Real Property Co-Ownership Agreement Finland

Kiinteistön yhteisomistussopimus Suomessa on kaikkien kiinteistön yhteisomistajien välinen kirjallinen sopimus, jolla sovitaan kiinteistön hallinnasta, käytöstä, kustannusten jakamisesta, päätöksenteosta ja omistusosuuksien luovutuksesta. Kiinteistön yhteisomistussopimus Suomessa perustuu eräistä yhteisomistussuhteista annettuun lakiin (180/1958), joka säätelee yhteisomistajien välisiä oikeuksia ja velvollisuuksia, sekä maakaaren (540/1995) säännöksiin kiinteistön luovutuksesta ja kirjaamisesta.

Yhteisomistus syntyy Suomessa useilla eri tavoilla. Kiinteistö voi siirtyä yhteisomistukseen perinnönjaossa, jossa useampi perillinen perii kiinteistön yhdessä. Aviopuolisoiden tai avopariskuntien hankkiessa kiinteistön yhdessä molemmat ovat yhteisomistajia omistusosuuksiensa mukaisesti. Lisäksi sijoittajat tai perheenjäsenet voivat yhdessä hankkia kiinteistön investointitarkoituksessa, mikä on yleistynyt asuntomarkkinoiden hintatason noustessa.

Yhteisomistuksen keskeinen oikeudellinen perusta on eräistä yhteisomistussuhteista annettu laki (180/1958). Sen 2 §:n mukaan yhteisomistajilla on lähtökohtaisesti yhtäläinen oikeus käyttää koko yhteisomistettua kiinteistöä, ja olennainen toimenpide, kuten kiinteistön myynti, vuokraaminen tai merkittävä remontti, edellyttää kaikkien yhteisomistajien suostumusta. Lain 9 §:n mukaan yhteisomistajalla on aina oikeus vaatia kiinteistön jakamista halkomistoimituksessa, jollei sopimuksessa ole sovittu jakamattomuudesta.

Kiinteistön yhteisomistussopimuksen merkittävin ero hallinnanjakosopimukseen on laajuus. Yhteisomistussopimus kattaa kaikki yhteisomistukseen liittyvät ulottuvuudet: kustannusten jaon, päätöksenteon, omistusosuuden luovutusrajoitukset, etuosto-oikeuden, jakamattomuussopimuksen sekä riitojen ratkaisumenettelyn. Hallinnanjakosopimus puolestaan keskittyy pelkästään fyysisen hallinnan jakamiseen eri omistajien kesken.

Etuosto-oikeus on kiinteistön yhteisomistussopimuksen tärkeä elementti. Etuosto-oikeus tarkoittaa, että jos yksi yhteisomistaja haluaa myydä osuutensa ulkopuoliselle, muilla omistajilla on oikeus ostaa se samoin ehdoin ennen ulkopuolista. Tämä estää ei-toivottujen ulkopuolisten pääsyn yhteisomistajaksi. On huomattava, että etuostolaki (608/1977) koskee vain kuntia; yksityishenkilöiden välinen etuosto-oikeus perustuu ainoastaan sopimukseen.

Jakamattomuussopimus on toinen keskeinen elementti pitkäaikaisessa yhteisomistuksessa. Jakamattomuussopimuksella sovitaan, ettei kiinteistöä jaeta halkomistoimituksella tiettyyn ajankohtaan saakka. Tämä antaa omistajille varmuuden siitä, että yhteisomistus jatkuu sovitun ajan. Jakamattomuussopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin maakaaren (540/1995) 14 luvun mukaisesti, jolloin se sitoo myös tulevia omistajia.

Kustannusten jakaminen on yhteisomistuksen käytännön kannalta kriittistä. Kiinteistövero kiinteistöverolain (654/1992) mukaisesti, vakuutukset, kunnossapitokulut ja merkittävien korjausten kustannukset on jaettava selkeästi. Tyypillisin jakoperuste on omistusosuuksien mukainen jako, mutta sopimuksessa voidaan poiketa tästä pääsäännöstä esimerkiksi silloin, kun yksi omistaja hallitsee suurempaa osaa kiinteistöstä.

Päätöksenteon selkeyttäminen on yhteisomistussopimuksen tärkeä funktio. Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 2 §:n mukaan olennainen toimenpide edellyttää kaikkien suostumusta. Sopimuksessa voidaan täsmentää, mitkä toimenpiteet ovat olennaisia ja mitkä ovat jokapäiväisiä, joista yksi omistaja voi päättää itsenäisesti. Tämä estää pattitilanteen muodostumisen esimerkiksi kiireellisessä korjaustilanteessa.

Riitatilanteissa kiinteistön yhteisomistukseen liittyvät riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa. Toimivaltainen on sen paikkakunnan käräjäoikeus, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee, oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Forms-legal.com tarjoaa täydentäväksi malliksi hallinnanjakosopimuksen ja kiinteistön kauppakirjan.

Yhteisomistuksen verotus Suomessa. Kiinteistön yhteisomistajat vastaavat kiinteistöverosta kiinteistöverolain (654/1992) mukaisesti omistusosuuksiensa mukaisessa suhteessa. Verohallinto lähettää kiinteistöverolipun kiinteistörekisterin mukaiselle omistajalle; jos omistajia on useita, verolippu voi kohdistua yhteensä rekisteröidylle omistajaryhmälle. Vuokratulot yhteisomistuskiinteistöstä verotetaan kummallakin omistajalla erikseen heidän osuuksiensa mukaisesti tuloverolain (1535/1992) mukaisesti.

Kuolinpesän yhteisomistus. Kuolinpesässä kaikki osakkaat ovat yhteisomistajassa kuolinpesän kiinteistöihin siihen saakka, kunnes perintö jaetaan. Kuolinpesän yhteisomistus toimii perintökaaren (40/1965) mukaisesti; kiinteistön myynti edellyttää kaikkien osakkaiden suostumusta tai pesänhoitajan valtuutusta. Kiinteistön yhteisomistussopimus helpottaa kuolinpesän hallinnointia, erityisesti jos osakkaat haluavat säilyttää kiinteistön yhteisessä omistuksessa.

Kiinteistön yhteisomistussopimus Suomessa tarvitaan aina, kun kiinteistö hankitaan tai siirtyy useammalle omistajalle yhtäaikaisesti.

Yhteinen asunnonostohan useammalla henkilöllä. Kaksi tai useampi henkilö ostaa omakotitalon tai maatilan yhdessä. Yhteisomistussopimus selkeyttää etukäteen, miten kustannukset jaetaan, miten päätökset tehdään ja mitä tapahtuu, jos yksi omistajista haluaa myydä osuutensa.

Perinnönjaon yhteydessä, kun kiinteistö jätetään jakamatta. Sisarukset perivät vanhempien tilan mutta eivät halua myydä sitä välittömästi. Yhteisomistussopimuksella sovitaan, miten kiinteistöä hallinnoidaan yhteisomistusaikana ja miten lopullinen jako tai myynti toteutetaan myöhemmin.

Sijoituskiinteistön hankinta yhdessä sijoittajien kanssa. Kaksi tai useampi sijoittaja hankkii vuokrakiinteistön yhdessä. Yhteisomistussopimuksessa sovitaan vuokralaisen valinnasta, vuokratulojen jakamisesta, vastuunjaosta korjauksissa ja kiinteistön mahdollisesta myymisestä.

Vanhempien kiinteistön siirtyminen lapsille. Vanhempi lahjoittaa tai myy kiinteistön useammalle lapselle yhtäaikaisesti. Yhteisomistussopimuksella varmistetaan, että sisarukset pääsevät sopimukseen kiinteistön hallinnasta ja tulevaisuudesta ennen omistuksen siirtymistä.

Avopariskunnan kiinteistönhankinta. Avopari hankkii yhteisen kodin. Yhteisomistussopimuksella sovitaan etukäteen, miten kiinteistöasiat järjestetään, jos suhde päättyy, kuten miten myyntivoitot jaetaan tai onko toisella etuosto-oikeus toisen osuuteen.

Mökkiyhteisö tai vapaa-ajan kiinteistö useiden osakkaiden kesken. Useampi sukulainen omistaa yhteisen kesämökin. Yhteisomistussopimuksella sovitaan vuorottelukäytöstä, hoitokulujen jaosta ja mökin tulevaisuudesta.

Kaikissa näissä tilanteissa kirjallinen yhteisomistussopimus on välttämätön työkalu riitatilanteen ennaltaehkäisemiseksi. Suullinen sopimus tai pelkkä yhteinen tahto ei riitä, koska muistitietoihin perustuvat asiat johtavat usein kiistoihin. Kiinteistön yhteisomistussopimus on erityisen tärkeä, koska kyseessä on usein merkittävä varallisuuserä.

Sijoitusportfolion hajautus. Useampi sijoittaja voi rakentaa kiinteistösijoitusportfolion yhteisomistuksen kautta, hankkimalla eri kiinteistöjä ja omistamalla ne eri osuuksin eri kiinteistöissä. Tällöin yhteisomistussopimus on tehtävä erikseen jokaisesta kiinteistöstä. Sijoitusportfolion kasvaessa harkittavaksi tulee kiinteistösijoittaminen yhtiömuodossa, esimerkiksi asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön kautta.

Tonttimaa jakamattomana osuutena. Rakentamaton tontti voidaan ostaa useamman henkilön yhteisomistukseen, jos yksi ostaja ei pysty rahoittamaan koko tonttia. Yhteisomistussopimuksella sovitaan, miten tonttia myöhemmin käytetään: rakennetaanko sille yhteinen talo vai jaetaanko se lohkomistoimituksessa erillisiksi tonteiksi.

Avioeron jälkeinen kiinteistönhallinta. Avioerotilanteessa kiinteistö voidaan jättää hetkeksi yhteisomistukseen, vaikka puolisot eroavat. Tällöin yhteisomistussopimuksella sovitaan tilapäisestä järjestelystä, joka jatkuu kiinteistön myyntiin tai toisen lunastukseen saakka. Sopimuksessa määritetään, kumpi asuu kiinteistössä, miten asumiskulut jaetaan ja minkä aikataulun mukaan kiinteistö myydään tai osuus lunastetaan.

Vanhempien kiinteistö yhteislahjaksi lapsille. Vanhemmat voivat lahjoittaa kiinteistön useammalle lapselle samanaikaisesti, jolloin lapset tulevat kiinteistön yhteisomistajiksi. Tässä tilanteessa yhteisomistussopimus on tehtävä heti lahjoituksen yhteydessä, jotta lasten väliset oikeudet ja velvollisuudet kiinteistön suhteen ovat selkeät alusta alkaen.

Kiinteistön yhteisomistussopimuksen olennaiset osat Suomessa kattavat seuraavat asiakokonaisuudet.

Yhteisomistajien täydellinen yksilöinti. Kaikkien lainhuutoon merkittyjen omistajien täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N, osoite ja omistusosuus murto-osana. Omistusosuuksien on vastattava lainhuutotodistuksen tietoja.

Kiinteistön yksilöinti. Kiinteistön rekisterinimi, sijaintikunta ja kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN sekä kiinteistön arvioitu käypä arvo sopimuksentekohetkellä.

Hallinta ja käyttö. Kuvaus siitä, miten kiinteistöä hallitaan: asutaanko siinä, vuokrataanko se, käytetäänkö vuorotellen. Selvitys siitä, onko erillinen hallinnanjakosopimus tarpeen fyysisten alueiden jakamiseksi.

Päätöksenteko. Kuvaus siitä, millaisista asioista päätetään yhdessä ja millaisista yksin voi päättää. Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 2 §:n mukaan olennainen toimenpide edellyttää kaikkien suostumusta; sopimuksessa voidaan täsmentää, mitä pidetään olennaisena.

Kustannusten jako. Kiinteistövero kiinteistöverolain (654/1992) mukaisesti, vakuutukset, hoitokulut ja korjausten jakoperuste. Yleisimmin omistusosuuksien mukainen jako. Sopimuksessa on oltava menettely, miten laskut käytännössä maksetaan.

Etuosto-oikeus. Muiden omistajien ensisijainen oikeus ostaa myyty osuus samoin ehdoin ennen ulkopuolista. Etuosto-oikeuden käyttömenettely: ilmoitusvelvollisuus, käyttöaika ja poikkeukset kuten lähisukulaisille luovutus. Forms-legal.com tarjoaa täydentäväksi malliksi hallinnanjakosopimuksen yhteiskäyttöön liittyviin tilanteisiin.

Jakamattomuussopimus. Sopimus siitä, ettei kiinteistöä jaeta halkomistoimituksella tiettyyn ajankohtaan saakka eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 9 §:n mukaisesti. Jakamattomuussopimuksen kesto ja ehdot. Mahdollisuus kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin maakaaren (540/1995) 14 luvun mukaisesti.

Riidanratkaisu. Ensisijaisesti neuvottelu, sitten käräjäoikeus. Toimivaltainen käräjäoikeus on se, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee, oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti.

Vakuutukset ja vahingonkorvaukset. Yhteisomistussopimukseen on syytä kirjata, miten kiinteistön vakuutukset järjestetään. Kumpikin omistaja voi hankkia omat vakuutuksensa omaa omistusosuuttaan varten, tai sopimuksella sovitaan yhteisen vakuutuksen hankkimisesta. Vahingonkorvausvastuu kolmansille on tavallisesti yhteinen, joten vakuutuksen kattavuus on tarkistettava molempien omistusosuuksien osalta. Kiinteistövakuutus kattaa tyypillisesti sekä rakennuksen että rakennuksia ympäröivän alueen.

Sopimuksen päättyminen. Yhteisomistussopimus päättyy, kun kiinteistö myydään tai se jaetaan halkomistoimituksessa. Sopimuksen purku ennen sovittua jakamattomuusaikaa edellyttää kaikkien osapuolten suostumusta. Jos yhteisomistaja kuolee, sopimuksen ehdot siirtyvät perillisille perintökaaren (40/1965) mukaisesti. Sopimukseen on hyvä kirjata, miten kuolemantapaus vaikuttaa yhteisomistukseen.

Ajoittaiset yhteisomistajien kokoukset. Pitkäaikaisessa yhteisomistuksessa on suositeltavaa pitää säännöllisiä yhteisomistajien kokouksia esimerkiksi kerran vuodessa kiinteistön tilanteen läpikäymiseksi. Kokouksessa tarkistetaan kiinteistön kunto, arvo ja tulevaisuuden suunnitelmat, jaetaan tiliasiakirjat sekä päätetään mahdollisista korjauksista tai muutoksista. Säännöllinen viestintä ehkäisee väärinkäsityksiä ja ylläpitää hyviä omistajien välisiä suhteita.

Kiinteistön yhteisomistussopimuksen täyttäminen Suomessa edellyttää kaikkien omistajien tietojen ja kiinteistön asiakirjojen hankkimista.

Vaihe 1 – Hanki kiinteistöä koskevat asiakirjat. Hanki lainhuutotodistus Maanmittauslaitokselta, josta näkyvät kaikki omistajat ja heidän omistusosuutensa. Hanki kiinteistörekisteriote kiinteistön tiedoista. Arvioi kiinteistön käypä arvo esimerkiksi kiinteistönvälittäjältä.

Vaihe 2 – Yksilöi kaikki yhteisomistajat. Täytä kaikkien lainhuutoon merkittyjen omistajien tiedot: täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN ja omistusosuus. Tarkista, että omistusosuudet yhteenlaskettuna vastaavat 1/1 eli koko kiinteistöä.

Vaihe 3 – Yksilöi kiinteistö. Täytä kiinteistön rekisterinimi, sijaintikunta ja kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN. Ilmoita kiinteistön arvioitu käypä arvo.

Vaihe 4 – Sovi hallinnasta ja käytöstä. Kuvaa, miten kiinteistön hallinta ja käyttö järjestetään käytännössä. Jos eri omistajat käyttävät kiinteistöä eri osissa, harkitse erillisen hallinnanjakosopimuksen tekemistä.

Vaihe 5 – Sovi päätöksenteosta. Määrittele, millaisista asioista päätetään yhdessä yksimielisesti ja millaisista yksi omistaja voi päättää itsenäisesti. Tämä estää pattitilanteen muodostumisen kiireellisissä asioissa.

Vaihe 6 – Sovi kustannusten jaosta. Kirjaa kustannusten jakoperuste selkeästi. Sovi myös siitä, miten laskut käytännössä maksetaan ja miten omistajat tilittävät toisilleen osuutensa.

Vaihe 7 – Harkitse etuosto-oikeutta ja jakamattomuussopimusta. Pohdi, onko etuosto-oikeus tarpeen estämään ulkopuolisten pääsy yhteisomistajaksi. Harkitse jakamattomuussopimuksen pituutta: kuinka pitkäksi ajaksi yhteisomistus sitoudutaan pitämään.

Vaihe 8 – Allekirjoita sopimus. Kaikki yhteisomistajat allekirjoittavat sopimuksen. Kaapanvahvistajaa ei tarvita pelkkään yhteisomistussopimukseen. Molemmat saavat oman kappaleen.

Vaihe 9 – Sopimuksen seuranta ja päivitys. Tarkista yhteisomistussopimus säännöllisesti, ainakin joka kolmas vuosi tai aina kun kiinteistön tai omistajien olosuhteissa tapahtuu merkittäviä muutoksia. Kiinteistön arvon muuttuminen voi tehdä etuosto-oikeuden lunastushinnan epärealistiseksi, ja sopimuksen päivitys on tarpeen. Sopimuksen kaikki muutokset on tehtävä kaikkien osapuolten kirjallisella suostumuksella.

Vaihe 10 – Harkitse yhtiömuotoa pitkäaikaisessa sijoitustoiminnassa. Jos yhteisomistuksessa oleva kiinteistö on tarkoitettu pitkäaikaiseen vuokratoimintaan, on harkittava, onko yhtiömuoto parempi vaihtoehto. Kiinteistöosakeyhtiön tai asunto-osakeyhtiön kautta kiinteistön omistaminen ja hallinto on usein selkeämpää kuin yhteisomistus, erityisesti jos omistajia on useita tai heidän välillään on eriäviä intressejä.

Vaihe 11 – Harkitse testamenttimääräyksiä. Yhteisomistajien on syytä harkita, miten heidän omistusosuutensa siirtyy kuoleman jälkeen. Testamentilla voidaan määrätä omistusosuus tietylle henkilölle. Ilman testamenttia osuus siirtyy perintökaaren (40/1965) mukaisille perillisille, jotka voivat olla tuntemattomia tai yhteisomistukseen sopimattomia henkilöitä.

Kiinteistön yhteisomistussopimuksen oikeudellinen kehys Suomessa kattaa useita lakeja.

Laki eräistä yhteisomistussuhteista (180/1958). Yhteisomistajien keskinäisiä oikeuksia ja velvollisuuksia säätelee tämä laki. Sen 2 §:n mukaan olennainen toimenpide edellyttää kaikkien suostumusta. Lain 9 §:n mukaan yhteisomistajalla on oikeus vaatia kiinteistön jakamista halkomistoimituksella, jollei jakamattomuussopimuksesta muuta johdu.

Maakaari (540/1995). Kiinteistön luovutukset: yhteisomistussopimuksen ehtojen mukainen omistusosuuden myynti tai lahjoitus edellyttää maakaaren muotovaatimuksia, mukaan lukien kaupanvahvistajan vahvistus. Jakamattomuussopimus ja hallinnanjakosopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin 14 luvun mukaisesti.

Kiinteistöverolaki (654/1992). Kiinteistövero kohdistuu kiinteistörekisterin mukaisille omistajille omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Sopimuksen sisäinen kustannusjako on osapuolten välinen asia, joka ei vaikuta Verohallinnon verotuspäätöksiin.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999). Kiinteistön kunnossapitovelvollisuus on kaikilla omistajilla yhdessä. Rakennuslupahakemusten tekeminen vaatii kaikkien yhteisomistajien suostumuksen.

Etuosto-oikeus. Yksityishenkilöiden välinen etuosto-oikeus perustuu ainoastaan sopimukseen; etuostolaki (608/1977) koskee vain kuntia. Sopimukseen perustuvaa etuosto-oikeutta ei voida kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin erillisenä oikeutena.

Riidanratkaisu. Kiinteistön yhteisomistukseen liittyvät riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Hovioikeus ja korkein oikeus ovat muutoksenhakuasteita.

Vahingonkorvausvastuu. Kiinteistön yhteisomistajat voivat olla solidaarisesti vahingonkorvausvelvollisia kolmansille osapuolille, jos kiinteistön huono kunto aiheuttaa vahingon. Vahingonkorvauslain (412/1974) mukaan korvausvastuu on jaettavissa omistajien kesken sopimuksen mukaisesti, mutta ulkopuolinen vahingonkärsijä voi vaatia korvausta keneltä tahansa omistajalta.

Pakkolunastus. Kiinteistöön voi kohdistua viranomaisen pakkolunastus yleisen tarpeen niin vaatiessa lunastuslain (603/1977) mukaisesti. Pakkolunastuskorvaus jaetaan yhteisomistajille omistusosuuksien mukaisesti. Yhteisomistussopimuksessa voidaan sopia siitä, miten pakkolunastustilanteessa menetellään.

Halkomistoimitus erimielisyyden ratkaisukeinona. Jos yhteisomistajat eivät pääse sopimukseen kiinteistön käytöstä tai myynnistä, jokainen omistaja voi hakea halkomistoimitusta Maanmittauslaitokselta eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 9 §:n nojalla. Halkomistoimitus pakottaa kiinteistön jakamiseen tai myyntiin osakkaiden kesken suhteessa heidän omistusosuuksiinsa. Toimitus voidaan välttää sopimalla asiasta ennakoivasti yhteisomistussopimuksessa.

Yhteisomistuksen päättyminen halkomistoimituksessa. Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 9 §:n mukaisessa halkomistoimituksessa Maanmittauslaitos jakaa kiinteistön omistajien omistusosuuksien mukaisesti. Halkomistoimitus on perilliselle tai yhteisomistajalle pakottava keino yhteisomistuksen purkamiseen, jos muut omistajat eivät suostu vapaaehtoiseen myyntiin tai ositukseen.

Kiinteistön yhteisomistussopimuksessa Suomessa esiintyy toistuvia virheitä.

Virhe 1 – Ei sopimusta lainkaan. Kiinteistö hankitaan yhteisesti ilman minkäänlaista kirjallista yhteisomistussopimusta. Myöhemmin syntyy riidat kustannuksista, käytöstä tai myynnistä, joita ei voida ratkaista sopimukseen vedoten. Kirjallinen sopimus on aina tehtävä yhteisomistuksen alkaessa.

Virhe 2 – Etuosto-oikeudesta sopimatta jättäminen. Jos sopimukseen ei sisällytetä etuosto-oikeutta, yksi omistaja voi myydä osuutensa ulkopuoliselle ilman muiden suostumusta. Äkillinen muutos yhteisomistajaksi tulevassa henkilössä voi olla epätoivottava erityisesti perheen omistamissa kiinteistöissä.

Virhe 3 – Kustannusten jaosta sopiminen epäselvien ehtojen varaan. Kustannusten jakoperuste on jätetty epäselväksi, jolloin jokainen lasku aiheuttaa erimielisyyden. Sopimuksessa on oltava selkeä jakoperuste jokaiselle kustannuserälle.

Virhe 4 – Kaikkien yhteisomistajien allekirjoitusten puuttuminen. Jos yksikin omistaja jättää allekirjoittamatta sopimuksen, hän ei ole sopimukseen sidottu. Kaikkien lainhuutoon merkittyjen omistajien on allekirjoitettava sopimus.

Virhe 5 – Jakamattomuussopimuksen liiallinen pituus. Sovitaan vuosikymmeniä pitkästä jakamattomuussopimuksesta huomioimatta, että olosuhteet voivat muuttua merkittävästi. Pitkä jakamattomuussopimus voi olla kohtuuton eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) valossa.

Virhe 6 – Päätöksentekomenettelystä sopimatta jättäminen. Sopimuksessa ei ole sovittu, millaisista asioista päätetään yhdessä ja millaisista yksi omistaja voi päättää. Seurauksena on, että kiireellinenkin korjaus voi pysähtyä erimielisyyteen päätöksentekoviranomaisesta.

Virhe 7 – Omistusosuuden muutoksia ei dokumentoida. Jos yksi omistaja ostaa toisen osuuden tai lahjoittaa oman osuutensa, lainhuutoa on haettava maakaaren (540/1995) 11 luvun 1 §:n mukaisesti. Pelkkä sopimus omistusosuuden muutoksesta ei siiirrä rekisteröityä omistusoikeutta; vaaditaan kauppakirja tai lahjakirja sekä lainhuuto. Puutteellinen dokumentointi johtaa myöhemmin epäselvyyksiin omistusoikeudesta.

Virhe 8 – Sijoituskiinteistön rahastoinnin puuttuminen. Yhteisomistuksessa olevaan sijoituskiinteistöön ei perusteta yhteistä rahastoa tulevia korjauksia ja huoltokustannuksia varten. Yllättävät suuret korjauskulut, kuten katon uusiminen tai putkiremontti, jakavat omistajat ja voivat johtaa toisen omistajan haluun myydä osuutensa. Yhteisen rahaston tai korjausvarauksen sopiminen on hyvä varautumiskeino.