Anlage V Einkommensteuer Vermietung Verpachtung Deutschland

Die Anlage V Einkommensteuer Vermietung Verpachtung in Deutschland ist in EStG § 21 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung), § 9 (Werbungskosten: Schuldzinsen, AfA, Erhaltungsaufwand), § 7 Abs. 4 (Gebäude-AfA 2/2,5/3 %), § 21 Abs. 2 (verbilligte Vermietung 66%-Grenze) geregelt. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den Überschusseinkünften nach EStG § 2 Abs. 2 Nr. 2: Der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt den steuerpflichtigen Gewinn (bei positivem Saldo) oder den steuerlich verwertbaren Verlust (bei negativem Saldo). Die steuerliche Bemessungsgrundlage ergibt sich aus Miet- und Pachteinnahmen minus abzugsfähige Werbungskosten nach EStG § 9 — zu diesen gehören insbesondere Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abschreibungen nach EStG § 7 Abs. 4 (AfA: 2 % für nach 1924 errichtete Gebäude, 2,5 % für ältere, 3 % für nach dem 31.12.2022 fertiggestellte Wohngebäude nach JStG 2022), Erhaltungsaufwand und Betriebskosten.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in BFH IX R 18/13 die Anforderungen an die Einkünfterzielungsabsicht bei Ferienwohnungen und schwierigen Vermietungsfällen präzisiert: Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung — nicht zu Ferienzwecken — ist die Einkünfterzielungsabsicht grundsätzlich zu unterstellen, auch wenn zunächst Verluste entstehen. Bei Ferienwohnungen dagegen muss eine positive Totalgewinnprognose nachgewiesen werden, wenn die Wohnung auch zeitweise selbst genutzt wird. Das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt) und die Finanzämter der Länder setzen die materiellen Vorgaben des EStG um — zuständig für die Veranlagung von Anlage V-Einkünften ist das Wohnsitzfinanzamt des Steuerpflichtigen nach AO §§ 18, 19. Bei Grundstücks-GbR oder Miteigentümergemeinschaften mit mehreren Beteiligten führt das Betriebsfinanzamt des Objekts eine gesonderte und einheitliche Feststellung nach AO § 180 durch.

Eine besondere Regelung gilt für die verbilligte Vermietung nach EStG § 21 Abs. 2: Liegt die vereinbarte Miete bei weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete (nach Mietspiegel der Gemeinde nach § 558c BGB oder qualifiziertem Mietspiegel), so wird die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Die Werbungskosten sind dann nur anteilig (im Verhältnis Kaltmiete zu ortsüblicher Miete) abzugsfähig (BFH IX R 44/13). Liegt die Miete dagegen bei mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten vollständig abzugsfähig — auch wenn ein Verlust entsteht. Auf forms-legal.com ist diese Anlage V-Vorlage kostenlos zum Download verfügbar. Die Anlage V erfordert für jedes vermietete Objekt ein separates Formular — wer fünf Wohnungen vermietet, reicht fünf Anlagen V ein, die das Finanzamt zu einer Gesamtsumme der Einkünfte aus V+V zusammenführt.

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung in Deutschland wird in folgenden Situationen benötigt:

**Vermieter von Wohn- oder Gewerbeimmobilien:** Jede Person in Deutschland, die eine Eigentumswohnung, ein Haus, ein Zimmer oder eine Gewerbeeinheit vermietet, muss die Mieteinnahmen und die damit verbundenen Werbungskosten in der Anlage V erklären. Dies gilt unabhängig davon, ob ein Gewinn oder ein Verlust erzielt wird: Auch Verluste aus Vermietung (z. B. wegen hoher Schuldzinsen in der Anfangsphase einer Immobilienfinanzierung) werden in der Anlage V erfasst und können mit anderen positiven Einkünften ausgeglichen werden.

**Eigentümer mit Ferienwohnung oder Zweitwohnsitz zur Vermietung:** Wer eine Ferienwohnung an der Ostsee, im Allgäu oder im Ausland vermietet und diese auch gelegentlich selbst nutzt, muss die Mieteinnahmen in der Anlage V erklären. Das Finanzamt prüft die Einkünfterzielungsabsicht nach BFH IX R 18/13: Bei ausschließlicher Fremdvermietung (keine Selbstnutzung) wird Einkünfterzielungsabsicht unterstellt. Bei gemischter Nutzung (eigen + fremd) müssen Einnahmen und Werbungskosten entsprechend dem Nutzungsanteil aufgeteilt werden.

**Vermieter bei verbilligter Vermietung an Angehörige:** Eltern, die ihren Kindern oder anderen Angehörigen eine Wohnung deutlich unter Marktpreis vermieten, müssen die Anlage V einreichen. Unterhalb von 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt (EStG § 21 Abs. 2). Liegt die Miete zwischen 50 % und unter 66 % der ortsüblichen Miete, empfiehlt der BFH eine Totalgewinnprognose — steht diese positiv, sind alle Werbungskosten abzugsfähig (BFH IX R 67/00). Liegt die Miete bei mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, uneingeschränkte Werbungskostenabzugsfähigkeit.

**Erben mit Vermietungsobjekten aus dem Nachlass:** Wer durch Erbschaft eine vermietete Immobilie erwirbt, tritt steuerlich als Vermieter ein. Er übernimmt den bestehenden Mietvertrag nach BGB § 566 (Kauf bricht nicht Miete) und erklärt die Mieteinnahmen ab dem Todestag des Erblassers als eigene Einkünfte in der Anlage V. AfA-Bemessungsgrundlage: Der Erbfall gilt steuerlich als unentgeltliche Übertragung — der Erbe führt die AfA des Erblassers auf dessen ursprüngliche Anschaffungskosten fort (§ 11d EStDV).

**Eigentümer bei Veräußerung einer vermieteten Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist:** Die Veräußerung einer privaten vermieteten Immobilie innerhalb der 10-jährigen Haltefrist nach EStG § 23 Abs. 1 Nr. 1 führt zu einem steuerpflichtigen Spekulationsgewinn. Dieser wird nicht in der Anlage V, sondern in der Anlage SO (Sonstige Einkünfte) erklärt. Die Haltedauer beginnt mit Abschluss des Kaufvertrags, nicht mit Eigentumsübergang im Grundbuch (BFH IX R 8/18).

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung in Deutschland enthält folgende Kernelemente:

**1. Objektidentifikation und Eigentumsanteil** Vollständige Adresse des Vermietungsobjekts mit Etage und Wohnfläche. Art der Nutzung: Wohnraumvermietung (EStG § 21 Abs. 1 Nr. 1), Gewerbevermietung, verbilligte Vermietung (§ 21 Abs. 2 — unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete), Ferienwohnung mit Einkünfterzielungsabsicht (BFH IX R 18/13) oder Verpachtung (§ 21 Abs. 1 Nr. 2). Eigentumsanteil bei Miteigentum. Bei Grundstücks-GbR oder WEG-Eigentümergemeinschaft: gesonderte und einheitliche Feststellung nach AO § 180.

**2. Mieteinnahmen nach EStG § 21 Abs. 1 — Zufluss-Basis** Kaltmiete und Nebenkosten auf Zufluss-Basis nach EStG § 11 erfassen: Einnahme im Zeitpunkt des tatsächlichen Zugangs auf dem Konto. Mietrückstände, die erst im Folgejahr eingehen: erst dann als Einnahme. Regelmäßig wiederkehrende Zahlungen (§ 11 Abs. 1 Satz 2): ±10 Tage um Jahreswechsel dem wirtschaftlich zugehörigen Jahr zuzuordnen. Nebenkosten-Vorauszahlungen sind als Einnahme zu erfassen; Rückzahlungen aus Jahresabrechnung als Ausgabe. Bei verbilligter Vermietung: Vergleich mit ortsüblicher Miete nach Mietspiegel der Gemeinde (§ 558c BGB) oder qualifiziertem Sachverständigengutachten. Auf forms-legal.com sind Mietvertrag-Vorlagen kostenlos erhältlich.

**3. Abschreibung (AfA) auf das Gebäude nach EStG § 7 Abs. 4** Lineare Abschreibung auf den Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (nicht auf den Grundstücksanteil — Grundstücke sind nicht abnutzbar). AfA-Sätze nach EStG § 7 Abs. 4 Satz 1: 2 % p. a. für Wohngebäude, Fertigstellung nach 31.12.1924 (Nr. 2a); 2,5 % p. a. für Wohngebäude vor 1925 (Nr. 2b); 3 % p. a. für Wohngebäude, Fertigstellung nach 31.12.2022 (Nr. 2c — JStG 2022). Grundstücksanteil aus dem Kaufpreis: Finanzbehörden akzeptieren häufig die Arbeitshilfe des BMF (online-Rechner zur Aufteilung Gebäude/Grundstück). AfA-Bemessungsgrundlage: Anschaffungskosten des Gebäudes (inklusive Anschaffungsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklerprovisionen anteilig).

**4. Schuldzinsen als Werbungskosten nach EStG § 9 Abs. 1 Nr. 1** Schuldzinsen für Darlehen, die zur Finanzierung des Erwerbs oder der Herstellung der vermieteten Immobilie aufgenommen wurden, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Zinsen auf Bankdarlehen (Sparkasse, Volksbank, Commerzbank, Deutsche Bank, ING-DiBa, DKB) sind vollständig abzugsfähig — Tilgungsanteile hingegen nicht. Auch Vorfälligkeitsentschädigungen bei Darlehensablösung können nach BFH IX R 42/15 als Werbungskosten abzugsfähig sein, wenn sie im Zusammenhang mit der weiteren Vermietung stehen. Vorweggenommene Werbungskosten (Schuldzinsen vor Beginn der Vermietung — z. B. während der Bauphase): abzugsfähig nach BFH IX R 100/97.

**5. Erhaltungsaufwand und anschaffungsnahe Herstellungskosten** Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen am Gebäude sind sofort als Erhaltungsaufwand abzugsfähig. Grenze anschaffungsnahe Herstellungskosten nach EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a: Übersteigen die Instandhaltungskosten innerhalb der ersten drei Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (netto ohne USt), werden sie zu Herstellungskosten — nur noch über AfA abzugsfähig. Optionale Verteilung von Erhaltungsaufwand über bis zu 5 Jahre nach § 82b EStDV (bei Wohngebäuden sinnvoll bei großen Einzelmaßnahmen).

**6. Sonstige Werbungskosten und Werbungskosten-Pauschbetrag** Weitere Werbungskosten: Hausverwaltungsgebühren, Grundsteuer (GrStG — auf Antrag des Vermieters vom Mieter umlegbar nach § 2 BetrKV), Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung für das Objekt, Fahrtkosten zur Immobilie (0,30 EUR/km nach § 9 Abs. 1 Nr. 4a EStG), anteilige Steuerberatungskosten für die Anlage V, WEG-Rücklage-Einzahlungen (nicht abzugsfähig — Rücklage ist nicht Ausgabe, sondern Vermögen; erst Entnahme für Reparaturen abzugsfähig). Kein Werbungskosten-Pauschbetrag für V+V-Einkünfte — alle Kosten müssen einzeln nachgewiesen werden.

So erstellen Sie die Anlage V zur Einkommensteuererklärung in Deutschland korrekt:

**Schritt 1: Alle Mieteinnahmen und Nebenkosten vollständig erfassen** Alle Mietzahlungen chronologisch aus dem Kontoauszug auflisten (Kaltmiete + Nebenkosten-Vorauszahlungen). Mieteinnahmen auf Zufluss-Basis: tatsächlich eingegangene Zahlungen im Veranlagungsjahr. Jahresmiete bei monatlicher Miete von z. B. 1.100 EUR: 12 × 1.100 EUR = 13.200 EUR, sofern alle Mieten pünktlich eingegangen sind. Mietrückstände (nicht eingegangene Miete): noch nicht als Einnahme erfassen — erst bei tatsächlichem Eingang. Erstattungen aus Nebenkostenabrechnungen an Mieter: als negative Einnahme (Minderung der Einnahmen) im Jahr der Auszahlung. Erhöhungen durch § 559 BGB-Modernisierungszuschlag: ab dem Zeitpunkt der Mieterhöhung als erhöhte Einnahme erfassen.

**Schritt 2: AfA auf das Gebäude korrekt berechnen** AfA-Bemessungsgrundlage: Gebäudeanteil der Gesamtanschaffungskosten (Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notarkosten + Maklerkosten, falls diese zum Erwerb beigetragen haben). Grundstücksanteil aus dem Kaufpreis herausrechnen — Finanzbehörden akzeptieren die online-Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung (abrufbar über das Bundesfinanzministerium). AfA-Satz für Wohngebäude (Fertigstellung nach 1924): 2 % × Gebäudeanteil p. a. Für Gebäude nach 31.12.2022 fertiggestellt: 3 % (JStG 2022 — Gebäudeenergiegesetz GEG 2023 und Wohnraumförderung). Bei Gebäudekauf ohne Bauunterlagen: Sachwertermittlung nach § 194 BauGB oder BMF-Tabellen für pauschale Gebäudewerte nach BauGB.

**Schritt 3: Schuldzinsen aus dem Jahreszinsnachweis übernehmen** Von der finanzierenden Bank (ING, DKB, Sparkasse, Volksbank, Commerzbank) den Jahreszinsnachweis anfordern — dieser weist Zinsen und Tilgungsanteile separat aus. Nur den Zinsanteil in der Anlage V als Werbungskosten eintragen. Tilgungsanteile sind NICHT abzugsfähig. Bei mehreren Darlehen: alle Zinsen addieren. Disagio und Bearbeitungsgebühren: verteilungsfähige sofortige Abzugsfähigkeit oder Aktivierung je nach Vereinbarung — BFH IX R 39/97.

**Schritt 4: Verbilligte Vermietung gegen ortsübliche Miete prüfen** Bei Vermietung an Angehörige oder Freunde unter Marktniveau: vereinbarte Miete mit ortsüblicher Vergleichsmiete vergleichen. Mietspiegel der Gemeinde nach § 558c BGB oder § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel) verwenden. Liegt Miete bei mindestens 66 %: voller Werbungskostenabzug. Liegt Miete zwischen 50 % und 65,9 %: Totalgewinnprognose anfertigen, bei positivem Ergebnis voller Abzug möglich (BFH IX R 67/00). Liegt Miete unter 50 %: Werbungskosten nur anteilig abzugsfähig (EStG § 21 Abs. 2 zwingend).

Die Anlage V zur Einkommensteuererklärung in Deutschland unterliegt folgenden Rechtsvorschriften:

**EStG § 21 (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung):** Abs. 1 Nr. 1 erfasst die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen. Nr. 2: Verpachtung von Sachinbegriffen (z. B. gewerbliche Unternehmen). Nr. 3: Zeitlich begrenzte Überlassung von Rechten (z. B. Urheberrechte, Patente). Abs. 2: Verbilligte Vermietung unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete — Werbungskosten anteilig. Einkunftsart: Überschusseinkünfte (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG).

**EStG § 9 (Werbungskosten):** Abs. 1 Nr. 1: Schuldzinsen für Darlehen zum Erwerb oder zur Herstellung. Nr. 7: Arbeitsmittel. Abs. 5 i. V. m. § 4 Abs. 5: Nicht abzugsfähige Werbungskosten. Erhaltungsaufwand: sofort nach § 9 Abs. 1 Satz 1 abzugsfähig, soweit keine Herstellungskosten nach § 255 HGB i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

**EStG § 7 Abs. 4 (Gebäude-AfA):** Lineare Abschreibung auf Gebäude: 2 % (Fertigstellung nach 31.12.1924), 2,5 % (vor 1925), 3 % (nach 31.12.2022 — JStG 2022). Degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG für neue Wohngebäude (Anschaffung/Fertigstellung ab 01.10.2023): 5 % p. a. auf den Restwert — auf Antrag statt linearer AfA nach § 7 Abs. 4. BFH IX R 18/13: AfA-Berechnung bei Ferienwohnungen und Einkünfterzielungsabsicht.

**EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a (anschaffungsnahe Herstellungskosten):** Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung: wenn Nettoaufwand über 15 % der Gebäudeanschaffungskosten — steuerlich als Herstellungskosten zu behandeln, nur über AfA abzugsfähig.

**BFH IX R 18/13 (Ferienwohnungen):** Bei gemischt genutzten Ferienwohnungen (eigen + fremd): Einkünfterzielungsabsicht nur bei überwiegender Fremdnutzung unterstellt. Totalgewinnprognose über 30 Jahre erforderlich bei ausschließlicher Selbstnutzung oder Verlustabsicht. Werbungskosten bei gemischter Nutzung: Aufteilung nach Nutzungstagen.

**AO § 149 (Erklärungsfrist):** Abgabefrist 31. Juli des Folgejahres ohne Steuerberater (Abs. 2). Mit Steuerberater: 28. Februar des übernächsten Jahres (Abs. 3). Keine Erklärungspflicht (Anlage V nicht erforderlich) bei Einnahmen unter dem Werbungskosten-Ansatz und positiver Einkünfterzielungsabsicht — aber bei Verlusten aus V+V zwingend einzureichen zur steuerlichen Verlustfeststellung nach AO § 180.

Häufige Fehler bei der Anlage V zur Einkommensteuererklärung in Deutschland und wie Sie sie vermeiden:

**Grundstücksanteil in der AfA mitabgeschrieben:** Der häufigste Fehler bei der Anlage V ist, die AfA auf den vollen Kaufpreis (Gebäude + Grundstück) zu berechnen statt nur auf den Gebäudeanteil. Grundstücke sind nicht abnutzbar und daher nicht abschreibungsfähig — sie müssen aus der AfA-Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Der Grundstücksanteil variiert nach Lage: in Großstädten wie München, Berlin, Frankfurt kann er 40–60 % des Kaufpreises ausmachen; auf dem Land 15–25 %. Das Finanzamt akzeptiert die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung oder ein Sachverständigengutachten nach § 194 BauGB.

**Verbilligte Vermietung — fehlende Vergleichsmietenprüfung:** Vermieter, die an Kinder oder andere Angehörige vermieten, prüfen häufig nicht, ob die vereinbarte Miete die 66 %-Grenze des EStG § 21 Abs. 2 unterschreitet. Liegt die Miete unter dieser Grenze, werden Werbungskosten nur anteilig anerkannt — bei hohen Schuldzinsen und AfA eine erhebliche steuerliche Verschlechterung. Lösung: Miete auf mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete anheben oder die anteilige Werbungskostenabzugsbeschränkung einkalkulieren. Mietspiegel der Gemeinde (§ 558c BGB) und qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB) als Nachweis beim Finanzamt einreichen.

**Erhaltungsaufwand vs. anschaffungsnahe Herstellungskosten nicht abgegrenzt:** Viele Vermieter ziehen hohe Reparaturkosten in den ersten drei Jahren nach Immobilienerwerb sofort als Werbungskosten ab, ohne zu prüfen, ob die 15 %-Grenze der anschaffungsnahen Herstellungskosten nach EStG § 6 Abs. 1 Nr. 1a überschritten ist. Überschreiten die Nettoinstandhaltungskosten in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäudeanschaffungskosten, sind sie steuerlich als Herstellungskosten zu behandeln und dürfen nur über AfA abgeschrieben werden. Das Finanzamt erkennt dann den sofortigen Abzug nicht an und setzt nachträglich neu fest (AO § 164 Abs. 2).

**WEG-Rücklage irrtümlich als Werbungskosten abgesetzt:** Eigentümer von Eigentumswohnungen zahlen regelmäßig in die WEG-Instandhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Diese Einzahlungen sind KEINE Werbungskosten — sie sind Vermögen der WEG. Erst wenn die WEG die Rücklage für tatsächliche Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen verwendet, entstehen Werbungskosten. BFH IX R 2/88: WEG-Rücklagenzuführung noch keine Werbungskosten. Erst die im WEG-Jahresabschluss ausgewiesenen Ausgaben für Erhaltungsmaßnahmen sind anteilig als Werbungskosten abzugsfähig.

**Tilgungsanteile als Werbungskosten abgesetzt:** Tilgungsanteile von Immobiliendarlehen sind keine Werbungskosten — sie mindern nur die Schuld gegenüber der Bank und führen zu Eigenkapitalzuwachs. Nur der Zinsanteil ist nach EStG § 9 Abs. 1 Nr. 1 abzugsfähig. Aus dem Jahreszinsnachweis der Bank (ING, DKB, Sparkasse, Volksbank, Commerzbank) ist der Zinsanteil separat ausgewiesen. Wer irrtümlich Tilgungsanteile als Zinsen einträgt, riskiert Steuernachzahlungen und Zinsen auf Steuernachzahlungen nach AO § 233a.