Eiendomsmegleroppdrag Norge

Eiendomsmegleroppdrag i Norge er en rettslig bindende skriftlig oppdragsavtale der en selger, kalt oppdragsgiveren, gir et eiendomsmeglerforetak, kalt megleren, i oppdrag å forestå salget av en eiendom etter lov om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven) av 29. juni 2007 nr. 73. Avtalen regulerer meglerens plikter, prisantydning, vederlag, utlegg, oppdragets varighet og meglerens ansvar og sikkerhet. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 stiller krav om at oppdraget skal inngås skriftlig i en oppdragsavtale.

Det rettslige grunnlaget hviler på flere komponenter. For det første utgjør eiendomsmeglingsloven (2007) det sentrale regelverket for eiendomsmegling, herunder reglene om god meglerskikk, meglerens opplysningsplikt, vederlag og oppgjør. For det andre supplerer eiendomsmeglingsforskriften de nærmere kravene til oppdragsavtalen og meglerens virksomhet. For det tredje supplerer avtaleloven (1918) reglene om avtaleinngåelse. For det fjerde er meglerforetaket underlagt hvitvaskingsloven (2018) med krav om kundetiltak.

Eiendomsmegling er en regulert virksomhet i Norge. Et meglerforetak må ha bevilling fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 2-1, og oppdraget skal utføres av eller under tilsyn av en ansvarlig megler med godkjenning fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 6-2. Megleren skal ha sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikring etter eiendomsmeglingsloven § 2-7, slik at oppdragsgiveren og kjøperen er sikret mot tap som følge av meglerens feil.

Et grunnleggende prinsipp er at megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Selv om megleren er engasjert av selgeren, har megleren en plikt til å ivareta både selgerens og kjøperens interesser med omsorg og uavhengighet. Megleren skal gi kjøperen korrekte og fullstendige opplysninger om eiendommen, og kan ikke utelukkende fremme selgerens interesser på kjøperens bekostning. Dette skiller megleren fra en ren selgerrepresentant.

Vederlaget er underlagt særskilte regler. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 skal megleren tilby oppdragsgiveren å velge mellom vederlag basert på provisjon, det vil si en prosentandel av salgssummen, og vederlag basert på timepris. Dette gir oppdragsgiveren mulighet til å velge den modellen som passer best. Alle priser skal oppgis inkludert merverdiavgift på 25 prosent. Utlegg til markedsføring, takst, foto og offentlige opplysninger skal spesifiseres etter eiendomsmeglingsloven § 7-3.

Eiendomsmegleroppdraget skiller seg fra andre avtaletyper på flere punkter. For det første skiller det seg fra selve kjøpekontrakten etter avhendingslova (1992), som regulerer forholdet mellom selger og kjøper; oppdragsavtalen regulerer forholdet mellom selger og megler. For det andre skiller det seg fra overdragelse av borettslagsandel etter burettslagslova (2003), som megleren også kan formidle. For det tredje skiller det seg fra et ordinært tjenesteoppdrag, ettersom eiendomsmegling er underlagt en særskilt og streng regulering.

Oppdragsgiverens rettigheter omfatter rett til å velge vederlagsmodell etter eiendomsmeglingsloven § 7-2, rett til å si opp oppdraget når som helst, og rett til at megleren opptrer i samsvar med god meglerskikk. Meglerens plikter omfatter å innhente og kontrollere opplysninger, utarbeide salgsoppgave, markedsføre eiendommen, gjennomføre visninger, motta bud og forestå oppgjøret med sikring av kjøperens rettsvern.

Ved tvist mellom oppdragsgiveren og megleren kan saken bringes inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, som behandler klager på eiendomsmeglingsoppdrag. Uløste tvister behandles av forliksrådet og tingretten, og Finanstilsynet fører tilsyn med meglerforetaket. Samlet sett er oppdragsavtalen det sentrale dokumentet som regulerer en trygg og regulert formidling av en eiendomshandel i Norge.

Eiendomsmegleroppdrag i Norge trengs i alle situasjoner der en eiendomseier ønsker å benytte et eiendomsmeglerforetak til å forestå salget av en eiendom. De aller fleste boligsalg i Norge skjer gjennom eiendomsmegler, og oppdragsavtalen er det første formelle dokumentet i salgsprosessen. Følgende typiske situasjoner krever en formell skriftlig oppdragsavtale etter eiendomsmeglingsloven.

Salg av enebolig gjennom megler. Den vanligste situasjonen er at en boligeier ønsker å selge sin enebolig og engasjerer en eiendomsmegler til å forestå salget. For eksempel salg av en enebolig i et boligområde i Trondheim eller Bergen. Oppdragsavtalen regulerer meglerens oppdrag, prisantydning, vederlag og utlegg. Megleren innhenter opplysninger, utarbeider salgsoppgave, markedsfører eiendommen og forestår oppgjøret.

Salg av leilighet og eierseksjon. Ved salg av en selveierleilighet, det vil si en eierseksjon etter eierseksjonsloven (2017), engasjeres megleren til å formidle salget. For eksempel salg av en leilighet i et sameie i Oslo sentrum. Oppdragsavtalen regulerer meglerens plikt til å innhente opplysninger fra sameiet, herunder felleskostnader, vedtekter og eventuelle planlagte vedlikeholdsprosjekter, som skal fremgå av salgsoppgaven.

Salg av borettslagsandel. Ved salg av en borettslagsleilighet engasjeres megleren til å formidle overdragelsen av andelen etter burettslagslova (2003). For eksempel salg av en leilighet i et OBOS-borettslag. Megleren må håndtere de særskilte forholdene ved borettslag, herunder fellesgjeld, forkjøpsrett og styrets godkjenning. Oppdragsavtalen regulerer meglerens oppdrag med disse forholdene.

Salg av fritidsbolig. Ved salg av en hytte eller fritidsbolig engasjeres ofte en megler med lokalkunnskap. For eksempel salg av en hytte på fjellet eller ved sjøen. Oppdragsavtalen regulerer meglerens oppdrag, herunder håndtering av særlige forhold ved fritidsboliger som vei, vann, avløp og eventuelle festeforhold etter tomtefesteloven (1996). Fritidsboliger krever ofte en bredere markedsføring.

Salg av næringseiendom. Ved salg av næringseiendom, for eksempel et kontorbygg eller en utleiegård, engasjeres en megler med næringskompetanse. Oppdragsavtalen regulerer meglerens oppdrag, herunder håndtering av løpende leieforhold etter husleieloven (1999) § 8-4, merverdiavgift og særskilte forhold ved næringseiendom. Slike oppdrag har ofte høyere vederlag og krever særskilt kompetanse hos megleren.

Salg av nybygg fra utbygger. Når en utbygger skal selge nye boliger i et boligprosjekt, engasjeres ofte en megler til å forestå salget av hele prosjektet eller enkeltboliger. For eksempel salg av leiligheter i et nytt boligprosjekt i Bjørvika i Oslo. Oppdragsavtalen regulerer meglerens oppdrag, og salget følger ofte bustadoppføringslova (1997) ettersom boligene selges før eller under oppføring.

Salg av arvet eiendom fra dødsbo. Når arvinger eller et dødsbo skal selge en arvet eiendom, engasjeres en megler til å forestå salget. Oppdragsavtalen inngås av arvingene eller bobestyreren etter at hjemmelen er avklart gjennom skifteoppgjøret. Megleren forestår salget til en ekstern kjøper, og oppgjøret fordeles mellom arvingene etter arveloven (2019). Megleren må sikre at alle arvinger har samtykket til salget.

Salg ved samlivsbrudd. Ved skilsmisse etter ekteskapsloven (1991) eller oppløsning av samboerskap må felles eiendom ofte selges. Begge parter inngår oppdragsavtalen med megleren, eller den ene parten som har overtatt eiendommen. Megleren forestår salget og oppgjøret, som fordeles mellom partene i samsvar med bodelingen. Megleren bør sikre at begge parter er enige om salget og prisantydningen.

Valg av megler og sammenligning av tilbud. Før en eiendomseier inngår oppdragsavtale, innhenter mange flere tilbud fra ulike meglerforetak for å sammenligne vederlag, utlegg og kompetanse. Oppdragsavtalen formaliserer valget av megler. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 skal megleren tilby både provisjon og timepris, slik at oppdragsgiveren kan velge den modellen som gir lavest kostnad. Det anbefales å sammenligne flere tilbud før valg.

Fornyelse av oppdrag som ikke har ført til salg. Dersom et oppdrag utløper uten at eiendommen er solgt, kan oppdragsgiveren fornye oppdraget med samme megler eller bytte megler. Et oppdrag kan etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 ikke gis for lenger enn seks måneder om gangen, men kan fornyes. En ny oppdragsavtale inngås ved fornyelse, og oppdragsgiveren kan da reforhandle vilkår og vederlag, eventuelt justere prisantydningen i lys av markedsresponsen.

En rettslig gyldig oppdragsavtale for Eiendomsmegleroppdrag i Norge inneholder følgende elementer for å oppfylle kravene etter eiendomsmeglingsloven (2007) og eiendomsmeglingsforskriften.

Identifikasjon av partene. Oppdragsgiverens fullstendige navn og fødselsnummer på elleve sifre eller organisasjonsnummer på ni sifre fra Brønnøysundregistrene, samt adresse og kontaktopplysninger. Oppdragsgiveren må være hjemmelshaver eller andelseier, eller ha rett til å selge eiendommen. For megleren kreves meglerforetakets navn og organisasjonsnummer, samt navngitt ansvarlig megler med godkjenning fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 6-2.

Meglerens bevilling og kvalifikasjoner. Avtalen bør dokumentere at meglerforetaket har bevilling fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 2-1, og at oppdraget utføres av eller under tilsyn av en ansvarlig megler. Megleren skal ha sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikring etter eiendomsmeglingsloven § 2-7. Dette gir oppdragsgiveren og kjøperen sikkerhet mot tap som følge av meglerens feil eller forsømmelser i oppdraget.

Beskrivelse av eiendommen og oppdraget. Eiendommens adresse og matrikkelbetegnelse i form av gårdsnummer og bruksnummer (gnr/bnr), eventuelt andelsnummer ved borettslagsandel, samt type eiendom. Avtalen skal beskrive hva oppdraget omfatter: å innhente og kontrollere opplysninger, utarbeide salgsoppgave, gjennomføre markedsføring, avholde visninger, motta bud og forestå oppgjøret etter eiendomsmeglingsloven kapittel 6. Omfanget av oppdraget skal være klart definert.

Prisantydning. Avtalen skal angi prisantydningen for eiendommen. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal prisantydningen ikke være lavere enn det oppdragsgiveren på avtaletidspunktet er villig til å akseptere som salgssum. Dette er en viktig regel som skal motvirke såkalt lokkeprising, der en kunstig lav prisantydning brukes for å tiltrekke interessenter. Megleren skal gi en realistisk vurdering av eiendommens markedsverdi.

Vederlag og valg av modell. Avtalen skal angi vederlaget, beregnet som provisjon, timepris eller fast pris. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 skal megleren tilby oppdragsgiveren å velge mellom vederlag basert på provisjon og vederlag basert på timepris, slik at oppdragsgiveren kan velge den modellen som passer best. Alle priser skal oppgis inkludert merverdiavgift på 25 prosent. Vederlagets størrelse og beregningsmåte skal fremgå klart.

Utlegg og tilretteleggingsgebyr. Avtalen skal spesifisere utlegg og tilretteleggingsgebyr etter eiendomsmeglingsloven § 7-3, herunder kostnader til markedsføring, takst, foto, offentlige opplysninger og innhenting av dokumentasjon. Det skal fremgå klart hvilke utlegg oppdragsgiveren skal dekke, og om disse betales uavhengig av om eiendommen blir solgt. En tydelig oversikt over alle kostnader er nødvendig for at oppdragsgiveren skal kunne sammenligne tilbud.

Oppdragets varighet og oppsigelse. Avtalen skal angi oppdragets varighet. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 kan et oppdrag ikke gis for lenger enn seks måneder om gangen, men kan fornyes. Avtalen skal regulere at oppdragsgiveren kan si opp oppdraget når som helst, og hva som skjer med vederlag og utlegg ved oppsigelse. Megleren har krav på vederlag når handel er kommet i stand i oppdragstiden etter eiendomsmeglingsloven § 7-4.

Meglerens plikter og god meglerskikk. Avtalen skal angi at megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og ivareta både oppdragsgiverens og kjøperens interesser med omsorg og uavhengighet. Megleren skal utarbeide en salgsoppgave med de lovpålagte opplysningene etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, herunder opplysninger om eiendommen, heftelser og offentligrettslige forhold. Brukere som laster ned denne avtalen fra forms-legal.com bør også vurdere de tilknyttede malene for Kjøpekontrakt Eiendom og Borettslag overdragelse.

Oppgjør og klientmidler. Avtalen skal angi at megleren forestår oppgjøret og holder klientmidler adskilt fra egne midler på særskilt klientkonto etter eiendomsmeglingsloven § 3-2. Megleren skal sikre kjøperens rettsvern ved tinglysing av skjøte hos Kartverket eller registrering i andelseierboken ved borettslagsandel. Megleren er underlagt hvitvaskingsloven (2018) og skal gjennomføre kundetiltak og rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim.

Personvern og undertegning. Megleren skal behandle partenes personopplysninger etter personvernforordningen (EU) 2016/679 (GDPR) og personopplysningsloven (2018), med Datatilsynet som tilsynsmyndighet. Avtalen skal undertegnes av begge parter i to likelydende eksemplarer. Elektronisk signatur etter eIDAS-forordningen (EU) 910/2014 er gyldig. Avtalen skal inngås skriftlig etter eiendomsmeglingsloven § 6-4, og megleren skal føre journal over oppdraget etter eiendomsmeglingsloven § 3-7.

Å utferdige en oppdragsavtale for Eiendomsmegleroppdrag i Norge korrekt krever at flere trinn gjennomføres i en bestemt rekkefølge, fra valg av megler til undertegning av avtalen.

Trinn 1 - Velg megler og kontroller bevilling. Oppdragsgiveren bør innhente tilbud fra flere meglerforetak og sammenligne vederlag, utlegg og kompetanse før valg. Kontroller at meglerforetaket har bevilling fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 2-1, og at oppdraget utføres av en ansvarlig megler med godkjenning. Angi meglerforetakets navn, organisasjonsnummer og navngitt ansvarlig megler i avtalen. Meglerens bevilling kan kontrolleres i Finanstilsynets register.

Trinn 2 - Identifiser oppdragsgiveren. Oppdragsgiveren skal angi fullstendig navn, fødselsnummer på elleve sifre eller organisasjonsnummer på ni sifre, adresse og kontaktopplysninger. Kontroller at oppdragsgiveren er hjemmelshaver eller andelseier, eller har rett til å selge eiendommen. Ved flere eiere skal alle samtykke til salget og inngå oppdragsavtalen. Ved salg fra dødsbo skal bobestyreren eller alle arvingene inngå avtalen.

Trinn 3 - Beskriv eiendommen og oppdraget. Angi eiendommens adresse og matrikkelbetegnelse i form av gårdsnummer og bruksnummer (gnr/bnr), eventuelt andelsnummer ved borettslagsandel, samt type eiendom. Beskriv hva oppdraget omfatter: innhenting og kontroll av opplysninger, utarbeidelse av salgsoppgave, markedsføring, visninger, mottak av bud og oppgjør etter eiendomsmeglingsloven kapittel 6. Omfanget av oppdraget skal være klart definert i avtalen.

Trinn 4 - Fastsett prisantydningen. Fastsett prisantydningen i samråd med megleren, basert på meglerens vurdering av eiendommens markedsverdi. Vær oppmerksom på at prisantydningen etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 ikke skal være lavere enn det oppdragsgiveren på avtaletidspunktet er villig til å akseptere som salgssum, for å motvirke lokkeprising. Megleren skal gi en realistisk vurdering, og prisantydningen kan senere justeres ved fornyelse av oppdraget.

Trinn 5 - Velg vederlagsmodell. Megleren skal etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 tilby oppdragsgiveren å velge mellom vederlag basert på provisjon, det vil si en prosentandel av salgssummen, og vederlag basert på timepris. Velg den modellen som passer best ut fra eiendommens forventede salgssum og kompleksitet. Angi vederlaget i avtalen, og vær oppmerksom på at alle priser skal oppgis inkludert merverdiavgift på 25 prosent. Sammenlign vederlaget med tilbud fra andre meglere.

Trinn 6 - Spesifiser utlegg og tilretteleggingsgebyr. Spesifiser alle utlegg og tilretteleggingsgebyr etter eiendomsmeglingsloven § 7-3, herunder kostnader til markedsføring, takst, foto, offentlige opplysninger og innhenting av dokumentasjon fra kommune, sameie eller borettslag. Angi klart hvilke utlegg oppdragsgiveren skal dekke, og om disse betales også dersom eiendommen ikke blir solgt. En fullstendig oversikt over alle kostnader er nødvendig for at oppdragsgiveren skal forstå den samlede kostnaden.

Trinn 7 - Fastsett oppdragets varighet. Angi oppdragets varighet. Vær oppmerksom på at et oppdrag etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 ikke kan gis for lenger enn seks måneder om gangen, men kan fornyes ved utløpet. Reguler at oppdragsgiveren kan si opp oppdraget når som helst, og hva som skjer med vederlag og påløpte utlegg ved oppsigelse. Megleren har krav på vederlag når handel er kommet i stand i oppdragstiden etter eiendomsmeglingsloven § 7-4.

Trinn 8 - Reguler meglerens plikter. Angi at megleren skal opptre i samsvar med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3, og ivareta både oppdragsgiverens og kjøperens interesser. Angi at megleren skal utarbeide en salgsoppgave med de lovpålagte opplysningene etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megleren skal innhente takst eller tilstandsrapport, energiattest og offentlige opplysninger, og presentere disse korrekt og fullstendig i salgsoppgaven.

Trinn 9 - Reguler oppgjør, klientmidler og hvitvasking. Angi at megleren forestår oppgjøret og holder klientmidler adskilt fra egne midler på særskilt klientkonto etter eiendomsmeglingsloven § 3-2. Angi at megleren skal sikre kjøperens rettsvern ved tinglysing av skjøte hos Kartverket eller registrering i andelseierboken. Angi at megleren er underlagt hvitvaskingsloven (2018) og skal gjennomføre kundetiltak. Inkluder bestemmelser om personvern etter personvernforordningen (EU) 2016/679 (GDPR), med varsel til Datatilsynet ved avvik innen 72 timer.

Trinn 10 - Undertegn og oppbevar avtalen. Avtalen skal inngås skriftlig etter eiendomsmeglingsloven § 6-4 i to likelydende eksemplarer, ett til hver part. Begge parter skal undertegne med fysisk underskrift eller elektronisk signatur etter eIDAS-forordningen (EU) 910/2014. Angi sted og dato (format DD.MM.YYYY). Megleren skal føre journal over oppdraget etter eiendomsmeglingsloven § 3-7 og oppbevare dokumentasjonen. Oppdragsgiveren bør beholde sitt eksemplar av avtalen og all dokumentasjon i hele salgsprosessen og en periode etter.

Eiendomsmegleroppdrag i Norge er underlagt et omfattende rettslig rammeverk som omfatter eiendomsmeglingslovgivning, hvitvaskingsregler, personvern og prosessrett.

Eiendomsmeglingslovens grunnleggende regelverk. Lov om eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven) av 29. juni 2007 nr. 73 utgjør den sentrale lovgivningen. Loven regulerer hvem som kan drive eiendomsmegling, kravene til oppdragsavtalen, meglerens plikter, vederlag og oppgjør. Eiendomsmeglingsloven § 6-4 krever at oppdraget inngås skriftlig i en oppdragsavtale. Eiendomsmeglingsforskriften gir nærmere regler om oppdragsavtalens innhold, meglerens journalføring og virksomheten for øvrig.

Bevilling og tilsyn. Et meglerforetak må ha bevilling fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 2-1 for å drive eiendomsmegling. Oppdraget skal utføres av eller under tilsyn av en ansvarlig megler med godkjenning fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 6-2. Finanstilsynet fører løpende tilsyn med meglerforetakene, og kan tilbakekalle bevillingen ved alvorlige eller gjentatte overtredelser. Megleren skal ha sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikring etter eiendomsmeglingsloven § 2-7.

God meglerskikk og uavhengighet. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megleren utføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og med omsorg for begge parters interesser. Selv om megleren er engasjert av selgeren, skal megleren opptre uavhengig og gi kjøperen korrekte og fullstendige opplysninger. Megleren kan ikke selv være part i handelen eller ha egeninteresse i utfallet utover sitt vederlag, og skal opplyse om eventuelle interessekonflikter.

Prisantydning og markedsføring. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal prisantydningen ikke være lavere enn det oppdragsgiveren på avtaletidspunktet er villig til å akseptere, for å motvirke lokkeprising. Markedsføringen skal følge markedsføringsloven (2009) og Forbrukertilsynets retningslinjer for markedsføring av bolig, og skal gi et korrekt og dekkende bilde av eiendommen. Salgsoppgaven skal inneholde de lovpålagte opplysningene etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

Vederlag og prisopplysning. Etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 skal megleren tilby oppdragsgiveren å velge mellom vederlag basert på provisjon og vederlag basert på timepris. Alle priser skal oppgis inkludert merverdiavgift. Utlegg og tilretteleggingsgebyr skal spesifiseres etter eiendomsmeglingsloven § 7-3. Megleren har krav på vederlag når handel er kommet i stand i oppdragstiden etter eiendomsmeglingsloven § 7-4. Et vederlag som er urimelig, kan settes ned etter eiendomsmeglingsloven § 7-7.

Oppdragets varighet. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 kan et oppdrag ikke gis for lenger enn seks måneder om gangen, men kan fornyes. Begrensningen skal sikre at oppdragsgiveren med jevne mellomrom kan vurdere oppdraget på nytt og eventuelt bytte megler. Oppdragsgiveren kan si opp oppdraget når som helst, men megleren kan ha krav på dekning av påløpte utlegg og eventuelt vederlag for utført arbeid.

Klientmidler og oppgjør. Etter eiendomsmeglingsloven § 3-2 skal megleren holde klientmidler, herunder kjøpesummen, adskilt fra foretakets egne midler på særskilt klientkonto. Megleren forestår oppgjøret og skal sikre at kjøperens rettsvern etableres ved tinglysing av skjøte hos Kartverket etter tinglysingsloven (1935), eller ved registrering i andelseierboken ved borettslagsandel etter burettslagslova (2003). Kjøpesummen utbetales til selgeren først når kjøperens rettsvern er sikret.

Hvitvasking og kundetiltak. Meglerforetaket er underlagt hvitvaskingsloven (2018) og skal gjennomføre kundetiltak, herunder identifikasjon og kontroll av kunder og reelle rettighetshavere, samt løpende oppfølging. Megleren skal rapportere mistenkelige transaksjoner til Økokrim. Manglende etterlevelse av hvitvaskingsregelverket kan medføre overtredelsesgebyr og tilbakekall av bevillingen fra Finanstilsynet.

Personvern og GDPR-etterlevelse. Behandling av personopplysninger om partene reguleres av personvernforordningen (EU) 2016/679 (GDPR) og personopplysningsloven (2018). Megleren skal angi formål, rettslig grunnlag og lagringstid for behandlingen. Ved avvik skal Datatilsynet varsles innen 72 timer etter artikkel 33 GDPR. Megleren skal oppbevare dokumentasjon i samsvar med eiendomsmeglingsloven § 3-7 og bokføringsloven (2004), normalt i ti år.

Tvisteløsning og prosessuelle regler. Tvister mellom oppdragsgiveren og megleren kan bringes inn for Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, et bransjebasert klageorgan som behandler klager på eiendomsmeglingsoppdrag og gir rådgivende uttalelser. Tvister mellom kjøper og megler om mangelfulle opplysninger kan også bringes hit. Uløste tvister behandles av forliksrådet og deretter tingretten etter tvisteloven (2005), med anke til lagmannsretten og i siste instans Høyesterett. Finanstilsynet fører tilsyn og kan ilegge administrative reaksjoner ved overtredelser av loven.

Ved inngåelse av oppdragsavtale for Eiendomsmegleroppdrag i Norge forekommer gjentakende feil som kan føre til uventede kostnader eller tvist. Følgende feil bør unngås for å sikre et trygt og forutsigbart meglersamarbeid etter eiendomsmeglingsloven.

Feil 1 - Å ikke sammenligne flere meglertilbud. En vanlig feil er å inngå oppdragsavtale med den første megleren uten å innhente tilbud fra flere foretak. Vederlag og utlegg kan variere betydelig mellom meglerforetak, og samlet kostnad kan utgjøre en stor sum. Oppdragsgiveren bør innhente og sammenligne flere tilbud, og benytte retten etter eiendomsmeglingsloven § 7-2 til å velge mellom provisjon og timepris. En grundig sammenligning kan spare oppdragsgiveren for betydelige beløp.

Feil 2 - Uklar oversikt over totale kostnader. Mange oppdragsgivere ser bare på provisjonssatsen og overser utlegg og tilretteleggingsgebyr etter eiendomsmeglingsloven § 7-3. Utlegg til markedsføring, takst, foto og offentlige opplysninger kan utgjøre betydelige beløp som kommer i tillegg til provisjonen. Avtalen bør gi en fullstendig oversikt over alle kostnader, og det bør avklares om utleggene betales også dersom eiendommen ikke blir solgt, slik at oppdragsgiveren forstår den reelle totalkostnaden.

Feil 3 - Urealistisk eller for lav prisantydning. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal prisantydningen ikke være lavere enn det oppdragsgiveren er villig til å akseptere som salgssum. En kunstig lav prisantydning, såkalt lokkeprising, er ikke tillatt og kan medføre reaksjoner mot megleren. Samtidig kan en for høy prisantydning føre til at eiendommen ikke selges. Oppdragsgiveren bør sammen med megleren fastsette en realistisk prisantydning basert på markedsverdien.

Feil 4 - For lang binding til ett oppdrag. Et oppdrag kan etter eiendomsmeglingsloven § 6-5 ikke gis for lenger enn seks måneder om gangen. En vanlig feil er likevel at oppdragsgiveren ikke utnytter denne begrensningen, og blir værende hos en megler som ikke leverer. Oppdragsgiveren bør være klar over retten til å si opp oppdraget når som helst, og til å velge en annen megler ved fornyelse dersom oppdraget ikke har ført til salg innen rimelig tid.

Feil 5 - Manglende kontroll av meglerens bevilling. Å inngå oppdragsavtale med et foretak som ikke har gyldig bevilling fra Finanstilsynet etter eiendomsmeglingsloven § 2-1, kan medføre at oppdragsgiveren ikke har det vernet loven gir, herunder sikkerhetsstillelse og ansvarsforsikring etter eiendomsmeglingsloven § 2-7. Oppdragsgiveren bør kontrollere at foretaket har gyldig bevilling og at oppdraget utføres av en godkjent ansvarlig megler, noe som kan kontrolleres i Finanstilsynets register.

Feil 6 - Uklar regulering av vederlag ved manglende salg. En vanlig kilde til tvist er hva oppdragsgiveren skal betale dersom eiendommen ikke blir solgt. Megleren har etter eiendomsmeglingsloven § 7-4 krav på vederlag når handel er kommet i stand, men ved provisjonsbaserte oppdrag som ikke fører til salg, skal oppdragsgiveren normalt bare betale for påløpte utlegg. Avtalen bør tydelig regulere hva som skal betales ved oppsigelse eller dersom oppdraget ikke fører til salg, for å unngå overraskelser.

Feil 7 - Manglende forståelse av meglerens uavhengige rolle. Noen oppdragsgivere forventer at megleren utelukkende skal fremme selgerens interesser. Etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 skal megleren imidlertid opptre i samsvar med god meglerskikk og ivareta både selgerens og kjøperens interesser med omsorg og uavhengighet. Megleren plikter å gi kjøperen korrekte og fullstendige opplysninger, og kan ikke holde tilbake negativ informasjon om eiendommen. Manglende forståelse av dette kan føre til konflikt mellom oppdragsgiver og megler.

Feil 8 - Mangelfulle opplysninger til megleren. En feil med alvorlige konsekvenser er at oppdragsgiveren holder tilbake opplysninger om eiendommen for megleren, for eksempel om skader, fukt, naboforhold eller ulovlige tiltak. Megleren skal gi kjøperen korrekte og fullstendige opplysninger etter eiendomsmeglingsloven § 6-7, og uriktige eller tilbakeholdte opplysninger kan utgjøre en mangel som selgeren svarer for etter avhendingslova (1992). Oppdragsgiveren bør derfor gi megleren alle relevante opplysninger om eiendommen for å unngå senere mangelskrav fra kjøperen.