Kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimus

Kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimus Suomessa on oikeudellisesti sitova kirjallinen sopimus, jolla toimeksiantaja, tyypillisesti kohteen myyjä tai vuokranantaja, antaa rekisteröidylle kiinteistönvälitysliikkeelle toimeksiannon kiinteistön tai asunto-osakkeen myynnin tai vuokrauksen välittämisestä kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) ja kiinteistönvälitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) mukaisesti. Sopimus säätelee toimeksiantajan ja välitysliikkeen välistä suhdetta sekä määrittelee toimeksiannon sisällön, keston, palkkion ja osapuolten velvollisuudet.

Oikeudellinen perusta nojaa kahteen keskeiseen lakiin. Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) säätelee välitystoiminnan sisältöä, toimeksiantosopimusta, välitysliikkeen velvollisuuksia ja välityspalkkiota. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä (1075/2000) säätelee välitysliikkeen rekisteröintiä, vastaavan hoitajan pätevyysvaatimuksia ja toiminnan valvontaa. Aluehallintovirasto ylläpitää välitysliikerekisteriä ja valvoo välitystoimintaa.

Toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 5 §:n mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuttaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Kirjallinen muoto suojaa erityisesti kuluttaja-asemassa olevaa toimeksiantajaa ja varmistaa, että palkkion ja kulujen perusteet ovat selvät.

Toimeksiannon kesto on rajoitettu. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 6 §:n mukaan toimeksianto saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Tämän jälkeen toimeksiannon jatkamisesta on sovittava erikseen. Rajoituksen tarkoituksena on suojata toimeksiantajaa liian pitkiltä sitoumuksilta ja varmistaa, että toimeksiantaja voi arvioida välitysliikkeen onnistumista määräajoin.

Yksinoikeustoimeksianto on yleinen toimeksiannon muoto. Yksinoikeustoimeksiannossa toimeksiantaja sitoutuu siihen, ettei hän toimeksiannon voimassaoloaikana anna toimeksiantoa toiselle välitysliikkeelle eikä itse myy kohdetta välitysliikkeen ohi. Yksinoikeus antaa välitysliikkeelle varmuuden palkkiosta ja kannustaa panostamaan markkinointiin. Ilman yksinoikeutta toimeksiantaja voi käyttää useita välitysliikkeitä ja myydä kohteen myös itse.

Välityspalkkio peritään pääsääntöisesti vain onnistuneesta kaupasta. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n mukaan välityspalkkion ja korvattavien kulujen perusteista on sovittava etukäteen toimeksiantosopimuksessa, eikä palkkio saa olla kohtuuton suhteessa välitysliikkeen suoritukseen. Palkkio on tyypillisesti prosenttiosuus velattomasta kauppahinnasta tai kiinteä summa, ja se peritään yleensä vain, jos toimeksianto johtaa kaupan syntymiseen.

Välitysliikkeen velvollisuudet ovat laajat. Välitysliikkeellä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus: sen on hankittava ja annettava kohteesta ostajalle tai vuokralaiselle kaikki kaupan tai vuokrauksen kannalta merkitykselliset tiedot kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9–11 §:n mukaisesti. Välitysliikkeen on toimittava ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä toimeksiantajan että vastapuolen etu huomioon ottaen, ja noudatettava hyvää välitystapaa.

Vastaavan hoitajan pätevyys on toiminnan edellytys. Kiinteistönvälitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) mukaan välitysliikkeellä on oltava vastaava hoitaja, jolla on laillistetun kiinteistönvälittäjän eli LKV-tutkinnon mukainen pätevyys. Vastaava hoitaja vastaa siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan lakia ja hyvää välitystapaa. Välitysliikkeellä on myös oltava vastuuvakuutus mahdollisten vahinkojen varalta.

Kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimuksesta aiheutuva riita ratkaistaan käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Jos toimeksiantaja on kuluttaja, hän voi pyytää kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksen. Aluehallintovirasto valvoo välitysliikkeen toimintaa ja voi puuttua lainvastaiseen menettelyyn. Huolellisesti laadittu toimeksiantosopimus, jossa palkkio, kesto ja yksinoikeus on selkeästi sovittu, turvaa sekä toimeksiantajan että välitysliikkeen aseman Suomessa.

Kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimus Suomessa tarvitaan, kun kiinteistön tai asunto-osakkeen omistaja antaa välitysliikkeelle tehtäväksi kohteen myynnin tai vuokrauksen välittämisen. Useimmat asuntokaupat Suomessa toteutetaan kiinteistönvälittäjän avustuksella. Seuraavat tyypilliset tilanteet edellyttävät kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaista toimeksiantosopimusta.

Osakehuoneiston myynti välittäjän avustuksella. Yleisin toimeksianto koskee käytetyn osakehuoneiston myyntiä. Kun yksityishenkilö myy kerros- tai rivitaloasunnon esimerkiksi Helsingissä, Tampereella tai Turussa, hän antaa toimeksiannon välitysliikkeelle, joka hankkii isännöitsijäntodistuksen, laatii myyntiesitteen, markkinoi kohdetta ja avustaa kauppakirjan laatimisessa. Toimeksiantosopimus tehdään kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisesti.

Kiinteistön eli omakotitalon tai tontin myynti. Kun omistaja myy omakotitalon, tontin tai vapaa-ajan kiinteistön, välitysliike hankkii lainhuuto- ja rasitustodistuksen, kiinteistörekisteriotteen ja kaavaotteen sekä avustaa kaupan toteuttamisessa kaupanvahvistajan kanssa. Kiinteistön myynnin välitys edellyttää välitysliikkeeltä erityistä asiantuntemusta kiinteistön kaupan muotovaatimuksista maakaaren (540/1995) mukaisesti.

Vuokra-asunnon vuokrauksen välitys. Vuokranantaja voi antaa välitysliikkeelle toimeksiannon vuokra-asunnon vuokralaisen hankkimiseksi. Välitysliike markkinoi kohdetta, esittelee asunnon, tarkistaa vuokralaisehdokkaiden luottotiedot ja avustaa vuokrasopimuksen laatimisessa. Vuokrauksen välityksessä noudatetaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annettua lakia samoin kuin myynnin välityksessä.

Sijoitusasunnon myynti tai vuokraus. Sijoittaja, joka myy tai vuokraa sijoitusasuntoaan, käyttää usein välitysliikettä saavuttaakseen laajemman ostaja- tai vuokralaiskunnan. Sijoitusasunnon välityksessä on otettava huomioon mahdolliset voimassa olevat vuokrasopimukset ja kohteen tuottoarvo. Ammattimaiset sijoittajat voivat solmia jatkuvan yhteistyösopimuksen välitysliikkeen kanssa.

Kuolinpesän omaisuuden realisointi. Kun kuolinpesän osakkaat myyvät perintönä saadun kiinteistön tai osakehuoneiston, he antavat toimeksiannon välitysliikkeelle. Toimeksiantosopimuksen allekirjoittavat kaikki osakkaat tai valtuutettu edustaja perintökaaren (40/1965) mukaisesti. Välitysliike avustaa pesän omaisuuden realisoinnissa ja kaupan toteuttamisessa.

Avioero ja omaisuuden ositus. Avioeron yhteydessä yhteinen asunto myydään usein osituksen toteuttamiseksi. Molemmat puolisot antavat toimeksiannon välitysliikkeelle, ja kauppahinta jaetaan osituksen mukaisesti. Välitysliike toimii puolueettomasti molempien osapuolten edun mukaisesti kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaisesti.

Uuden asunnon myynti rakennusliikkeen toimeksiannosta. Rakennusliike tai perustajaosakas voi antaa välitysliikkeelle toimeksiannon uudiskohteen asuntojen myynnistä. Uuden asunnon kaupassa sovelletaan asuntokauppalain (843/1994) 4 luvun erityissäännöksiä, ja välitysliikkeen on tunnettava rakennusvaiheen turvajärjestelyt ja ostajansuoja.

Yrityksen toimitilan myynti tai vuokraus. Yritys voi antaa välitysliikkeelle toimeksiannon toimitilakiinteistön tai liikehuoneiston myynnistä tai vuokrauksesta. Liiketilojen välitys edellyttää erityistä asiantuntemusta liikehuoneiston vuokrauksesta annetusta laista (482/1995) sekä arvonlisäverotuksesta ja yritystoiminnan tarpeista. Toimeksiantosopimuksen allekirjoittaa yrityksen nimenkirjoitusoikeutettu edustaja.

Kohteen myynti useammalla paikkakunnalla tai erityismarkkinoinnilla. Kun kohde edellyttää laajaa tai erikoistunutta markkinointia, esimerkiksi arvokas kohde tai kansainvälinen ostajakunta, toimeksiannossa voidaan sopia erityisistä markkinointitoimista ja niiden kustannuksista. Markkinointikulujen veloituksesta on sovittava etukäteen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n mukaisesti.

Toimeksiannon uusiminen tai vaihtaminen. Jos neljän kuukauden toimeksianto ei johda kauppaan, toimeksiantaja voi uusia toimeksiannon samalle välitysliikkeelle tai vaihtaa toiseen välitysliikkeeseen. Uusiminen edellyttää uutta sopimusta, koska toimeksianto saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 6 §:n mukaisesti. Vaihdettaessa on otettava huomioon mahdollisen yksinoikeustoimeksiannon voimassaolo.

Oikeudellisesti pätevä kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimus Suomessa sisältää seuraavat osatekijät täyttääkseen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain (1074/2000) ja kiinteistönvälitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) vaatimukset.

Osapuolten yksilöinti. Toimeksiantajan täydellinen nimi tai toiminimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N sekä osoite ja yhteystiedot. Toimeksiantajan on oltava kohteen omistaja tai sen valtuuttama. Välitysliikkeen toiminimi, Y-tunnus sekä toimeksiantoa hoitavan vastaavan välittäjän nimi. Välitysliikkeen on oltava merkittynä aluehallintoviraston välitysliikerekisteriin, ja vastaavalla hoitajalla on oltava laillistetun kiinteistönvälittäjän eli LKV-pätevyys.

Välitettävän kohteen yksilöinti. Toimeksiannon tyyppi, eli onko kyse kiinteistön tai asunto-osakkeen myynnistä vai vuokrauksesta. Kohteen täydellinen osoite sekä yksilöinti kiinteistötunnuksella muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN tai asunto-osakeyhtiön nimellä ja osakkeiden numeroilla. Kohteen tarkka yksilöinti varmistaa, että toimeksianto kohdistuu oikeaan kohteeseen ja että välitysliike voi hankkia oikeat asiakirjat.

Pyyntihinta tai pyydetty vuokra. Kohteen velaton pyyntihinta tai pyydetty vuokra, josta toimeksiantaja ja välitysliike ovat sopineet. Pyyntihinta on lähtökohta markkinoinnille, mutta lopullinen kauppahinta tai vuokra voi poiketa siitä neuvottelujen tuloksena. Asunto-osakkeen osalta ilmoitetaan velaton hinta velkaosuus mukaan lukien.

Toimeksiannon voimassaoloaika. Toimeksiannon kesto, joka saa olla enintään neljä kuukautta kerrallaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 6 §:n mukaisesti. Toimeksiannon jatkamisesta on sovittava erikseen. Voimassaoloajan rajoitus suojaa toimeksiantajaa liian pitkiltä sitoumuksilta ja varmistaa välitysliikkeen suorituksen säännöllisen arvioinnin.

Yksinoikeusehto. Maininta siitä, onko toimeksianto yksinoikeustoimeksianto. Yksinoikeustoimeksiannossa toimeksiantaja ei saa antaa toimeksiantoa toiselle välitysliikkeelle eikä itse myydä kohdetta välitysliikkeen ohi ilman velvollisuutta maksaa palkkio. Ilman yksinoikeutta toimeksiantaja voi käyttää useita välitysliikkeitä ja myydä kohteen myös itse. Yksinoikeuden vaikutus palkkioon on syytä määritellä selkeästi.

Välityspalkkio ja sen peruste. Välityspalkkio prosenttiosuutena velattomasta kauppahinnasta tai kiinteänä summana, sekä maininta siitä, sisältyykö arvonlisävero. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n mukaan palkkion perusteista on sovittava etukäteen, eikä palkkio saa olla kohtuuton. Palkkio peritään pääsääntöisesti vain, jos toimeksianto johtaa kaupan tai vuokrasopimuksen syntymiseen. Forms-legal.com tarjoaa täydentäviksi malleiksi kiinteistön kauppakirjan ja asunto-osakkeen kauppakirjan.

Markkinointi- ja muut kulut. Erittely siitä, mitkä kulut sisältyvät palkkioon ja mitkä veloitetaan erikseen. Kulujen veloituksesta on sovittava etukäteen kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n mukaisesti. Tyypillisesti markkinointikulut sisältyvät palkkioon, mutta viranomaisasiakirjojen, kuten isännöitsijäntodistuksen ja lainhuutotodistuksen, hankkiminen voidaan veloittaa erikseen.

Välitysliikkeen velvollisuudet. Maininta välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuudesta kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9–11 §:n mukaisesti sekä velvollisuudesta toimia ammattitaitoisesti ja huolellisesti hyvää välitystapaa noudattaen. Välitysliikkeen on hankittava ja annettava kohteesta ostajalle tai vuokralaiselle kaikki kaupan kannalta merkitykselliset tiedot.

Toimeksiantajan velvollisuudet. Toimeksiantajan velvollisuus antaa välitysliikkeelle kohteesta oikeat ja riittävät tiedot sekä ilmoittaa kaikki kohteen arvoon ja myyntiin vaikuttavat seikat, kuten tiedossa olevat viat ja puutteet. Toimeksiantajan tiedonantovelvollisuus on edellytys sille, että välitysliike voi täyttää oman tiedonantovelvollisuutensa ostajaa kohtaan.

Valvonta, vakuutus ja allekirjoitus. Maininta siitä, että välitysliikkeellä on vastuuvakuutus ja että sen toimintaa valvoo aluehallintovirasto. Välitysliikkeen on noudatettava rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä annettua lakia (444/2017) sekä käsiteltävä henkilötietoja tietosuoja-asetuksen (EU) 2016/679 mukaisesti. Sopimus laaditaan kirjallisesti kahtena kappaleena, ja molemmat osapuolet allekirjoittavat sen; sähköinen allekirjoitus eIDAS-asetuksen (EU) 910/2014 mukaisesti on pätevä.

Kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimuksen laatiminen Suomessa oikein edellyttää useiden vaiheiden suorittamista tietyssä järjestyksessä välitysliikkeen tarkistamisesta allekirjoitukseen.

Vaihe 1 – Tarkista välitysliikkeen rekisteröinti ja pätevyys. Ennen toimeksiannon antamista on syytä varmistaa, että välitysliike on merkittynä aluehallintoviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin kiinteistönvälitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) mukaisesti ja että toimeksiantoa hoitavalla vastaavalla välittäjällä on laillistetun kiinteistönvälittäjän eli LKV-pätevyys. Rekisteröimätön liike ei saa harjoittaa välitystoimintaa.

Vaihe 2 – Yksilöi osapuolet. Ilmoita toimeksiantajan täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N sekä osoite ja yhteystiedot. Varmista, että toimeksiantaja on kohteen omistaja tai sen valtuuttama; kuolinpesän osalta tarvitaan kaikkien osakkaiden valtuutus. Ilmoita välitysliikkeen toiminimi, Y-tunnus ja vastaavan välittäjän nimi.

Vaihe 3 – Yksilöi välitettävä kohde. Ilmoita toimeksiannon tyyppi, eli onko kyse kiinteistön tai asunto-osakkeen myynnistä vai vuokrauksesta. Ilmoita kohteen täydellinen osoite ja yksilöi se kiinteistötunnuksella muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN tai asunto-osakeyhtiön nimellä ja osakkeiden numeroilla. Tarkka yksilöinti varmistaa, että välitysliike hankkii oikeat asiakirjat ja markkinoi oikeaa kohdetta.

Vaihe 4 – Sovi pyyntihinnasta tai vuokrasta. Määritä kohteen velaton pyyntihinta tai pyydetty vuokra yhdessä välitysliikkeen kanssa. Välitysliike antaa tyypillisesti hinta-arvion vertailukauppojen ja markkinatilanteen perusteella. Asunto-osakkeen osalta ilmoita velaton hinta velkaosuus mukaan lukien. Pyyntihinta on markkinoinnin lähtökohta, ja lopullisesta kauppahinnasta neuvotellaan ostajan kanssa.

Vaihe 5 – Määritä toimeksiannon voimassaoloaika. Sovi toimeksiannon kesto, joka saa olla enintään neljä kuukautta kerrallaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 6 §:n mukaisesti. Merkitse alkamis- ja päättymispäivä. Jos kohde ei myy neljässä kuukaudessa, toimeksiannon jatkamisesta on sovittava erikseen uudella sopimuksella.

Vaihe 6 – Päätä yksinoikeudesta. Ratkaise, annetaanko toimeksianto yksinoikeudella. Yksinoikeustoimeksiannossa toimeksiantaja ei saa toimeksiannon aikana antaa toimeksiantoa toiselle välitysliikkeelle eikä myydä kohdetta itse välitysliikkeen ohi ilman velvollisuutta maksaa palkkio. Yksinoikeus voi kannustaa välitysliikettä panostamaan markkinointiin, mutta sitoo toimeksiantajaa tiukemmin.

Vaihe 7 – Sovi välityspalkkiosta. Määritä välityspalkkio prosenttiosuutena velattomasta kauppahinnasta tai kiinteänä summana ja ilmoita, sisältyykö arvonlisävero. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n mukaan palkkion perusteista on sovittava etukäteen, eikä palkkio saa olla kohtuuton. Sovi myös, peritäänkö palkkio vain onnistuneesta kaupasta, mikä on pääsääntö.

Vaihe 8 – Erittele markkinointi- ja muut kulut. Sovi selkeästi, mitkä kulut sisältyvät palkkioon ja mitkä veloitetaan erikseen. Tyypillisesti markkinointikulut sisältyvät palkkioon, mutta viranomaisasiakirjojen, kuten isännöitsijäntodistuksen, lainhuutotodistuksen ja rasitustodistuksen, hankkiminen voidaan veloittaa toimeksiantajalta erikseen. Kulujen veloituksesta on sovittava etukäteen.

Vaihe 9 – Sovi osapuolten velvollisuuksista. Kirjaa välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9–11 §:n mukaisesti sekä toimeksiantajan velvollisuus antaa kohteesta oikeat ja riittävät tiedot, mukaan lukien tiedossa olevat viat ja puutteet. Toimeksiantajan rehellinen tiedonanto on edellytys sille, että välitysliike voi täyttää velvollisuutensa ostajaa kohtaan.

Vaihe 10 – Allekirjoita ja säilytä sopimus. Sopimus laaditaan kirjallisesti kahtena samansisältöisenä kappaleena, yksi kummallekin osapuolelle. Molemmat osapuolet allekirjoittavat sen fyysisellä tai sähköisellä allekirjoituksella eIDAS-asetuksen (EU) 910/2014 mukaisesti. Allekirjoituksen päivä ja paikka ilmoitetaan muodossa PP.KK.VVVV. Toimeksiantajan on syytä säilyttää oma kappaleensa koko toimeksiannon ajan ja kaupan toteutumisen jälkeen mahdollista palkkio- tai vastuuriitaa varten.

Kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimus Suomessa on oikeudellisen sääntelyn kohteena, joka kattaa välitystoiminnan, toimeksiantosopimuksen muodon, välitysliikkeen velvollisuudet, kuluttajansuojan ja valvonnan.

Välitystoiminnan sääntely. Kiinteistönvälitystoimintaa säätelee kaksi keskeistä lakia. Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) säätelee välitystoiminnan sisältöä, toimeksiantosopimusta, välitysliikkeen velvollisuuksia ja välityspalkkiota. Laki kiinteistönvälitysliikkeistä (1075/2000) säätelee välitysliikkeen rekisteröintiä, vastaavan hoitajan pätevyysvaatimuksia ja toiminnan valvontaa. Vain rekisteröity välitysliike saa harjoittaa välitystoimintaa.

Välitysliikkeen rekisteröinti ja pätevyys. Kiinteistönvälitysliikkeistä annetun lain mukaan välitysliikkeen on oltava merkittynä aluehallintoviraston ylläpitämään välitysliikerekisteriin. Liikkeellä on oltava vastaava hoitaja, jolla on laillistetun kiinteistönvälittäjän eli LKV-tutkinnon mukainen pätevyys. Vastaava hoitaja vastaa siitä, että välitystoiminnassa noudatetaan lakia ja hyvää välitystapaa. Liikkeellä on myös oltava vastuuvakuutus toiminnasta aiheutuvien vahinkojen varalta.

Toimeksiantosopimuksen muoto. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 5 §:n mukaan toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, ettei sopimusehtoja voida yksipuolisesti muuttaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Sopimuksesta on käytävä ilmi toimeksiannon sisältö, kesto, palkkio ja kulut. Muotovaatimukset suojaavat erityisesti kuluttaja-asemassa olevaa toimeksiantajaa.

Toimeksiannon kesto. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 6 §:n mukaan toimeksianto saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Toimeksiannon jatkamisesta on sovittava erikseen, eikä jatkamisesta voida sopia jo alkuperäisessä sopimuksessa automaattiseksi. Rajoitus suojaa toimeksiantajaa liian pitkiltä sitoumuksilta.

Välitysliikkeen selonotto- ja tiedonantovelvollisuus. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9–11 §:n mukaan välitysliikkeellä on selonottovelvollisuus kohteesta sekä tiedonantovelvollisuus toimeksiantajan vastapuolelle eli ostajalle tai vuokralaiselle. Välitysliikkeen on hankittava ja tarkistettava kohdetta koskevat tiedot ja annettava ne vastapuolelle. Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti voi perustaa välitysliikkeen vahingonkorvausvastuun.

Hyvä välitystapa ja huolellisuusvelvollisuus. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 7 §:n mukaan välitysliikkeen on suoritettava toimeksianto ammattitaitoisesti ja huolellisesti sekä ottaen huomioon sekä toimeksiantajan että tämän vastapuolen edut. Hyvä välitystapa on välitysalan vakiintuneiden käytäntöjen ja eettisten periaatteiden kokonaisuus, jota täydentävät alan ohjeet ja kuluttajariitalautakunnan ratkaisukäytäntö.

Välityspalkkio ja sen kohtuullisuus. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n mukaan välityspalkkion ja korvattavien kulujen perusteista on sovittava etukäteen, eikä palkkio saa olla kohtuuton suhteessa välitysliikkeen suoritukseen. Palkkio peritään pääsääntöisesti vain, jos toimeksianto johtaa kaupan tai vuokrasopimuksen syntymiseen. Kohtuuton palkkio voidaan sovitella varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (228/1929) 36 §:n nojalla.

Kuluttajansuoja. Kun toimeksiantaja on kuluttaja, sovelletaan kuluttajansuojalain (38/1978) säännöksiä ja kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain pakottavia säännöksiä, joista ei voida poiketa kuluttajan vahingoksi. Kilpailu- ja kuluttajavirasto valvoo elinkeinonharjoittajien menettelyä, ja kuluttaja-asemassa oleva toimeksiantaja voi pyytää kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksen.

Rahanpesun estäminen ja tietosuoja. Välitysliike on rahanpesun ja terrorismin rahoittamisen estämisestä annetun lain (444/2017) mukainen ilmoitusvelvollinen, ja sen on tunnistettava asiakkaansa sekä ilmoitettava epäilyttävistä liiketoimista rahanpesun selvittelykeskukselle. Henkilötietoja käsitellään tietosuoja-asetuksen (EU) 2016/679 (GDPR) ja tietosuojalain (1050/2018) mukaisesti.

Valvonta ja riidanratkaisu. Aluehallintovirasto valvoo välitysliikkeiden toimintaa ja voi antaa huomautuksen, varoituksen tai poistaa liikkeen rekisteristä lainvastaisen menettelyn vuoksi. Toimeksiantosopimuksesta aiheutuvat riidat ratkaistaan käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti. Kuluttaja-asemassa oleva toimeksiantaja voi ennen oikeudenkäyntiä pyytää kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksen. Käräjäoikeuden ratkaisuun voidaan hakea muutosta hovioikeudesta ja korkeimmasta oikeudesta valitusluvalla.

Kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimusta laadittaessa Suomessa esiintyy toistuvia virheitä, jotka voivat johtaa palkkioriitoihin tai oikeudenmenetyksiin. Seuraavat virheet on syytä välttää sopimuksen oikeudellisen kestävyyden varmistamiseksi kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain mukaisesti.

Virhe 1 – Rekisteröimättömän tai pätemättömän välitysliikkeen käyttö. Yleinen virhe on antaa toimeksianto välitysliikkeelle tarkistamatta sen rekisteröintiä ja vastaavan hoitajan pätevyyttä. Vain aluehallintoviraston välitysliikerekisteriin merkitty liike saa harjoittaa välitystoimintaa kiinteistönvälitysliikkeistä annetun lain (1075/2000) mukaisesti, ja vastaavalla hoitajalla on oltava LKV-pätevyys. Rekisteröimättömän liikkeen käyttö voi vaarantaa toimeksiantajan oikeusturvan ja vastuuvakuutuksen.

Virhe 2 – Palkkion ja kulujen perusteen epäselvyys. Yleinen ja kallis virhe on jättää sopimatta selkeästi välityspalkkion ja kulujen perusteista. Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 20 §:n mukaan palkkion ja korvattavien kulujen perusteista on sovittava etukäteen. Epäselvyys siitä, sisältyykö arvonlisävero palkkioon, peritäänkö palkkio myös ilman kauppaa tai mitkä kulut veloitetaan erikseen, johtaa usein palkkioriitaan toimeksiannon päättyessä.

Virhe 3 – Toimeksiannon liian pitkä kesto. Toimeksiannon sopiminen pidemmäksi kuin neljä kuukautta on kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 6 §:n vastaista. Toimeksianto saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan, ja jatkamisesta on sovittava erikseen. Automaattisesta jatkumisesta ei voi pätevästi sopia alkuperäisessä sopimuksessa. Liian pitkä toimeksianto sitoo toimeksiantajaa lainvastaisesti.

Virhe 4 – Yksinoikeusehdon seurausten ymmärtämättä jättäminen. Toimeksiantaja saattaa allekirjoittaa yksinoikeustoimeksiannon ymmärtämättä, että hän ei saa toimeksiannon aikana myydä kohdetta itse eikä antaa toimeksiantoa toiselle välitysliikkeelle ilman velvollisuutta maksaa palkkio. Kohteen myynti välitysliikkeen ohi yksinoikeustoimeksiannon aikana voi johtaa palkkion maksuvelvollisuuteen, vaikka välitysliike ei olisi löytänyt ostajaa.

Virhe 5 – Toimeksiantajan tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti. Toimeksiantaja, joka jättää kertomatta välitysliikkeelle kohteen tiedossa olevista vioista ja puutteista, vaarantaa kaupan ja altistuu virhevastuulle. Toimeksiantajan on annettava välitysliikkeelle oikeat ja riittävät tiedot, jotta välitysliike voi täyttää oman tiedonantovelvollisuutensa ostajaa kohtaan kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 9–11 §:n mukaisesti. Tietojen salaaminen voi johtaa kaupan purkuun ja vahingonkorvausvastuuseen.

Virhe 6 – Pyyntihinnan asettaminen ilman markkina-arviota. Pyyntihinnan asettaminen liian korkeaksi tai liian matalaksi ilman asianmukaista markkina-arviota voi pitkittää myyntiä tai johtaa kohteen myymiseen alihintaan. Välitysliikkeen tehtävänä on antaa perusteltu hinta-arvio vertailukauppojen ja markkinatilanteen perusteella. Pyyntihinnasta on syytä neuvotella välitysliikkeen kanssa ennen toimeksiannon antamista.

Virhe 7 – Kirjallisen muodon laiminlyönti. Toimeksiantosopimuksen tekeminen suullisesti tai puutteellisesti kirjallisena on kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 5 §:n vastaista. Sopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti siten, että ehdot säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Suullinen sopimus vaikeuttaa palkkion ja muiden ehtojen toteennäyttämistä riitatilanteessa.

Virhe 8 – Valvonnan ja oikeussuojakeinojen huomiotta jättäminen. Toimeksiantaja, joka ei tiedä oikeuksistaan, ei osaa puuttua välitysliikkeen lainvastaiseen menettelyyn. Aluehallintovirasto valvoo välitysliikkeiden toimintaa, ja kuluttaja-asemassa oleva toimeksiantaja voi pyytää kuluttajariitalautakunnan ratkaisusuosituksen palkkio- tai vastuuriidassa. Toimeksiantajan on syytä tuntea oikeussuojakeinonsa ja säilyttää toimeksiantosopimus mahdollista riitaa varten.