Hallinnanjakosopimus

Hallinnanjakosopimus Suomessa on kiinteistön yhteisomistajien välinen sopimus, jolla kiinteistön fyysinen hallinta jaetaan eri omistajien yksinomaisiksi hallinta-alueiksi. Hallinnanjakosopimus Suomessa ei muuta omistusoikeuksia, vaan pelkästään järjestää sen, mitä osaa kiinteistöstä kukin omistaja saa hallita ja käyttää yksinomaisesti. Sopimus perustuu maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §:ään, joka mahdollistaa hallinnanjakosopimuksen kirjaamisen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, sekä eräistä yhteisomistussuhteista annettuun lakiin (180/1958), joka säätelee yhteisomistajien välisiä oikeuksia ja velvollisuuksia.

Yhteisomistus syntyy Suomessa tyypillisesti usealla tavalla. Kiinteistö voi siirtyä yhteisomistukseen perinnönjaon yhteydessä, kun perintö jätetään jakamatta tai kuolinpesä jatkaa kiinteistön omistamista. Aviopuolisoiden tai avopariskuntien hankkiessa kiinteistön yhdessä molemmat ovat yhteisomistajia omistusosuuksiensa mukaisesti. Lisäksi sijoittajat tai perheenjäsenet voivat yhdessä hankkia kiinteistön investointitarkoituksessa. Kaikissa näissä tilanteissa hallinnanjakosopimus on keino järjestää arjen asuminen ja kiinteistön käyttö selkeästi ja riidattomasti.

Hallinnanjakosopimuksen keskeinen ominaisuus on sen mahdollinen kirjaaminen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin Maanmittauslaitoksen ylläpitämään julkiseen rekisteriin. Kirjattu hallinnanjakosopimus sitoo kiinteistön tulevia omistajia, joten jos yhteisomistaja myy osuutensa ulkopuoliselle, uusi omistaja on sidottu sopimuksen mukaiseen hallinnanjakoon. Kirjaamaton sopimus puolestaan sitoo vain allekirjoittajia ja heidän oikeudenomistajiaan, kuten perillisiä, mutta ei kiinteistön ostajaa, joka ei tiennyt sopimuksesta.

Käytännössä hallinnanjakosopimuksia käytetään erityisesti tietyissä tilanteissa. Kaksi henkilöä ostaa yhdessä omakotitalon niin, että toinen asuu pohjakerroksessa ja toinen yläkerroksessa tai erillisessä siivessä. Maatilaa perivät sisarukset jakavat tilan eri rakennukset ja pelto- tai metsäalueet keskenään. Parisuhteen päättyessä, mutta kiinteistöä myymättä, entiset kumppanit sopivat kiinteistön käytöstä ennen sen myyntiä tai halkomista. Kiinteistöön on rakennettu useampi asunto tai erillinen rakennus eri omistajien tarpeisiin.

Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 2 §:n mukaan yhteisomistaja saa hallita omaisuutta yksin siltä osin kuin se on sovittu eikä haittaa muiden omistajien oikeuksien käyttämistä. Ilman hallinnanjakosopimusta jokainen omistaja on lähtökohtaisesti oikeutettu käyttämään koko kiinteistöä, mikä johtaa helposti ristiriitoihin. Hallinnanjakosopimus selkeyttää tätä tilannetta sopimalla etukäteen, kuka hallitsee mitäkin aluetta.

Hallinnanjakosopimus on erotettava yhteisomistussopimuksesta, joka kattaa laajemmin yhteisomistuksen ehdot kuten kustannusten jaon, päätöksenteon ja luovutusrajoitukset. Hallinnanjakosopimuksen voi sisällyttää osaksi yhteisomistussopimusta tai se voidaan tehdä erillisenä asiakirjana. Maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §:n mukaan kirjaamiskelpoinen hallinnanjakosopimus on tehtävä kirjallisesti kaikkien yhteisomistajien allekirjoittamana.

Kiinteistövero kiinteistöverolain (654/1992) mukaisesti jakautuu periaatteessa yhteisomistajien välillä omistusosuuksien mukaisesti, mutta hallinnanjakosopimuksessa voidaan sopia siitä, kuka maksaa kiinteistöveron käytännössä. Verohallinto kohdistaa kiinteistöveron kiinteistön omistajalle eikä hallintaoikeuden haltijalle, joten sopimuksen sisäinen kustannusjako on tärkeä tehdä selkeäksi riidan välttämiseksi.

Riitatilanteissa Suomessa hallinnanjakosopimukset ratkaistaan käräjäoikeudessa. Tyypillisiä riitoja ovat tilanteet, joissa omistaja käyttää toisen hallinta-aluetta luvatta, tai tilanteet, joissa yhteisistä alueista ja niiden kunnossapidosta on eriäviä käsityksiä. Kaikkien Suomen yhteisomistustilanteiden kannalta on keskeistä, että oikeus vaatia kiinteistön halkomista Maanmittauslaitoksen toimituksessa säilyy yhteisomistajalla eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 9 §:n mukaisesti, jollei sopimuksessa ole sovittu jakamattomuusajasta. Forms-legal.com tarjoaa myös kiinteistön yhteisomistussopimuksen ja muita kiinteistönhallintaan liittyviä asiakirjoja.

Hallinnanjakosopimus on syytä teettää ammattimaisesti, erityisesti jos sopimus on tarkoitus kirjata rekisteriin. Kiinteistöihin perehtynyt asianajaja tai Asianajajaliiton jäsen voi varmistaa, että sopimus vastaa Maanmittauslaitoksen kirjaamisvaatimuksia.

Hallinnanjakosopimus Suomessa tarvitaan aina, kun kiinteistöllä on useampi kuin yksi omistaja ja omistajat haluavat käyttää kiinteistöä eri osissa toisistaan riippumattomasti. Seuraavat tilanteet edellyttävät tai suosittavat hallinnanjakosopimuksen tekemistä.

Kiinteistö siirtyy perinnönjaossa useammalle perilliselle. Sisarukset, joille jää vanhempien talo tai maatila, voivat haluta asua tai hyödyntää kiinteistöä kukin omassa osiossaan. Ilman hallinnanjakosopimusta kukin voisi periaatteessa käyttää koko kiinteistöä, mikä johtaa ristiriitoihin. Sopimuksella sovitaan, kuka asuu tai viljelee mitäkin osaa.

Aviopari tai avopari ostaa kiinteistön yhteisesti. Kun kumppanit hankkivat yhdessä kiinteistön, jolla on esimerkiksi päärakennus ja erillinen sivurakennus, hallinnanjakosopimuksella voidaan jakaa nämä rakennukset selkeästi. Suhteen päättyessä sopimus auttaa myös kiinteistön myyntiä tai halkomista edeltävässä väliaikaisessa asumisessa.

Sijoittajat ostavat kiinteistön yhteisesti vuokraustoimintaa varten. Kun kaksi sijoittajaa hankkii kerros- tai paritalon, hallinnanjakosopimuksella sovitaan, kenen vastuulle kuuluu minkäkin asunnon vuokraus ja hallinnointi. Sopimus selkeyttää vastuunjakoa ja estää epäselvyydet vuokratulojen jaossa.

Perheen sukupolvenvaihdoksessa lapsi ottaa tilan haltuunsa asteittain. Kun lapsi perii tai ostaa osan maatilasta, mutta vanhempi jää elämään tilalle, hallinnanjakosopimuksella järjestetään asuminen ja tilan eri osien hallinta ennen lopullista siirtymistä.

Kiinteistölle rakennetaan toinen asunto. Kun omakotitalon tontille rakennetaan erillinen asuinrakennus tai talo laajennetaan kahdeksi erilliseksi asunnoksi kahdelle omistajalle, hallinnanjakosopimus on luonteva tapa järjestää kummankin omistajan yksinomainen hallinta-alue ja yhteiset alueet kuten piha ja kulkureitit.

Kiinteistöllä on erillisiä toimipisteisiin tai toimintoihin liittyviä rakennuksia. Esimerkiksi maatilalla on päärakennus ja erillinen talousrakennus, jotka eri omistajat haluavat käyttää eri tarkoituksiin. Hallinnanjakosopimus määrittää, kuka hallitsee mitäkin rakennusta ja siihen liittyvää maata.

Hallinnanjakosopimus on aina suositeltava tehdä kirjallisena, ja sen kirjaaminen Maanmittauslaitoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin on erittäin suositeltavaa, erityisesti jos osuuksia on tarkoitus myydä tai pantata tulevaisuudessa. Kirjattu sopimus suojaa kaikkia osapuolia sivullisten väitteiltä ja sitoo uudet omistajat automaattisesti.

Kiinteistön rakentaminen jakamattomalle yhteisomistuspohjalle. Kun kaksi henkilöä omistaa rakentamattoman tontin yhdessä ja rakentavat sille erilliset asunnot tai talot, hallinnanjakosopimus on välttämätön. Sopimuksella varmistetaan, että kumpikin omistaja tietää tarkasti, mihin kohtaan tontilla heidän rakennuksensa ja piha-alueensa sijoittuvat. Ilman sopimusta rakentaminen voi johtaa myöhemmäs riitoihin rajojen ylityksestä tai yhteisten alueiden käytöstä.

Sivuperinnön tai testamentin kautta saatu kiinteistö. Testamentissa kiinteistö voidaan jättää useammalle henkilölle yhdessä. Tällöin on heti perinnönjättäjän kuoleman jälkeen syytä tehdä hallinnanjakosopimus, jotta kaikilla perillisillä on selkeä käsitys siitä, kuka hallitsee mitäkin osaa kiinteistöstä. Viivyttely johtaa usein epäselvyyksiin ja riitoihin.

Yhteinen lomakiinteistö useamman sukupolven kesken. Kun isovanhemmat, vanhemmat ja lapset omistavat saman mökin yhdessä, vuorottelu ja alueiden käyttö on järjestettävä selkeästi. Hallinnanjakosopimus tai siihen rinnastettava yhteiskäyttösopimus selkeyttää, miten mökkiä käytetään eri sukupolvien ja perheenjäsenten kesken.

Oikeudellisesti pätevä hallinnanjakosopimus Suomessa sisältää seuraavat osatekijät täyttääkseen maakaaren (540/1995) 14 luvun kirjaamisvaatimukset ja eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) edellytykset.

Osapuolten täydellinen yksilöinti. Kaikkien yhteisomistajien täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N, osoite ja omistusosuus murto-osana. Kaikki lainhuutoon merkityt omistajat on oltava osapuolina. Omistusosuudet on ilmoitettava kiinteistörekisterin mukaisesti, ja niiden summan on oltava 1/1.

Kiinteistön yksiselitteinen yksilöinti. Kiinteistön rekisterinimi, sijaintikunta ja kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN Maanmittauslaitoksen kiinteistörekisterin mukaisesti. Maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §:n mukainen kirjaamiskelpoinen sopimus edellyttää kiinteistön täsmällistä yksilöintiä.

Hallinta-alueiden tarkka kuvaus. Kummankin omistajan yksinomainen hallinta-alue on kuvattava niin yksityiskohtaisesti, että rajat ovat riidattomia. Kuvauksen apuna voidaan käyttää pohjakuvaa, liitekarttaa tai viittausta koordinaatteihin. Rakennusten osalta on ilmoitettava, mitkä rakennukset kuuluvat kenenkin hallinta-alueeseen, koska rakennukset ovat kiinteistön ainesosia.

Yhteisten alueiden ja käyttösääntöjen määrittely. Kiinteistöllä voi olla alueita, joita molemmat omistajat käyttävät, kuten piha, ajotie, jätekatos tai varastot. Nämä yhteiset alueet ja niiden käyttösäännöt on kuvattava selkeästi. Eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 2 §:n mukaisesti yhteistä aluetta koskevat merkittävät päätökset edellyttävät kaikkien suostumusta.

Kustannusten jakoperuste. Kiinteistövero kiinteistöverolain (654/1992) mukaisesti, yhteisten alueiden hoitokulut ja muut juoksevat kulut on jaettava selkeästi. Yleisimmin kustannukset jaetaan joko omistusosuuksien mukaisessa suhteessa tai tasaosuuksin. Sopimuksessa on syytä sopia myös siitä, miten käytännössä laskut maksetaan ja velvoitteet jaetaan.

Korjaus- ja kunnossapitovastuut. Kumpikin omistaja vastaa tyypillisesti oman hallinta-alueensa rakennusten ja rakenteiden kunnossapidosta ja korjauksista. Yhteisten alueiden kunnossapidosta on sovittava erikseen. Kiinteistö on pidettävä kunnossa maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaisesti riippumatta siitä, kumpi omistaja aluetta hallitsee. Forms-legal.com tarjoaa täydentäväksi malliksi rasitesopimuksen yhteisten rakenteiden hallinnointiin.

Kirjaaminen ja voimassaolo. Kirjattu hallinnanjakosopimus sitoo kiinteistön tulevia omistajia maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §:n mukaisesti; kirjaamaton sopimus sitoo vain allekirjoittajia ja heidän oikeudenomistajiaan. Voimassaoloaika voi olla toistaiseksi voimassa oleva tai määräaikainen. Sopimus voidaan kirjata Maanmittauslaitoksen lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin hakemuksella.

Allekirjoitus ja kappaleet. Sopimus on tehtävä kirjallisesti kaikkien yhteisomistajien allekirjoittamana maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §:n mukaisesti. Kaikki osapuolet allekirjoittavat sopimuksen, ja kullekin annetaan oma kappale. Allekirjoitukseen ei tarvita kaupanvahvistajaa, toisin kuin kiinteistön kauppakirjaan, ellei sopimukseen liity omistusoikeuden siirtymistä.

Muutosmenettely ja sopimuksen päivittäminen. Hallinnanjakosopimuksessa on syytä sopia, miten sopimusta voidaan muuttaa tai päivittää, jos olosuhteet muuttuvat. Esimerkiksi uuden omistajan tullessa mukaan tai yhteisten alueiden käyttötarkoituksen muuttuessa sopimusta on päivitettävä kaikkien allekirjoittajien yhteisellä kirjallisella päätöksellä. Jos sopimus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, muutos on ilmoitettava Maanmittauslaitokselle kirjaamistoimen muuttamiseksi.

Hallinnanjakosopimuksen täyttäminen Suomessa oikein edellyttää huolellista valmistautumista ja kiinteistöä koskevien asiakirjojen hankkimista.

Vaihe 1 – Hanki kiinteistöä koskevat asiakirjat. Ennen sopimuksen täyttämistä on hankittava lainhuutotodistus Maanmittauslaitokselta, joka osoittaa kaikkien omistajien nimet ja omistusosuudet. Lisäksi on hyvä hankkia kiinteistörekisteriote, joka sisältää kiinteistötunnuksen, pinta-alan ja rakennustiedot. Näistä asiakirjoista tarkistetaan, että kaikki yhteisomistajat on mainittu sopimuksessa oikeilla tiedoilla.

Vaihe 2 – Yksilöi kaikki yhteisomistajat. Täytä kaikkien lainhuutoon merkittyjen omistajien tiedot: täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N, osoite ja omistusosuus murto-osana kiinteistörekisterin mukaisesti. Varmista, että omistusosuudet yhteenlaskettuna vastaavat 1/1 eli koko kiinteistöä.

Vaihe 3 – Kuvaa kiinteistö täsmällisesti. Täytä kiinteistön rekisterinimi, sijaintikunta ja kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN kiinteistörekisterin mukaisesti. Kiinteistön postiosoite on hyvä lisätä tunnistamisen helpottamiseksi, vaikka se ei olekaan kirjaamisvaatimus.

Vaihe 4 – Määrittele hallinta-alueet tarkasti. Tämä on sopimuksen tärkein osa. Kuvaa kummankin omistajan yksinomainen hallinta-alue niin yksityiskohtaisesti, että rajat ovat selkeät ja riidattomat. Viittaa rakennuksiin niiden numerolla tai nimellä, pinta-aloihin, mahdollisiin rajamerkkeihin tai pohjakuvaan. Kirjaa yhteiset alueet erikseen ja sovi niiden käyttösäännöistä.

Vaihe 5 – Sovi kustannusten jaosta. Kirjaa, miten kiinteistövero kiinteistöverolain (654/1992) mukaisesti ja muut yhteiset kulut jaetaan. Yleisimmin kustannukset jaetaan omistusosuuksien mukaisessa suhteessa. Sovi myös korjaus- ja kunnossapitovastuista oman hallinta-alueen ja yhteisten alueiden osalta.

Vaihe 6 – Päätä kirjattu vai kirjaamaton sopimus. Harkitse, haetaanko sopimukselle kirjaaminen Maanmittauslaitokselta. Kirjattu sopimus on erittäin suositeltava, jos joku omistajista saattaa myydä osuutensa, tai jos kiinteistöä aiotaan pantata. Kirjaamaton sopimus sopii lyhytaikaisiin järjestelyihin tai tilanteisiin, joissa omistajat tuntevat toisensa hyvin ja sopimuksen kiertäminen on epätodennäköistä.

Vaihe 7 – Allekirjoita sopimus. Kaikki yhteisomistajat allekirjoittavat sopimuksen. Kaupanvahvistajaa ei tarvita, ellei sopimukseen liity kiinteistön omistuksen siirtymistä. Jos sopimus on tarkoitus kirjata, kaikkien allekirjoittajien nimet on oltava selkeästi luettavissa. Jokainen osapuoli saa oman kappaleen sopimuksesta.

Vaihe 8 – Hae kirjaamista Maanmittauslaitokselta. Jos sopimus päätetään kirjata, se toimitetaan kirjaamisehakemuksen liitteenä Maanmittauslaitokselle. Hakemukseen liitetään kiinteistörekisteriote ja muut tarvittavat asiakirjat. Maanmittauslaitos perii kirjaamisesta lakisääteisen maksun.

Vaihe 9 – Päivitä sopimus tarvittaessa. Olosuhteiden muuttuessa sopimus on päivitettävä kaikkien omistajien kirjallisella suostumuksella. Jos uusi omistaja tulee mukaan esimerkiksi omistusosuuden myynnin kautta, uusi omistaja liitetään sopimukseen tai sopimus uusitaan kokonaan. Muutoksista on ilmoitettava Maanmittauslaitokselle, jos sopimus on kirjattu rekisteriin. Hallinnanjakosopimuksen ylläpitäminen ajantasaisena on tärkeää, jotta omistajien väliset oikeudet ja velvollisuudet ovat aina selkeitä.

Hallinnanjakosopimuksen oikeudellinen perusta Suomessa on maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §, jonka mukaan kiinteistön käyttöä ja hallintaa koskeva sopimus voidaan kirjata lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamiskelpoinen sopimus on tehtävä kirjallisesti, ja kaikkien yhteisomistajien on allekirjoitettava se. Ilman kirjausta sopimus sitoo vain allekirjoittaneita osapuolia heidän oikeudenomistajiensa ohella, muttei kiinteistön sivullisia ostajia tai muita kolmansia.

Eräistä yhteisomistussuhteista annettu laki (180/1958) on toinen keskeinen oikeuslähde. Sen 2 §:n mukaan yhteisomistaja saa hallita omaisuutta yksin siltä osin kuin se on sovittu eikä haittaa muiden oikeuksien käyttämistä. Lain 9 §:n mukaan yhteisomistajalla on aina oikeus vaatia kiinteistön jakamista halkomistoimituksessa, jollei sopimuksessa ole sovittu jakamattomuudesta.

Kiinteistövero kiinteistöverolain (654/1992) mukaisesti kohdistuu kiinteistön omistajalle, ei hallintaoikeuden haltijalle. Jos hallinnanjakosopimuksessa on sovittu, että joku omistajista maksaa kiinteistöveron kokonaisuudessaan, se on sopijapuolten välinen sisäinen järjestely. Verohallinto kohdistaa veron omistajarekisterin mukaisesti.

Kiinteistön vuokraamisessa on otettava huomioon, että kumpikin omistaja voi omaa hallinta-aluettaan vuokrata saamansa hallintaoikeuden puitteissa. Vuokrasopimuksen solmiminen koko kiinteistöstä edellyttää kaikkien yhteisomistajien suostumusta eräistä yhteisomistussuhteista annetun lain (180/1958) 2 §:n mukaisesti.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) asettaa kiinteistölle kunnossapitovelvollisuuden riippumatta yhteisomistajien keskinäisestä sopimuksesta. Kunnan rakennusvalvonta voi edellyttää rakennuksen kunnossapitoa lain 166 §:n mukaisesti.

Riitatilanteissa toimivaltainen tuomioistuin on sen paikkakunnan käräjäoikeus, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee, oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Hovioikeus ja korkein oikeus ovat muutoksenhakuasteita.

Hallinnanjakosopimuksen tekemisessä Suomessa esiintyy toistuvia virheitä, jotka heikentävät sopimuksen oikeudellista kestävyyttä tai johtavat riitoihin.

Virhe 1 – Kirjaamisen laiminlyönti. Yleisin virhe on jättää hallinnanjakosopimus kirjaamatta lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Kirjaamaton sopimus sitoo vain allekirjoittajia, jolloin esimerkiksi omistusosuuden myyntitilanteessa uusi omistaja ei ole sidottu sopimukseen. Kirjaaminen on erityisen tärkeää, jos on mahdollista, että jokin osuus myydään tai pantataan.

Virhe 2 – Hallinta-alueen epätarkka kuvaus. Hallinta-alueiden kuvaaminen pelkkinä 'ensimmäinen kerros' tai 'pohjoinen puoli' ilman tarkempia mittoja, rajamerkkejä tai pohjakuvaa johtaa tulkintaerimielisyyksiin. Kuvaus on aina tehtävä riittävän tarkasti, ja tarvittaessa liitetään pohjapiirros tai kartta sopimuksen liitteeksi.

Virhe 3 – Yhteisistä alueista sopiminen puutteellisesti. Piha-alueen, ajotien, varaston tai muun yhteisen tilan käyttösäännöistä sopimatta jättäminen on yleinen ristiriitojen aihe. Sopimuksessa on aina kuvattava, miten yhteiset alueet käytetään ja kuka vastaa niiden kunnossapidosta.

Virhe 4 – Kaikkien omistajien allekirjoitusten puuttuminen. Maakaaren (540/1995) 14 luvun 3 §:n mukainen kirjaamiskelpoinen sopimus edellyttää kaikkien yhteisomistajien allekirjoitusta. Jos yksikin omistaja jättää allekirjoittamatta, sopimus ei täytä kirjaamisvaatimuksia.

Virhe 5 – Kustannusjaon epäselvyys. Kiinteistöveron, korjausten ja hoitokulujen jakoperusteesta sopimatta jättäminen johtaa toistuviin riitoihin. Kustannusjako on kirjattava selkeästi ja se on sidottava mitattavaan perusteeseen, kuten omistusosuuksiin tai tieyksiköihin.

Virhe 6 – Ei oteta huomioon tulevaa omistusosuuden myyntiä. Jos sopimuksessa ei sovita etuosto-oikeudesta tai muusta lunastusmenettelystä, ulkopuolinen ostaja voi tulla yhteisomistajaksi ilman toisen omistajan suostumusta, mikä voi rikkoa alkuperäisen järjestelyn kokonaan.

Virhe 7 – Korjausvastuiden epäselvyys. Sopimuksessa ei selkeästi sovita, kumpi omistaja vastaa yhteisten rakenteiden, kuten katon, ulkoseinien tai perustuksen korjauskuluista. Tämä johtaa riitoihin kalliiden korjausten edessä. Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukainen kunnossapitovelvollisuus koskee kiinteistöä kokonaisuudessaan, eikä viranomainen erottele omistajien vastuita.