Contrato de Corretaje — Argentina

El Contrato de Corretaje en Argentina es un contrato escrito y vinculante que fija los derechos, obligaciones y garantías recíprocas de las partes, conforme a Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994) Arts. 1345–1355 — Contrato de Corretaje.

El artículo 1345 del CCyC define el corretaje como el contrato por el cual el corredor se obliga a mediar en la negociación y conclusión de uno o varios negocios, sin tener relación de dependencia ni representación de ninguna de las partes. Esta independencia distingue al corredor del agente comercial regulado por el artículo 1479 del CCyC y del mandatario regulado por el artículo 1319 del CCyC: el corredor no actúa en nombre de nadie sino en su propio nombre profesional.

El artículo 1346 del CCyC establece los requisitos para actuar como corredor: ser persona humana mayor de edad, estar matriculado ante el Registro Público de Corredores habilitado por cada jurisdicción provincial o por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y no estar comprendido en las incompatibilidades del artículo 1348 CCyC. Los corredores inmobiliarios en la provincia de Buenos Aires están regulados además por la Ley 10.973 y su organismo de contralor es el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Provincia de Buenos Aires (CUCICBA en CABA).

La comisión del corredor está regulada por el artículo 1350 del CCyC: salvo convención en contrario, corresponde una comisión a cada una de las partes si el negocio se concluye como resultado de su intermediación. Si sólo una de las partes contrata con el corredor, solo esa parte le debe la comisión. El artículo 1352 del CCyC establece que el derecho a la comisión nace cuando el negocio se concluye, aunque el contrato celebrado entre los terceros quede sometido a condición suspensiva o resolutoria.

La Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de Buenos Aires ha resuelto en múltiples fallos que la matriculación del corredor es un requisito de orden público: el corredor no matriculado no puede reclamar comisión ante los tribunales aunque haya actuado como intermediario de hecho. El contrato escrito de corretaje es la prueba más eficaz para documentar la comisión pactada, el tipo de negocio y las obligaciones de las partes.

El Contrato de Corretaje en Argentina resulta necesario en múltiples operaciones donde interviene un intermediario profesional matriculado.

Es indispensable en la compraventa de inmuebles urbanos y rurales, donde el corredor inmobiliario matriculado actúa como intermediario entre comprador y vendedor. La Ley 10.973 de la Provincia de Buenos Aires y las leyes provinciales equivalentes exigen que el corredor inmobiliario esté matriculado para cobrar comisión. Sin contrato escrito, el corredor no puede probar el monto de la comisión acordada ante los Juzgados en lo Civil y Comercial.

Se requiere en la intermediación para la locación de inmuebles, tanto urbanos (regidos por el CCyC, tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU 70/2023 y la Ley 27.742) como rurales (regulados por la Ley 13.246). El corredor que interviene en la celebración de un contrato de locación tiene derecho a una comisión equivalente al porcentaje pactado sobre el valor del alquiler mensual pactado.

El documento es necesario cuando un corredor actúa como intermediario en la compraventa o transferencia de fondos de comercio conforme a la Ley 11.867, donde el corredor debe verificar la publicación de edictos y el cumplimiento de los plazos de oposición de acreedores.

Resulta requerido en la intermediación para la celebración de contratos de seguro entre asegurados y compañías aseguradoras, donde el corredor de seguros actúa como intermediario independiente bajo la Ley 17.418 de Seguros y la supervisión de la Superintendencia de Seguros de la Nación (SSN).

El contrato es necesario cuando una empresa necesita contratar un corredor para intermediar en la colocación de valores negociables (títulos, obligaciones negociables, acciones) bajo la supervisión de la Comisión Nacional de Valores (CNV), donde el corredor debe estar matriculado como agente de liquidación y compensación (ALyC) conforme a la Ley 26.831 de Mercado de Capitales.

Un Contrato de Corretaje completo y oponible en Argentina debe incluir los siguientes elementos conforme a los artículos 1345 a 1355 del CCyC.

Identificación del corredor: nombre y apellido, CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X, número y jurisdicción de matrícula (ej. 'Matrícula N.º 1234, Colegio de Corredores Inmobiliarios CUCICBA, CABA'), domicilio profesional. La identificación de la matrícula es indispensable: el corredor no matriculado no tiene acción para cobrar comisión (art. 1346 CCyC).

Identificación del comitente o comitentes: nombre y apellido o razón social, CUIT o DNI, domicilio real o legal. Si el corredor actúa para ambas partes de la operación, el contrato debe identificar a ambas y establecer si cada una paga comisión por separado o si existe una distribución diferente.

Descripción del negocio a intermediar: el contrato debe describir con precisión el tipo de operación (compraventa, locación, permuta, cesión de créditos, operación de seguros) y el bien o derecho sobre el que recae (inmueble con matrícula catastral, fondo de comercio con CUIT, valores negociables con descripción de la especie).

Monto y forma de cálculo de la comisión: el artículo 1350 CCyC permite que la comisión sea pactada libremente; a falta de acuerdo, se aplica el uso del lugar de celebración del contrato o, en su defecto, la decisión judicial. El contrato debe indicar el porcentaje o monto fijo de la comisión, la base de cálculo (precio de venta, canon locativo, suma asegurada) y el momento de exigibilidad (firma del boleto, escritura, primer alquiler percibido).

Obligaciones del corredor: el artículo 1347 CCyC impone al corredor las siguientes obligaciones: actuar con lealtad e imparcialidad; informar a las partes sobre las condiciones del negocio y las calidades del bien o derecho objeto del negocio; guardar secreto sobre las instrucciones recibidas; comunicar a las partes toda circunstancia sobreviniente relevante para la conclusión del negocio; mantener el registro de operaciones del artículo 1354 CCyC.

Prohibición de adquirir para sí: el artículo 1348 CCyC prohíbe al corredor adquirir por sí ni por interpósita persona los bienes cuya negociación le ha sido encomendada, so pena de nulidad del acto y responsabilidad por los daños. El contrato debe reiterar esta prohibición como cláusula expresa.

Duración y exclusividad: el contrato debe indicar el plazo durante el cual el corredor tiene el mandato de intermediación y si esa intermediación es exclusiva (el comitente no puede contratar con otro corredor durante el plazo) o no exclusiva. En la práctica de corretaje inmobiliario argentino, la exclusividad habitual oscila entre 30 y 90 días, renovable. Consultá más modelos de contratos comerciales en forms-legal.com, incluyendo el Contrato de Agencia Comercial y el Acuerdo de Exclusividad Territorial.

Para completar correctamente el Contrato de Corretaje en Argentina, siga los siguientes pasos.

Paso 1 — Identifique al corredor: ingrese el nombre y apellido del corredor, el CUIT en formato XX-XXXXXXXX-X, el número de matrícula y el organismo que la otorgó (ej. 'Matrícula N.º 4567, CUCICBA, Ciudad Autónoma de Buenos Aires'), el domicilio profesional con código postal y la referencia al seguro de responsabilidad civil profesional si el colegio lo exige.

Paso 2 — Identifique al comitente o comitentes: ingrese el nombre y apellido o razón social, DNI o CUIT, domicilio real o legal. Si ambas partes de la operación (comprador y vendedor, locador y locatario) contratan con el corredor, identifique a ambas en el contrato y especifique qué porcentaje de comisión pagará cada una.

Paso 3 — Describa el negocio a intermediar: sea lo más específico posible. Para inmuebles, indique la dirección completa, la matrícula catastral, la superficie y el precio de oferta. Para fondos de comercio, indique la denominación, el CUIT, la actividad y el precio estimado. Para seguros, indique el ramo y la suma asegurada aproximada.

Paso 4 — Establezca la comisión: indique el porcentaje o monto fijo de la comisión en ARS (pesos argentinos), la base de cálculo y el momento en que se hace exigible. Para compraventas inmobiliarias, la comisión habitual en Argentina es del 3% al 4% del precio de venta para cada parte. Para locaciones, suele ser de un mes de alquiler o un porcentaje del valor contractual.

Paso 5 — Fije el plazo de intermediación: especifique la fecha de inicio y la fecha de vencimiento del mandato de intermediación. Si la intermediación es exclusiva, indíquelo expresamente y establezca qué ocurre si el comitente celebra el negocio directamente o con otro corredor durante el plazo de exclusividad.

Paso 6 — Indique la jurisdicción: especifique los tribunales competentes para resolver conflictos sobre el cobro de la comisión. Para CABA, la competencia es de los Juzgados Nacionales en lo Comercial; para otras jurisdicciones, los Juzgados provinciales en lo Civil y Comercial.

Paso 7 — Firme y registre: ambas partes deben firmar el contrato con aclaración, fecha y lugar. El corredor debe registrar la operación en el libro de registro del artículo 1354 CCyC. Si el negocio intermediado es una compraventa de inmueble, el boleto de compraventa o la escritura pública deben hacer referencia al corredor interviniente.

El Contrato de Corretaje en Argentina está sujeto a requisitos legales derivados del CCyC y de las regulaciones provinciales de la actividad.

Matriculación obligatoria: el artículo 1346 del CCyC establece que para actuar como corredor se requiere estar matriculado ante el Registro Público de Corredores de la jurisdicción. La matriculación exige título habilitante en las jurisdicciones que lo requieren (ej. título de corredor inmobiliario expedido por universidades con oferta reconocida en la Provincia de Buenos Aires), seguro de responsabilidad civil profesional en las jurisdicciones que lo exigen, y arancel de inscripción anual. El corredor no matriculado no tiene acción judicial para reclamar comisión (art. 1346 in fine CCyC).

Incompatibilidades: el artículo 1348 del CCyC establece que no pueden ser corredores los que no pueden ejercer el comercio, los fallidos no rehabilitados, los inhabilitados judicialmente, y quienes hayan sido condenados por delitos contra la propiedad o que involucren falsedad. Además, el corredor no puede ser parte en el negocio que intermedia ni adquirir para sí los bienes cuya venta gestiona.

Obligación de registro: el artículo 1354 del CCyC impone al corredor la obligación de llevar un libro de registro de operaciones en la forma y con los recaudos que establezcan las leyes locales. Este registro es inspeccionado periódicamente por los colegios profesionales y constituye prueba de las operaciones intermediadas.

Comisión sin negocio concluido: el artículo 1353 CCyC establece que si el contrato de intermediación se disuelve sin conclusión del negocio por culpa de una de las partes, el corredor tiene derecho a ser reembolsado por los gastos en que incurrió, aunque no haya percibido comisión. El contrato escrito debe establecer expresamente si el corredor tendrá derecho a gastos en caso de frustración del negocio.

Impuesto a las ganancias y monotributo: la comisión del corredor está sujeta al Impuesto a las Ganancias (4.ª categoría si es persona humana) o al Impuesto sobre los Ingresos Brutos (IIBB) provincial. El corredor debe emitir factura electrónica conforme a las disposiciones de la AFIP (RG 4291 y concordantes) antes de cobrar la comisión.

Evitar los siguientes errores al redactar o ejecutar el Contrato de Corretaje en Argentina puede prevenir el rechazo de reclamos de comisión ante los Juzgados en lo Comercial.

Contratar con un corredor no matriculado: el artículo 1346 CCyC es terminante: el corredor no matriculado no tiene acción judicial para cobrar comisión. Si el comitente descubre durante el litigio que el corredor carecía de matrícula, el reclamo de comisión será rechazado. Solución: siempre verifique la matrícula del corredor ante el colegio profesional correspondiente antes de suscribir el contrato.

No documentar la comisión por escrito: el artículo 1350 CCyC permite que la comisión se determine por el uso del lugar, pero esa prueba es dificultosa. Sin contrato escrito, el corredor debe demostrar con testigos o por otros medios que la comisión fue pactada. Un contrato escrito con el monto o porcentaje de comisión expresamente establecido es la única prueba incontestable.

Fijar una comisión sin indicar la base de cálculo: un contrato que diga '3% de comisión' sin especificar si ese porcentaje recae sobre el precio de oferta, el precio de venta final, el precio escriturado o el primer canon locativo genera disputas. Solución: siempre especifique la base de cálculo con precisión.

Omitir el plazo de intermediación y la cláusula de exclusividad: sin un plazo determinado, el comitente puede argumentar que el negocio se celebró después de que el mandato del corredor venció. Sin cláusula de exclusividad, no puede impedirse que el comitente contrate simultáneamente con otro corredor. Solución: siempre fije un plazo expreso y determine si la intermediación es exclusiva o no.

No emitir factura por la comisión cobrada: la AFIP exige que el corredor emita factura electrónica por cada comisión cobrada. La falta de facturación puede generar sanciones de la AFIP y dificultades para el comitente que pretende deducir la comisión pagada como gasto del Impuesto a las Ganancias.