Contrato de Reforma Integral España
CONTRATO DE REFORMA INTEGRAL
Full Renovation Contract
Governed by Código Civil Article 1588 and Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE)
1. PARTIES
PROPERTY OWNER (PROPIETARIO / COMITENTE):
Name: [Owner Name]
DNI / NIE / NIF: [Owner DNI]
Address: [Owner Address]
RENOVATION CONTRACTOR (CONTRATISTA DE REFORMAS):
Name: [Contractor Name]
NIF/CIF: [Contractor NIF]
Address: [Contractor Address]
Representative: [Contractor Representative]
2. PROPERTY AND SCOPE OF WORKS
Property Address: [Property Address]
Cadastral Reference: [Cadastral Reference]
Property Type: [Property Type]
Building Permit (Licencia de Obra): [Building Permit]
Scope of Works (Alcance de los Trabajos): [Works Scope]
The Contractor undertakes to execute all works in accordance with this contract, the works memory (Annex 1), the applicable Código Técnico de la Edificación (CTE — Real Decreto 314/2006), and any conditions of the building permit, with the professional diligence required by Código Civil Article 1104.
3. PRICE AND PAYMENT
Total Contract Price (excl. VAT): [Contract Price]
Applicable VAT (IVA): [VAT Rate]
Initial Deposit (Señal): [Deposit Amount], payable upon execution of this contract.
Progress Payments: [Progress Payments]
Defects Retention (Retención de Garantía): [Retention Amount]
All invoices shall be paid within 30 days of issue in accordance with Ley 3/2004 de medidas de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales.
4. TIMELINE
Commencement Date: [Start Date]
Works Duration: [Works Duration]
Agreed Completion Date: [Completion Date]
Delay Penalty (Cláusula Penal — Código Civil Article 1152): [Delay Penalty]
The Contractor is entitled to a time extension (prórroga) for delays caused by: (i) owner-requested changes; (ii) force majeure under Código Civil Article 1105; (iii) adverse weather conditions preventing works; or (iv) delays in obtaining permits attributable to the Owner.
5. VARIATIONS AND ADDITIONAL WORKS
Any change to the agreed scope of works requires a written variation order (orden de variación) signed by both parties before works commence, specifying the additional cost and time impact. No additional payment shall be due for works not covered by a signed variation order, except where the Owner has accepted works in progress and their extent under Código Civil Article 1593.
6. WARRANTY AND DEFECTS
The Contractor warrants the works against defects post-completion: (i) 1 year for finishing defects under LOE Article 17 (where LOE applies); (ii) 3 years for habitability defects; (iii) 10 years for structural defects. For works outside LOE scope, the Contractor provides a minimum 12-month defects warranty from the date of handover (acta de recepción de obra). The Defects Retention shall be the Owner's primary security for defects claims.
7. HEALTH AND SAFETY
The Contractor shall comply with Ley 31/1995 de Prevención de Riesgos Laborales and, where applicable, Real Decreto 1627/1997 on minimum safety requirements at construction sites. The Contractor is responsible for the safety of all its workers and subcontractors on site, and must carry adequate employers' liability insurance (seguro de responsabilidad civil patronal).
8. GOVERNING LAW AND JURISDICTION
This contract is governed by Spanish law, principally Código Civil Articles 1588–1600 and, where applicable, Ley 38/1999 (LOE) and the Código Técnico de la Edificación (CTE). Disputes shall be resolved before the Juzgado de Primera Instancia of the jurisdiction where the property is located, following mediation under Ley 5/2012.
SIGNATURES
Signed in [Contract City], on [Contract Date].
PROPERTY OWNER (PROPIETARIO):
[Owner Name]
Signature: _________________________ Date: _________________________
RENOVATION CONTRACTOR (CONTRATISTA):
[Contractor Name]
Represented by: [Contractor Representative]
Signature: _________________________ Date: _________________________
Property Owner
________________
Signature
Renovation Contractor
________________
Signature
Qué es Contrato de Reforma Integral España
El Contrato de Reforma Integral es, en España, el contrato escrito regulado por Código Civil (Real Decreto de 24 de julio de 1889), art. 1588; Ley 38/1999 LOE, que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil.
El Contrato de Reforma Integral tiene por objeto una prestación de resultado (obligación de resultado), lo que significa que el contratista no solo debe realizar los trabajos con la diligencia debida, sino que debe entregar la obra terminada en las condiciones pactadas y en el plazo acordado, asumiendo el riesgo de la obra hasta la recepción por el comitente conforme al Artículo 1589 del Código Civil. A diferencia de los contratos de servicios (obligación de medios), el contratista de reforma integral responde del resultado final de la obra, no solo del proceso de ejecución.
La reforma integral de un inmueble requiere habitualmente la obtención de licencia municipal de obras mayores cuando afecte a elementos estructurales, a la distribución del inmueble, o a la fachada, conforme al Real Decreto Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Para obras de menor entidad puede ser suficiente una comunicación previa o declaración responsable conforme a la Ley 17/2009 de libre acceso a las actividades de servicios.
La responsabilidad del contratista por vicios o defectos de la construcción se rige por los artículos 17 y 18 de la LOE: diez años para defectos que comprometan la resistencia mecánica o la estabilidad del edificio, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad, y un año para defectos de terminación o acabado. El mercado de la reforma integral en España está también regulado por la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007 — LGDCU) cuando el comitente es un particular que actúa fuera de su actividad empresarial o profesional, otorgando derechos específicos de garantía y transparencia. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Reforma Integral como herramienta práctica para formalizar encargos de obra entre propietarios y contratistas en España con plena seguridad jurídica y protección para ambas partes. El contrato de reforma integral debe establecer con claridad el precio total de la obra (precio cerrado o precio por medición), el calendario de pagos vinculado al avance de los trabajos, las penalizaciones por retraso, el régimen de variaciones o extras, y el procedimiento de recepción de la obra. La suscripción del contrato por escrito es fundamental para evitar conflictos sobre el alcance de los trabajos, el precio final, y los plazos de garantía aplicables conforme a la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación y el Código Civil. Forms-legal.com facilita esta plantilla de Contrato de Reforma Integral como herramienta práctica para propietarios y contratistas en España que deseen formalizar el encargo con plenas garantías jurídicas para ambas partes.
Cuándo necesitas Contrato de Reforma Integral España
Un Contrato de Reforma Integral en España es necesario siempre que un propietario contrate a un contratista de reformas para realizar obras de rehabilitación integral en una vivienda residencial, un local comercial o una oficina — estableciendo el alcance, el precio, el calendario y las obligaciones de garantía que rigen los trabajos.
El contrato es necesario para la reforma integral de una vivienda residencial (reforma integral de vivienda) — rehabilitación completa que incluye cocina, baños, suelos, yesos, rewiring eléctrico, fontanería, climatización y carpintería — donde el coste total y la complejidad de los trabajos justifican un contrato escrito formal para proteger tanto al propietario como al contratista.
Un Contrato de Reforma Integral es necesario para solicitar la licencia de obra mayor al Ayuntamiento — la solicitud de licencia de obras suele requerir un contrato de obra o al menos un presupuesto como parte de la documentación de la solicitud, junto con el proyecto elaborado por un arquitecto o arquitecto técnico titulado.
El contrato es necesario para la reforma de un local comercial — el acondicionamiento de una oficina, restaurante, tienda o hotel — donde el propietario o el arrendatario encarga obras integrales antes de iniciar la actividad comercial, y donde el cumplimiento de las reglamentaciones técnicas sectoriales (seguridad en caso de incendio conforme al DB-SI, accesibilidad conforme al DB-SUA) debe quedar documentado.
Un Contrato de Reforma Integral es necesario como documentación justificativa para las solicitudes de subvención al amparo de los programas del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) — los programas MOVES III y REHABILITA ofrecen ayudas de hasta el 80% de los costes elegibles para reformas energéticamente eficientes conforme al Real Decreto 853/2021, y la solicitud de subvención requiere un contrato firmado y detallado con el contratista.
El contrato también es necesario cuando la reforma se lleva a cabo en un inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal — el contrato escrito sirve como documentación para la Comunidad de Propietarios de que el propietario ha contratado a un contratista cualificado y ha obtenido la autorización comunitaria requerida conforme al Artículo 7 de la LPH. Formalizar el contrato antes del inicio de las obras es esencial para proteger los intereses del propietario y del contratista en España.
Qué incluir en tu Contrato de Reforma Integral España
Un Contrato de Reforma Integral válido en España conforme al Artículo 1588 del Código Civil y la LOE 38/1999 debe contener los siguientes elementos esenciales para definir las obligaciones de las partes y proteger tanto al propietario como al contratista durante el proceso de reforma.
Identificación de las partes: Nombre completo, DNI/NIE/NIF y domicilio del propietario del inmueble (propietario o comitente) y del contratista de reformas (contratista de reformas). Cuando el contratista sea una empresa, deberán indicarse el NIF/CIF, los datos de inscripción en el Registro Mercantil y el nombre del representante legal. Debe hacerse constar la cualificación profesional del contratista — si las obras requieren un arquitecto técnico (aparejador) o ingeniero de edificación titulado, o si pueden ser ejecutadas por una empresa constructora registrada sin dirección facultativa específica.
Inmueble y alcance de los trabajos: Domicilio completo y referencia catastral del inmueble a reformar, su uso actual (residencial / comercial) y una descripción detallada del alcance completo de los trabajos (alcance de los trabajos) — enumerando todos los oficios incluidos: demolición, obra gruesa, fontanería, instalación eléctrica, climatización, alicatado y solado, guarnecidos y enlucidos, pintura, carpintería y acabados. La memoria técnica y los planos forman parte del contrato por referencia.
Licencias urbanísticas y cumplimiento normativo: Identificación de la licencia de obra mayor o declaración responsable requerida por el Ayuntamiento, la parte responsable de su obtención (normalmente el propietario), y la confirmación del cumplimiento de los requisitos del CTE (Real Decreto 314/2006) aplicables al alcance de la reforma. Para obras en comunidades de propietarios, referencia a la autorización de la Junta de Propietarios conforme al Artículo 7 o 17 de la LPH.
Precio del contrato y calendario de pagos: El precio total acordado (precio de contrata) excluido IVA, el tipo de IVA aplicable (10% para reformas residenciales cualificadas conforme al Artículo 91.Uno.2 de la Ley 37/1992; 21% en caso contrario), y el calendario de pagos (calendario de pagos) vinculado a hitos constructivos — típicamente: señal al firmar el contrato (10–20%), pagos parciales en hitos definidos (obra gruesa completa, instalaciones completadas) y pago final a la recepción tras inspección de defectos (retención de garantía del 5–10% liberada tras un período definido).
Calendario y cláusulas penales: La fecha de inicio acordada, el plazo de ejecución y la fecha de terminación. Una cláusula penal por mora conforme al Artículo 1152 del Código Civil — expresada como porcentaje del precio del contrato por día o semana de retraso sobre la fecha de terminación acordada, con un límite máximo.
Variaciones y trabajos adicionales: El procedimiento para los cambios solicitados por el propietario al alcance acordado — orden de variación escrita firmada por ambas partes, especificando el coste adicional y el impacto en el plazo antes del inicio de los trabajos.
Garantía y período de defectos: Las obligaciones de garantía del contratista tras la finalización: mínimo un año para defectos de terminación conforme al Artículo 17 de la LOE (si aplica la LOE); tres años para defectos de habitabilidad; diez años para defectos estructurales.
Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Reforma Integral para España como punto de partida práctico. Antes de comprometerse con una reforma, verifique el seguro de responsabilidad civil del contratista, compruebe sus referencias, confirme las cualificaciones profesionales requeridas y consulte a un arquitecto técnico cualificado o a un abogado especializado en derecho de la construcción para obras que impliquen trabajos estructurales o permisos de comunidad de propietarios. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.
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Forms Legal. (2026). Contrato de Reforma Integral España (España) [Legal document template]. Forms Legal. https://forms-legal.com/es/espana/business/construction/contrato-reforma-integral-espana
"Contrato de Reforma Integral España (España)." Forms Legal, 2026, https://forms-legal.com/es/espana/business/construction/contrato-reforma-integral-espana.
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}Preguntas Frecuentes
Conforme al artículo 91.Uno.2.10º de la Ley 37/1992 del IVA, las obras de renovación y reparación en edificios residenciales en España se benefician del tipo reducido del 10% de IVA — siempre que se cumplan simultáneamente tres condiciones: (1) el inmueble ha sido utilizado como vivienda residencial durante al menos dos años antes de la reforma; (2) las obras son contratadas directamente por el propietario o el arrendatario (no a través de un promotor intermediario); y (3) el coste de los materiales de construcción incorporados no supera el 40% del importe total facturado. Si no se cumple alguna condición, se aplica el tipo general del 21% de IVA. Para locales comerciales, oficinas y edificios no residenciales, el tipo general del 21% se aplica siempre. El tipo reducido también se aplica a las obras de reforma en elementos comunes de edificios residenciales encargadas por la Comunidad de Propietarios. Los contratistas deben verificar la elegibilidad del tipo reducido con el propietario antes de emitir facturas — la aplicación incorrecta del IVA conlleva sanciones de la Agencia Tributaria.
Las obras de reforma en España se clasifican en obra mayor u obra menor según su escala y complejidad técnica, con variaciones según la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento. La licencia de obra mayor es generalmente necesaria para: obras estructurales (demolición o refuerzo de muros de carga, vigas o forjados); modificaciones en la fachada, cubierta o distribución del inmueble; obras que requieren un proyecto técnico elaborado por un arquitecto titulado; cambio de uso; y cualquier obra que requiera cumplir la LOE. La licencia de obra menor — o la más reciente declaración responsable o comunicación previa conforme a la Ley 39/2015 de Procedimiento Administrativo Común — suele ser suficiente para obras no estructurales: pintura, alicatado, sustitución de baño o cocina sin cambios estructurales, instalaciones eléctricas o fontanería dentro de la distribución existente. Realizar obras sin la licencia requerida constituye una infracción urbanística sancionable con multas y, en casos extremos, órdenes de demolición conforme a la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 7/2015). Debe consultarse al área de urbanismo del Ayuntamiento antes de comprometerse con el alcance de la reforma.
Las obras de reforma en un inmueble sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH — Ley 49/1960, según redacción vigente) requieren diferentes niveles de autorización comunitaria según su alcance. Las obras que afectan a elementos comunes (elementos comunes) — fachadas, estructura portante, cubiertas, instalaciones compartidas, escaleras, jardines comunitarios — requieren la aprobación de la Junta de Propietarios conforme al artículo 17 de la LPH, con la mayoría requerida según el tipo de obras: algunas requieren mayoría simple, otras unanimidad. Las obras dentro de un elemento privativo (piso o local privativo) no requieren autorización comunitaria si no afectan a la seguridad, estructura, configuración o aspecto exterior del edificio — pero el propietario debe notificar al Presidente de la Comunidad antes de iniciar las obras conforme al artículo 7 de la LPH. La falta de obtención de la autorización requerida puede dar lugar a que la Comunidad solicite judicialmente la reposición del inmueble a su estado anterior conforme al artículo 7.2 de la LPH.
Las obligaciones de garantía de un contratista de reformas en España dependen de si la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE 38/1999) es aplicable a los trabajos. Para reformas que alcancen el umbral de la LOE (obras que afecten a la estructura, habitabilidad o eficiencia energética de un edificio), el artículo 17 de la LOE impone: (i) garantía de un año para defectos de terminación o acabado — yesos, pintura, alicatado, carpintería; (ii) garantía de tres años para defectos de habitabilidad (defectos que afecten a la habitabilidad) — impermeabilización, aislamiento térmico, rendimiento acústico; (iii) garantía de diez años para defectos estructurales (daños de carácter estructural) — cimentación, estructura portante. Para reformas menores fuera del ámbito de la LOE, se aplican las disposiciones generales del Código Civil — la responsabilidad del contratista por vicios ocultos conforme a los artículos 1484 a 1490 del Código Civil dura seis meses desde la entrega. Un contrato de reforma bien redactado debe especificar un período mínimo de doce meses de defectos para todos los trabajos, con una retención de garantía retenida por el propietario como garantía.
El Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) de España, financiado por los fondos NextGenerationEU de la UE, ofrece subvenciones sustanciales para obras de reforma energéticamente eficientes a través de programas gestionados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y las Comunidades Autónomas. Conforme al Real Decreto 853/2021: el Programa de Rehabilitación a Nivel de Edificio (Programa 3) ofrece ayudas del 40 al 80% de los trabajos elegibles para alcanzar una reducción mínima del 30 al 60% en la demanda de energía primaria no renovable; el Programa de Mejora de la Eficiencia Energética de las Viviendas (Programa 4) ofrece ayudas de hasta 6.300 € por vivienda para trabajos de eficiencia energética específicos. Las solicitudes se presentan ante la Consejería de Vivienda de la Comunidad Autónoma correspondiente y requieren: un contrato de reforma firmado con un contratista cualificado, el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) antes y después de los trabajos, y supervisión técnica por un arquitecto o auditor energético titulado.
Conforme al artículo 1594 del Código Civil, el propietario del inmueble (comitente) puede resolver un contrato de obra en cualquier momento antes de su finalización, incluso sin causa, pero debe abonar al contratista: (i) todos los gastos incurridos hasta la fecha (gastos realizados); (ii) el beneficio acumulado del contratista por los trabajos completados (utilidad que hubiera podido obtener); y (iii) compensación por cualquier pérdida sufrida como resultado de la resolución anticipada. El contratista puede resolver el contrato si el propietario deja de pagar los hitos acordados dentro del plazo contractual (mora del comitente) — conforme al artículo 1124 del Código Civil, el incumplimiento esencial de una parte faculta a la otra para elegir entre el cumplimiento o la resolución con daños y perjuicios. Si el contratista abandona los trabajos sin justificación, responde de todos los costes de finalización de los trabajos a través de un contratista alternativo más los daños por retraso. La resolución por insolvencia del contratista (concurso de acreedores) se rige por la Ley 16/2022 del Texto Refundido de la Ley Concursal.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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