Acuerdo de Rehabilitación de Edificio (España)

El Acuerdo de Rehabilitación de Edificio es, en España, el contrato escrito regulado por Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), art. 2, que fija por escrito los derechos y obligaciones recíprocos de las partes y resulta exigible ante los tribunales civiles.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es la norma principal que rige el proceso constructivo en España y las responsabilidades de los agentes que intervienen en las obras (agentes de la edificación): el promotor, el proyectista (arquitecto o ingeniero), el constructor, el director de obra, el director de ejecución de obra y las entidades de control de calidad. Los artículos 8 a 16 de la LOE definen las obligaciones y la responsabilidad de cada agente. Las obras de rehabilitación que afecten a la estructura (cimentación, elementos estructurales), a la seguridad contra incendios o a la habitabilidad activan el régimen completo de responsabilidad de la LOE, incluyendo el seguro decenal de daños obligatorio del Artículo 19 LOE para defectos estructurales.

El Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por Real Decreto 314/2006 y actualizado por Real Decreto 732/2019, es el marco de normas técnicas aplicable a la rehabilitación de edificios en España. El CTE establece requisitos básicos de seguridad estructural (DB-SE), seguridad en caso de incendio (DB-SI), seguridad de utilización y accesibilidad (DB-SUA), ahorro de energía (DB-HE), protección frente al ruido (DB-HR) e higiene, salud y protección del medioambiente (DB-HS). Los proyectos de rehabilitación que afecten a estos requisitos deben acreditar el cumplimiento del CTE mediante documentación técnica elaborada por un titulado competente (arquitecto o arquitecto técnico — aparejador).

La eficiencia energética es un aspecto especialmente relevante de la normativa española en materia de rehabilitación, tras la transposición de la Directiva UE 2018/844 (revisión de la DPEE) mediante el Real Decreto 390/2021, que exige el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) para todos los edificios objeto de rehabilitación que afecte a la envolvente térmica o a las instalaciones energéticas. El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) gestiona el registro de los CEE a través del Registro de Certificados de Eficiencia Energética de cada Comunidad Autónoma.

El apoyo financiero público a la rehabilitación de edificios en España es cuantioso tras el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), financiado a través del Mecanismo de Recuperación y Resiliencia (MRR) de la Unión Europea. El Plan destinó aproximadamente 6.800 millones de euros a la rehabilitación residencial en el Componente 2, canalizados a través del Real Decreto 853/2021. Entre los incentivos fiscales se incluyen deducciones en el IRPF de hasta el 60% del coste de las obras de mejora energética, conforme al Artículo 92 sexies LIRPF introducido por el Real Decreto-Ley 19/2021.

Un Acuerdo de Rehabilitación de Edificio en España es necesario siempre que un propietario contrate a una empresa constructora para llevar a cabo obras de rehabilitación, renovación o reparación mayor en un edificio existente, situación regulada por la Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999) y el Código Técnico de la Edificación (CTE).

El documento es necesario cuando una comunidad de propietarios regida por la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, reformada por la Ley 10/2022) encomienda obras mayores de rehabilitación en un edificio residencial, incluyendo renovación de fachada, sustitución de cubierta, reparaciones estructurales, instalación de ascensor o mejoras de eficiencia energética. El contrato de rehabilitación establece el alcance de la obra, el plazo, las garantías y las condiciones de pago del contratista.

Se requiere un Acuerdo de Rehabilitación cuando un propietario privado o un inversor encarga obras para cumplir los requisitos de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación de Edificios (IEE) conforme al Real Decreto 233/2013. Los edificios con más de 50 años deben someterse a evaluaciones periódicas y, cuando la ITE detecta deficiencias, el Ayuntamiento puede exigir la realización de obras en un plazo determinado.

El documento es necesario cuando el propietario solicita una licencia de obras mayor al Ayuntamiento y debe acreditar el proyecto técnico y la identidad del contratista responsable de la ejecución. Los ayuntamientos exigen habitualmente el contrato de construcción firmado como parte del expediente de solicitud de licencia.

Se precisa también cuando las obras están financiadas con fondos europeos de recuperación conforme al Real Decreto 853/2021 — los beneficiarios deben acreditar que las obras están contratadas con una empresa inscrita en el Registro de Contratistas, que el proyecto técnico está firmado por un titulado competente y que las obras se ejecutan dentro de los plazos del programa. El IDAE y las Comunidades Autónomas gestionan las solicitudes a través de sus programas de rehabilitación residencial.

El Acuerdo de Rehabilitacion de Edificio es necesario cuando la Inspeccion Tecnica del Edificio (ITE) o el Informe de Evaluacion del Edificio (IEE) detecta deficiencias estructurales, de habitabilidad o de eficiencia energetica que obligan a los propietarios a ejecutar obras de rehabilitacion dentro de los plazos fijados por el ayuntamiento competente conforme al Real Decreto Legislativo 7/2015 de Suelo y Rehabilitacion Urbana. Tambien es preciso cuando la comunidad de propietarios desea acogerse a las ayudas del Plan de Recuperacion, Transformacion y Resiliencia (PRTR) canalizadas a traves del Programa PREE 5000 o de los fondos Next Generation EU destinados a la rehabilitacion energetica de edificios residenciales, que exigen acreditar la formalizacion de un contrato de obras y la obtencion del Certificado de Eficiencia Energetica antes y despues de la rehabilitacion. El acuerdo es igualmente necesario cuando el Ayuntamiento ha declarado el edificio en situacion de ruina amenazante y exige la ejecucion inmediata de obras de consolidacion o apuntalamiento bajo apercibimiento de demolicion. En todos estos supuestos, el Acuerdo de Rehabilitacion documenta los compromisos de las partes y es un requisito previo para la solicitud de licencia de obras ante el ayuntamiento conforme al articulo 11 de la Ley de Ordenacion de la Edificacion (LOE).

Un Acuerdo de Rehabilitación de Edificio válido en España conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE) debe contener los siguientes elementos esenciales para ser jurídicamente sólido y satisfacer los requisitos de licencia y responsabilidad.

Identificación de las partes: Nombre completo, DNI/NIF y domicilio del propietario (promotor o propiedad) y del contratista (contratista o empresa constructora). Si alguna de las partes es persona jurídica, deben constar el CIF, la inscripción en el Registro Mercantil y el representante legal. Debe confirmarse la inscripción del contratista en el Registro de Contratistas de la Comunidad Autónoma correspondiente y, cuando proceda, su clasificación empresarial conforme a la Ley 9/2017 de Contratos del Sector Público.

Descripción del edificio y de las obras: Dirección completa del edificio (incluyendo la referencia catastral de la Dirección General del Catastro), datos registrales (número de finca del Registro de la Propiedad) y descripción técnica detallada de las obras de rehabilitación a ejecutar. La descripción debe hacer referencia al proyecto técnico elaborado por el arquitecto o arquitecto técnico, documento que forma parte integrante del contrato.

Proyecto técnico y dirección facultativa: Referencia al proyecto de rehabilitación firmado por el titulado competente y aprobado para la licencia de obras. Deben constar el nombre, número de colegiado y datos del seguro de responsabilidad civil del director de obra y del director de ejecución de obra designados conforme a los artículos 12 y 13 de la LOE. El Colegio Oficial de Arquitectos y el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de cada provincia registran y supervisan a sus miembros.

Alcance y normas técnicas: Relación pormenorizada de las obras de rehabilitación a ejecutar, desglosada por oficios (estructura, instalaciones, fachada, cubierta, carpintería, etc.), con referencia a los Documentos Básicos (DB) del CTE aplicables a cada elemento. Las obras que afecten a la eficiencia energética de la envolvente térmica deben incluir referencia al DB-HE del CTE y a los requisitos del Certificado de Eficiencia Energética conforme al Real Decreto 390/2021.

Precio y calendario de pagos: El precio total acordado (precio total de la obra) en euros, desglosado por partidas o por certificaciones de obra. Las certificaciones de obra mensuales firmadas por el arquitecto son el modo habitual de pago. Se recomienda retener entre el 5% y el 10% de cada certificación hasta la firma del acta de recepción de obra.

Plazo de ejecución: Fecha de inicio y fecha de finalización de las obras, con hitos intermedios cuando corresponda. Las cláusulas penales por demora deben cuantificarse con un tope máximo. Las causas de fuerza mayor conforme a los artículos 1105 y 1258 CC (fenómenos climáticos, interrupciones en la cadena de suministro, paros laborales por ERTE) deben quedar expresamente definidas.

Plan de Seguridad y Salud: Referencia al Plan de Seguridad y Salud en el Trabajo elaborado por el contratista conforme al Real Decreto 1627/1997. El promotor debe designar un Coordinador de Seguridad y Salud para obras con más de un contratista, debidamente inscrito en la Fundación Laboral de la Construcción.

Garantías: Plazos de garantía del Artículo 17 LOE: 1 año para defectos de terminación o acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad y 10 años para daños estructurales. Cuando sea obligatorio el seguro decenal conforme al Artículo 19 LOE para edificios residenciales rehabilitados sustancialmente, deben recogerse los datos y número de póliza del asegurador autorizado por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP).

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