Fixed-Term Residential Lease Portugal (Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo)

O Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006 de 27 de fevereiro).

O arrendamento habitacional com prazo certo distingue-se do arrendamento de duração indeterminada (artigo 1099.º do Código Civil) por dois elementos estruturais. Primeiro, o termo final está claramente fixado no contrato, com indicação de uma data ou de um período preciso a contar da entrada em vigor — por exemplo, "pelo prazo de 5 anos a contar de 1 de junho de 2026". Segundo, o regime de cessação articula-se em torno da renovação automática (artigo 1096.º), da oposição à renovação (artigos 1097.º para o senhorio e 1098.º para o arrendatário), da denúncia pelo senhorio (artigos 1101.º a 1103.º) e da denúncia pelo arrendatário (artigo 1100.º), com prazos e fundamentos específicos que diferem substancialmente do regime indeterminado.

O artigo 1095.º nº 1 do Código Civil, na redação introduzida pela Lei nº 13/2019, fixa o prazo mínimo de um ano e o prazo máximo de trinta anos para o contrato com prazo certo destinado a habitação. Convenções inferiores ao mínimo legal são reduzidas a um ano por força do artigo 1095.º nº 2, mantendo-se a validade do contrato no demais. A renovação automática opera por períodos sucessivos de igual duração à inicial ou de três anos, conforme o estipulado, salvo se o contrato dispuser em contrário ou se houver oposição à renovação tempestiva.

O contrato deve ser celebrado por escrito sob pena de nulidade nos termos do artigo 1069.º do Código Civil. A forma escrita é exigência ad substantiam — sem ela, o contrato é nulo, e essa nulidade pode ser invocada por qualquer interessado a todo o tempo. A escritura pública não é exigida, salvo nas raras hipóteses em que o senhorio queira renunciar ao direito de denúncia para habitação própria, devendo então recorrer a forma autêntica. Para reforço da prova, é frequente o reconhecimento presencial das assinaturas perante notário, balcão da Conservatória ou advogado nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei nº 76-A/2006.

A comunicação obrigatória do contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) é cumprida pelo senhorio através do Portal das Finanças, no prazo de 30 dias a contar do início do contrato, mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo. O Imposto do Selo é devido pelo senhorio à taxa de 10% sobre o valor de uma renda mensal, nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo. A omissão da comunicação acarreta coima e a impossibilidade de utilização do recibo de renda eletrónico para efeitos de dedução fiscal pelo arrendatário no IRS.

O Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto, que estabelece o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE), exige a entrega ao arrendatário de cópia do certificado energético antes da celebração do contrato — obrigação reforçada pela Portaria nº 349-A/2013. A licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de dezembro) é igualmente documento essencial e deve ser referida no contrato. Para imóveis concluídos após 30 de março de 2004, é exigível a Ficha Técnica da Habitação ao abrigo do Decreto-Lei nº 68/2004 de 25 de março.

O Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo em Portugal articula-se ainda com o Procedimento Especial de Despejo (PED) regulado pela Lei nº 31/2012 de 14 de agosto e pelo Decreto-Lei nº 1/2013 de 7 de janeiro, que cria o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) — via administrativa célere para o senhorio obter título executivo de despejo em caso de incumprimento da obrigação de pagamento de renda, sem necessidade de ação judicial declarativa prévia. A Lei nº 56/2023 de 6 de outubro ("Mais Habitação") introduziu novas restrições e medidas, designadamente cap nos coeficientes anuais de atualização de renda.

O Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo em Portugal é necessário sempre que o senhorio e o arrendatário pretendam fixar antecipadamente a duração da relação locativa, com termo final preciso e regime de renovação previsível. Esta modalidade contratual é especialmente adequada a situações em que ambas as partes valorizam a previsibilidade temporal — investidores imobiliários que pretendem rotação programada do imóvel para reavaliação de renda, famílias em transição entre cidades por motivos profissionais, estudantes universitários durante o período letivo, expatriados em destacamento por contrato de trabalho de duração definida.

A escolha do prazo certo em vez do contrato de duração indeterminada (artigo 1099.º do Código Civil) responde frequentemente à intenção do senhorio de manter controlo sobre o destino do imóvel — finda a duração e o eventual período de renovação, o senhorio pode opor-se à renovação ao abrigo do artigo 1097.º do Código Civil mediante comunicação tempestiva, sem necessidade de invocar fundamento de denúncia. Esta possibilidade contrasta com o regime do contrato de duração indeterminada, em que o senhorio só pode denunciar nos casos taxativos do artigo 1101.º (necessidade do prédio para habitação própria, demolição, obras profundas).

O arrendatário pode beneficiar do prazo certo quando deseja garantir estabilidade durante um período mínimo conhecido — por exemplo, durante a duração de um curso universitário ou de um contrato de trabalho a termo. O artigo 1095.º nº 2 do Código Civil fixa em um ano o prazo mínimo legal, sendo nulas as convenções inferiores. Convenções superiores são válidas até ao máximo de trinta anos. Na prática negocial portuguesa, os prazos mais comuns situam-se entre dois e cinco anos.

A celebração do contrato com prazo certo torna-se imperativa antes do início efetivo da utilização do imóvel pelo arrendatário e da entrega das chaves. A entrega antes da celebração da forma escrita gera arrendamento de facto não protegido pelo NRAU, com riscos elevados para ambas as partes — o senhorio fica sem regime claro de despejo expedito, e o arrendatário sem prova documental do contrato para invocar perante a Autoridade Tributária ou em caso de litígio.

A Lei nº 56/2023 de 6 de outubro ("Mais Habitação") veio introduzir um conjunto de medidas que reforçam a importância de uma redação cuidada do contrato com prazo certo: cap no coeficiente anual de atualização de renda (2,25% em 2025), restrições à conversão em Alojamento Local em municípios sob pressão habitacional, e mecanismos de apoio público ao arrendamento. O contrato deve refletir estas exigências para evitar interpretações litigiosas.

A contratação de arrendamento com prazo certo é igualmente comum em mercado de arrendamento estudantil, regulado pelo Decreto-Lei nº 173/2022 de 30 de dezembro, que criou um regime especial para o arrendamento a estudantes do ensino superior — embora esse regime seja autónomo, muitos contratos seguem o modelo do prazo certo do NRAU adaptado à duração letiva ou plurianual do percurso académico. Plataformas como o Programa Porta 65 Jovem, financiado pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), apoiam o arrendamento de jovens entre 18 e 35 anos mediante subsídio de renda condicionado à apresentação de contrato escrito devidamente comunicado à AT.

As sociedades imobiliárias e os fundos de investimento imobiliário (FII) regulados pelo Regime dos Organismos de Investimento Coletivo (Lei nº 16/2015) recorrem habitualmente ao contrato com prazo certo nas suas carteiras de arrendamento residencial, como forma de garantir previsibilidade dos cash-flows e capacidade de revisão periódica da renda em função da evolução do mercado. Os Real Estate Investment Trusts portugueses — Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária (SIGI) regulamentadas pelo Decreto-Lei nº 19/2019 de 28 de janeiro — utilizam estruturas contratuais semelhantes.

A celebração de contrato com prazo certo é também recomendada em situações de coabitação informal anterior em que as partes pretendam regularizar a relação — por exemplo, quando um familiar cede a fração a outro mediante renda simbólica que supere o regime do comodato. A formalização escrita garante o enquadramento no NRAU, com comunicação à AT e benefício do regime fiscal aplicável.

Um Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo em Portugal juridicamente eficaz integra um conjunto de cláusulas essenciais para a sua validade e oponibilidade perante o Tribunal Judicial da Comarca competente e o Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Identificação completa das partes. Para o senhorio: nome completo, NIF emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, número e validade do Cartão de Cidadão, morada fiscal, e — sempre que o imóvel pertença a vários comproprietários — identificação de todos com indicação das respetivas quotas. Para o arrendatário: nome, NIF, Cartão de Cidadão, morada atual, profissão e referências económicas quando exigidas. Em caso de fiança, o fiador deve igualmente identificar-se com a mesma precisão e assinar a respetiva cláusula.

Identificação rigorosa do imóvel. A morada completa com código postal NNNN-NNN, o número da fração autónoma quando aplicável, o artigo matricial atribuído pela Autoridade Tributária e Aduaneira (consultável na caderneta predial urbana), a descrição predial na Conservatória do Registo Predial competente, a área bruta privativa em metros quadrados, a composição (número de quartos, casas de banho, salas, cozinha, varandas, arrumos, lugar de garagem). A licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (Decreto-Lei nº 555/99) deve ser identificada pelo seu número e data. O certificado energético emitido pela ADENE (Agência para a Energia) ao abrigo do Decreto-Lei nº 118/2013 deve ser anexado ao contrato.

Duração e regime de renovação. Indicação clara do prazo certo (mínimo de 1 ano, máximo de 30 anos nos termos do artigo 1095.º do Código Civil) e da data de início e termo. Definição do regime de renovação automática nos termos do artigo 1096.º do Código Civil — por períodos sucessivos de duração igual ao prazo inicial ou de três anos, salvo cláusula em contrário. Os prazos de oposição à renovação devem ser explicitados: para o senhorio nos termos do artigo 1097.º (entre 240 e 120 dias de antecedência consoante o prazo do contrato), para o arrendatário nos termos do artigo 1098.º (com pré-aviso mínimo de 120 dias para contratos com duração igual ou superior a um ano).

Renda e modalidade de pagamento. Valor da renda mensal expresso em euros com formatação "1.234,56 €", dia de vencimento (a regra supletiva é o primeiro dia útil do mês anterior ao que respeita), modalidade de pagamento (transferência bancária, débito direto SEPA, depósito em conta), IBAN do senhorio identificado, e regime de atualização anual. A atualização rege-se pelo coeficiente publicado anualmente pelo Instituto Nacional de Estatística (INE) ao abrigo dos artigos 1077.º e 24.º da Lei nº 6/2006, com eventual cap legal — em 2025, o cap foi de 2,25% por força da Lei nº 56/2023 ("Mais Habitação").

Caução. Indicação do montante (na prática situa-se entre uma e duas rendas mensais, com limite costumeiro de três), forma de constituição (depósito em mão, depósito em conta caução, garantia bancária, fiança), regime de devolução no termo do contrato (com ou sem juros), e regras de utilização para satisfação de créditos do senhorio (renda em dívida, indemnização por danos, reparações). A caução deve ser distinguida do sinal e do depósito antecipado de rendas — figuras com regime e tratamento fiscal distintos.

Obrigações do arrendatário. Uso do imóvel para habitação permanente do agregado nos termos do artigo 1067.º do Código Civil; pagamento pontual da renda; cuidado e diligência na conservação; restituição no estado em que recebeu, salvo desgaste pelo uso normal; proibição de obras sem consentimento escrito do senhorio nos termos do artigo 1074.º; proibição de cessão da posição contratual ou de subarrendamento sem consentimento escrito (artigo 1083.º nº 2 alínea e) e artigo 1088.º); facultar acesso ao imóvel para vistoria mediante aviso prévio razoável.

Obrigações do senhorio. Entrega do imóvel em estado de servir o fim a que se destina (artigo 1031.º alínea a) do Código Civil); manutenção da estrutura, fundações, paredes mestras e cobertura; reparação de defeitos não imputáveis ao arrendatário; emissão de recibo de renda eletrónico nos termos do Despacho nº 98/2017 da AT; comunicação do contrato à AT no prazo de 30 dias.

Resolução e despejo. Identificação dos fundamentos de resolução pelo senhorio nos termos do artigo 1083.º do Código Civil — falta de pagamento de renda por mais de três meses, uso do imóvel para fim diverso, oposição à realização de obras urgentes, cessação não autorizada, comportamento incompatível com a boa relação locativa. Procedimento Especial de Despejo (PED) ao abrigo da Lei nº 31/2012 e do Decreto-Lei nº 1/2013, instaurado no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA) competente, com efeito de título executivo após o decurso do prazo de oposição.

Lei aplicável e foro. Indicação expressa da lei portuguesa como lei reguladora e do Tribunal Judicial da Comarca da localização do imóvel como foro competente, com renúncia a qualquer outro nos termos do artigo 95.º do Código de Processo Civil.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo em Portugal como base operacional de uso imediato. A redação concreta deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou por solicitador inscrito na OSAE, em particular quanto ao regime de fiança, cláusulas penais e impacto da Lei nº 56/2023. Documentos relacionados disponíveis: Contrato de Arrendamento Habitacional (regime geral) e Comunicação à Autoridade Tributária do Arrendamento (Modelo 2).

O preenchimento do Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo em Portugal segue uma sequência operacional que minimiza riscos de invalidade, ineficácia perante a Autoridade Tributária ou impugnação judicial pelo arrendatário.

Primeiro passo: documentação prévia. Reúna a caderneta predial urbana atualizada (acessível em www.portaldasfinancas.gov.pt mediante credenciais), a certidão permanente da Conservatória do Registo Predial (predialonline.justica.gov.pt), o certificado energético emitido pela ADENE com classe e validade visíveis, a licença de habitação emitida pela Câmara Municipal, e — para imóveis pós-2004 — a Ficha Técnica da Habitação. A ausência de qualquer destes documentos não invalida o contrato em si, mas pode determinar coimas ao senhorio e dificultar a prova em caso de litígio.

Segundo passo: identificação das partes. Para o senhorio, indique nome completo conforme cartão de cidadão, NIF, número do CC com data de validade, e morada fiscal coincidente com a registada na AT. Em caso de compropriedade, identifique todos os comproprietários e respetivas quotas — a falta de assinatura de qualquer comproprietário titular de quota relevante pode gerar impugnação por falta de legitimidade nos termos do artigo 1024.º do Código Civil. Para o arrendatário, recolha cópia do CC e do NIF, e confirme a morada atual.

Terceiro passo: identificação do imóvel. Indique morada completa com código postal NNNN-NNN, número da fração autónoma se aplicável, artigo matricial, descrição predial, área bruta privativa e composição. Para imóveis em propriedade horizontal, anexe cópia do título constitutivo e do regulamento de condomínio se relevantes para o uso pelo arrendatário (espaços comuns, restrições a animais, regras de ruído).

Quarto passo: definição do prazo. Escolha duração entre 1 e 30 anos conforme negociação. Os prazos típicos do mercado situam-se entre 2 e 5 anos. Defina o regime de renovação — automática por períodos sucessivos de duração igual ao prazo inicial ou de três anos. Considere se as partes pretendem afastar a renovação automática, hipótese em que o contrato cessa por caducidade no termo do prazo nos termos do artigo 1051.º alínea a) do Código Civil.

Quinto passo: renda e atualização. Fixe o valor mensal em euros, formatado "1.234,56 €", e indique o dia de vencimento (a regra supletiva é o primeiro dia útil do mês anterior ao que respeita). Defina o IBAN PT50 do senhorio e a modalidade de pagamento. Acorde o regime de atualização anual com referência ao coeficiente do INE e ao eventual cap legal vigente. Considere expressamente a hipótese de atualização extraordinária por obras de conservação (artigo 1077.º nº 2 do Código Civil).

Sexto passo: caução. Negoceie o montante (1 a 2 rendas é a norma; 3 é o teto costumeiro), a forma (depósito, garantia bancária, fiança pessoal) e o regime de devolução. Documente a entrega e emita recibo. Para fiança pessoal, anexe cláusula específica com identificação do fiador, NIF, morada, e comprovativo de capacidade económica.

Sétimo passo: vistoria de entrada. Realize vistoria conjunta com auto descritivo do estado do imóvel, equipamentos (cozinha, eletrodomésticos, mobiliário), contadores (água, eletricidade, gás), e fotografias datadas anexadas ao contrato. Esta documentação é determinante para a fixação posterior de responsabilidades por danos no termo do contrato.

Oitavo passo: cláusulas específicas. Considere cláusulas adicionais sobre: animais de estimação (proibição, autorização condicionada, limite de número e espécie); subarrendamento e cessão (proibição absoluta ou condicionada a autorização escrita do senhorio); obras pelo arrendatário (regime do artigo 1074.º); seguro multirriscos habitação a cargo do arrendatário; despesas correntes (água, luz, gás, comunicações) e participação em despesas de condomínio.

Nono passo: forma e assinaturas. O contrato é nulo se não for celebrado por escrito (artigo 1069.º do Código Civil). Não é exigida escritura pública, mas o reconhecimento presencial das assinaturas perante notário, balcão da Conservatória ou advogado nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei nº 76-A/2006 confere fé pública à autoria. Para assinatura digital, recorra a Cartão de Cidadão com chip ativo ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS). Faça duplicado para cada parte e considere triplicado para arquivo do mediador imobiliário.

Décimo passo: comunicação à AT. No prazo de 30 dias a contar do início do contrato, o senhorio entrega o Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças e paga o Imposto do Selo correspondente a 10% de uma renda mensal nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo. Esta comunicação é condição para a emissão do recibo de renda eletrónico, que por sua vez é condição para o arrendatário deduzir as rendas no IRS nos termos do artigo 78.º-E do Código do IRS.

Os requisitos legais do Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo em Portugal resultam da articulação entre o Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 6/2006), os artigos 1064.º a 1113.º do Código Civil, o Código do Imposto do Selo, o Decreto-Lei nº 118/2013 sobre certificação energética e a legislação urbanística do Decreto-Lei nº 555/99.

Forma escrita. O artigo 1069.º nº 1 do Código Civil exige forma escrita sob pena de nulidade. A escritura pública não é necessária, salvo nas hipóteses excecionais do artigo 1101.º alínea c) (renúncia ao direito de denúncia para habitação própria por mais de cinco anos). A nulidade por falta de forma é invocável por qualquer interessado a todo o tempo (artigo 286.º do Código Civil), embora possa ser sanada mediante celebração subsequente do contrato em forma legal.

Prazo. O artigo 1095.º nº 1 do Código Civil, na redação da Lei nº 13/2019, fixa o prazo mínimo de um ano e o prazo máximo de trinta anos para o arrendamento habitacional com prazo certo. Convenções de prazo inferior ao mínimo legal são reduzidas para um ano nos termos do artigo 1095.º nº 2; convenções superiores ao máximo são reduzidas para trinta anos.

Identificação das partes e do imóvel. O artigo 1070.º do Código Civil exige a identificação completa das partes e do imóvel objeto do arrendamento. A omissão de elementos essenciais pode determinar nulidade por indeterminabilidade do objeto nos termos do artigo 280.º. A descrição predial e o artigo matricial são elementos relevantes mas não essenciais — a sua omissão não invalida o contrato desde que o imóvel seja inequivocamente identificável.

Licença de habitação. O artigo 5.º nº 7 do Decreto-Lei nº 160/2006 de 8 de agosto exige que o senhorio mencione no contrato o número e a data da licença de habitação ou de utilização emitida pela Câmara Municipal. A ausência da licença não invalida o arrendamento mas sujeita o senhorio a coima e responsabilidade civil perante o arrendatário, podendo este resolver o contrato com indemnização ao abrigo do artigo 1083.º nº 4 do Código Civil.

Certificado energético. O Decreto-Lei nº 118/2013 de 20 de agosto e a Portaria nº 349-A/2013 exigem a entrega ao arrendatário de cópia do certificado energético antes da celebração do contrato. A omissão sujeita o senhorio a coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares e entre 2 500 e 44 891 euros para pessoas coletivas nos termos do artigo 18.º do Decreto-Lei nº 118/2013.

Comunicação à AT. O senhorio deve comunicar o contrato à Autoridade Tributária e Aduaneira no prazo de 30 dias a contar do início, mediante apresentação do Modelo 2 do Imposto do Selo no Portal das Finanças, e pagar o Imposto do Selo à taxa de 10% sobre uma renda mensal nos termos do artigo 60.º do Código do Imposto do Selo. A omissão sujeita o senhorio a coima nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias (Lei nº 15/2001) e impede a emissão de recibo de renda eletrónico.

Renovação automática e oposição. O artigo 1096.º do Código Civil estabelece a renovação automática por períodos sucessivos de duração igual ao prazo inicial ou de três anos, salvo cláusula em contrário. O artigo 1097.º regula a oposição à renovação pelo senhorio: o pré-aviso mínimo varia entre 240 e 120 dias consoante a duração do contrato. O artigo 1098.º regula a oposição à renovação pelo arrendatário, com pré-aviso de 120 dias para contratos de duração igual ou superior a um ano. O artigo 1100.º permite ao arrendatário denunciar o contrato a todo o tempo após o primeiro ano com pré-aviso mínimo de 120 dias.

Denúncia pelo senhorio. O artigo 1101.º do Código Civil enumera taxativamente os fundamentos de denúncia pelo senhorio: necessidade do prédio para habitação própria ou de descendente em primeiro grau, demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundo que obriguem à desocupação. Cada fundamento exige prova documental, cumprimento de prazos de pré-aviso e, em alguns casos, indemnização ou direito de realojamento.

Resolução por incumprimento. O artigo 1083.º do Código Civil enumera os fundamentos de resolução pelo senhorio: falta de pagamento de renda por mais de três meses, oposição à realização de obras urgentes, uso do imóvel para fim diverso, sublocação não autorizada, comportamentos contrários à boa convivência. O Procedimento Especial de Despejo (Lei nº 31/2012, Decreto-Lei nº 1/2013) permite ao senhorio obter título executivo de despejo sem necessidade de ação judicial declarativa prévia, junto do Balcão Nacional do Arrendamento (BNA).

Cap de atualização. A Lei nº 56/2023 de 6 de outubro ("Mais Habitação") fixou cap nos coeficientes anuais de atualização de renda — 2,25% em 2025, valor inferior ao coeficiente teórico do INE — como medida de proteção dos arrendatários. Cláusulas que prevejam atualização superior ao cap legal são reduzidas ao cap, mantendo-se o demais.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Arrendamento Habitacional com Prazo Certo em Portugal expõem o senhorio a coimas, perda de regimes fiscais favoráveis e dificuldade na recuperação do imóvel; expõem o arrendatário a perda de proteção legal e impossibilidade de dedução fiscal das rendas.

Omissão da forma escrita. A celebração de contrato verbal ou por simples mensagens é nula nos termos do artigo 1069.º do Código Civil. Sem forma escrita, o regime aplicável é o do arrendamento de facto, com proteção limitada do arrendatário e impossibilidade de utilização do Procedimento Especial de Despejo pelo senhorio.

Falta de comunicação à Autoridade Tributária. A omissão da comunicação no prazo de 30 dias gera coima nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias e impede a emissão de recibo de renda eletrónico, com consequente impossibilidade de dedução das rendas pelo arrendatário no IRS nos termos do artigo 78.º-E do Código do IRS. A regularização tardia é admitida mediante apresentação do Modelo 2 e pagamento do Imposto do Selo em atraso com juros.

Ausência de certificado energético. A omissão da entrega do certificado energético antes da celebração do contrato sujeita o senhorio a coima entre 250 e 3 740 euros para pessoas singulares ao abrigo do Decreto-Lei nº 118/2013. A solução consiste em obter o certificado junto de perito qualificado pela ADENE antes da celebração e anexar cópia ao contrato.

Falta de identificação completa do imóvel. A omissão do artigo matricial, da descrição predial e da licença de habitação dificulta a prova da identidade do imóvel em caso de litígio e gera coimas urbanísticas. A consulta prévia da caderneta predial urbana e da certidão da Conservatória do Registo Predial é prática profissional obrigatória.

Duração inferior ao mínimo legal. Cláusulas que fixem duração inferior a um ano são reduzidas para um ano por força do artigo 1095.º nº 2 do Código Civil. A intenção do senhorio de manter o controlo do imóvel por períodos curtos não pode ser alcançada pela via do arrendamento habitacional — a alternativa legal é o regime de hospedagem ou de Alojamento Local nos termos do Decreto-Lei nº 128/2014.

Confusão entre caução, sinal e depósito antecipado de rendas. A caução é garantia das obrigações contratuais, restituível no termo. O sinal é figura típica do contrato-promessa de compra e venda, sem aplicação direta ao arrendamento. O depósito antecipado de rendas é pagamento por conta de rendas futuras. A redação confusa gera litígios sobre a natureza dos montantes entregues e sobre o respetivo regime de devolução ou aplicação.

Cláusulas contrárias ao regime do NRAU. Cláusulas que afastem direitos imperativos do arrendatário — designadamente o pré-aviso de denúncia, os prazos de oposição à renovação, o regime de cessação por morte do arrendatário (artigos 1106.º a 1107.º), o cap de atualização da renda — são nulas e substituídas pelo regime legal nos termos do artigo 294.º do Código Civil.

Falta de vistoria de entrada documentada. A ausência de auto descritivo e fotográfico do estado do imóvel à entrada do arrendatário gera, no termo do contrato, litígios sobre responsabilidade por danos. A boa prática profissional é elaborar auto bilateral assinado, com fotografias datadas e leituras de contadores, anexado ao contrato como parte integrante.

Omissão do regime de fiança quando exigida. A fiança não se presume — deve ser expressa nos termos do artigo 628.º do Código Civil. A simples menção do nome do fiador no preâmbulo do contrato sem cláusula específica de fiança não vincula o terceiro. O fiador deve assinar cláusula autónoma onde declare expressamente assumir a fiança das obrigações do arrendatário, com identificação completa, NIF e comprovativo de capacidade económica.