Antrag auf notarielle Beurkundung

Rechtsgrundlage für das Beurkundungsverfahren ist das Beurkundungsgesetz (BeurkG) vom 28. August 1969 (BGBl. I S. 1513), das die Verfahrenspflichten des Notars und die Wirksamkeitsvoraussetzungen der Urkunde regelt. Die Bundesnotarordnung (BNotO) ergänzt dies durch die Amtspflichten des Notars. Der Notar handelt als unabhängiges Organ der Rechtspflege und ist gemäß BNotO § 14 zur Unparteilichkeit und zur Belehrung aller Beteiligten verpflichtet.

Die notarielle Beurkundung ist nicht mit der notariellen Beglaubigung zu verwechseln. Während die Beurkundung den gesamten Inhalt des Rechtsgeschäfts in die öffentliche Urkunde aufnimmt und der Notar nach BeurkG § 17 alle Beteiligten über die rechtliche Tragweite belehren muss, bescheinigt die Beglaubigung nach BNotO § 39 nur die Echtheit einer Unterschrift oder die Übereinstimmung einer Abschrift mit dem Original.

Das deutsche Recht schreibt die notarielle Beurkundung für eine Vielzahl von Rechtsgeschäften zwingend vor. § 311b BGB verlangt sie für alle Grundstückskaufverträge und Schenkungsversprechen. § 2232 BGB bestimmt, dass ein öffentliches Testament vor einem Notar errichtet werden muss. § 2 GmbHG macht die notarielle Beurkundung zum Wirksamkeitserfordernis für den GmbH-Gesellschaftsvertrag. § 1750 BGB verlangt Beurkundung für die Einwilligung zur Adoption. § 1516 BGB fordert Beurkundung für den Ehevertrag.

Die Notargebühren für die Beurkundung richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), das seit dem 1. August 2013 das frühere Kostenordnungsrecht (KostO) abgelöst hat. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und hängen vom Geschäftswert (Kaufpreis, Vermögenswert) sowie der Gebührentabelle (Anlage 2 Tabelle A und B GNotKG) ab. Ein Notar darf weder höhere noch niedrigere Gebühren als gesetzlich vorgesehen berechnen.

Deutsche Notare sind Amtsträger, die vom Bundesland oder der Notarkammer (z.B. Notarkammer Rheinland, Hamburgische Notarkammer) bestellt werden. Sie sind örtlich zuständig für ihren Amtssitz, können aber in der Regel auch außerhalb ihres Amtsbezirks tätig werden (BNotO § 11). Die Bundesnotarkammer koordiniert das Notarwesen auf Bundesebene und betreibt das Zentrale Vorsorgeregister sowie das elektronische Urkundenarchiv (eDA). Über das Notarverzeichnis unter notare.de können Bürger den nächsten zugelassenen Notar finden; das Verzeichnis ist bundesweit und kostenlos zugänglich.

Ein Antrag auf notarielle Beurkundung in Deutschland wird in folgenden gesetzlich vorgeschriebenen oder praktisch empfohlenen Situationen gestellt:

**Grundstücks- und Immobilienkaufverträge (§ 311b BGB):** Jeder Kauf, jede Schenkung und jeder Tausch eines Grundstücks, einer Eigentumswohnung, eines Erbbaurechts oder einer grundstücksgleichen Berechtigung bedarf zwingend der notariellen Beurkundung. Ein formloser Kaufvertrag über eine Immobilie ist nach § 125 BGB nichtig. Der Notar koordiniert die Abwicklung, gibt den Antrag auf Eigentumsumschreibung im Grundbuch (Grundbuchordnung GBO) frei und sichert den Kaufpreis über ein Notaranderkonto ab.

**GmbH-Gründung und Gesellschaftsverträge (§ 2 GmbHG):** Der Gesellschaftsvertrag einer GmbH (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) muss zwingend notariell beurkundet werden, ebenso wie spätere Satzungsänderungen (§ 53 GmbHG), Kapitalerhöhungen (§ 55 GmbHG) und die Übertragung von GmbH-Anteilen (§ 15 Abs. 3 GmbHG). Ohne notarielle Beurkundung kann die GmbH nicht ins Handelsregister (HGB §§ 8, 10) eingetragen werden.

**Öffentliches Testament und Erbvertrag:** Ein öffentliches Testament nach § 2232 BGB wird vor dem Notar errichtet, von diesem verlesen, genehmigt und unterschrieben. Es entfaltet ab Errichtung höchste Beweiskraft. Der Erbvertrag nach § 2276 BGB bedarf ebenfalls notarieller Beurkundung. Alternativen zum öffentlichen Testament ist das eigenhändige Testament (§ 2247 BGB), das keiner Beurkundung bedarf.

**Vorsorgevollmacht und Generalvollmacht mit Immobilienbefugnis:** Enthält eine Vorsorgevollmacht Befugnisse zur Veräußerung oder Belastung von Immobilien, verlangt das Grundbuchamt (§ 29 GBO) die notarielle Beurkundung oder zumindest notarielle Beglaubigung der Unterschrift. Gleiches gilt für Generalvollmachten.

**Eheverträge (§ 1410 BGB):** Ehegatten können durch Ehevertrag güterrechtliche Regelungen treffen (z.B. Gütertrennung, Zugewinnausgleich), die gemäß § 1410 BGB notariell beurkundet werden müssen. Der Ehevertrag wirkt für und gegen Dritte erst, wenn er im Güterrechtsregister (Amtsgericht) eingetragen wird.

**Adoption (§ 1750 BGB):** Die Einwilligung des Kindes, der Eltern und des Annehmenden in die Adoption bedarf nach § 1750 BGB notarieller Beurkundung. Das Familiengericht (Amtsgericht) ist für die Aussprache der Adoption zuständig, bedarf aber der notariell beurkundeten Einwilligungserklärungen.

**Grundschulden und Hypotheken (GBO):** Die Bestellung von Grundschulden oder Hypotheken für Bankdarlehen erfordert eine notarielle Beurkundung oder notarielle Beglaubigung der Unterschrift auf der Grundschuldbestellungsurkunde. In der Praxis übernehmen Banken häufig die Abwicklung über einen eigenen Notar.

Ein vollständiger Antrag auf notarielle Beurkundung in Deutschland und die daraus resultierende notarielle Urkunde enthalten folgende wesentliche Elemente:

**1. Personalien aller Beteiligten (BeurkG § 10)** Vollständiger Name, Geburtsdatum, Geburtsort, Staatsangehörigkeit und aktuelle Anschrift jedes Beteiligten. Der Notar ist nach BeurkG § 10 verpflichtet, die Identität anhand amtlicher Lichtbildausweise (Personalausweis oder Reisepass) zu prüfen. Bei juristischen Personen: Handelsregisterauszug und Vertretungsnachweis (Geschäftsführer, Vorstand).

**2. Bezeichnung des Beurkundungsgegenstands** Genaue Beschreibung des Rechtsgeschäfts, z.B. bei Immobilienkauf: vollständige Adresse, Grundbuchblattnummer, Flurstücknummer, Größe, Kaufpreis; bei GmbH-Gründung: Firma, Sitz, Stammkapital, Gesellschafter, Geschäftsführer.

**3. Belehrung (BeurkG § 17)** Der Notar muss alle Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Rechtsgeschäfts belehren (BeurkG § 17 Abs. 1). Bei ungleicher wirtschaftlicher Stärke oder erkennbarer Unerfahrenheit hat er besonders sorgfältig zu belehren (BeurkG § 17 Abs. 2). Das Belehrungsprotokoll ist Bestandteil der Urkunde.

**4. Verlesen und Genehmigung (BeurkG § 13)** Der Notar liest den vollständigen Urkundentext vor (BeurkG § 13 Abs. 1). Alle Beteiligten müssen den Inhalt genehmigen. Anschließend unterschreiben alle Beteiligten und der Notar.

**5. Notarielle Kosten (GNotKG)** Vor der Beurkundung stellt der Notar eine Kostenschätzung aus. Der Geschäftswert ist die Grundlage für die Berechnung nach GNotKG Anlage 2 Tabelle B. Bei Immobilienkäufen: Kaufpreis als Geschäftswert; bei GmbH-Gründungen: Stammkapital.

**6. Abschriften und Ausfertigungen (BeurkG §§ 49 ff.)** Der Notar erteilt auf Antrag Ausfertigungen und beglaubigte Abschriften. Die vollstreckbare Ausfertigung (§ 797 ZPO) ermöglicht die Zwangsvollstreckung ohne weiteres gerichtliches Verfahren.

**7. Elektronisches Urkundenarchiv (eDA)** Seit 2022 speichert der Notar nach GNotKG §§ 11, 35 die Urkunde im elektronischen Urkundenarchiv der Bundesnotarkammer (eDA). Urkundenabschriften können daraus abgerufen werden.

**8. Erforderliche Unterlagen bei Immobilien** Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate), Flurkarte, Lageplan, etwaige Belastungen (Grundschulden, Dienstbarkeiten), Energieausweis, kommunale Vorkaufsrechtsbescheinigung (bei Kommunen). Auf forms-legal.com finden Sie eine strukturierte Vorlage für den Beurkundungsantrag, die alle erforderlichen Angaben erfasst.

**9. Nachgenehmigung und Vollzug** Nach der Beurkundung veranlasst der Notar alle notwendigen Schritte: Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Antrag auf Eigentumsumschreibung, Anzeige beim Finanzamt für die Grunderwerbsteuer (§ 22 GrEStG), Handelsregistereintragung bei GmbH-Gründung.

**10. Berichtigungs- und Ergänzungsurkunden** Kleinere Fehler können durch Nachtragsurkunde (BeurkG § 44a) berichtigt werden, ohne die gesamte Urkunde neu aufnehmen zu müssen.

Den Antrag auf notarielle Beurkundung in Deutschland stellen Sie folgendermaßen:

**Schritt 1: Notar auswählen** Jeder zugelassene Notar in Deutschland ist grundsätzlich für jede Art von Beurkundung zuständig (BNotO § 11). Empfehlenswert ist ein Notar am Ort des Rechtsgeschäfts (z.B. bei Immobilien: Notar am Ort der Immobilie), da dieser die örtlichen Gegebenheiten und Behörden kennt. Die Suche nach einem Notar ist über das Notarverzeichnis der Bundesnotarkammer (notare.de) möglich.

**Schritt 2: Beurkundungsgegenstand klären** Teilen Sie dem Notariat den Beurkundungsgegenstand klar mit. Bei Immobilienkäufen: Adresse, Kaufpreis, geplantes Datum. Bei GmbH-Gründung: Firmenname, Stammkapital, Gesellschafter. Der Notar oder sein Büro wird Ihnen mitteilen, welche Unterlagen mitzubringen sind.

**Schritt 3: Unterlagen zusammenstellen** Für Immobilienkauf: Personalausweis oder Reisepass aller Parteien; aktueller Grundbuchauszug (beim zuständigen Grundbuchamt erhältlich); Flurkarte; Energieausweis; ggf. Nachweise über Belastungen oder Lasten; kommunale Vorkaufsrechtsbescheinigung. Für GmbH-Gründung: Personalausweise der Gesellschafter; gewünschter Firmenname (Verfügbarkeit beim Handelsregister prüfen); Stammkapitalnachweis.

**Schritt 4: Urkundenentwurf prüfen** Der Notar fertigt vorab einen Urkundenentwurf an. Lesen Sie diesen sorgfältig durch. Stellen Sie Rückfragen bei Unklarheiten. Prüfen Sie alle Angaben auf Richtigkeit (Namen, Daten, Beträge, Grundbuchblattnummer). Fehler im Entwurf sind einfacher zu korrigieren als in der fertigen Urkunde.

**Schritt 5: Beurkundungstermin wahrnehmen** Alle Beteiligten müssen persönlich erscheinen oder durch einen Bevollmächtigten mit notariell beurkundeter Vollmacht vertreten sein. Lichtbildausweis mitbringen. Der Notar verliest die Urkunde vollständig (BeurkG § 13). Fragen dürfen und sollen gestellt werden. Erst nach vollständigem Verlesen und Genehmigung durch alle Beteiligten wird unterschrieben.

**Schritt 6: Vollzug abwarten** Nach dem Beurkundungstermin übernimmt der Notar alle weiteren Schritte. Bei Immobilienkäufen: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (nach Zahlung der Grunderwerbsteuer), Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Dies dauert je nach Bundesland 4–12 Wochen.

**Schritt 7: Ausfertigung verwahren** Nach Vollzug erteilt der Notar eine Ausfertigung der Urkunde. Diese ist ein wichtiges Dokument und sollte sicher aufbewahrt werden (Bankschließfach oder feuerfester Safe). Bei Verlust kann eine weitere Abschrift aus dem elektronischen Urkundenarchiv (eDA) der Bundesnotarkammer angefordert werden.

Für die notarielle Beurkundung in Deutschland gelten folgende gesetzliche Anforderungen:

**Beurkundungsgesetz (BeurkG):** §§ 8–58 BeurkG regeln das gesamte Beurkundungsverfahren. § 8 bestimmt, dass der Notar die Niederschrift vorlesen, von den Beteiligten genehmigen lassen und von allen eigenhändig unterschreiben lassen muss. § 17 schreibt die umfassende Belehrungspflicht vor. § 20 regelt die Beurkundung von Willenserklärungen.

**Bundesnotarordnung (BNotO) § 14:** Der Notar hat die Urkundstätigkeit zu versagen, wenn sie mit seinen Amtspflichten nicht vereinbar wäre oder wenn er erkennt, dass das Rechtsgeschäft gegen ein gesetzliches Verbot oder die guten Sitten verstößt (§ 4 BeurkG, § 14 BNotO).

**Formerfordernisse bei bestimmten Rechtsgeschäften:** Grundstückskauf: § 311b BGB (Schriftform + Beurkundung = Wirksamkeit). GmbH-Gründung: § 2 GmbHG. Testament: § 2232 BGB. Erbvertrag: § 2276 BGB. Ehevertrag: § 1410 BGB. Adoption: § 1750 BGB. Schenkungsversprechen: § 518 BGB (heilbar durch Vollzug). Verstoß gegen die Formvorschrift führt nach § 125 BGB zur Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts.

**Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG):** Notargebühren sind nach GNotKG gesetzlich festgelegt und nicht verhandelbar. Anlage 2, Tabelle B, KV-Nr. 21100 und 21200 enthalten die Gebührentabellen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 €: 2,0-Gebühr = 1.070 € zzgl. MwSt. für Kaufvertrag.

**Dolmetscherpflicht (BeurkG § 16):** Versteht ein Beteiligter die deutsche Sprache nicht ausreichend, muss ein vereidigter Dolmetscher (GVG § 142a) hinzugezogen werden. Kann kein Dolmetscher anwesend sein, ist eine gesonderte Übersetzung der Urkunde nach § 16 Abs. 2 BeurkG möglich. Der Notar lehnt die Beurkundung ab, wenn die Verständigung nicht gewährleistet ist.

**Geschäftsunfähigkeit (§ 104 BGB i.V.m. BeurkG § 11):** Der Notar hat die Geschäftsfähigkeit der Beteiligten zu prüfen. Bei erkennbaren Zweifeln dokumentiert er seine Beobachtungen im Beurkundungsprotokoll (BeurkG § 17 Abs. 2a). Eine unter Geschäftsunfähigkeit beurkundete Erklärung ist nichtig (§ 105 BGB).

**Vorkaufsrecht der Gemeinde (§ 24 BauGB):** Bei Grundstückskäufen hat die Gemeinde in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar zeigt den Kaufvertrag der Gemeinde an; diese hat zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben. Erst danach kann der Notar den Vollzug (Eigentumsumschreibung) veranlassen.

Häufige Fehler beim Antrag auf notarielle Beurkundung in Deutschland und wie man sie vermeidet:

**Fehlende oder veraltete Unterlagen zum Beurkundungstermin:** Besonders bei Immobilienkäufen werden häufig veraltete Grundbuchauszüge (älter als 3 Monate) mitgebracht. Das Grundbuchamt akzeptiert nur aktuelle Auszüge (erhältlich beim zuständigen Grundbuchamt oder über das Grundbuchinformationssystem der Länder). Ebenso fehlt manchmal der Energieausweis (§ 16 EnEV) oder die kommunale Vorkaufsrechtsbescheinigung (§ 28 BauGB). Checkliste mit dem Notariat im Voraus abstimmen.

**Beteiligter kann nicht persönlich erscheinen:** Wer nicht persönlich beim Beurkundungstermin erscheinen kann, braucht eine notariell beurkundete Vollmacht nach BeurkG § 8 – nicht nur eine einfach beglaubigte Unterschrift. Eine solche Vollmacht sollte frühzeitig (mindestens eine Woche vorher) beim Notar erteilt werden, damit sie dem beurkundenden Notar rechtzeitig vorliegt.

**Urkundenentwurf nicht gelesen:** Viele Beteiligte kommen zum Notartermin, ohne den Entwurf gelesen zu haben. Dann treten Überraschungen und Verzögerungen auf, weil Korrekturen vor Ort vorgenommen werden müssen. Entwurf immer sorgfältig vorab prüfen; Rückfragen vorab schriftlich an das Notariat richten.

**Grunderwerbsteuer unterschätzt:** Käufer unterschätzen häufig die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 % des Kaufpreises, in NRW und Schleswig-Holstein 6,5 %). Diese ist vor der Eigentumsumschreibung beim Finanzamt zu zahlen. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG) veranlasst der Notar keine Grundbuchumschreibung. Liquiditätsplanung ist entscheidend.

**Firmennamen nicht geprüft:** Bei GmbH-Gründungen prüfen Gründer häufig den gewünschten Firmennamen nicht vorab beim Handelsregister des Amtsgerichts oder über das Unternehmensregister (unternehmensregister.de). Ein bereits verwendeter oder täuschend ähnlicher Name führt zur Ablehnung der Eintragung und erfordert eine kostspielige Nachtragsbeurkundung.

**Gesellschaftsvertrag ohne steuerliche Prüfung:** GmbH-Gesellschaftsverträge werden oft beurkundet, ohne vorher steuerliche Aspekte zu prüfen (z.B. Behandlung von Gesellschafterdarlehen, Körperschaftsteuer 25 %, Gewerbesteuer, Umsatzsteuer auf Stammeinlagen). Ein Steuerberater sollte vorab konsultiert werden, da Satzungsänderungen nach der Beurkundung erneut notarielle Beurkundung erfordern.

**Kosten unterschätzt:** Notargebühren nach GNotKG, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer addieren sich bei einem Immobilienkauf auf ca. 10–12 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das 40.000–48.000 € Nebenkosten. Wer dies nicht einkalkuliert, gerät in finanzielle Engpässe. Immer vorab eine schriftliche Kostenschätzung beim Notariat anfordern.

**Dolmetscher nicht rechtzeitig organisiert:** Bei Beteiligten ohne ausreichende Deutschkenntnisse ist nach BeurkG § 16 ein vereidigter Dolmetscher (GVG § 142a) Pflicht. Wer dies erst beim Beurkundungstermin bemerkt, muss diesen absagen und neu vereinbaren – was Kosten für Umbuchung und erneute Notargebühren verursacht. Sprachkenntnisse der Beteiligten frühzeitig mit dem Notariat abstimmen; bei ausländischen Parteien stets nachfragen, ob eine Übersetzung benötigt wird.