että maapohjavirhe ja rakennusvirhe ovat eri kategorioita, ja sekoittaa ne reklamaatiossa. Viidestoista virhe on vaatia kaupanpurkua tilanteessa, jossa hinnanalennus olisi riittävä ja taloudellisesti järkevämpi vaihtoehto molemmille osapuolille. Kuudestoista virhe on tehdä reklamaatio vain suomenkielisenä, jos myyjän äidinkieli on muu. Seitsemastoista virhe on hinnanalennusvaatimuksen asettaminen ilman korjausarviota pelkän arvauksen perusteella. Kahdeksastoista virhe on unohtaa vahvistaa kirjeen vastaanottaminen, mikä on erityisen tärkeää silloin, kun myyjä on ulkomaisessa osoitteessa. Yhdeksästoista virhe on kirjoittaa reklamaatio niin laajasti eri virheistä ilman selkeää prioriteettia, että käräjäoikeus ei hahmota paaasiaasiakirjaa helposti. Kahdeskymmenes virhe on jättää tarkistamatta oikeudenkaymisoikeuden aikarajat vahingonkorvauksessa.