Maanvuokraoikeuden siirtosopimus

Maanvuokraoikeuden siirtosopimus Suomessa on asiakirja, jolla alkuperäinen vuokralainen (luovuttaja) siirtää maanvuokraoikeutensa kolmannelle osapuolelle (luovutuksensaajalle) maanvuokralain (258/1966) ja maakaaren (540/1995) säännösten mukaisesti. Maanvuokraoikeuden siirto Suomessa on käytännössä alkuperäisen vuokralaisen aseman siirtämistä uudelle taholle, joka astuu vuokralaisen asemaan kaikkine alkuperäisen vuokrasopimuksen velvoitteineen ja oikeuksineen.

Maanvuokraus on Suomessa yleinen kiinteistöjärjestely erityisesti kaupungeissa ja taajamissa, joissa kunta tai muu julkisyhteisö omistaa maan ja vuokraa sen asuinrakentamista tai muuta käyttöä varten pitkäaikaisilla, jopa 50–100 vuoden pituisilla vuokrasopimuksilla. Tällainen järjestely on tavallinen esimerkiksi Helsingissä, Espoossa ja Tampereella, joissa kaupunki omistaa merkittäviä määriä vuokrattua maata. Vuokralainen rakentaa tontille rakennukset, jotka ovat vuokralaisen omaisuutta rakennuskaaren mukaisten periaatteiden mukaisesti.

Maanvuokraoikeuden siirron oikeusperusta vaihtelee riippuen siitä, onko vuokraoikeus kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin vai ei. Kirjattu vuokraoikeus on siirrettävissä maakaaren (540/1995) 14 luvun säännösten mukaisesti, ja siihen sovelletaan samankaltaisia julkisuuden ja sivullissuojan periaatteita kuin kiinteistön omistusoikeuteen. Kirjaamaton vuokraoikeus siirtyy maanvuokralain (258/1966) yleisten sopimusperiaatteiden mukaisesti, mutta sivullissuoja on heikompi.

Rakentamiseen käytetyn alueen vuokraoikeus voidaan tyypillisesti siirtää ilman vuokranantajan suostumusta maanvuokralain (258/1966) 3 luvun 53 §:n mukaisesti. Tämä on tärkeä käytännön seikka esimerkiksi kaupungin vuokratontilla olevan omakotitalon myynnissä: myyjä myy rakennukset ja siirtää vuokraoikeuden ostajalle, eikä kaupungilta tarvita erillistä suostumusta. Muiden vuokraoikeuksien osalta vuokrasopimus voi edellyttää vuokranantajan kirjallista suostumusta siirtoon.

Varainsiirtoveron näkökulmasta vuokraoikeuden siirto on vastikkeellinen luovutus, josta ostaja maksaa varainsiirtoveron varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Vuokraoikeuden siirron vero on sama kuin muussakin kiinteistöön liittyvässä luovutuksessa: kolme prosenttia vastikkeesta. Kaupungin vuokratontille rakennetun omakotitalon myynnissä varainsiirtovero koskee sekä rakennusten kauppahintaa että vuokraoikeuden siirron vastiketta, jos ne eritelty erikseen.

Kirjaaminen on keskeinen toimenpide vuokraoikeuden siirron jälkeen. Jos vuokraoikeus on kirjattu, uuden vuokralaisen eli luovutuksensaajan on haettava kirjaamista Maanmittauslaitokselta maakaaren 14 luvun mukaisesti. Kirjaamisella luovutuksensaaja saa suojan kolmansien väitteiltä, ja kirjattu vuokraoikeus voi toimia lainan vakuutena kiinnityksen kautta.

Maanvuokraoikeuden siirtoa käytetään käytännössä useissa tilanteissa: kaupungin vuokratontille rakennetun talon myynti, johon sisältyy vuokraoikeuden siirto; maatilan tai metsätilan vuokraoikeuden siirtäminen seuraavalle sukupolvelle sukupolvenvaihdoksessa; yritystoiminnan myynti, johon sisältyy toimitilojen maanvuokraoikeus; sekä vuokraoikeuden lahjoitus lähisukulaiselle.

Kiinteistöoikeuden näkökulmasta on tärkeää erottaa maanvuokraoikeuden siirto toisaalta kiinteistön kaupasta. Maanvuokraoikeuden siirto koskee ainoastaan vuokralaisen oikeutta käyttää maata tietyllä maanvuokrasopimuksen määräämällä tavalla; se ei siirrä maanomistusoikeutta. Maan omistaja pysyy samana, ainoastaan vuokralainen vaihtuu. Rakennukset, jotka sijaitsevat vuokratulla alueella, ovat kuitenkin vuokralaisen omaisuutta, ja ne siirtyvät siirtosopimuksen mukana.

Riitatilanteissa toimivaltainen käräjäoikeus on se, jonka tuomiopiirissä vuokrattu kiinteistö sijaitsee, oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Maanvuokraa koskevissa riidoissa sovelletaan erityisesti maanvuokralakia (258/1966) sekä maakaarta (540/1995).

Maanvuokraoikeuden siirto käytännössä. Omakotitalon tai rivitalohuoneiston ostaja, joka hankkii kaupungin vuokratontilla olevan rakennuksen, saa samalla vuokraoikeuden siirron osana kauppaa. Ostajan on tarkistettava alkuperäisen maanvuokrasopimuksen ehdot ja vuokra-ajan jäljellä oleva pituus, koska vuokrasopimuksen päättyessä vuokranantajalla on oikeus kieltäytyä sopimuksen jatkamisesta. Pitkän vuokra-ajan jäljellä olo lisää vuokraoikeuden arvoa.

Vuokra-ajan päättyminen ja uusiminen. Maanvuokralaissa (258/1966) on säännökset siitä, miten vuokranantajan on tarjottava vuokran uusimista vuokralaiselle. Ostajan on ennen siirtosopimuksen allekirjoittamista syytä tarkistaa, milloin alkuperäinen vuokrasopimus päättyy ja millä ehdoilla se voidaan uusia. Vuokran uusimisneuvottelut voivat johtaa vuokran korottamiseen, mikä vaikuttaa vuokraoikeuden arvoon ja rakennuksen hintaan.

Maanvuokraoikeuden siirtosopimus Suomessa tarvitaan aina, kun alkuperäinen vuokralainen haluaa siirtää maanvuokraoikeutensa kolmannelle osapuolelle. Tyypillisiä tilanteita ovat seuraavat.

Omakotitalon tai kesämökin myynti kaupungin vuokratontilla. Helsingin, Espoon, Tampereen ja monien muiden kaupunkien alueella on paljon asuntorakentamista kaupungin vuokratonteilla. Kun tällainen talo myydään, kauppakirja kattaa rakennukset ja maanvuokraoikeuden siirtosopimus maanvuokraoikeuden siirron ostajalle. Siirto tehdään tyypillisesti samanaikaisesti rakennusten kauppakirjan kanssa.

Sukupolvenvaihdos maatilalla tai rakennuspaikalla. Vanhempi sukupolvi voi siirtää vuokratun maatilan tai rakennuspaikan vuokraoikeuden nuoremmalle polvelle. Sukupolvenvaihdostilanteessa on syytä selvittää, edellyttääkö vuokrasopimus vuokranantajan suostumusta vai soveltuuko maanvuokralain (258/1966) 3 luvun 53 §:n nojalla suostumusvapaa siirto.

Yritystoiminnan myynti. Kun yritys myy toimintansa ja toiminnan harjoittaminen tapahtuu vuokratulla alueella, maanvuokraoikeus on usein mukana kaupassa. Kaupan yhteydessä laaditaan siirtosopimus vuokraoikeudesta, ja vuokranantajalle ilmoitetaan uudesta vuokralaisesta.

Vuokraoikeuden lahjoitus. Maanvuokraoikeutta voidaan myös lahjoittaa, jolloin siirtosopimus tehdään vastikkeettomana tai lahjakirjan muodossa. Lahjoituksessa on otettava huomioon lahjaverotus perintö- ja lahjaverolain (378/1940) mukaisesti samoin kuin kiinteistön lahjoituksessa.

Vuokraoikeuden osan siirtäminen. Jos alkuperäinen vuokralainen haluaa siirtää vain osan vuokraoikeudestaan, kuten osan tontista, siirtosopimuksessa on määriteltävä siirrettävä alue tarkasti. Tämä edellyttää usein Maanmittauslaitoksen lohkomistoimitusta tai tarkempaa rajauksellista sopimista.

Kirjatun vuokraoikeuden siirto panttauksen jälkeen. Jos vuokraoikeutta on käytetty lainan vakuutena kiinnityksen muodossa, pankin on yleensä hyväksyttävä siirto ennen kuin se on pätevä. Siirron yhteydessä sovitaan, ottaako luovutuksensaaja kiinnityksellä vakuutetun velan vastatakseen vai vapautuuko vuokraoikeus kiinnityksestä.

Kaikissa näissä tilanteissa on tärkeää tarkistaa alkuperäisestä maanvuokrasopimuksesta, edellyttääkö se vuokranantajan kirjallista suostumusta siirtoon. Jos suostumus vaaditaan, se on hankittava kirjallisesti ennen siirtosopimuksen allekirjoittamista tai sopimuksen voimaantulon ehtona.

Sukupolvenvaihdos ja vuokraoikeuden lahja. Maanvuokraoikeutta voidaan siirtää myös lahjoittamalla. Jos osapuolina ovat lähisukulaiset ja vuokraoikeuden siirto on osa sukupolvenvaihdosta, lahjaverotus perintö- ja lahjaverolain (378/1940) mukaisesti on otettava huomioon. Lahjoituksessa siirretään vuokraoikeus vastikkeetta, mutta siirto on silti rekisteröitävä Maanmittauslaitoksella.

Sijoittajan vuokraoikeusportfolio. Kiinteistösijoittajat voivat rakentaa portfolion vuokraoikeuksista, hankkimalla vuokraoikeuksia kaupunkikehitysalueilla. Vuokraoikeusportfolio on likvidimpi kuin täysi kiinteistöomistus, koska vuokraoikeuden siirto on yksinkertaisempi kuin kiinteistön kauppa. Toisaalta vuokraoikeus on sidottu alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin, mikä voi rajoittaa käyttötarkoituksen muutoksia.

Siirron ajoittaminen asuntokaupan yhteydessä. Kun kaupungin vuokratontilla olevan asunnon kauppa ja vuokraoikeuden siirto tehdään samanaikaisesti, kaupanvahvistajan on vahvistettava rakennusten kauppakirja maakaaren (540/1995) 2 luvun 1 §:n mukaisesti, vaikka vuokraoikeuden siirto sinänsä ei edellytä kaupanvahvistajaa. Samalla hetkellä hoidetaan kaikki asuntokauppaan liittyvät asiakirjat.

Oikeudellisesti pätevä maanvuokraoikeuden siirtosopimus Suomessa sisältää seuraavat osatekijät.

Osapuolten yksilöinti. Luovuttajan eli alkuperäisen vuokralaisen täydellinen nimi, henkilötunnus tai Y-tunnus ja osoite. Luovutuksensaajan eli uuden vuokralaisen vastaavat tiedot. Vuokranantajan nimi ja yhteystiedot, erityisesti jos vuokranantajan suostumus on tarpeen.

Siirrettävän vuokraoikeuden yksilöinti. Vuokratun kiinteistön kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN. Alkuperäisen maanvuokrasopimuksen päivämäärä. Vuokraoikeuden kirjausnumero lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin mukaisesti. Vuokra-ajan päättymispäivä ja vuosivuokran määrä, jotka luovutuksensaajan on sitouduttava maksamaan vuokranantajalle.

Siirron vastike. Luovutuksensaajan maksama korvaus luovuttajalle vuokraoikeuden siirrosta. Vastike on tärkeä varainsiirtoveron laskemiseksi varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Vastikkeettomassa siirrossa lahjoitus voi aiheuttaa lahjaverovelvollisuuden.

Vuokranantajan suostumus. Merkintä siitä, onko vuokranantajan kirjallinen suostumus siirtoon hankittu tai onko siirto maanvuokralain (258/1966) 3 luvun 53 §:n nojalla sallittu ilman suostumusta. Rakentamiseen käytetyn alueen vuokraoikeus voidaan usein siirtää ilman suostumusta; muu siirto edellyttää yleensä vuokrasopimuksen ehtojen tarkistamista.

Velvoitteiden siirtyminen. Selkeä maininta siitä, että luovutuksensaaja sitoutuu noudattamaan kaikkia alkuperäisen maanvuokrasopimuksen ehtoja ja ottaa vastatakseen vuokralaiselle kuuluvista velvoitteista siirtohetkestä alkaen. Forms-legal.com tarjoaa täydentäväksi malliksi maanvuokrasopimuksen ja kiinteistön vuokraoikeuden kiinnityshakemuksen.

Kirjaaminen. Maininta kirjaamisvelvollisuudesta, jos vuokraoikeus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Luovutuksensaajan on haettava kirjaamista Maanmittauslaitokselta maakaaren 14 luvun mukaisesti.

Varainsiirtovero. Luovutuksensaaja vastaa varainsiirtoverosta varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti sekä kirjaamismaksusta Maanmittauslaitokselle.

Allekirjoitukset ja riidanratkaisu. Kaikkien osapuolten allekirjoitukset. Riitatilanteissa toimivaltainen on sen paikkakunnan käräjäoikeus, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee, oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti.

Siirtosopimuksen erityisehdot. Siirtosopimukseen voidaan liittää erityisehtoja, kuten ehto siitä, että siirto astuu voimaan vasta, kun vuokranantaja on antanut suostumuksensa kirjallisesti, tai ehto siitä, että luovuttaja vastaa tietyistä vuokrasopimuksen velvoitteista siirtopäivään saakka. Erityisehtojen selkeä kirjaaminen estää epäselvyydet siirron voimaantulohetkestä.

Asiakirjaliitteet. Siirtosopimukseen liitetään kopiot alkuperäisestä maanvuokrasopimuksesta, lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin otteesta sekä vuokranantajan kirjallisesta suostumuksesta tarvittaessa. Liitteet muodostavat olennaisen osan sopimuksen tulkintaperustaa.

Siirron vaikutus rakennusten omistukseen. Siirtosopimuksessa on varmistettava, että rakennusten omistajuus siirtyy selkeästi. Jos vuokra-alueella sijaitsevien rakennusten omistus on eriytetty vuokraoikeudesta, tämä on mainittava siirtosopimuksessa. Rakennukset ovat tyypillisesti vuokralaisen omaisuutta, mutta siirron yhteydessä on tarkistettava, ettei ole syntynyt epäselvyyttä rakennusten omistajuudessa.

Varovaistumiset ennen allekirjoittamista. Ennen siirtosopimuksen allekirjoittamista on syytä tarkistaa: alkuperäisen maanvuokrasopimuksen kaikki ehdot, Maanmittauslaitoksen rekisteriote vuokraoikeudesta, mahdolliset kiinnitykset ja niiden haltijoiden suostumukset, sekä vuokranantajan suostumustarve.

Maanvuokraoikeuden siirtosopimuksen täyttäminen Suomessa edellyttää alkuperäisen vuokrasopimuksen ja siihen liittyvien rekisteriasiakirjojen hankkimista.

Vaihe 1 – Hanki alkuperäinen maanvuokrasopimus ja rekisteriasiakirjat. Tarkista alkuperäinen maanvuokrasopimus, josta käyvät ilmi vuokra-aika, vuokranmäärä, siirtoehdot ja vuokranantajan suostumustarpeen vaatimukset. Hanki lainhuuto- ja kiinnitysrekisterin ote Maanmittauslaitokselta, jotta voit tarkistaa vuokraoikeuden kirjausnumeron ja mahdolliset kiinnitykset.

Vaihe 2 – Tarkista suostumustarve. Tarkista alkuperäisestä vuokrasopimuksesta, edellyttääkö se vuokranantajan suostumusta siirtoon. Maanvuokralain (258/1966) 3 luvun 53 §:n mukaisesti rakentamiseen käytetyn alueen vuokraoikeus voidaan siirtää ilman suostumusta. Muiden vuokraoikeuksien osalta suostumus on yleensä tarpeen.

Vaihe 3 – Yksilöi osapuolet. Täytä luovuttajan ja luovutuksensaajan täydellinen nimi, henkilötunnus tai Y-tunnus ja osoite. Ilmoita vuokranantajan nimi.

Vaihe 4 – Yksilöi vuokraoikeus. Täytä vuokratun kiinteistön kiinteistötunnus, alkuperäisen vuokrasopimuksen päivämäärä, vuokraoikeuden kirjausnumero sekä vuokra-ajan päättymispäivä ja vuosivuokra.

Vaihe 5 – Sovi vastikkeesta. Kirjaa siirron vastike. Jos vastike on rahaa, sen määrä euroin. Jos siirto on vastikkeeton lahja, se on mainittava selkeästi. Vastike vaikuttaa varainsiirtoveron laskentaan.

Vaihe 6 – Hae vuokranantajan suostumus tarvittaessa. Jos suostumus vaaditaan, se on hankittava kirjallisesti vuokranantajalta ennen sopimuksen allekirjoittamista tai ehtojen täyttymistä edellytyksenä.

Vaihe 7 – Allekirjoita sopimus. Luovuttaja ja luovutuksensaaja allekirjoittavat siirtosopimuksen. Kaupanvahvistajaa ei yleensä tarvita pelkkään vuokraoikeuden siirtosopimukseen, elleivät osapuolet halua käyttää sellaista.

Vaihe 8 – Hae kirjaamista ja maksa varainsiirtovero. Jos vuokraoikeus on kirjattu, luovutuksensaajan on haettava kirjaamista Maanmittauslaitokselta. Varainsiirtovero on maksettava ja ilmoitettava Verohallinnolle. Kirjaamiseen tarvitaan siirtosopimus, maksukuitti varainsiirtoverosta ja mahdollinen vuokranantajan suostumus.

Vaihe 9 – Varmista siirron lainmukaisuus. Tarkista siirron jälkeen Maanmittauslaitoksen rekisteristä, että kirjaaminen on tehty oikein ja luovutuksensaajan nimi on merkitty rekisteriin. Varmista, että vuokranantajalle on lähetetty kirjallinen ilmoitus uudesta vuokralaisesta. Säilytä kaikki siirtoon liittyvät asiakirjat huolellisesti, koska niitä voidaan tarvita tulevissa siirtotilanteissa tai rahoitusneuvotteluissa.

Vaihe 10 – Arkistoi siirtoon liittyvät asiakirjat. Tallenna kaikki siirtoon liittyvät asiakirjat: siirtosopimus, alkuperäinen vuokrasopimus, rekisteriotteet, varainsiirtoveron maksukuitti ja vuokranantajan suostumus. Näitä tarvitaan tulevissa siirtotilanteissa tai kiinnitysneuvotteluissa.

Maanvuokraoikeuden siirtoa Suomessa säätelee pääasiassa maanvuokralaki (258/1966), johon on tehty useita muutoksia. Seuraavat vaatimukset on täytettävä.

Siirron sallittavuus. Maanvuokralain (258/1966) 3 luvun 53 §:n mukaan vuokralainen saa siirtää vuokraoikeutensa kolmannelle ilman vuokranantajan suostumusta, jos alue on vuokrattu rakentamista varten ja siirto koskee vuokralaisen omistamia rakennuksia. Muussa tapauksessa siirto edellyttää vuokranantajan kirjallista suostumusta, ellei vuokrasopimuksessa ole toisin sovittu.

Kirjaaminen. Jos vuokraoikeus on kirjattu lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin, siirron kirjaaminen on haettava Maanmittauslaitokselta maakaaren (540/1995) 14 luvun mukaisesti. Kirjaamishakemukseen on liitettävä siirtosopimus, mahdollinen vuokranantajan suostumus sekä varainsiirtoveron maksukuitti.

Varainsiirtovero. Varainsiirtoverolain (931/1996) mukaan vuokraoikeuden siirrosta maksetaan varainsiirtovero kolme prosenttia siirron vastikkeesta. Veron suorittaa luovutuksensaaja Verohallinnolle.

Vuokranantajan ilmoittaminen. Vaikka siirto tapahtuisi ilman vuokranantajan suostumusta, vuokranantajalle on hyvän käytännön mukaisesti ilmoitettava uudesta vuokralaisesta kirjallisesti. Tämä selkeyttää vuokrasuhteen hallintoa ja vuokranmaksuvelvollisuutta.

Kiinnitykset. Jos vuokraoikeuteen kohdistuu kiinnitys, pankin suostumus siirtoon on hankittava tai luovutuksensaaja ottaa vastatakseen kiinnityksellä vakuutetun velan. Kiinnityksen haltijan suostumus on hankkiessaan siirtoa koskevaa kirjaamista.

Riidanratkaisu. Vuokraoikeuden siirroista aiheutuvat riidat ratkaistaan sen paikkakunnan käräjäoikeudessa, jonka tuomiopiirissä kiinteistö sijaitsee, oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti.

Vuokralaisen suojakeinot. Maanvuokralaki (258/1966) sisältää vuokralaisen suojakeinoja kohtuuttomia ehtoja vastaan. Tuomioistuin voi sovitella kohtuuttomia vuokraehtoja. Lisäksi vuokralaisella on tietyissä tilanteissa lakimääräinen etuosto-oikeus maan lunastamiseen, jos maanomistaja haluaa myydä maan.

Vuokraoikeuden arvostaminen. Vuokraoikeuden arvo muodostuu jäljellä olevasta vuokra-ajasta, vuokran tasosta suhteessa markkinatason vuokraan sekä alueella sijaitsevan rakennuksen arvosta. Arviointimiehen tai kiinteistönvälittäjän lausunto on suositeltava siirtohintaa määritettäessä.

Vuokralaisen etuosto-oikeus maan ostoon. Maanvuokralaki (258/1966) sisältää säännöksiä vuokralaisen etuosto-oikeudesta maa-alueen ostoon tietyissä tilanteissa. Jos maanomistaja myy vuokratun maa-alueen, vuokralaisella voi olla lakimääräinen etuosto-oikeus. Siirtosopimuksen osapuolten on otettava tämä huomioon, koska etuosto-oikeus vaikuttaa myös siirrettävän vuokraoikeuden arvoon.

Maanvuokraoikeuden siirtosopimuksessa Suomessa esiintyy toistuvia virheitä.

Virhe 1 – Vuokranantajan suostumuksen laiminlyönti. Jos vuokrasopimus edellyttää vuokranantajan suostumusta siirtoon, sen hankkimatta jättäminen tekee siirrosta pätemättömän vuokranantajaan nähden. Vuokranantaja voi vaatia vuokrasopimuksen purkamista. Tarkista aina alkuperäisestä vuokrasopimuksesta suostumusvaatimus.

Virhe 2 – Kirjaamisen laiminlyönti kirjatun vuokraoikeuden siirron yhteydessä. Jos vuokraoikeus on kirjattu, mutta siirto jätetään kirjaamatta, luovutuksensaaja ei saa täyttä sivullissuojaa. Tämä voi johtaa ongelmiin vuokraoikeuden panttauksessa tai myöhemmässä siirrossa.

Virhe 3 – Varainsiirtoveron unohtaminen. Luovutuksensaaja unohtaa maksaa varainsiirtoveron varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Veron laiminlyönti aiheuttaa veronkorotuksen ja voi viivästyttää kirjaamista.

Virhe 4 – Kiinnitysten huomiotta jättäminen. Jos vuokraoikeuteen kohdistuu kiinnitys, pankin suostumus on hankittava. Kiinnitysten laiminlyönti voi johtaa tilanteeseen, jossa pankki vastustaa siirtoa tai vaatii lainan takaisinmaksua.

Virhe 5 – Epäselvä vastike. Jos siirron vastike on epäselvä tai osittain kirjaamatta, varainsiirtovero voidaan laskea virheellisesti. Kaikki vastike, myös muu kuin rahasuoritus, on kirjattava siirtosopimukseen täsmällisesti.

Virhe 6 – Alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtojen tarkistamattomuus. Luovutuksensaaja ei tarkista alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoja, kuten vuokran tarkistusmekanismeja, käyttörajoituksia tai päättymisehtoja. Luovutuksensaaja on sidottu kaikkiin alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin, joista hän ei ole neuvotellut uudelleen vuokranantajan kanssa.

Virhe 7 – Vuokra-ajan riittävyyden tarkistamatta jättäminen. Luovutuksensaaja ei tarkista, kuinka pitkä vuokra-aika on jäljellä. Jos vuokrasopimus on päättymässä lähiaikoina, uudelleenneuvottelut vuokranantajan kanssa voivat johtaa ehtojen heikkenemiseen tai sopimuksen irtisanomiseen. Jäljellä oleva vuokra-aika on oleellinen tekijä vuokraoikeuden arvossa.

Virhe 8 – Uusimisehtojen huomiotta jättäminen. Alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin ei tutustuta tarkasti ennen siirtoa. Vuokrasopimuksessa voi olla ehtoja, jotka rajoittavat rakentamista, käyttötarkoitusta tai siirtoja vastaisuudessa.

Virhe 9 – Vuokranantajan ilmoituksen laiminlyönti. Vaikka vuokrasopimus sallisi siirron ilman suostumusta, vuokranantajalle ei lähetetä kirjallista ilmoitusta uudesta vuokralaisesta. Tämä aiheuttaa sekaannuksia vuokranmaksun suorittamisessa, koska vuokranantaja voi lähettää laskut vanhalle vuokralaiselle. Ilmoitus on syytä tehdä kirjallisesti heti siirron jälkeen.

Virhe 10 – Siirtohinnan ali- tai yliarviointi. Siirron vastiketta ei ole arvioitu markkinahintaan nähden. Alihintainen siirto lähisukulaiselle voi johtaa lahjaverotukseen; ylihintainen siirto voi johtaa ostajan kannalta epäedulliseen sopimukseen. Vuokraoikeuden markkinahinnan selvittäminen kiinteistönvälittäjältä tai arviomieheltä ennen siirtohinnasta sopimista on suositeltavaa.