Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal

O Contrato de Arrendamento para Estudante é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de NRAU (Lei n.º 6/2006).

O Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal beneficia de regime fiscal específico previsto no artigo 41.º-A do Código do IRS (CIRS), aditado pela Lei n.º 56/2023, que consagra a isenção do rendimento predial obtido pelo senhorio relativamente ao arrendamento de quartos a estudantes deslocados, até ao limite de quatro quartos por imóvel e desde que respeitados os critérios de elegibilidade (estudante regularmente inscrito em estabelecimento de ensino superior reconhecido pela Direção-Geral do Ensino Superior — DGES, deslocado da residência permanente do agregado familiar). A isenção visa aumentar a oferta de alojamento estudantil e responder à crise habitacional nas cidades universitárias.

A jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça e dos Tribunais da Relação tem reconhecido o caráter atípico do arrendamento estudantil, que combina elementos do arrendamento habitacional permanente regulado pelos artigos 1067.º e seguintes do Código Civil com elementos do arrendamento para temporada do artigo 1023.º. A duração coincidente com o ano letivo, a ausência de pretensão de residência permanente do estudante na localidade, e a natureza profundamente sazonal da utilização justificam um regime intermédio com prazos típicos entre 9 e 12 meses, sem aplicação automática dos prazos mínimos de 1 ano do arrendamento habitacional permanente.

O Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal ganhou centralidade política após a aprovação da Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação), que enquadra esta modalidade no Programa de Alojamento Estudantil em parceria com o Ministério da Ciência, Tecnologia e Ensino Superior, com a Direção-Geral do Ensino Superior (DGES), com a Agência Nacional Erasmus+ Educação e Formação, e com as instituições de ensino superior públicas e privadas (Universidade de Lisboa, Universidade do Porto, Universidade de Coimbra, Universidade Nova de Lisboa, Universidade do Minho, Universidade de Aveiro, Universidade da Beira Interior, ISCTE — Instituto Universitário de Lisboa, Universidade Católica Portuguesa, entre outras).

O regime fiscal aplicável ao Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal contempla três modalidades principais: (a) tributação como Categoria F (rendimentos prediais) do CIRS com taxa autónoma de 28% para arrendamento de fração autónoma completa a estudante; (b) tributação como Categoria F com isenção parcial ou total nos termos do artigo 41.º-A do CIRS para arrendamento de quartos a estudantes deslocados, com limite de quatro quartos por imóvel; (c) tributação como Categoria B quando o senhorio opte pelo regime empresarial. As rendas estão sujeitas a comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Modelo 2 do Imposto do Selo, com pagamento do imposto de 10% sobre uma renda mensal nos termos do Código do Imposto do Selo (Lei n.º 150/99).

Os efeitos práticos do Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal manifestam-se em três planos: o contratual (prazo flexível adaptado ao ano letivo, regras simplificadas de denúncia em caso de cessação de matrícula), o fiscal (acesso ao regime de isenção do artigo 41.º-A do CIRS quando aplicável), e o social (contribuição para a oferta de alojamento estudantil em cidades universitárias com elevada pressão imobiliária — Lisboa, Porto, Coimbra, Braga, Aveiro, Évora). A redação cuidada do prazo, da finalidade educativa específica, do regime de denúncia antecipada por cessação académica e da repartição das despesas comuns previne litígios típicos do arrendamento estudantil.

O Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal é exigido sempre que um proprietário disponibilize fração autónoma, parte de habitação ou quarto individual a estudante do ensino superior para uso habitacional durante o ano letivo. A celebração escrita reforça a executoriedade do contrato perante o Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca, fundamenta o acesso à isenção fiscal do artigo 41.º-A do Código do IRS (CIRS) quando aplicável, e suporta a comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Modelo 2 do Imposto do Selo.

O Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal é necessário em cidades universitárias com elevada concentração estudantil — Lisboa (Universidade de Lisboa, ISCTE, Universidade Católica, Nova SBE), Porto (Universidade do Porto, ISCAP, Universidade Católica do Porto), Coimbra (Universidade de Coimbra, com a sua secular tradição académica desde 1290), Braga (Universidade do Minho), Aveiro (Universidade de Aveiro), Évora (Universidade de Évora), Covilhã (Universidade da Beira Interior), Vila Real (Universidade de Trás-os-Montes e Alto Douro), Faro (Universidade do Algarve), Funchal (Universidade da Madeira), Ponta Delgada (Universidade dos Açores).

A figura é também utilizada no quadro do Programa Erasmus+ regulado pelo Regulamento (UE) 2021/817 e gerido pela Agência Nacional Erasmus+ Educação e Formação. Os estudantes Erasmus chegam a Portugal por períodos de 3 a 12 meses (semestre ou ano letivo completo), exigindo alojamento dedicado e flexível. As instituições de ensino superior reconhecidas pela Direção-Geral do Ensino Superior (DGES) emitem habitualmente cartas de aceitação que servem de prova de elegibilidade para acesso ao regime fiscal de isenção do artigo 41.º-A do CIRS quando aplicável.

O Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal é exigido em situações de coabitação com partilha de habitação por múltiplos estudantes (residência partilhada). Cada estudante celebra contrato individual com o senhorio para o seu quarto, partilhando áreas comuns (cozinha, sala, casa de banho) com os demais ocupantes. Esta modalidade beneficia diretamente da isenção do artigo 41.º-A do CIRS até ao limite de quatro quartos por imóvel, sendo o instrumento privilegiado para senhorios que pretendam maximizar o rendimento isento e contribuir simultaneamente para a oferta de alojamento estudantil.

A celebração do contrato é também exigida em programas de mobilidade académica internacional para fora da União Europeia — estudantes asiáticos (China, Coreia do Sul, Japão), brasileiros (acordo Mercosul-União Europeia), americanos (programas de exchange com universidades portuguesas), africanos (PALOP — Países Africanos de Língua Oficial Portuguesa, com tratamento especial). Para estes estudantes não residentes, o contrato pode requerer documentação adicional para fins de visto de estudo ao abrigo da Lei n.º 23/2007 (Lei de Estrangeiros) e do Regulamento (UE) 2016/801.

A figura é utilizada por estudantes de doutoramento e pós-doutoramento em estadia prolongada em Portugal no quadro de bolsas da Fundação para a Ciência e a Tecnologia (FCT), do Programa CEEC Individual, ou de bolsas Marie Skłodowska-Curie do programa Horizonte Europa. Estes investigadores beneficiam de regime de proteção análogo ao dos estudantes regulares, podendo aceder ao mesmo enquadramento fiscal e contratual quando inscritos em programa de doutoramento reconhecido.

O Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal é também adequado para alunos do ensino superior politécnico inscritos em institutos politécnicos (Instituto Politécnico de Lisboa, Porto, Coimbra, Bragança, Castelo Branco, Beja, Setúbal, Tomar, Viana do Castelo, Viseu, Leiria, Portalegre), em escolas superiores especializadas (artes, design, comunicação, hotelaria, saúde) e em escolas de música e dança. A diversidade do ensino superior português alarga o universo do arrendamento estudantil para além das tradicionais universidades de matriz clássica.

A figura é utilizada por proprietários particulares de imóveis em zonas universitárias (apartamentos clássicos da Baixa de Coimbra, casas de avenida em Lisboa próximas da Cidade Universitária, edifícios do Centro Histórico do Porto perto da FEUP e da FBA), por sociedades imobiliárias especializadas em alojamento estudantil (Smart Studios, Uhub, Milestone Living, Collective, Yugo) que oferecem residências dedicadas com serviços associados, e pela Direção-Geral do Ensino Superior através das residências de ação social escolar geridas pelos serviços de ação social das instituições de ensino.

O Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal juridicamente eficaz integra cláusulas técnicas indispensáveis à executoriedade perante o Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca competente, ao acesso ao regime fiscal de isenção do artigo 41.º-A do Código do IRS (CIRS) quando aplicável, e ao cumprimento do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006) na redação introduzida pela Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação).

Identificação rigorosa das partes. A cláusula deve identificar o senhorio (proprietário ou seu representante legítimo) e o arrendatário estudante. Para o senhorio constam nome completo ou denominação social, NIF ou NIPC emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), número do Cartão de Cidadão, morada fiscal, IBAN PT50 para receção das rendas. Para o estudante, nome completo, NIF, número do Cartão de Cidadão ou passaporte para estudantes estrangeiros, número de aluno (atribuído pela instituição de ensino superior), curso e ano de frequência, e morada da residência habitual da família para fins de comprovação do estatuto de estudante deslocado para acesso à isenção fiscal.

Identificação do imóvel ou quarto. A cláusula deve identificar o imóvel com precisão suficiente para permitir individualização: morada completa com código postal NNNN-NNN, freguesia, concelho, fração autónoma quando aplicável, número de inscrição matricial na caderneta predial urbana emitida pela AT, número de descrição predial na Conservatória do Registo Predial, área coberta em metros quadrados, número de divisões, licença de utilização e certificado energético em vigor emitido pela ADENE — Agência para a Energia. Para arrendamento de quarto em residência partilhada, identificar o quarto específico (com numeração ou localização), as áreas comuns de utilização partilhada (cozinha, sala, casa de banho), e o número total de ocupantes do imóvel.

Comprovação da qualidade de estudante. A cláusula deve referir a declaração de matrícula em vigor emitida pela instituição de ensino superior reconhecida pela Direção-Geral do Ensino Superior (DGES), datada do ano letivo do contrato, com identificação do estudante, do curso e do regime de frequência (tempo integral, parcial). Para acesso à isenção do artigo 41.º-A do CIRS, é também exigida prova de que o estudante é deslocado da residência permanente do agregado familiar (atestado de residência da Junta de Freguesia da residência habitual da família, ou comprovativo equivalente).

Finalidade educativa e duração. A cláusula deve declarar expressamente que o arrendamento é celebrado para fins de habitação durante o período de frequência académica do estudante, e fixar o prazo coincidente com o ano letivo (em regra de setembro/outubro a junho/julho, podendo estender-se a agosto consoante calendário escolar). A cláusula deve esclarecer o regime de cessação antecipada por cessação da matrícula, transferência de instituição, conclusão prévia do curso, ou abandono dos estudos, com indicação do pré-aviso aplicável.

Renda e modo de pagamento. A cláusula fixa o valor da renda mensal em euros, indica o IBAN PT50 do senhorio para transferência bancária, regula o regime de pagamento (mensal antecipado por defeito, sendo dia 8 de cada mês a data limite supletiva nos termos do artigo 1075.º do Código Civil), e prevê a aplicação ou não de juros de mora à taxa supletiva em caso de atraso. Para acesso à isenção do artigo 41.º-A do CIRS, a renda mensal por quarto não pode exceder os limites fixados anualmente por portaria do Ministério das Finanças e do Ministério da Habitação.

Caução / depósito. A cláusula prevê depósito caução pago à entrada (tipicamente equivalente a uma ou duas rendas mensais), regula o regime de devolução no termo do contrato (recomendam-se 15 a 30 dias da saída) e estabelece o critério de retenção em caso de danos no imóvel ou recheio comprovados por inventário comparativo entre a entrada e a saída.

Despesas comuns. A cláusula deve identificar com precisão a parte responsável pelas despesas de utilities (água, eletricidade, gás, internet) e de condomínio. As três modalidades comuns são: renda all-inclusive (senhorio paga tudo), renda mais consumo real (estudante paga conforme leitura de contadores próprios ou rateio entre coabitantes), ou renda mais valor fixo mensal (estudante paga montante estimado independentemente do consumo). Para residências partilhadas, definir o critério de rateio entre coabitantes (em partes iguais por defeito, ou proporcionalmente à área do quarto ocupado).

Obrigações do estudante. A cláusula deve impor a obrigação de utilização exclusiva para fins habitacionais e de estudo, conservação dos bens recebidos com a diligência de bom pai de família, respeito pelo Regulamento Geral do Ruído (Decreto-Lei n.º 9/2007), particularmente em horários de descanso noturno entre as 22h00 e as 7h00, respeito pelo regulamento do condomínio quando aplicável, e proibição de subarrendamento ou cedência da posição contratual sem consentimento escrito do senhorio nos termos do artigo 1038.º alínea g) do Código Civil.

Cessação antecipada por motivo académico. A cláusula deve regular o regime simplificado de cessação por motivo académico — cessação da matrícula, transferência para outra instituição, conclusão antecipada do curso. O pré-aviso típico situa-se entre 30 e 60 dias, sendo razoável dispensar o estudante de pagamento de rendas posteriores ao termo efetivo da estadia. Esta flexibilidade é elemento distintivo do arrendamento estudantil face ao arrendamento habitacional permanente.

Lei aplicável e foro. O contrato declara a lei portuguesa como aplicável e atribui competência ao Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca da localização do imóvel, com possibilidade de recurso ao Julgado de Paz competente para valores até 5.000 euros nos termos da Lei n.º 78/2001.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal como ponto de partida operacional para o arrendamento de imóveis ou quartos a estudantes do ensino superior, devendo a redação final ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados em função das especificidades do imóvel, da configuração da operação e do regime fiscal aplicável. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato de Arrendamento para Quarto (modelo geral para residências partilhadas) e Contrato de Arrendamento Habitacional Prazo Certo (arrendamento permanente).

O preenchimento do Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal segue uma sequência prática que reduz o risco de inelegibilidade para a isenção fiscal do artigo 41.º-A do Código do IRS (CIRS) e garante a executoriedade perante o Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca competente. A ordem recomendada começa pela qualificação correta da operação subjacente — arrendamento de fração autónoma completa, arrendamento de parte de habitação, ou arrendamento de quarto em residência partilhada com isenção fiscal do artigo 41.º-A.

Primeiro passo: identificar com precisão as partes. Inscreva o nome completo do senhorio, NIF, número do Cartão de Cidadão e morada fiscal. Para senhorio pessoa coletiva, obtenha a certidão permanente atualizada na Conservatória do Registo Comercial (acesso direto em www.empresaonline.pt) e confirme a denominação social, o NIPC, a sede e os poderes de representação. Para o estudante arrendatário, recolha cópia do Cartão de Cidadão ou passaporte, NIF (português ou estrangeiro), número de aluno atribuído pela instituição de ensino superior, e morada da residência habitual da família. Para estudantes menores de 18 anos, exija intervenção dos representantes legais nos termos do artigo 124.º do Código Civil.

Segundo passo: comprovar a qualidade de estudante. Anexe ao contrato a declaração de matrícula em vigor emitida pela instituição de ensino superior reconhecida pela Direção-Geral do Ensino Superior (DGES), datada do ano letivo correspondente. Para acesso à isenção do artigo 41.º-A do CIRS, junte adicionalmente prova de que o estudante é deslocado da residência permanente do agregado familiar (atestado de residência da Junta de Freguesia da residência habitual da família, comprovativo de domicílio fiscal distinto, ou declaração equivalente).

Terceiro passo: identificar o imóvel ou quarto com precisão. Indique a morada completa com código postal NNNN-NNN, a freguesia, o concelho, a fração autónoma quando aplicável, o número de inscrição matricial na caderneta predial urbana emitida pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT), e o número de descrição predial na Conservatória do Registo Predial. Para arrendamento de quarto em residência partilhada, identifique o quarto específico, as áreas comuns de utilização partilhada e o número total de ocupantes. Anexe certidão predial atualizada e cópia da licença de utilização emitida pela Câmara Municipal competente.

Quarto passo: declarar a finalidade educativa e fixar o prazo. Inscreva no preâmbulo a declaração explícita de que o arrendamento é celebrado para fins de habitação durante o período de frequência académica do estudante, com referência ao curso e ao ano letivo correspondente. Indique o prazo coincidente com o ano letivo (por exemplo, de 1 de setembro a 31 de julho), com data inicial e final certas. Esclareça o regime de cessação antecipada por motivo académico, com pré-aviso típico entre 30 e 60 dias.

Quinto passo: fixar a renda e o modo de pagamento. Inscreva o valor da renda mensal em euros, indique o IBAN PT50 do senhorio para transferência bancária, e regule o regime de pagamento (mensal antecipado por defeito, dia 8 de cada mês supletivamente nos termos do artigo 1075.º do Código Civil). Para acesso à isenção do artigo 41.º-A do CIRS, confirme que a renda mensal por quarto não excede o limite anualmente fixado por portaria do Ministério das Finanças e do Ministério da Habitação. Inscreva a regra sobre juros de mora à taxa supletiva em caso de atraso.

Sexto passo: regular o depósito caução. Indique o valor do depósito (em regra equivalente a uma ou duas rendas mensais), o regime de devolução no termo (prazo de 15 a 30 dias da saída) e o critério de retenção em caso de danos. Anexe inventário do recheio do imóvel ou do quarto à data da entrega, datado e rubricado pelas partes, com identificação dos bens, estado e valor estimado, com fotografia anexa para reforço probatório.

Sétimo passo: definir as despesas comuns. Identifique com precisão a parte responsável pelas despesas de utilities (água, eletricidade, gás, internet) e de condomínio quando aplicável. Para residências partilhadas, defina o critério de rateio entre coabitantes (em partes iguais ou proporcionalmente à área do quarto). Para arrendamento all-inclusive, indique expressamente que a renda inclui as despesas razoáveis. Para arrendamento com pagamento separado, indique o procedimento de leitura dos contadores e o prazo para pagamento das despesas.

Oitavo passo: regular o regime de utilização. Inscreva a obrigação de utilização exclusiva para fins habitacionais e de estudo, o respeito pelo Regulamento Geral do Ruído (Decreto-Lei n.º 9/2007) com horário de silêncio noturno entre as 22h00 e as 7h00, o respeito pelo regulamento do condomínio se aplicável, a admissibilidade ou proibição de visitas a pernoitar, e a proibição de subarrendamento ou cedência da posição contratual sem consentimento escrito do senhorio nos termos do artigo 1038.º alínea g) do Código Civil.

Nono passo: regular a cessação antecipada por motivo académico. Inscreva a regra de cessação antecipada por cessação da matrícula, transferência para outra instituição, conclusão antecipada do curso ou abandono dos estudos. Fixe o pré-aviso aplicável (recomendam-se 30 a 60 dias) e a regra de devolução de rendas pagas antecipadamente correspondentes a períodos posteriores ao termo efetivo da estadia. Esta flexibilidade é distintiva do arrendamento estudantil face ao arrendamento habitacional permanente.

Décimo passo: definir lei aplicável e foro. Inscreva a lei portuguesa como lei reguladora e selecione o Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca da localização do imóvel. Para litígios sobre valor inferior a 5.000 euros, considere a indicação do Julgado de Paz competente nos termos da Lei n.º 78/2001. Conserve cópia datada do contrato e dos anexos durante o prazo de vigência acrescido de 4 anos para fins fiscais e probatórios.

Os requisitos legais do Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal resultam da combinação entre o regime geral da locação dos artigos 1022.º e seguintes do Código Civil, o regime específico do arrendamento urbano dos artigos 1067.º e seguintes do mesmo Código, o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU, Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro) com as alterações da Lei n.º 56/2023 de 6 de outubro (Mais Habitação), e o regime fiscal específico do artigo 41.º-A do Código do IRS (CIRS, Decreto-Lei n.º 442-A/88).

Capacidade e legitimidade. As partes devem ter capacidade jurídica para contratar nos termos dos artigos 67.º a 130.º do Código Civil. O estudante arrendatário deve ter pelo menos 18 anos completos para celebrar contrato sem assistência. Para estudantes menores de 18 anos (frequência precoce, programas de excelência), é exigida a intervenção dos representantes legais (pais ou tutor) nos termos do artigo 124.º do Código Civil. O senhorio deve ser proprietário do imóvel ou ter legitimidade para o ceder em arrendamento (usufrutuário, locatário com cláusula de subarrendamento autorizado, comproprietário com consentimento dos demais).

Forma. O artigo 1069.º do Código Civil exige a forma escrita para o contrato de arrendamento, sob pena de invalidade. O Contrato de Arrendamento para Estudante segue esta exigência. Não é obrigatória escritura pública nem reconhecimento de assinaturas, sendo suficiente a forma particular escrita. A assinatura eletrónica qualificada com Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital tem o mesmo valor da assinatura manuscrita ao abrigo do Regulamento (UE) n.º 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021.

Objeto. O imóvel arrendado deve ter licença de utilização emitida pela Câmara Municipal competente nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE, Decreto-Lei n.º 555/99) confirmando a aptidão para fim habitacional. O imóvel deve dispor de certificado energético em vigor emitido por perito qualificado da ADENE — Agência para a Energia. Para arrendamento de quartos em residência partilhada, o limite de quatro quartos por imóvel para acesso à isenção do artigo 41.º-A do CIRS deve ser respeitado.

Comprovação da qualidade de estudante. O estudante arrendatário deve apresentar declaração de matrícula em vigor emitida pela instituição de ensino superior reconhecida pela Direção-Geral do Ensino Superior (DGES). A declaração deve ser datada do ano letivo correspondente, identificar o curso, o regime de frequência e o número de aluno. Para acesso à isenção fiscal do artigo 41.º-A do CIRS, é exigida prova adicional de que o estudante é deslocado da residência permanente do agregado familiar.

Renda. A renda deve ser certa ou determinável nos termos do artigo 1075.º do Código Civil. Não há limite legal mínimo, mas para acesso à isenção do artigo 41.º-A do CIRS a renda mensal por quarto não pode exceder os limites fixados anualmente por portaria conjunta do Ministério das Finanças e do Ministério da Habitação. O incumprimento do pagamento da renda gera juros de mora à taxa supletiva e direito de resolução nos termos do artigo 1083.º do Código Civil. As rendas estão sujeitas a comunicação à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) através do Modelo 2 do Imposto do Selo.

Prazo. O artigo 1095.º do Código Civil aplicável ao arrendamento urbano fixa prazos mínimos para o arrendamento habitacional permanente (1 ano), mas a Lei n.º 56/2023 (Mais Habitação) reconheceu a especificidade do arrendamento estudantil, admitindo prazos coincidentes com o ano letivo (8 a 11 meses). A cessação antecipada por motivo académico (cessação da matrícula, transferência, conclusão antecipada) é admitida com pré-aviso adequado.

Regime fiscal. O artigo 41.º-A do CIRS, aditado pela Lei n.º 56/2023, consagra a isenção do rendimento predial obtido pelo senhorio relativamente ao arrendamento de quartos a estudantes deslocados, até ao limite de quatro quartos por imóvel e desde que respeitados os critérios de elegibilidade. Para arrendamento de fração autónoma completa, os rendimentos são tributados como Categoria F (rendimentos prediais) com taxa autónoma de 28% (com possibilidade de englobamento facultativo) ou como Categoria B quando o senhorio opte pelo regime empresarial.

Programa de Apoio ao Arrendamento. A Lei n.º 56/2023 instituiu o Programa de Apoio ao Arrendamento Estudantil em coordenação com o Ministério da Ciência, Tecnologia e Ensino Superior, prevendo apoios financeiros aos estudantes deslocados (subsídio de renda) e incentivos aos senhorios (isenção de IRS prevista no artigo 41.º-A). Os apoios são geridos pelos Serviços de Ação Social das instituições de ensino superior em articulação com a Direção-Geral do Ensino Superior (DGES).

Tutela judicial. Os litígios são da competência do Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca da localização do imóvel. Para valores inferiores a 5.000 euros, é também competente o Julgado de Paz quando exista na Comarca, ao abrigo da Lei n.º 78/2001 de 13 de julho. As ações para cumprimento e indemnização prescrevem em 20 anos nos termos do artigo 309.º do Código Civil, salvo prazo especial de 5 anos para rendas vencidas (artigo 310.º alínea b) do mesmo Código). A ação de despejo segue o procedimento especial do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) instituído pela Lei n.º 31/2012.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Arrendamento para Estudante em Portugal comprometem a executoriedade perante o Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca competente, a inelegibilidade para a isenção fiscal do artigo 41.º-A do Código do IRS (CIRS) e podem expor as partes a litígios sobre cessação antecipada, danos no imóvel e devolução do depósito caução.

Falta de comprovação da qualidade de estudante. A celebração do contrato sem declaração de matrícula em vigor emitida pela instituição de ensino superior reconhecida pela Direção-Geral do Ensino Superior (DGES) determina a inelegibilidade para a isenção fiscal do artigo 41.º-A do CIRS, mesmo quando o arrendatário seja efetivamente estudante. A solução é exigir e arquivar declaração datada do ano letivo correspondente com identificação do estudante, do curso e do regime de frequência, com renovação anual em caso de prorrogação do contrato.

Omissão da prova de deslocação da residência familiar. Para acesso à isenção do artigo 41.º-A do CIRS, é exigida prova adicional de que o estudante é deslocado da residência permanente do agregado familiar — atestado de residência da Junta de Freguesia da residência habitual da família, ou comprovativo equivalente. A omissão desta prova determina a inelegibilidade para a isenção fiscal e a tributação dos rendimentos pela taxa autónoma de 28% como Categoria F do CIRS.

Renda superior aos limites legais para isenção. A fixação de renda mensal por quarto superior aos limites fixados anualmente por portaria conjunta do Ministério das Finanças e do Ministério da Habitação determina a inelegibilidade para a isenção fiscal do artigo 41.º-A do CIRS. A solução é confirmar previamente os limites em vigor (publicados em Diário da República) e ajustar o valor da renda para garantir o acesso ao regime de isenção, ou aceitar a tributação normal se a renda de mercado superar os limites.

Excesso de quartos arrendados no mesmo imóvel. A isenção do artigo 41.º-A do CIRS aplica-se até ao limite de quatro quartos por imóvel arrendados a estudantes deslocados. O arrendamento simultâneo de cinco ou mais quartos no mesmo imóvel determina a tributação normal de todos os rendimentos como Categoria F, eliminando a vantagem fiscal. A solução é planear cuidadosamente a distribuição dos quartos no imóvel, considerar a divisão da operação por imóveis distintos quando o senhorio detiver vários imóveis, ou aceitar a tributação normal do excesso.

Confusão entre arrendamento estudantil e Alojamento Local. A disponibilização de quartos a estudantes através de plataformas digitais com prestação de serviços associados (limpeza durante a estadia, mudança de roupa, receção) pode configurar Alojamento Local nos termos do Decreto-Lei n.º 128/2014, exigindo registo no RNAL e cumprimento das regras de segurança e responsabilidade civil específicas. A solução é manter o arrendamento estudantil como simples relação locatícia, sem prestação de serviços associados, e renovar contratos com base no ano letivo em vez de operar com estadias curtas variáveis.

Omissão da regra de cessação antecipada por motivo académico. A celebração do contrato sem cláusula expressa sobre cessação antecipada por cessação da matrícula, transferência ou conclusão antecipada do curso gera litígios sobre o regime aplicável quando o estudante cessa a frequência académica antes do termo do contrato. A solução é incluir cláusula específica fixando pré-aviso entre 30 e 60 dias, devolução de rendas pagas antecipadamente correspondentes a períodos posteriores ao termo efetivo da estadia, e regulamentação do procedimento de comunicação por escrito.

Falta de regulação das despesas comuns em residência partilhada. A omissão da regra sobre repartição das despesas de utilities (água, eletricidade, gás, internet) entre coabitantes em residência partilhada gera conflitos frequentes entre estudantes coabitantes e dificulta a cobrança pelo senhorio. A solução é definir expressamente o critério de rateio (em partes iguais ou proporcionalmente à área do quarto), o procedimento de leitura dos contadores comuns, o prazo de pagamento, e a responsabilidade individual de cada coabitante perante o senhorio.

Omissão da comunicação fiscal. A omissão da declaração das rendas recebidas no Modelo 3 do IRS apresentado anualmente à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) constitui infração fiscal punida com coima nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias (RGIT, Lei n.º 15/2001), entre 75 e 22.500 euros consoante a gravidade. A solução é incluir as rendas na declaração anual de IRS como Categoria F com taxa autónoma de 28%, ou requerer a aplicação da isenção do artigo 41.º-A do CIRS quando os requisitos estejam preenchidos, com arquivo dos comprovativos de despesas dedutíveis.