Samejeoverenskomst for ugifte samlevende

Hvad er en samejeoverenskomst

Ugifte samlevende har i Danmark ingen automatisk ret til hinanden aktiver. Gifter man sig, træder ægtefælleloven til og giver begge parter klare rettigheder og pligter. For samlevende uden vielsesattest findes ingen tilsvarende beskyttelse — hverken ved samlivets ophør eller ved dødsfald. Resultatet er, at to mennesker kan have delt udgifter og opbygget et fælles hjem i årevis og alligevel stå uden juridisk grundlag for et krav, hvis forholdet slutter.

Aftaleloven (LBK nr 193/2016) udgør det overordnede retsgrundlag for sådanne aftaler i Danmark. En samejeoverenskomst er en privatretlig kontrakt, der er bindende for parterne, og som domstolene vil fortolke i overensstemmelse med aftaleloven. Ejer parterne fast ejendom i fællesskab, kan aftalen desuden have relevans i forhold til tinglysningsloven og registrering i Tingbogen, eftersom den faktiske ejerandel bør fremgå af skødet i Tingbogen.

Hvornår har du brug for dokumentet

Behovet opstår typisk i fem situationer. Den første er ved køb af fast ejendom, hvor begge parter betaler del af udbetaling og husleje. Den anden er ved indflytning, hvor én partner allerede ejer boligen og den anden bidrager til fælles udgifter. Den tredje situation er, når parterne anskaffer sig dyre aktiver som bil, båd eller campingvogn i begges navne. Den fjerde er ved stiftelse af fælles virksomhed eller ved lån optaget i fællesskab. Den femte og ofte oversete situation er, når en af parterne arver en større sum og ønsker at beskytte midlerne som særeje.

Mange venter med at oprette aftalen, til forholdet er i fare. Erfaringen fra advokatpraksis viser, at de bedste aftaler skrives i en periode med ro og gensidig tillid — ikke i en konflikt, der allerede har gjort dialog vanskelig.

Aftalens centrale indhold

En velfungerende samejeoverenskomst for ugifte samlevende bør som minimum adressere følgende punkter.

Ejerandele og bidrag. Aftalen skal angive, hvilken andel hver part ejer af de fælles aktiver. Er andelen ligeligt fordelt, bør det stå eksplicit. Er den skæv — for eksempel fordi den ene part lagde en større udbetaling — skal den faktiske fordeling fremgå i procent eller brøk, og det bør fremgå, hvordan denne andel er beregnet.

Løbende udgifter. Hvem betaler hvad af husleje, fællesudgifter, vedligeholdelse og forsikringer? Aftalen bør opstille en klar fordelingsnøgle, gerne med reference til, om bidragene er faste beløb, procentdele af indkomst eller en kombination.

Hvad sker der ved ophør. Vil den ene part have ret til at overtage boligen? Til hvilken pris, og inden for hvilken frist? Skal ejendommen sættes til salg på det fri marked, og hvem bærer eventuelle tab eller gevinster? En klar opløsningsklausul er det vigtigste enkeltpunkt i aftalen, fordi det er her, uenigheder oftest opstår.

Forkøbsret. Mange aftaler indeholder en bestemmelse om, at den ene part har fortrinsret til at købe den andens andel, inden den sættes til salg til tredjemand. Prisen kan fastsættes ud fra en mæglervurdering eller ved et gennemsnit af to uafhængige vurderinger.

Dødsfald. Ugifte samlevende arver ikke automatisk hinanden efter dansk ret. En samejeoverenskomst kan aldrig erstatte et testamente, men den kan fastlægge, hvad der sker med den fælles bolig, hvis den ene part dør, herunder om den efterlevende har ret til at overtage afdødes andel og på hvilke vilkår. Ønsker man at give partneren arveret, skal dette ske i et særskilt testamente.

Gæld. Hvis ejendommen er belånt, bør aftalen tage stilling til, hvordan fælles gæld fordeles, og hvad der sker, hvis den ene part ophører med at bidrage til afdrag og renter.

Sådan udfylder du aftalen korrekt

Start med at kortlægge alle aktiver og passiver, I ejer eller har anskaffet i fællesskab. Lav en simpel oversigt: aktivets betegnelse, den aktuelle markedsværdi eller anskaffelsespris, og hvad den ene hhv. den anden part har bidraget med. Denne oversigt giver et faktuelt udgangspunkt og mindsker risikoen for efterfølgende uenighed om, hvad I egentlig aftalte.

Brug en Samejeoverenskomst for ugifte samlevende som struktureret skabelon, og udfyld hvert felt omhyggeligt. Undgå vage formuleringer som "efter aftale" eller "til markedspris til den tid" uden at definere, hvad der menes. Domstolene og voldgiftsnævn fortolker aftaler ud fra det, der faktisk er skrevet, ikke ud fra, hvad parterne mente.

Ejerandelen i fast ejendom skal afspejles i skødet, der er tinglyst i Tingbogen i henhold til tinglysningsloven. Er skødet udfærdiget med en anden fordeling end samejeoverenskomsten, er det skødet, der er afgørende over for tredjemand — herunder panthavere og kreditorer. Sørg derfor for, at de to dokumenter er i overensstemmelse.

Begge parter skal underskrive aftalen, og det anbefales at datere den og opbevare en kopi hos en betroet tredjemand eller hos sin advokat. En aftale, der ikke kan fremlægges, er svær at håndhæve.

Overvej at lade en advokat gennemgå den endelige version, særligt hvis der er tale om fast ejendom, betydelige beløb eller komplekse ejerforhold. Advokaten kan sikre, at aftalen er aftalemæssigt korrekt i henhold til aftaleloven, og at der ikke er uklarheder, der kan udnyttes i en tvist.

Hyppige fejl og faldgruber

At undlade at oprette aftalen. Den mest udbredte fejl er at tro, at en mundtlig aftale er tilstrækkelig. Mundtlige aftaler er juridisk set bindende i mange tilfælde efter aftaleloven, men de er praktisk talt umulige at bevise, hvis den anden part bestrider indholdet. En skriftlig aftale er bevismæssigt stærkere og reducerer risikoen for tvist betydeligt.

At kopiere en anden aftale direkte. Standardskabeloner fra nettet er udgangspunkter, ikke færdige produkter. En samejeoverenskomst skal tilpasses parernes konkrete situation. Et par, der deler en ejerlejlighed med et realkreditlån, har andre behov end et par, der bor i en andelsbolig.

At glemme at opdatere aftalen. Livssituationer ændrer sig. En part kan arve penge og investere dem i den fælles bolig. Indkomsterne kan forskydes markant. Børn kan komme til. Aftalen bør revideres, når der sker væsentlige ændringer i parernes økonomi eller ejerforhold — og altid, når I erhverver nye fælles aktiver af større værdi.

At forveksle samejeoverenskomsten med et testamente. Aftalen regulerer den formueretlige fordeling ved samlivets ophør i levende live. Den kan ikke give en samlevende arverettigheder; til det formål kræves et gyldigt testamente oprettet i overensstemmelse med de gældende formkrav.

At undlade tinglysning, når det er relevant. En samejeoverenskomst vedrørende fast ejendom bør som udgangspunkt stemme overens med det tinglyste skøde. Er der uoverensstemmelse, gælder skødet over for omverdenen. Tinglysning i Tingbogen sikrer, at ejerforholdet er offentligt tilgængeligt og beskyttet mod tredjemands krav.

At bruge for upræcise vilkår ved ophør. "Vi finder ud af det, når det sker" er ikke en klausul — det er en invitation til konflikt. Fastsæt konkrete mekanismer: en tidsfrist for overtagelse, en metode til værdiansættelse og en konsekvens, hvis parterne ikke kan blive enige inden fristens udløb.

En gennemtænkt samejeoverenskomst er ikke et udtryk for mistillid til partneren; den er et udtryk for ansvarlighed over for begge parter. Ligesom man tegner forsikring mod risici, man ikke forventer at udnytte, beskytter aftalen begge parter mod scenarier, som ingen ønsker, men som alligevel kan opstå. Praktikere oplever gang på gang, at selv kortvarige og harmoniske parforhold kan ende i langvarige retssager om formue, netop fordi ingen i sin tid tog sig tid til at sætte forventningerne på skrift. En halv times arbejde på en klar og detaljeret aftale kan spare parterne for måneder af usikkerhed og omkostninger, hvis situationen engang ændrer sig.