Public Deed of Property Sale Portugal (Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel)

A Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código do Notariado (Decreto-Lei nº 207/95), artigo 80.º. O artigo 875.º do Código Civil, na redação introduzida pelo Decreto-Lei nº 116/2008, estabelece que o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado. Esta exigência é, desde a reforma de 2008, alternativa — o DPA autenticado por advogado, solicitador ou câmara de comércio tem o mesmo valor legal da escritura pública para fins de transmissão da propriedade, registo predial e liquidação fiscal. A escolha entre escritura pública e DPA é decisão das partes, habitualmente baseada em fatores de confiança, custo, conveniência geográfica e complexidade da operação. A escritura pública é lavrada por notário no exercício das suas funções enquanto profissional liberal organizado sob a Ordem dos Notários, regime instaurado pelo Decreto-Lei nº 26/2004 de 4 de fevereiro que privatizou o notariado português. O notário verifica a identidade dos outorgantes pelos documentos apresentados (Cartão de Cidadão, passaporte, autorização de residência), confirma os poderes de representação quando aplicável (através de certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial para pessoas coletivas ou procuração com reconhecimento presencial para representação voluntária), lê em voz alta o conteúdo da escritura aos outorgantes, explica as consequências jurídicas, verifica que o documento corresponde à vontade das partes, e recolhe as assinaturas no livro de notas. A escritura pública é, nos termos do artigo 371.º do Código Civil, documento autêntico — confere fé pública aos factos dela constantes e à autoria das declarações dos outorgantes. Esta força probatória plena apenas pode ser impugnada por arguição de falsidade em ação específica, com ónus probatório reforçado. Esta característica distingue substancialmente a escritura do DPA, cuja força probatória, embora equiparada quanto a efeitos registais e fiscais, não tem a mesma qualificação como documento autêntico — o DPA é documento particular autenticado, com fé pública sobre a autoria das assinaturas mas não sobre os factos declarados. O sistema Casa Pronta, criado pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007 de 23 de julho e gerido pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), é um balcão único que combina, num único ato e espaço físico, todos os passos da aquisição imobiliária: lavra-se a escritura pública, liquida-se o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo, efetua-se o registo predial da aquisição, comunica-se à Autoridade Tributária para atualização da matriz, e entregam-se as certidões ao comprador. O atendimento é prestado em postos Casa Pronta localizados em Conservatórias do Registo Predial de todo o país, com agendamento prévio. A vantagem prática é a redução do processo de aquisição a um único dia útil, em substituição da sequência tradicional de atos em cartório notarial, repartição de finanças e Conservatória. A escritura pública é obrigatória em algumas situações específicas: escritura habitacional pública para renúncia ao direito de denúncia pelo senhorio por período superior a cinco anos nos termos do artigo 1101.º alínea c) do Código Civil; constituição de propriedade horizontal nos termos do artigo 1419.º do Código Civil; testamento público (artigo 2205.º do Código Civil); doações (artigo 947.º). Para a compra e venda simples, a escritura é alternativa do DPA mas não obrigatória desde 2008.

A Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel em Portugal é necessária sempre que as partes pretendam concretizar a transmissão definitiva de propriedade de bem imóvel e optem pela forma solene notarial, alternativa ao Documento Particular Autenticado (DPA) introduzido pelo Decreto-Lei nº 116/2008 de 4 de julho. A escolha da escritura pública sobre o DPA assenta em fatores de tradição, confiança, natureza da operação e preferências das partes.

A escritura pública é preferida em transações de valor elevado — imóveis acima de um milhão de euros, imóveis emblemáticos, palácios, propriedades rurais de grande dimensão — onde as partes privilegiam a fé pública inequívoca e o arquivo permanente no protocolo notarial. Para estes imóveis, o valor simbólico do ato notarial na presença de oficial público é determinante, particularmente em transações que envolvem compradores estrangeiros não familiarizados com o regime do DPA.

A escritura pública é indispensável em operações complexas com múltiplas partes ou com estruturas jurídicas elaboradas — compras por consórcio de investidores, partilhas com venda de imóvel do acervo hereditário simultânea à escritura, permutas com compensação monetária, dações em cumprimento, constituições simultâneas de hipotecas, constituições de propriedade horizontal no próprio ato da compra. A capacidade do notário para articular múltiplos atos jurídicos complementares num único instrumento autêntico é vantagem substantiva face ao DPA, onde cada ato exige documento autónomo.

A escritura pública é tradicionalmente exigida para a renúncia ao direito de denúncia do senhorio para habitação própria por período superior a cinco anos nos termos do artigo 1101.º alínea c) do Código Civil, sendo esta uma das raras situações em que o regime legal impõe forma específica de escritura pública, sem alternativa DPA. Igualmente para a constituição de propriedade horizontal ao abrigo do artigo 1419.º do Código Civil, para testamentos públicos (artigo 2205.º), para doações (artigo 947.º) e para atos matrimoniais nos termos do Código Civil.

Senhorios institucionais e promotores imobiliários que operem carteiras de elevado valor recorrem frequentemente à escritura pública por políticas internas de compliance e segurança jurídica. Companhias de seguros, fundos de pensões, fundos de investimento imobiliário (FII) regulados pela Lei nº 16/2015 e supervisionados pela CMVM, sociedades de investimento e gestão imobiliária (SIGI) do Decreto-Lei nº 19/2019 — todos encontram na escritura pública o grau de formalidade que assegura auditoria externa incontestável das operações.

Compradores estrangeiros sob regime de investimento — beneficiários dos vistos D7, D2, D8, ou anteriormente do Golden Visa na vertente imobiliária (encerrada pela Lei nº 56/2023 "Mais Habitação") — optam frequentemente pela escritura pública pela familiaridade do conceito notarial nos seus países de origem (França, Alemanha, Suíça, Itália, Bélgica) e pela confiança na neutralidade do notário como terceiro imparcial face aos advogados das partes.

A escritura pública é fortemente recomendada quando a operação envolve regimes especiais — aquisição por pessoa coletiva estrangeira, aquisição com recursos a instrumentos financeiros complexos, aquisição com pacto de preferência a favor de terceiro, aquisição com reserva de usufruto a favor do vendedor, aquisição com cláusulas de retorno ou resolutivas complexas. O notário tem capacidade especializada para redigir estas cláusulas em conformidade com o direito civil português e para esclarecer as partes sobre as consequências.

A utilização do sistema Casa Pronta, balcão único criado pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007 e gerido pelo Instituto dos Registos e do Notariado (IRN), é uma forma de escritura pública simplificada particularmente adequada para aquisições residenciais de valor médio. O atendimento é prestado em postos Casa Pronta localizados em Conservatórias do Registo Predial, com combinação num único ato e dia útil de: lavra da escritura, liquidação do IMT e Imposto do Selo, registo predial da aquisição, e comunicação à Autoridade Tributária. A Casa Pronta reduziu drasticamente o tempo e a complexidade do processo tradicional, sendo hoje opção mainstream para habitação primária e secundária com valor até cerca de 500 000 euros.

A escritura pública é o instrumento tradicional para a constituição de hipoteca a favor de instituição bancária no ato de aquisição. Embora o DPA possa igualmente operar a constituição de hipoteca nos termos do Decreto-Lei nº 116/2008, muitos bancos mantêm política de exigência de escritura pública para este fim, por razões de robustez processual em eventual execução hipotecária nos termos do Código de Processo Civil.

Uma Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel em Portugal juridicamente eficaz e operacionalmente completa integra um conjunto de elementos que refletem a sua natureza de instrumento autêntico lavrado por oficial público e os requisitos do Código do Notariado (Decreto-Lei nº 207/95), do Código Civil (artigos 875.º e seguintes) e do Código do Registo Predial.

Identificação do notário e do cartório. Nome completo do notário, inscrição na Ordem dos Notários, endereço do cartório, número do protocolo onde a escritura é lavrada. Para escrituras em sistema Casa Pronta, identificação do posto Casa Pronta e do conservador competente.

Identificação exaustiva dos outorgantes. Para o vendedor: nome completo conforme Cartão de Cidadão, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, número e validade do CC, naturalidade, estado civil, regime de bens quando casado, residência, profissão quando relevante. Para pessoa coletiva: denominação social, NIPC, sede, capital social, certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial atualizada, identificação dos representantes legais com poderes. Para o comprador: idêntica informação, com identificação do regime de bens quando casado em vista do artigo 1682.º-A do Código Civil.

Verificação notarial da identidade e capacidade. Declaração do notário de que verificou a identidade dos outorgantes pelos documentos apresentados, conferiu os elementos identificativos nos registos públicos quando aplicável, confirmou a capacidade jurídica de cada outorgante, verificou os poderes de representação mediante certidões permanentes ou procurações com reconhecimento presencial, e reconheceu as assinaturas presentes no ato.

Identificação rigorosa do imóvel. Morada completa com código postal NNNN-NNN, número da fração autónoma em propriedade horizontal, artigo matricial conforme caderneta predial urbana ou rústica, descrição predial atual na Conservatória do Registo Predial com referência à ficha de descrição, áreas (área bruta privativa, área bruta total, área útil), composição detalhada, confrontações (norte, sul, nascente, poente) quando indicadas pela descrição predial, valor patrimonial tributário (VPT) conforme caderneta predial urbana.

Documentação essencial anexada ou referenciada. Caderneta predial urbana ou rústica com a informação fiscal atualizada; certidão permanente da Conservatória do Registo Predial com indicação da inexistência de ónus ou com discriminação dos ónus existentes; licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei nº 555/99); certificado energético emitido por perito qualificado pela ADENE nos termos do Decreto-Lei nº 118/2013; Ficha Técnica da Habitação para imóveis concluídos após 30 de março de 2004 nos termos do Decreto-Lei nº 68/2004; título constitutivo de propriedade horizontal quando aplicável; eventuais distrates de hipotecas anteriores.

Declaração de compra e venda. Manifestação expressa da vontade do vendedor de vender e do comprador de comprar, com indicação do preço total em euros formatado "1.234.567,89 €", modalidade de pagamento (integralmente no ato, em parte mediante financiamento bancário com constituição simultânea de hipoteca, em parte diferido com reserva de domínio), declaração de quitação pelo vendedor relativa ao montante recebido.

Cláusula tributária. Declaração de liquidação prévia do IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) pelo comprador, com referência ao documento de cobrança e ao valor pago nos termos do artigo 22.º do Código do IMT. Declaração de liquidação do Imposto do Selo a 0,8% sobre o valor de aquisição nos termos do artigo 1.º e da verba 1.1 da Tabela Geral do Imposto do Selo. Arquivo dos comprovativos no protocolo notarial.

Constituição simultânea de hipoteca quando aplicável. Quando a aquisição é financiada por mútuo hipotecário, a escritura inclui a constituição da hipoteca a favor da instituição financeira mutuante nos termos dos artigos 686.º a 732.º do Código Civil, com especificação do capital mutuado, taxa de juro, prazo do empréstimo, juros de mora, despesas e outras garantias acessórias. A hipoteca é registada simultaneamente à aquisição na Conservatória do Registo Predial.

Declarações e garantias. Declaração do vendedor de propriedade plena, ausência de ónus ou encargos ocultos, regularidade fiscal e urbanística, inexistência de vícios ocultos conhecidos. Declaração do comprador de conhecimento do imóvel, da sua configuração, estado de conservação, e de aceitação no estado em que se encontra.

Instrução de registo. Referência à apresentação da escritura para registo na Conservatória do Registo Predial competente no prazo de 30 dias a contar da data da escritura, nos termos do artigo 8.º do Código do Registo Predial. Para escrituras em Casa Pronta, o registo é efetuado no próprio ato.

Conclusão notarial. Declaração do notário de leitura da escritura aos outorgantes em voz alta, explicação das consequências jurídicas, verificação da correspondência com a vontade das partes, ratificação pelos outorgantes, e recolha das assinaturas no livro de notas. Registo no livro de notas com atribuição de número de protocolo. Entrega de certidões aos outorgantes.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Escritura Pública de Compra e Venda em Portugal como referência orientadora. A redação e a lavratura concretas devem ser realizadas exclusivamente pelo notário competente ou pelo conservador em posto Casa Pronta — a escritura pública é ato exclusivo do oficial público. Documentos relacionados disponíveis: Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel (CPCV) e Documento Particular Autenticado de Compra e Venda (DPA).

A preparação para a Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel em Portugal exige organização documental completa e coordenação com o cartório notarial ou o posto Casa Pronta, dado que o ato é lavrado pelo notário ou conservador com base na documentação apresentada pelas partes.

Primeiro passo: escolha entre escritura pública e DPA. Avalie com as partes e respetivos assessores jurídicos se a forma mais adequada é a escritura pública ou o Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008. Fatores a considerar: valor da transação, complexidade jurídica, preferência por fé pública inequívoca, custos (DPA é habitualmente 30% a 50% mais barato), disponibilidade de notário ou de advogado/solicitador subscritor do DPA, exigências de financiador bancário.

Segundo passo: escolha do cartório ou posto Casa Pronta. Selecione cartório notarial na zona do imóvel ou de conveniência das partes, ou posto Casa Pronta em Conservatória do Registo Predial local. Para operações complexas, é recomendável escolher notário com experiência em direito imobiliário e em transações de valor equivalente. Para aquisições residenciais de valor médio, a Casa Pronta é opção eficiente. Contacte o cartório ou agende no Portal Casa Pronta (casapronta.pt) com pelo menos 15 dias de antecedência.

Terceiro passo: reunião da documentação do imóvel. Obtenha a caderneta predial urbana atualizada no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt), a certidão permanente da Conservatória do Registo Predial (predialonline.justica.gov.pt) com informação atualizada sobre ónus e encargos, o certificado energético emitido pela ADENE com classe e validade, a licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal, a Ficha Técnica da Habitação para imóveis concluídos após 30 de março de 2004, o título constitutivo de propriedade horizontal quando aplicável. Envie cópias destes documentos ao cartório ou Casa Pronta para preparação da escritura.

Quarto passo: regularização de ónus anteriores. Em caso de hipoteca existente sobre o imóvel, obtenha a declaração de distrate de hipoteca pelo banco credor mediante liquidação integral do empréstimo ou acordo de transferência da hipoteca para o novo comprador. Em caso de arrendamentos registados, obtenha a comunicação de cessação ou de renúncia ao direito de preferência pelo arrendatário nos termos do artigo 1091.º do Código Civil. Em caso de penhoras ou arrestos, obtenha o levantamento pela entidade exequente.

Quinto passo: identificação dos outorgantes. Prepare cópia do Cartão de Cidadão, NIF e comprovativo de morada fiscal de cada outorgante. Para casados em comunhão de adquiridos ou geral, o cônjuge deve comparecer ou outorgar procuração com poderes especiais nos termos do artigo 1682.º-A do Código Civil. Para pessoas coletivas, obtenha certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial atualizada com identificação dos representantes legais com poderes. Para representação por procurador, obtenha procuração com reconhecimento presencial da assinatura e poderes especiais para a compra e venda.

Sexto passo: liquidação prévia do IMT e Imposto do Selo. O comprador deve liquidar previamente ao ato da escritura o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto do Selo nos termos do artigo 22.º do Código do IMT e do artigo 23.º do Código do Imposto do Selo. O pagamento faz-se no Portal das Finanças mediante emissão de documento de cobrança, com apresentação do comprovativo de pagamento no ato da escritura. Para compras em Casa Pronta, a liquidação pode ser efetuada no próprio ato. Utilize o simulador IMT disponível no Portal das Finanças para cálculo prévio.

Sétimo passo: organização dos meios de pagamento. Prepare o meio de pagamento do preço ao vendedor no ato da escritura: cheque bancário visado pela instituição financeira, transferência bancária imediata (RTGS para valores elevados), carta de crédito ou letra de garantia bancária para operações especiais. Para aquisições com financiamento hipotecário, coordene com o banco mutuante a disponibilização dos fundos em tempo útil. Evite pagamentos em numerário acima de 3 000 euros nos termos do Regulamento (UE) 2024/1624 sobre prevenção do branqueamento de capitais.

Oitavo passo: preparação da constituição de hipoteca quando aplicável. Para aquisições com financiamento hipotecário, coordene com o banco a redação da escritura de compra e venda com constituição simultânea de hipoteca. O banco envia ao cartório as minutas da hipoteca, que são integradas na escritura. Verifique as condições do empréstimo (taxa de juro, prazo, garantias) antes do dia da escritura.

Nono passo: execução da escritura. No dia marcado, compareça pontualmente no cartório ou posto Casa Pronta com o Cartão de Cidadão original e todos os documentos solicitados. O notário ou conservador procede à identificação dos outorgantes, leitura em voz alta da escritura, explicação das consequências jurídicas, e recolha das assinaturas. O comprador entrega ao vendedor o meio de pagamento acordado e recebe as chaves do imóvel. O vendedor assina quitação do preço recebido.

Décimo passo: registo e comunicações posteriores. Após a escritura, o registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial deve ser efetuado no prazo de 30 dias nos termos do artigo 8.º do Código do Registo Predial. Em regime Casa Pronta, o registo é imediato. Em escritura notarial, o registo pode ser promovido pelo cartório ou pelo próprio comprador. Comunique a aquisição à Autoridade Tributária para atualização da matriz (habitualmente automática com o registo predial). Atualize a titularidade dos contratos de fornecimento de serviços essenciais (água, eletricidade, gás, comunicações) e do seguro multirriscos habitação.

Os requisitos legais da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel em Portugal resultam do Código do Notariado (Decreto-Lei nº 207/95), do Código Civil (artigos 875.º e seguintes), do Código do Registo Predial (Decreto-Lei nº 224/84), do Código do IMT e do Código do Imposto do Selo.

Forma solene alternativa. O artigo 875.º do Código Civil, na redação do Decreto-Lei nº 116/2008, estabelece que o contrato de compra e venda de bens imóveis só é válido se for celebrado por escritura pública ou por documento particular autenticado. A escritura pública é uma das duas formas solenes admissíveis, mantendo a tradição notarial portuguesa ao lado da alternativa DPA introduzida em 2008.

Competência notarial. O artigo 4.º do Código do Notariado confere aos notários competência exclusiva para a lavratura de escrituras públicas, no exercício das suas funções enquanto profissionais liberais organizados sob a Ordem dos Notários desde o Decreto-Lei nº 26/2004. Para escrituras lavradas em regime Casa Pronta, a competência pertence aos conservadores do registo predial dos postos Casa Pronta criados pelo Decreto-Lei nº 263-A/2007 de 23 de julho.

Identificação e capacidade. Os artigos 46.º a 49.º do Código do Notariado exigem a identificação dos outorgantes pelo notário mediante exibição de documento de identificação válido (Cartão de Cidadão, passaporte, autorização de residência), e a verificação da capacidade jurídica. Para pessoas coletivas, exige-se certidão permanente da Conservatória do Registo Comercial atualizada com identificação dos representantes legais. Para representação voluntária, procuração com reconhecimento presencial das assinaturas e poderes especiais para compra e venda.

Licença de habitação ou de utilização. O artigo 1.º nº 1 do Decreto-Lei nº 281/99 de 26 de julho exige menção, na escritura, do número e data da licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei nº 555/99). A ausência da licença não invalida a escritura mas pode sujeitar o vendedor a responsabilidade administrativa e civil.

Certificado energético. O Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto e a Portaria nº 349-A/2013 exigem a entrega ao comprador de cópia do certificado energético antes da celebração da escritura, com classe e validade visíveis. A omissão sujeita o vendedor a coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas.

Ficha Técnica da Habitação. O Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de março exige a entrega ao comprador da Ficha Técnica da Habitação para imóveis concluídos após 30 de março de 2004. O documento descreve as características técnicas do imóvel (estrutura, redes, materiais, equipamentos).

Liquidação prévia de impostos. O artigo 22.º do Código do IMT exige a liquidação prévia do IMT pelo comprador antes da celebração da escritura. O pagamento é comprovado mediante documento de cobrança emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira. O IMT tem brackets progressivos do artigo 17.º — 0% a 8% para habitação permanente, 1% a 8% para habitação secundária, 5% para rústicos, 10% para aquisições por residentes em paraíso fiscal. O Imposto do Selo incide a 0,8% sobre o valor de aquisição nos termos do artigo 1.º do Código do Imposto do Selo.

Consentimento conjugal. O artigo 1682.º-A do Código Civil exige o consentimento do cônjuge para a alienação de imóvel quando as partes estão casadas em comunhão de adquiridos ou geral e o imóvel constitua bem comum. A falta de consentimento gera anulabilidade do contrato nos termos do artigo 1687.º.

Direitos de preferência. Verificação da inexistência ou do cumprimento de direitos de preferência legais: arrendatário habitacional com contrato superior a dois anos nos termos do artigo 1091.º do Código Civil; comproprietário nos termos do artigo 1410.º; município em área de reabilitação urbana nos termos do Decreto-Lei nº 307/2009; inquilino rural nos termos da Lei nº 76/79.

Registo predial. O artigo 8.º do Código do Registo Predial exige o registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial competente no prazo de 30 dias a contar da escritura. O registo é declarativo quanto à transmissão entre partes (que opera por mero efeito do contrato nos termos do artigo 408.º do Código Civil), mas constitutivo quanto à oponibilidade a terceiros nos termos do artigo 5.º do Código do Registo Predial. Em regime Casa Pronta, o registo é imediato e integrado no próprio ato.

Força probatória. A escritura pública é documento autêntico nos termos do artigo 371.º do Código Civil, conferindo fé pública aos factos dela constantes e à autoria das declarações. A impugnação da escritura só é admissível por arguição de falsidade em ação específica com ónus probatório reforçado.

Arquivo notarial. A escritura pública é lavrada no livro de notas do cartório notarial e fica aí arquivada permanentemente nos termos do Código do Notariado. As partes recebem certidões autênticas com a mesma força probatória do original para efeitos registais, bancários e administrativos.

Os erros mais frequentes na preparação e celebração da Escritura Pública de Compra e Venda de Imóvel em Portugal expõem as partes a invalidade do ato, a atrasos operacionais e a responsabilidade tributária adicional.

Omissão do consentimento conjugal. A alienação de imóvel comum por cônjuge casado em comunhão de adquiridos ou comunhão geral, sem consentimento do outro cônjuge, gera anulabilidade da escritura nos termos do artigo 1687.º do Código Civil. O cônjuge preterido pode anular a alienação no prazo de três anos a contar do conhecimento, com consequências dramáticas — restituição do imóvel e discussão sobre o preço pago. A solução é verificar sempre o regime de bens e obter o consentimento expresso do cônjuge por comparência no ato ou por procuração com reconhecimento presencial.

Falta de liquidação prévia do IMT ou do Imposto do Selo. A celebração da escritura sem o comprovativo de liquidação prévia do IMT viola o artigo 22.º do Código do IMT. O notário não deve lavrar a escritura sem o comprovativo, sob pena de responsabilidade disciplinar e contraordenacional. A solução é proceder à liquidação no Portal das Finanças com antecedência suficiente e levar o comprovativo ao cartório no dia da escritura.

Ausência de certificado energético válido. A falta de entrega ao comprador de cópia do certificado energético emitido pela ADENE sujeita o vendedor a coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares ao abrigo do Decreto-Lei nº 118/2013. A solução é obter o certificado junto de perito qualificado pela ADENE com antecedência mínima de 15 dias e anexar cópia à documentação da escritura.

Omissão da menção da licença de habitação. A ausência da menção do número e data da licença de habitação na escritura viola o artigo 1.º do Decreto-Lei nº 281/99. Para imóveis antigos sem licença conhecida, deve ser requerida certidão de licenciamento à Câmara Municipal ou comprovada a data de construção anterior à exigência legal de licença.

Falta de verificação de ónus na certidão predial. A omissão da obtenção de certidão permanente atualizada da Conservatória do Registo Predial pode ocultar hipotecas, penhoras, arrestos ou outros ónus não revelados pelo vendedor, expondo o comprador a litígios pós-escritura. A solução é obter certidão com data recente (idealmente do próprio dia da escritura ou do dia anterior) e verificar cuidadosamente o registo.

Ausência de distrate de hipoteca anterior. A celebração da escritura sem distrate de hipoteca existente a favor de banco credor pode gerar subsistência da hipoteca sobre o novo proprietário. A solução é coordenar com o banco credor a emissão do distrate simultâneo à escritura, ou obter declaração de quitação mediante liquidação integral do empréstimo.

Omissão da comunicação de direitos de preferência. A não comunicação da intenção de venda a titular de direito de preferência (arrendatário habitacional, comproprietário, município em ARU) gera direito do preterido a exercer preferência judicial no prazo de seis meses. A solução é identificar antecipadamente todos os titulares de preferência e dirigir comunicação formal com cópia do contrato-promessa e indicação de preço e condições.

Pagamento em numerário acima dos limites legais. O Regulamento (UE) 2024/1624 sobre prevenção do branqueamento de capitais fixa limites máximos para pagamentos em numerário em transações imobiliárias. Pagamentos acima do limite sem documentação bancária adequada expõem ambas as partes a investigação pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e pela Unidade de Informação Financeira (UIF). A solução é realizar pagamento por meios bancários rastreáveis (cheque bancário, transferência).

Falta de registo no prazo legal. A omissão do registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial no prazo de 30 dias a contar da escritura, nos termos do artigo 8.º do Código do Registo Predial, sujeita o comprador a agravamento de emolumentos e pode permitir o registo preferente por terceiro adquirente de boa fé. A solução é promover o registo imediatamente após a escritura, ou optar por escritura em Casa Pronta onde o registo é simultâneo.

Ausência de apoio jurídico. A celebração de escritura de valor elevado sem assessoria de advogado independente expõe as partes a riscos não antecipados. Embora o notário tenha posição neutra e dever de esclarecimento, a representação jurídica autónoma é recomendável para cada parte em transações complexas.