Retención sobre Arrendamientos (Modelo 115) España

La Retención sobre Arrendamientos (Modelo 115) es, en España, el documento jurídico regulado por Ley del IRPF (Ley 35/2006) art. 99; Orden EHA/3316/2010, que produce efectos vinculantes entre las partes que lo suscriben.

La obligación de practicar retención sobre las rentas de arrendamiento en España surge cuando una entidad empresarial o un profesional autónomo (empresario o profesional en el ejercicio de su actividad) abona rentas por el uso de bienes inmuebles urbanos —oficinas, locales comerciales, almacenes, plazas de garaje u otros inmuebles no residenciales— a un arrendador persona física que no ha optado por canalizar el arrendamiento a través de una sociedad. El tipo de retención sobre los rendimientos del capital inmobiliario es el 19% conforme al Artículo 101.7 de la Ley del IRPF y al Artículo 25 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007).

El Modelo 115 se aplica exclusivamente a las rentas de arrendamiento que constituyen rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador —esto es, ingresos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos en que el arrendador es una persona física—. Las rentas de arrendamiento no están sujetas a retención de IRPF en los siguientes supuestos: (1) cuando el arrendador es una persona jurídica (empresa, sociedad) —los arrendadores societarios no tributan por el IRPF sino por el Impuesto sobre Sociedades, y las rentas del arrendamiento están sujetas a un régimen de retención diferente o exentas de retención según la condición del arrendatario—; (2) cuando la renta anual no supera los 900 € por inmueble conforme al Artículo 75.3 del Reglamento del IRPF —exención por arrendamientos de escasa cuantía—; (3) cuando el arrendatario es una persona física que actúa en calidad privada (no empresarial) —los arrendamientos de vivienda entre dos particulares no generan obligación de retener—; y (4) cuando el arrendador ha obtenido un certificado de exención de la AEAT.

El correlato anual de las declaraciones trimestrales del Modelo 115 es el Modelo 180 —resumen anual de retenciones e ingresos a cuenta sobre rendimientos del capital inmobiliario, con plazo de presentación hasta el 31 de enero del año siguiente—. El Modelo 180 recoge datos individualizados de cada arrendador al que se le ha practicado retención, lo que permite a la AEAT cotejarlo con la declaración anual del IRPF del arrendador (Modelo 100), en la que los ingresos por arrendamiento se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. La Agencia Tributaria utiliza este cruce de datos para detectar rentas de arrendamiento no declaradas, un área de cumplimiento prioritaria habida cuenta del nivel estimado de rentas ocultas en el mercado inmobiliario español.

El Banco de España, a través de sus informes de estabilidad financiera, señala que el cumplimiento de las obligaciones de retención sobre arrendamientos comerciales es un indicador relevante de la salud fiscal del sector inmobiliario. El sistema de retenciones del Modelo 115 constituye un mecanismo fundamental de lucha contra el fraude fiscal en el mercado del alquiler de inmuebles urbanos en España, dado que obliga a los arrendatarios empresariales a convertirse en colaboradores de la recaudación tributaria, anticipando a la AEAT el impuesto correspondiente a los ingresos de los arrendadores personas físicas. Esta doble verificación — declaración del retenedor (Modelo 115 y 180) y declaración del perceptor (Modelo 100) — permite a la Agencia Tributaria detectar de forma automática cualquier discrepancia entre los importes retenidos y los rendimientos declarados.

La declaración del Modelo 115 de Retención sobre Arrendamientos es obligatoria para toda entidad empresarial o autónomo dado de alta como retenedor que abone rentas de arrendamiento de inmuebles urbanos a un arrendador persona física, incluso en los trimestres en que no se hayan satisfecho rentas (las declaraciones a cero también deben presentarse).

El Modelo 115 es exigible cuando una sociedad limitada, sociedad anónima o autónomo alquila una oficina, local comercial, almacén u otro inmueble urbano para el ejercicio de su actividad empresarial o profesional, siendo el arrendador una persona física. La obligación de retener nace con el primer pago de la renta, y el alta como retenedor mediante Modelo 036 o Modelo 037 debe haberse completado antes de la primera declaración.

El Modelo 115 es necesario cuando el arrendatario empresarial suscribe un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda conforme al Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994) con un arrendador persona física. La práctica habitual en los contratos de arrendamiento comercial en España incluye una cláusula de retención que especifica que el arrendatario retendrá el 19% de la renta mensual y lo declarará mediante el Modelo 115. La base imponible anual del arrendador es el importe íntegro de la renta antes de la retención; el arrendador percibe el neto y deduce la retención practicada de su cuota del IRPF anual.

El Modelo 115 es obligatorio cuando un autónomo alquila espacio de trabajo —coworking, consulta médica, despacho de abogados o estudio— a un propietario persona física. Incluso los pequeños alquileres de espacio de trabajo por parte de autónomos generan la obligación del Modelo 115 si el arrendador es una persona física, salvo que sea aplicable la exención por escasa cuantía (renta anual inferior a 900 € por inmueble conforme al Artículo 75.3 del Reglamento del IRPF).

También es preceptivo el Modelo 115 cuando una empresa abona rentas por plaza de garaje o almacén a un arrendador persona física, siempre que el garaje o almacén se utilice con fines empresariales. El tipo de retención del 19% se aplica sobre el importe íntegro del arrendamiento, incluidos los gastos de comunidad que se repercutan en la factura del arrendamiento.

La declaración del Modelo 115 a cero es obligatoria en los trimestres en que el retenedor esté dado de alta en el Censo de Retenedores por retenciones sobre arrendamientos pero no haya satisfecho rentas en ese trimestre —por ejemplo, si el contrato de arrendamiento ha finalizado y no se ha suscrito uno nuevo—. La declaración a cero debe presentarse en el plazo trimestral; su omisión constituye infracción conforme al Artículo 198 de la Ley 58/2003 (Ley General Tributaria).

Una declaración correctamente cumplimentada del Modelo 115 de Retención sobre Arrendamientos en España, conforme a la Ley 35/2006 del IRPF y la Orden EHA/3316/2010, debe contener los siguientes elementos esenciales para que la declaración e ingreso de las retenciones ante la Agencia Tributaria sean válidos.

Identificación del Retenedor: El NIF/CIF del retenedor (arrendatario o empresa pagadora de la renta), su nombre completo o razón social, el ejercicio fiscal y el período declarado (trimestre 1 al 4 para declarantes trimestrales, o mes 01 al 12 para grandes empresas con periodicidad mensual). El NIF debe coincidir con el registrado en el Censo de Retenedores —las discrepancias impiden el cruce correcto de datos entre el Modelo 115 y el resumen anual del Modelo 180.

Datos de la Liquidación: El formulario del Modelo 115 contiene tres campos financieros clave: (1) Número de perceptores —el recuento de arrendadores personas físicas a los que se han satisfecho rentas en el trimestre—; (2) Importe de las retribuciones íntegras satisfechas —la suma de todas las rentas brutas abonadas antes de la retención, de todos los inmuebles y de todos los arrendadores del trimestre—; y (3) Retenciones e ingresos a cuenta practicados —el 19% de las rentas íntegras, que es el importe a ingresar en la AEAT.

Cálculo de la Retención: La retención se calcula al 19% de la renta íntegra conforme al Artículo 101.7 de la LIRPF y al Artículo 25.1 del Reglamento del IRPF. La renta íntegra es la renta contractual antes de la retención; si el contrato establece una renta neta (renta neta pactada), deberá calcularse el bruto equivalente a efectos de retención. El IVA aplicable a los arrendamientos para uso distinto de vivienda (tipo general del 21% conforme al Artículo 20.Uno.23 de la Ley 37/1992 del IVA) queda excluido de la base de retención —la retención se practica únicamente sobre el importe neto sin IVA.

Exención por Arrendamientos de Escasa Cuantía: Conforme al Artículo 75.3 del Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007), no procede practicar retención de IRPF cuando la renta anual total satisfecha por el arrendatario al mismo arrendador por el mismo inmueble no supera los 900 €. Esta exención se aplica por arrendador y por inmueble. Si el total anual va a superar los 900 €, la retención resulta aplicable desde el primer pago. Los arrendatarios que apliquen indebidamente esta exención —por no retener cuando la renta anual supera los 900 €— responden de las retenciones no practicadas, de los intereses de demora y, potencialmente, de las sanciones previstas en el Artículo 191 de la LGT.

Presentación y Forma de Pago: El Modelo 115 debe presentarse de forma electrónica a través de la Sede Electrónica de la AEAT (sede.agenciatributaria.gob.es) mediante certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve PIN. El ingreso del importe retenido acompaña a la declaración; la AEAT admite la domiciliación bancaria o el pago electrónico mediante NRC (Número de Referencia Completo) facilitado por la entidad bancaria del arrendatario. Las declaraciones a cero se presentan electrónicamente sin ingreso. Forms-legal.com ofrece esta guía del Modelo 115 como referencia educativa; todas las declaraciones oficiales deben presentarse a través de la Sede Electrónica de la AEAT.

Interacción con la declaración del IRPF del arrendador: El importe retenido e ingresado a través del Modelo 115 representa un pago anticipado de la deuda tributaria anual del arrendador por sus rentas inmobiliarias. Cuando el arrendador presenta su Declaración de la Renta (Modelo 100) antes del 30 de junio, consigna el importe bruto de la renta como rendimiento del capital inmobiliario conforme a los artículos 22 a 24 de la LIRPF y deduce las retenciones practicadas por el arrendatario — que figuran en el resumen anual Modelo 180 — de su cuota íntegra. Si las retenciones superan la cuota, la AEAT procede a la devolución (devolución del IRPF). El sistema de cruce automático entre el Modelo 180 (del arrendatario) y el Modelo 100 (del arrendador) es una de las principales herramientas de la Inspección Financiera y Tributaria de la AEAT para detectar rendimientos de arrendamiento no declarados en el mercado de inmuebles comerciales español. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.