Hausgeld-Abrechnung steuerliche Anlage Deutschland

Das Finanzamt erkennt Aufwendungen aus der Hausgeld-Abrechnung nur an, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft durch den WEG-Verwalter eine detaillierte Bescheinigung gemäß dem Schreiben des Bundesministeriums der Finanzen (BMF-Schreiben) vom 9. November 2016 (BStBl I 2016, 1213) ausstellt. Ohne diese Bescheinigung, die die auf den einzelnen Eigentümer entfallenden Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten getrennt von Materialkosten ausweist, versagt das Finanzamt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH VI R 9/16, BStBl II 2018, 611) die Steuerermäßigung nach §35a EStG.

Die steuerliche Relevanz der Hausgeld-Abrechnung ergibt sich aus der Tatsache, dass das Hausgeld monatliche Vorauszahlungen auf den Wirtschaftsplan nach §28 Abs. 1 WEG umfasst, die Kosten für Gebäudereinigung, Gartenpflege, Hausmeisterdienste, Aufzugswartung, Heizungswartung, Schornsteinfeger sowie Handwerkerleistungen zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums enthalten. Alle diese Positionen können — soweit sie Arbeitsleistungen betreffen und nicht auf Materialien entfallen — nach §35a EStG steuermindernd geltend gemacht werden.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als teilrechtsfähige Gemeinschaft nach §9a WEG n.F. verwaltet das Gemeinschaftseigentum durch den WEG-Verwalter, der nach §§26–28 WEG zur Erstellung des Wirtschaftsplans, der Jahresabrechnung und der Einzelabrechnungen verpflichtet ist. Die Jahresabrechnung nach §28 Abs. 2 WEG bildet die Grundlage für die steuerliche Anlage.

Gemäß §35a Abs. 2 EStG beträgt die Steuerermäßigung für haushaltsnahe Dienstleistungen 20% der Aufwendungen, maximal 4.000 Euro pro Jahr. Für Handwerkerleistungen nach §35a Abs. 3 EStG gilt eine Steuerermäßigung von 20% der Arbeitskosten, maximal 1.200 Euro pro Jahr. Der Bundesfinanzhof hat im Urteil BFH VI R 61/14 (BStBl II 2016, 821) klargestellt, dass die Steuerermäßigung nach §35a EStG nicht mit der Geltendmachung von Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG kombiniert werden kann — wer die Kosten als Werbungskosten abzieht, verliert den Anspruch nach §35a EStG.

Die Hausgeld-Abrechnung steuerliche Anlage in Deutschland wird jährlich nach Erhalt der Jahresabrechnung vom WEG-Verwalter benötigt, wenn der Wohnungseigentümer seine Einkommensteuererklärung beim zuständigen Finanzamt einreicht und die Steuerermäßigung nach §35a EStG in Anspruch nehmen möchte.

Klassische Anwendungsfälle:

Selbstgenutzte Eigentumswohnung: Wohnungseigentümer, die ihre Wohnung selbst bewohnen (Eigennutzer), können haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen aus der Hausgeld-Abrechnung gemäß §35a Abs. 2 und 3 EStG als Steuerermäßigung geltend machen. Die Bescheinigung des WEG-Verwalters ist dem Finanzamt auf Anforderung vorzulegen.

Mehrere Eigentumswohnungen in derselben WEG: Wer mehrere Einheiten in derselben Wohnungseigentümergemeinschaft hält, muss die anteiligen Kosten je Einheit separat ausweisen, da die Höchstbeträge nach §35a EStG objektbezogen sind und pro Haushalt, nicht pro Objekt gelten — bei Selbstnutzung einer Einheit und Vermietung weiterer Einheiten ist eine genaue Abgrenzung notwendig.

Erstmalige Inanspruchnahme nach WEG-Erwerb: Beim Erwerb einer Eigentumswohnung im laufenden Jahr müssen anteilige Hausgeld-Aufwendungen zeitanteilig ab dem Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch beim Grundbuchamt nach §873 BGB) berechnet werden.

Nach außerordentlichen Instandhaltungsmaßnahmen: Wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft nach §19 Abs. 2 WEG außerordentliche Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum beschlossen hat und dafür Sonderumlagen erhoben wurden, können die Arbeitskosten dieser Maßnahmen ebenfalls nach §35a Abs. 3 EStG als Handwerkerleistungen berücksichtigt werden, wenn die entsprechende Bescheinigung vorliegt.

Nach WEG-Reform 2020: Seit dem Inkrafttreten des WEMoG (WEG-Modernisierungsgesetz) am 1. Dezember 2020 haben sich die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft nach §9a WEG n.F. gestärkt. WEG-Verwalter sind nach §28 Abs. 4 WEG n.F. verpflichtet, Bescheinigungen für die Steuererklärung auszustellen.

Eine vollständige Hausgeld-Abrechnung steuerliche Anlage in Deutschland muss folgende Kernbestandteile enthalten, damit das Finanzamt die Steuerermäßigung nach §35a EStG anerkennt:

Angaben zur WEG und zur Einheit: Vollständige Bezeichnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, Grundbuchbezeichnung (Grundbuchamt, Gemarkung, Flur, Flurstück), Wohnungsnummer, Miteigentumsanteil des Eigentümers nach §1 Abs. 2 WEG, Name und Anschrift des WEG-Verwalters nach §26 WEG sowie der Abrechnungszeitraum.

Haushaltsnahe Dienstleistungen (§35a Abs. 2 EStG): Auflistung aller haushaltsnahen Dienstleistungen, die auf das Gemeinschaftseigentum entfallen und dem einzelnen Eigentümer anteilig zugerechnet werden: Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeisterservice, Winterdienst (Schneeräumung nach §§ 229 ff. BGB i.V.m. landesrechtlichen Verkehrssicherungspflichten), Reinigung von Gemeinschaftsflächen. Für jede Position: Gesamtkosten der WEG, anteiliger Betrag des Eigentümers, davon Arbeitskosten (ohne Materialkosten).

Handwerkerleistungen (§35a Abs. 3 EStG): Aufzugswartung nach §§ 2, 14 BetrSichV (Betriebssicherheitsverordnung), Heizungswartung und -inspektion, Schornsteinfegerleistungen nach SchfHwG (Schornsteinfeger-Handwerksgesetz), sonstige Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum. Für jede Position: Gesamtkosten der WEG, anteiliger Betrag des Eigentümers, davon Arbeitskosten getrennt von Materialkosten. Das BMF-Schreiben vom 9. November 2016 schreibt vor, dass Materialkosten nicht nach §35a EStG absetzbar sind.

Berechnung der Steuerermäßigung: Summe der anteiligen Arbeitskosten für haushaltsnahe Dienstleistungen × 20% (max. 4.000 Euro nach §35a Abs. 2 EStG); Summe der anteiligen Arbeitskosten für Handwerkerleistungen × 20% (max. 1.200 Euro nach §35a Abs. 3 EStG). Beide Höchstbeträge sind haushaltsgebunden — bei mehreren Personen in einem Haushalt werden die Höchstbeträge nicht vervielfacht.

Bescheinigung des WEG-Verwalters: Unterschrift des WEG-Verwalters und Datum der Ausstellung. Nach §35a Abs. 5 Satz 4 EStG muss der Nachweis durch eine Rechnung und den Zahlungsbeleg (Kontoauszug) erbracht werden; die Bescheinigung des WEG-Verwalters ersetzt nach ständiger BFH-Rechtsprechung (BFH VI R 9/16) den Einzelnachweis der Zahlungsbelege.

Das Portal forms-legal.com bietet diese steuerliche Anlage als strukturierte Vorlage zur Aufbereitung der WEG-Jahresabrechnung an. Verwandte Dokumente: Anlage Handwerkerleistungen §35a EStG für direkt beauftragte Handwerker und der Standard-Wohnungsmietvertrag für vermietete Eigentumswohnungen.

Das Ausfüllen der Hausgeld-Abrechnung steuerlichen Anlage in Deutschland erfordert die Jahresabrechnung des WEG-Verwalters sowie die Bescheinigung nach §35a EStG.

Erster Schritt: Jahresabrechnung anfordern. Der WEG-Verwalter muss nach §28 Abs. 2 WEG die Jahresabrechnung innerhalb einer angemessenen Frist nach Ablauf des Wirtschaftsjahres erstellen und der Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung nach §28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorlegen. Wohnungseigentümer haben nach §18 Abs. 4 WEG n.F. ein Einsichtsrecht in sämtliche Unterlagen der WEG.

Zweiter Schritt: Bescheinigung nach §35a EStG beim Verwalter anfordern. Viele WEG-Verwalter stellen die Bescheinigung nicht automatisch aus; Eigentümer müssen diese aktiv anfordern. Das BMF-Schreiben vom 9. November 2016 enthält ein Musterschreiben. Die Bescheinigung muss die anteiligen Arbeitskosten je Kostenkategorie getrennt ausweisen.

Dritter Schritt: Abgrenzung haushaltsnahe Dienstleistungen/Handwerkerleistungen. Tragen Sie in die Vorlage ein: Für §35a Abs. 2 EStG (haushaltsnahe Dienstleistungen): Reinigung, Gartenpflege, Hausmeister, Winterdienst. Für §35a Abs. 3 EStG (Handwerkerleistungen): Aufzugswartung, Heizungswartung, Schornsteinfeger, Reparaturarbeiten.

Vierter Schritt: Arbeitskosten von Materialkosten trennen. Nur Arbeitskosten, Fahrtkosten und Maschinenkosten sind nach §35a EStG absetzbar — Materialkosten und Verbrauchsmittel sind nicht absetzbar (§35a Abs. 5 Satz 2 EStG). Die Bescheinigung des Verwalters muss diese Aufteilung enthalten.

Fünfter Schritt: Höchstbeträge beachten. Haushaltsnahe Dienstleistungen: max. 4.000 Euro Steuerermäßigung (20% von max. 20.000 Euro Aufwendungen). Handwerkerleistungen: max. 1.200 Euro Steuerermäßigung (20% von max. 6.000 Euro Arbeitskosten). Die Steuerermäßigung wird direkt von der tariflichen Einkommensteuer abgezogen.

Sechster Schritt: Eintrag in die Einkommensteuererklärung. Die Steuerermäßigungen nach §35a EStG werden in der Anlage Haushaltsnahe Aufwendungen (ELSTER-Formular) eingetragen. Belege müssen nicht beigefügt werden, sind aber auf Anforderung des Finanzamts innerhalb der Aufbewahrungsfrist von drei Jahren (§147 Abs. 3 AO analog) vorzulegen.

Die rechtlichen Anforderungen an die steuerliche Anlage zur Hausgeld-Abrechnung in Deutschland ergeben sich aus dem WEG, dem EStG und der BFH-Rechtsprechung.

WEG §28 (Wirtschaftsplan und Abrechnung): Der WEG-Verwalter ist nach §28 Abs. 1 WEG n.F. verpflichtet, jährlich einen Wirtschaftsplan aufzustellen und nach §28 Abs. 2 WEG n.F. die Jahresabrechnung mit Einzelabrechnungen für jeden Wohnungseigentümer zu erstellen. Seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG) muss der Verwalter nach §28 Abs. 4 WEG n.F. auf Verlangen eines Wohnungseigentümers die Unterlagen für die Steuerermäßigung nach §35a EStG bescheinigen.

EStG §35a (Steuerermäßigung): Die Steuerermäßigung setzt nach §35a Abs. 5 EStG voraus: Zahlung durch unbare Zahlung (Überweisung, kein Barzahlung); Vorliegen einer Rechnung über die erbrachten Leistungen; keine Berücksichtigung als Betriebsausgaben oder Werbungskosten. Bei der Nutzung einer Eigentumswohnung zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG können die Aufwendungen nur einheitlich als Werbungskosten oder nach §35a EStG berücksichtigt werden — nicht beides.

BMF-Schreiben vom 9. November 2016 (BStBl I 2016, 1213): Das Bundesministerium der Finanzen hat in diesem Schreiben detaillierte Anforderungen an die Bescheinigung des WEG-Verwalters festgelegt. Die Bescheinigung muss enthalten: Name und Anschrift des Eigentümers; Bezeichnung, Lage und Steuernummer der WEG; Anteil des Eigentümers; die auf den Eigentümer entfallenden Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen, getrennt nach Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten einerseits und Materialkosten andererseits; sowie die Versicherung des Verwalters, dass die Leistungen durch unbare Zahlung beglichen wurden.

Aufbewahrungspflichten: Wohnungseigentümer sollten die Bescheinigungen des WEG-Verwalters mindestens vier Jahre aufbewahren (§169 Abs. 2 AO — reguläre Festsetzungsverjährung vier Jahre), bei leichtfertiger Steuerverkürzung zehn Jahre (§169 Abs. 2 Satz 2 AO). Das Finanzamt kann die Vorlage der Bescheinigung im Rahmen der Sachverhaltsermittlung nach §88 AO jederzeit verlangen.

Fehler bei der Hausgeld-Abrechnung steuerlichen Anlage führen dazu, dass das Finanzamt die Steuerermäßigung nach §35a EStG ganz oder teilweise versagt.

Materialkosten irrtümlich als absetzbar angesetzt: Der häufigste Fehler ist die Berücksichtigung von Materialkosten bei der Berechnung der Steuerermäßigung nach §35a EStG. Nach §35a Abs. 5 Satz 2 EStG und dem BMF-Schreiben vom 9. November 2016 sind ausschließlich Arbeitskosten, Fahrtkosten und Maschinenkosten begünstigt. Materialien, Ersatzteile und Verbrauchsmittel sind nicht absetzbar — selbst wenn diese in einer einheitlichen Handwerkerrechnung ausgewiesen sind.

Keine unbare Zahlung: §35a Abs. 5 Satz 3 EStG schreibt zwingend vor, dass die Zahlung durch Überweisung oder bargeldlose Zahlung erfolgen muss. Barzahlungen — auch mit Quittung — werden vom Finanzamt nicht anerkannt. WEG-Eigentümer zahlen das Hausgeld in der Regel per Dauerauftrag, was diese Voraussetzung automatisch erfüllt. Wer jedoch Sonderumlagen bar einzahlt, verliert den §35a-Anspruch.

Bescheinigung des Verwalters fehlt oder ist unvollständig: Ohne die Bescheinigung des WEG-Verwalters nach dem BMF-Muster vom 9. November 2016 erkennt das Finanzamt die Aufwendungen nicht an. Häufige Mängel: fehlende Aufteilung zwischen Arbeits- und Materialkosten; Fehlen der Versicherung über unbare Zahlung; keine Angabe der Steuernummer der WEG. In diesem Fall muss der Eigentümer beim WEG-Verwalter eine korrigierte Bescheinigung anfordern.

Doppelte Berücksichtigung bei Vermietung: Wer seine Eigentumswohnung vermietet und die Hausgeld-Kosten bereits als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach §21 EStG abgezogen hat, kann dieselben Aufwendungen nicht nochmals nach §35a EStG als Steuerermäßigung geltend machen (§35a Abs. 5 Satz 1 EStG — Ausschlussprinzip).

Überschreitung der Höchstbeträge nicht beachtet: Die Höchstbeträge von 4.000 Euro (§35a Abs. 2 EStG) und 1.200 Euro (§35a Abs. 3 EStG) gelten je Haushalt und Jahr. Wer mehrere selbstgenutzte Eigentumswohnungen in verschiedenen WEGs hält, kann die Höchstbeträge nicht vervielfachen — sie gelten je Haushalt (BFH VI R 10/09, BStBl II 2011, 946).