Contrato entre Promotor y Constructor España

El Contrato entre Promotor y Constructor es, en España, el contrato escrito regulado por Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil.

La LOE 38/1999 introdujo el moderno régimen de responsabilidad por defectos de construcción en España, sustituyendo el marco anterior de responsabilidad civil de los artículos 1591 a 1600 del Código Civil por un sistema estructurado de garantías decenal, trienal y anual. El Artículo 17 de la LOE establece los plazos de responsabilidad: diez años por daños de carácter estructural que afecten a cimientos, vigas u otros elementos estructurales; tres años por defectos que afecten a la habitabilidad (impermeabilización, aislamiento térmico y acústico conforme al Documento Básico HR del Código Técnico de la Edificación); y un año por defectos de terminación o acabado.

El Código Técnico de la Edificación (CTE), aprobado por el Real Decreto 314/2006 y actualizado sustancialmente por el Real Decreto 732/2019, establece las exigencias técnicas obligatorias para todos los edificios nuevos en España, organizadas en Documentos Básicos (DB): DB-SE (seguridad estructural), DB-SI (seguridad en caso de incendio), DB-SUA (seguridad de utilización y accesibilidad), DB-HS (salubridad), DB-HR (protección frente al ruido) y DB-HE (ahorro de energía). El constructor es responsable de ejecutar las obras conforme a todos los requisitos del CTE incorporados al proyecto de ejecución. El incumplimiento del CTE constituye un defecto de construcción conforme al Artículo 17 de la LOE y puede generar responsabilidad frente al promotor y a los adquirentes posteriores.

La LOE impone el seguro decenal obligatorio para edificios de uso residencial conforme a su Artículo 19: el promotor debe contratar un seguro que cubra los daños materiales causados por defectos estructurales durante un período mínimo de diez años antes de que se emita el Certificado Final de Obra, garantizando así que compradores y propietarios posteriores tienen acción directa frente a la aseguradora por defectos estructurales con independencia de la solvencia de las partes originales. El mercado del seguro decenal en España está regulado por la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones (DGSFP) y las pólizas deben cumplir el Real Decreto 1627/1997 sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción.

Los proyectos de construcción en España requieren licencia de obra mayor del Ayuntamiento donde se ubique el inmueble, obtenida por el promotor antes del inicio de las obras. La licencia se concede sobre la base del proyecto de ejecución redactado por un Arquitecto Superior y visado por el Colegio Oficial de Arquitectos. A la finalización de las obras, el Certificado Final de Obra (CFO) es expedido por el director de obra y el director de ejecución de obra y presentado ante el Ayuntamiento para obtener la Licencia de Primera Ocupación —requisito previo para la conexión a servicios y la inscripción en el Registro de la Propiedad—.

El Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre (que transpone la Directiva 92/57/CEE), exige el nombramiento de un coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución (CSS-E) cuando concurran varios contratistas en la obra y obliga a elaborar un Plan de Seguridad y Salud (PSS) antes del inicio de los trabajos. El promotor asume la responsabilidad principal de designar al CSS-E y de confirmar que el PSS está redactado y presentado ante la Autoridad Laboral competente.

El Contrato entre Promotor y Constructor en España es necesario siempre que un promotor inmobiliario encomienda a un constructor la ejecución de un proyecto de edificación en el marco de la Ley de Ordenación de la Edificación, estableciendo el encuadre técnico, económico y jurídico de la relación de obra.

El contrato es necesario para proyectos de obra nueva residencial —vivienda unifamiliar, edificio plurifamiliar o desarrollo de uso mixto— en los que el promotor requiere un constructor profesional que ejecute el proyecto de ejecución aprobado bajo licencia de obra mayor concedida por el Ayuntamiento.

Se necesita un Contrato de Promotor y Constructor para proyectos de edificación comercial e industrial —oficinas, locales comerciales, almacenes o naves industriales—, donde el marco de responsabilidades de los agentes de la edificación y los plazos de garantía de la LOE se aplican con independencia del uso no residencial del proyecto.

El contrato es necesario para proyectos de rehabilitación integral de edificios que alcancen el umbral de actuaciones que afecten a la seguridad estructural, habitabilidad o eficiencia energética de los edificios existentes, quedando incluidos en el ámbito de aplicación del Artículo 2 de la LOE y activando el seguro decenal obligatorio del Artículo 19 de la LOE para las intervenciones estructurales.

El contrato de promotor y constructor es necesario antes del inicio de cualquier obra para satisfacer los requisitos de la póliza de seguro decenal: las aseguradoras requieren el contrato promotor-constructor para evaluar el riesgo de construcción, acreditar la cualificación profesional y capacidad económica del constructor, y determinar el coste de ejecución material (CEM) como base del cálculo de la prima de seguro.

El acuerdo también es necesario para cumplir las exigencias del banco financiador: cuando el promotor financia la construcción mediante un préstamo promotor, el banco prestamista suele requerir el contrato promotor-constructor como documentación de due diligence previa a la disposición del crédito, para confirmar el precio de la obra, el plazo de ejecución y la acreditación del constructor.

Las partes en España deben preparar un Contrato entre Promotor y Constructor de forma preventiva y no esperar a que surja una controversia. Los tribunales interpretan los contratos conforme a sus términos escritos y no a las manifestaciones verbales. La LAU 29/1994 establece los plazos mínimos de arrendamiento. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil regulan la compraventa de inmuebles. La Ley Hipotecaria rige el Registro de la Propiedad. La LCCI regula la financiación hipotecaria. El ITP se aplica a las transmisiones patrimoniales. Cuando la operación implique actividades reguladas, puede requerirse autorización previa de la autoridad competente.

Un Contrato entre Promotor y Constructor válido en España conforme a la LOE 38/1999 debe contener los siguientes elementos esenciales para definir las obligaciones de las partes y cumplir los requisitos de seguro, licenciamiento e inscripción registral.

Identificación de las partes: nombre y razón social completos, NIF/CIF, domicilio social y datos de inscripción en el Registro Mercantil del promotor —habitualmente una sociedad limitada o anónima—. Del constructor: NIF/CIF, datos de inscripción en el Registro Mercantil, número de póliza de seguro de responsabilidad civil y acreditación de inscripción en el Registro de Contratistas de la comunidad autónoma competente cuando sea exigible. El jefe de obra del constructor debe identificarse por nombre y número de colegiado.

Descripción del proyecto y documentación técnica: referencia al proyecto de ejecución aprobado —nombre del arquitecto, número de visado del Colegio Oficial de Arquitectos, número y fecha de la licencia de obra mayor, referencia municipal y referencia catastral del inmueble—. Los documentos del proyecto —planos, pliego de condiciones y presupuesto de ejecución material (PEM)— se incorporan al contrato por referencia. Cualquier modificación del proyecto aprobado durante la ejecución debe documentarse mediante proyecto modificado visado por el arquitecto original.

Precio de contrata y condiciones de pago: el precio de contrata acordado, en modalidad de precio alzado cerrado o precio por unidades de obra, incluido el IVA al tipo aplicable (10% de IVA para obras de edificación residencial conforme al Artículo 91.Uno.3 de la Ley 37/1992 del IVA). El calendario de pagos vinculado a hitos de ejecución comprende habitualmente: anticipo al momento de la firma del contrato, certificaciones de obra mensuales expedidas por el arquitecto y pago final a la emisión del Certificado Final de Obra. Los plazos de pago deben cumplir la Ley 3/2004, de lucha contra la morosidad en las operaciones comerciales (plazo máximo de treinta días para subcontratistas y proveedores).

Plazo de ejecución y programa de trabajos: fecha de inicio de las obras, plazo de ejecución total y fecha prevista de terminación. El programa de trabajos refleja los hitos de cimentación, estructura, cerramientos, instalaciones y remates. Las cláusulas penales por retraso conforme al Artículo 1152 del Código Civil se expresan habitualmente como un porcentaje diario o semanal del precio de contrata por día de retraso sobre la fecha de terminación acordada, con un límite máximo.

Seguro decenal: la obligación del promotor de contratar y mantener el seguro decenal de daños materiales por defectos estructurales conforme al Artículo 19 de la LOE antes de la emisión del Certificado Final de Obra, con indicación del número de póliza, nombre de la aseguradora e importe asegurado (mínimo igual al coste de reconstrucción del edificio), o a incorporar mediante addenda. El constructor debe cooperar con el inspector de control de calidad (OCA — Organismo de Control Autorizado) designado por la aseguradora.

Obligaciones de seguridad y salud: cumplimiento del Real Decreto 1627/1997 —el promotor designa al Coordinador de Seguridad y Salud (CSS) antes del inicio de las obras; el constructor elabora el Plan de Seguridad y Salud (PSS) y lo somete al CSS y a la Autoridad Laboral; ambas partes confirman el cumplimiento de la Ley 31/1995, de Prevención de Riesgos Laborales durante toda la ejecución de las obras—.

Normativa de subcontratación: cumplimiento de la Ley 32/2006, reguladora de la subcontratación en el sector de la construcción —el constructor debe inscribir a todos los subcontratistas en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) antes de que trabajen en la obra, mantener el Libro de Subcontratación en la obra en todo momento y respetar los límites de la cadena de subcontratación establecidos en el Artículo 5 de la Ley 32/2006—.

Garantías y obligaciones por defectos: responsabilidad del constructor conforme al Artículo 17 de la LOE —un año por defectos de terminación, tres años por defectos que afecten a la habitabilidad y diez años por daños de carácter estructural—, con inicio del cómputo en la fecha del Certificado de Recepción de la Obra firmado por el promotor y el constructor. El constructor debe mantener una retención de garantía del 5% del precio de contrata durante los doce meses posteriores a la terminación como garantía frente a defectos de terminación.

Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Contrato entre Promotor y Constructor para España como punto de partida práctico. Todo contrato de construcción relativo a un proyecto sujeto a la LOE debe ser revisado por un abogado especializado en derecho de la construcción y coordinado con el arquitecto del proyecto, el aparejador y el corredor de seguros del seguro decenal para confirmar el pleno cumplimiento de la LOE 38/1999, los requisitos del CTE y la normativa autonómica de edificación.

La LAU 29/1994 establece los plazos mínimos de arrendamiento. Los artículos 1445 a 1541 del Código Civil regulan la compraventa. La Ley Hipotecaria rige el Registro de la Propiedad. La LCCI regula la financiación hipotecaria con FEIN/FiAE. El ITP se aplica a las transmisiones patrimoniales. El Estatuto de los Trabajadores (RDL 2/2015) y la Ley de Sociedades de Capital (RDL 1/2010) regulan los requisitos generales. La supervisión corresponde a la AEAT, la TGSS y la AEPD, con el Tribunal Supremo como órgano de revisión. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.