Acuerdo de Novación de Hipoteca España

El Acuerdo de Novación de Hipoteca es, en España, el contrato escrito regulado por Ley 5/2019 Reguladora de Contratos de Crédito Inmobiliario art. 23, que fija por escrito los derechos y obligaciones recíprocos de las partes y resulta exigible ante los tribunales civiles.

La Ley 5/2019 (LCCI) fue aprobada para transponer la Directiva 2014/17/UE (Directiva de Crédito Hipotecario Europeo) al ordenamiento jurídico español, sustituyendo y ampliando significativamente el marco de protección al consumidor en materia de contratos de préstamo hipotecario. La LCCI aplica a todos los contratos de crédito con garantía hipotecaria sobre bienes inmuebles de uso residencial en España en los que el prestatario sea persona física, con independencia de la finalidad del préstamo. El Banco de España supervisa el cumplimiento de la LCCI por las entidades de crédito.

El Artículo 23 LCCI establece los requisitos obligatorios de información precontractual antes de formalizar la novación hipotecaria: el prestamista debe entregar al prestatario la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) actualizada y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) con las condiciones modificadas con al menos 10 días hábiles de antelación a la firma de la escritura de novación, informando sobre el nuevo cuadro de amortización, el coste total del crédito y la TAE resultante de la modificación.

El acta notarial previa, introducida por el Artículo 15 LCCI, es una característica distintiva del derecho hipotecario español: antes de firmar la escritura de novación, el prestatario debe comparecer ante un Notario elegido libremente por él para recibir explicaciones independientes sobre las condiciones de la novación y confirmar su comprensión. El Notario expide un certificado acreditativo de dicha comparecencia — sin este certificado, el Notario no puede autorizar la escritura de modificación.

La Ley 2/1994 sigue siendo aplicable junto a la LCCI en determinados escenarios de novación y regula específicamente la subrogación hipotecaria (traslado de la hipoteca a un nuevo prestamista) y el procedimiento formal de novación, incluida la exigencia del Artículo 9 Ley 2/1994 de que los acuerdos de novación hipotecaria se formalicen en escritura pública e inscriban en el Registro de la Propiedad.

La Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), establece un régimen de protección reforzada para los prestatarios personas físicas que se aplica a los procesos de novación hipotecaria, exigiendo que el notario autorizante compruebe que el prestatario ha recibido la documentación precontractual (Ficha Europea de Información Normalizada — FEIN — y Ficha de Advertencias Estandarizadas — FiAE) con al menos 10 días de antelación a la firma, y que ha comparecido ante notario sin la presencia del representante de la entidad financiera para recibir el asesoramiento notarial gratuito sobre las condiciones del acuerdo. El Artículo 23 LCCI regula la novación modificativa de préstamos hipotecarios, estableciendo que los gastos de tasación del inmueble y de la copia notarial del acuerdo de novación son a cargo de la entidad prestamista desde la entrada en vigor de la LCCI, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo establecida en sentencias de 2020 y 2021.

El Acuerdo de Novación de Hipoteca España es necesario siempre que prestatario y prestamista acuerden modificar las condiciones de un préstamo hipotecario existente garantizado sobre un inmueble residencial español — requiriendo información precontractual conforme a la LCCI, acta notarial previa e inscripción en el Registro de la Propiedad.

El acuerdo es preciso cuando un prestatario con hipoteca a tipo variable referenciada al Euríbor desea convertirla en hipoteca a tipo fijo — la novación más habitual en España desde que la subida del Euríbor elevó significativamente las cuotas mensuales a partir de 2022. El Artículo 23.6 LCCI establece una comisión reducida por reembolso anticipado para esta conversión.

La Novación de Hipoteca España es necesaria cuando un prestatario con dificultades económicas solicita ampliar el plazo de amortización de la hipoteca para reducir las cuotas mensuales — por ejemplo, pasando de 20 a 30 años. Esto reduce la cuota mensual pero incrementa el total de intereses pagados durante la vida del préstamo.

El documento es preciso cuando el prestatario solicita un período de carencia — durante el cual solo se abonan intereses sin amortizar capital — o cuando prestamista y prestatario acuerdan una reducción temporal del diferencial de interés o un reembolso parcial anticipado de capital.

La Novación de Hipoteca España es necesaria cuando se incorporan nuevos titulares a la hipoteca o cuando uno de los cotitulares originales queda liberado de la obligación (novación subjetiva) — por ejemplo, tras un divorcio en el que uno de los cónyuges asume la titularidad exclusiva del préstamo.

El documento también es preciso cuando prestamista y prestatario acuerdan modificar el índice de referencia de una hipoteca variable — por ejemplo, sustituyendo el IRPH Entidades (declarado parcialmente abusivo por la jurisprudencia del TJUE, sentencia Kásler, C-26/13) por el Euríbor, conforme a las directrices del Banco de España.

La novación hipotecaria es también necesaria cuando el prestatario ha obtenido una resolución judicial firme del Juzgado de Primera Instancia declarando nula una cláusula abusiva del préstamo original — como la cláusula suelo (interés mínimo garantizado para el banco), declarada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en sentencia de 21 de diciembre de 2016 (asunto Gutiérrez Naranjo y otros) y por el Tribunal Supremo en sentencias posteriores — y desea incorporar las modificaciones derivadas de la sentencia al título hipotecario inscrito en el Registro de la Propiedad mediante una escritura notarial de novación.

Un Acuerdo de Novación de Hipoteca España válido conforme a la Ley 5/2019 LCCI y la Ley 2/1994 debe incluir los siguientes elementos para garantizar su ejecutabilidad e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Identificación de las Partes: Nombre completo, DNI/NIE/NIF y domicilio de la entidad prestamista y del prestatario o prestatarios. Para prestamistas institucionales, número de inscripción en el Banco de España y domicilio social. Para hipotecas a nombre de una sociedad, el NIF/CIF y datos del Registro Mercantil.

Datos de la Hipoteca Original: Referencia a la escritura de préstamo hipotecario original — notario, fecha de escritura, número de protocolo y datos de inscripción en el Registro de la Propiedad (número de finca registral, tomo, libro, folio, número de inscripción). Importe original del préstamo, saldo vivo actual y tipo de interés e índice de referencia originales.

Condiciones Modificadas: Las condiciones exactas que se novan — nuevo tipo de interés y si es fijo o variable; nuevo índice de referencia y diferencial si es variable; nuevo plazo de amortización; nueva TAE con las condiciones modificadas; y, en su caso, nueva divisa.

Información Precontractual: Acreditación de que la FEIN y la FiAE con las condiciones modificadas fueron entregadas al prestatario con al menos 10 días hábiles de antelación a la firma, conforme al Artículo 14 LCCI.

Certificado del Acta Notarial: Referencia al acta notarial previa (art. 15 LCCI) — el certificado expedido por el notario elegido libremente por el prestatario que acredita su comparecencia y comprensión de las condiciones de la novación. Sin este certificado el notario no puede autorizar la escritura de novación.

Comisión por Reembolso Anticipado: Cálculo de la comisión por reembolso anticipado aplicable a la novación conforme al Artículo 23.6 LCCI — 0,25 % durante los tres primeros años en conversiones a tipo fijo; sin comisión a partir del tercer año.

Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados: Conforme al Real Decreto-Ley 17/2018 y al Artículo 29 LCCI, el prestamista (no el prestatario) soporta el AJD sobre la escritura de novación. Las novaciones que únicamente modifican el tipo de interés o el plazo pueden beneficiarse de la exención del AJD conforme al Artículo 9 de la Ley 2/1994.

Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Novación de Hipoteca España como punto de partida. Las novaciones hipotecarias requieren escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, y deben ser revisadas por un abogado especialista en derecho hipotecario o un gestor administrativo.

Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y FiAE: Conforme al Artículo 14 LCCI, la entidad financiera debe entregar al prestatario la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) con al menos 10 días naturales de antelación a la firma de la escritura de novación. El notario verifica el cumplimiento de este plazo antes de autorizar la escritura, siendo nula la novación que no respete este requisito imperativo.

Cláusulas prohibidas en la novación hipotecaria: La LCCI prohíbe expresamente en las escrituras de novación hipotecaria: (i) cláusulas suelo; (ii) hipotecas multidivisa sin información transparente sobre el riesgo de tipo de cambio; (iii) vencimiento anticipado por mora de una cuota si la deuda vencida no supera el 3% del capital para la primera mitad del préstamo (Artículo 24 LCCI); (iv) comisiones por amortización anticipada superiores al 0,25% del capital amortizado durante los 3 primeros años y 0,15% del cuarto al quinto año para préstamos a tipo variable, conforme al Artículo 23 LCCI.

Gastos de la novación hipotecaria: Desde la Ley 5/2019 (LCCI), los gastos de tasación, notaría, gestoría y registro de la novación hipotecaria se distribuyen entre la entidad financiera (notaría, gestoría, registro e IAJD excepto la copia para el prestatario) y el prestatario (copia notarial para el prestatario). El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD) en las novaciones de préstamos hipotecarios para la vivienda habitual está exento conforme al Artículo 9 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (Texto Refundido del ITPyAJD) en virtud de la Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) de 16 de octubre de 2018.

Forms-legal.com proporciona este modelo de Acuerdo de Novación Hipotecaria como orientación inicial. Los prestatarios deben comparar las condiciones ofrecidas por su entidad con las del mercado hipotecario, consultar a un abogado especialista en derecho hipotecario y verificar que la novación cumple todos los requisitos de la LCCI antes de firmar ante notario. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.