Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 Bundesmodell Deutschland

Das neue Grundsteuerrecht des Bundesmodells nach BewG §§ 218 ff. (Grundsteuerwert-Ermittlung) und GrStG §§ 13 ff. (Steuermessung) erfordert eine vollständige Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland zum Stichtag 1. Januar 2022. Grundstückseigentümer mussten dafür eine Grundsteuer-Feststellungserklärung beim zuständigen Lagefinanzamt (AO § 18 Abs. 1 Nr. 1) einreichen — ursprünglich bis zum 31. Oktober 2022, nach Fristverlängerung bis zum 31. Januar 2023. Deutschland hat ca. 36 Millionen Grundstücke — die Bearbeitung aller Feststellungserklärungen durch die Finanzbehörden hat bis 2024 gedauert.

Das Bundesmodell nach BewG §§ 218 ff. unterscheidet verschiedene Grundstückstypen und Bewertungsverfahren: Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum) werden im Ertragswertverfahren nach §§ 252–257 BewG bewertet. Grundlage sind der Bodenwert (Grundstücksfläche × Bodenrichtwert nach § 247 BewG zum 01.01.2022) und der kapitalisierte Gebäudeertragswert (Nettokaltmiete je m² laut Anlage 39 BewG × Wohnfläche × Liegenschaftszinssatz). Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke werden im Sachwertverfahren nach §§ 258–263 BewG bewertet. Der Grundsteuerwert multipliziert mit der Steuermesszahl nach GrStG § 13 (für Wohngrundstücke: 0,31 Promille) ergibt den Grundsteuermessbetrag nach GrStG § 14. Diesen multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz (GrStG § 15) zur endgültigen Grundsteuer. Auf forms-legal.com ist die Grundsteuer-Feststellungserklärung als kostenlose Vorlage verfügbar.

Wichtig: Das Bundesmodell gilt nicht bundesweit. Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Saarland haben von der Öffnungsklausel des Art. 72 Abs. 3 GG Gebrauch gemacht und eigene Grundsteuerregelungen erlassen. Bayern: reines Flächenmodell ohne Bodenrichtwert. Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenmodell (nur Bodenrichtwert × Grundstücksfläche, keine Gebäudewerte). Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland: eigene Modelle. Eigentümer in diesen Bundesländern müssen die Feststellungserklärung nach dem jeweiligen Landesrecht einreichen.

Der Bodenrichtwert als wichtigstes Datenelement der Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden festgelegt und im amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) veröffentlicht. Stichtag ist der 1. Januar 2022. Eigentümer konnten und können die Bodenrichtwerte in den BORIS-Portalen der Länder kostenlos abrufen. In heiß umkämpften Ballungsräumen (München, Frankfurt, Berlin) können Bodenrichtwerte mehrere tausend Euro je Quadratmeter betragen — was zu erheblich höheren Grundsteuern führen kann.

Die Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 Deutschland wurde und wird in folgenden Situationen benötigt:

**Alle Grundstückseigentümer in Deutschland (Bundesmodell-Länder):** Jeder Eigentümer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks, einer Eigentumswohnung, eines Erbbaurechts oder einer sonstigen wirtschaftlichen Einheit im Sinne des BewG musste eine Grundsteuer-Feststellungserklärung zum Stichtag 01.01.2022 abgeben. Die Pflicht traf Privatpersonen, Unternehmen, Vermieter und gemeinnützige Organisationen gleichermaßen. Ausnahme: Grundstücke im Eigentum von Körperschaften des öffentlichen Rechts (BewG § 3 — steuerbefreit). Die Finanzbehörden haben seit Mitte 2022 begonnen, Eigentümer durch Briefe zu informieren.

**Eigentümer nach Eigentümerwechsel (ab 2022):** Bei Grundstücksverkauf, Erbschaft oder Schenkung nach dem 01.01.2022 müssen auch neue Eigentümer die Grundsteuerdaten dem Finanzamt melden. Ein Eigentümerwechsel löst nach BewG § 222 eine Nachfeststellung aus — die Beteiligten sind zur Mitwirkung verpflichtet. Notare melden Grundstücksübertragungen gemäß § 28 GrEStG automatisch an die Finanzbehörden.

**Eigentümer mit Sachwertverfahren (Geschäftsgrundstücke):** Eigentümer von Bürogebäuden, Lagerhallen, Fabrikgebäuden, Sonderbauten (Hotels, Krankenhäuser, Parkgaragen) müssen das Sachwertverfahren nach BewG §§ 258–263 anwenden. Dabei sind neben Bodenrichtwert und Gebäudefläche auch die Regelherstellungskosten je m² (Anlage 42 BewG), das Baujahr und eine Alterswertminderung maßgeblich. Die Herstellungskosten variieren erheblich je nach Gebäudeart und Baujahr.

**Eigentümer in Bayern, Baden-Württemberg und anderen Sondermodell-Ländern:** Eigentümer in Bundesländern mit eigenem Grundsteuermodell müssen die länderspezifischen Feststellungserklärungen abgeben. Bayern: Flächenmodell — nur Grundstücksfläche und Wohnfläche, kein Bodenrichtwert, keine Gebäudebewertung. Baden-Württemberg: Bodenwertmodell — nur Grundstücksfläche × Bodenrichtwert, keine Gebäudewerte. Dies führt zu deutlich einfacheren Erklärungen in diesen Bundesländern.

**Eigentümer nach baulichen Veränderungen:** Nach wesentlichen baulichen Veränderungen (Anbau, Aufstockung, Abbruch) nach dem 01.01.2022 müssen Eigentümer nach BewG § 222 Abs. 4 eine Nachfeststellung beantragen. Das Finanzamt führt dann eine Neuberechnung des Grundsteuerwerts durch. Kleinere Renovierungen ohne Flächenänderung lösen keine Nachfeststellungspflicht aus.

Die Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 Deutschland enthält folgende Kernelemente:

**1. Eigentümeridentifikation und Zuständigkeit** Name, Adresse und Steueridentifikationsnummer des Eigentümers nach AO § 139b. Zuständig ist das Lagefinanzamt (AO § 18 Abs. 1 Nr. 1) des Grundstücksbelegenheitsorts — nicht das Wohnsitzfinanzamt des Eigentümers. Bei mehreren Miteigentümern (Ehegatten, Erbengemeinschaft, GbR): alle Miteigentümer angeben, Gesamtschuldnerschaft nach AO § 44.

**2. Grundstücksart und Bewertungsverfahren (BewG §§ 218, 249)** Die Grundstücksart nach BewG § 249 bestimmt das Bewertungsverfahren: Wohngrundstücke (Ein-/Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungseigentum, Teileigentum) → Ertragswertverfahren (§§ 252–257 BewG). Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (§ 249 Abs. 1 Nr. 7 und 8) → Sachwertverfahren (§§ 258–263 BewG). Das Ertragswertverfahren basiert auf dem kapitalisierten Nettomietertrag; das Sachwertverfahren auf den Regelherstellungskosten (Anlage 42 BewG) und dem Bodenwert.

**3. Bodenrichtwert und Bodenwert (BewG § 247)** Bodenrichtwert zum 01.01.2022 in Euro je m² aus dem amtlichen Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) des Gutachterausschusses. Abrufbar in den BORIS-Portalen der Länder (z. B. BORIS-NRW, BORIS-BW, BORIS-Bayern). Bodenwert = Grundstücksfläche × Bodenrichtwert. Der Bodenwert fließt sowohl in das Ertragswertverfahren (§ 257 BewG: Minimum Bodenwert) als auch in das Sachwertverfahren (§ 258 BewG: Bodenwert + Gebäudesachwert) ein. Bei Wohnungseigentum: Grundstücksfläche der Gesamtanlage × Miteigentumsanteil × Bodenrichtwert.

**4. Wohnfläche, Baujahr und Nettokaltmiete (Ertragswertverfahren, BewG §§ 252–257)** Im Ertragswertverfahren sind Wohnfläche (in m² nach WoFlV) und Baujahr maßgeblich. Die monatliche Nettokaltmiete je m² ergibt sich aus Anlage 39 BewG (bundeseinheitliche Miettabelle je nach Gemeindegröße und Baujahr der Wohnanlage) — sie ist nicht die tatsächliche Miete, sondern ein typisierter Wert. Jahresrohertrag = Nettokaltmiete × 12 × Wohnfläche. Liegenschaftszinssatz (Anlage 40 BewG) zur Kapitalisierung: z. B. 3,5 % für Einfamilienhäuser. Auf forms-legal.com sind alle Berechnungsschritte des Ertragswertverfahrens erläutert.

**5. Grundsteuerwert, Steuermesszahl und Messbetrag (GrStG §§ 13, 14)** Grundsteuerwert (festgestellt durch das Finanzamt im Grundsteuerwertbescheid nach BewG § 219) × Steuermesszahl (GrStG § 13) = Grundsteuermessbetrag (GrStG § 14). Die Steuermesszahl nach GrStG § 13 beträgt nach dem Bundesmodell 0,31 Promille für Wohngrundstücke (§ 13 Abs. 1 Nr. 2) und 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Die Gemeinden legen den Hebesatz nach GrStG § 15 fest (z. B. Frankfurt a. M. 500 %, München 535 %, Berlin 810 %). Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = jährliche Grundsteuer.

**6. Öffnungsklausel und Ländermodelle (Art. 72 Abs. 3 GG)** Deutschland nutzt das Bundesmodell (BewG §§ 218 ff.) und gleichzeitig Ländermodelle aufgrund der Öffnungsklausel in Art. 72 Abs. 3 GG (seit GrStRefG 2019). Bayern: reines Äquivalenzmodell / Flächenmodell — nur Fläche × Äquivalenzzahl, kein Wert-Bezug. Baden-Württemberg: modifiziertes Bodenwertmodell — nur Bodenrichtwert × Grundstücksfläche. Hamburg: Wohnlagenmodell — Flächenmodell mit Zu-/Abschlägen für Wohnlage. Dies bedeutet: Die Feststellungserklärung und deren Inhalt unterscheiden sich je nach Bundesland erheblich.

So erstellen Sie die Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 Deutschland korrekt:

**Schritt 1: Unterlagen zusammenstellen** Vor der Erstellung der Feststellungserklärung folgende Dokumente bereitlegen: Grundbuchauszug (enthält Eigentümer, Grundstücksfläche, Flurstücknummer, Lage), amtlicher Lageplan oder Katasterauszug (Grundstücksfläche, Flurstückkarte), Bodenrichtwert zum 01.01.2022 (BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes — kostenlos abrufbar), Baujahresnachweis (Baugenehmigung, Kaufvertrag, Flurkarte), Wohnflächenberechnung nach WoFlV (z. B. aus dem Kaufvertrag, aus Mietverträgen oder vom Architekten erstellt), bei Wohnungseigentum: Teilungserklärung mit Miteigentumsanteil (MEA) und Wohnflächenangaben.

**Schritt 2: Bundesmodell oder Landesmodell bestimmen** Feststellungen ob das Bundesmodell oder ein Landesmodell gilt: Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland — eigene Landesmodelle (ELSTER-Formulare länderspezifisch). Alle anderen Bundesländer: Bundesmodell nach BewG §§ 218 ff. Die Feststellungserklärung wird in ELSTER (www.elster.de) als separates Formular angeboten — kostenlos und verpflichtend für die meisten Eigentümer.

**Schritt 3: Bodenrichtwert aus BORIS-System ermitteln** Bodenrichtwert zum 01.01.2022 im BORIS-Portal des jeweiligen Bundeslandes abrufen. Die BORIS-Portale sind öffentlich zugänglich: BORIS-D (bundesweit), BORIS-BW (Baden-Württemberg), BORIS-NRW (Nordrhein-Westfalen), www.grundsteuerportal.de (Bayern). Der Bodenrichtwert gilt für die Bodenrichtwertzone, in der das Grundstück liegt — bei Unsicherheit kann der Gutachterausschuss der Gemeinde befragt werden. Bodenrichtwert in EUR/m² in die Feststellungserklärung eintragen.

**Schritt 4: Wohnfläche und Baujahr eintragen** Wohnfläche nach WoFlV (§§ 2 ff. WoFlV) in m² eintragen — nur Wohnfläche, nicht Nutzfläche oder Keller. Bei Eigentumswohnungen: nur die eigene Wohnfläche laut Teilungserklärung. Baujahr eintragen: Fertigstellungsjahr des Gebäudes (Rohbau). Bei umfassender Kernsanierung kann das fiktive Baujahr der Sanierung relevant sein (BewG Anlage 39 — Mietniveauklasse wird durch Baujahr beeinflusst).

**Schritt 5: Über ELSTER einreichen** Die Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 ist für die meisten Eigentümer zwingend über ELSTER (www.elster.de) elektronisch einzureichen. Papierformulare werden nur ausnahmsweise akzeptiert. ELSTER berechnet den Grundsteuerwert automatisch aus den eingetragenen Daten und übersendet die Erklärung ans Finanzamt. Das Finanzamt erlässt daraufhin den Grundsteuerwertbescheid (BewG § 219) und den Grundsteuermessbescheid (GrStG § 14) — gegen beide kann innerhalb eines Monats Einspruch (§ 347 AO) eingelegt werden.

Die Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 Deutschland unterliegt folgenden Rechtsvorschriften:

**BVerfG 1 BvL 11/14 (Urteil vom 10.04.2018 — Reformauslöser):** Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Einheitsbewertung nach BewG a.F. (Hauptfeststellungszeitpunkt 1964 West / 1935 Ost) für verfassungswidrig. Die unveränderten Einheitswerte führten zu einer realitätsfremden und damit gleichheitswidrigen Bewertung (Art. 3 Abs. 1 GG). Der Gesetzgeber wurde verpflichtet, bis Ende 2019 eine verfassungskonforme Neuregelung zu schaffen und bis Ende 2024 die Übergangsphase abzuschließen. Das Grundsteuer-Reformgesetz (GrStRefG) vom 26.11.2019 und die Grundsteuerreform-Begleitgesetze haben dieser Pflicht entsprochen.

**BewG §§ 218 ff. (Grundsteuerwert-Ermittlung — Bundesmodell):** § 218 definiert den Gegenstand der Grundsteuerwert-Ermittlung. § 219: Bewertung der wirtschaftlichen Einheit. § 247: Bodenrichtwert als zentrales Bewertungselement. § 249: Grundstücksarten. §§ 252–257: Ertragswertverfahren für Wohngrundstücke (Jahresrohertrag nach Anlage 39, Liegenschaftszinssatz nach Anlage 40, Bodenwert-Mindestwert). §§ 258–263: Sachwertverfahren (Regelherstellungskosten nach Anlage 42, Alterswertminderung, Bodenwert). § 266: Grundsteuerwert-Feststellungsbescheid — gesonderter Verwaltungsakt.

**GrStG §§ 1, 13, 14, 15 (Grundsteuergesetz):** § 1: Grundsteuer als Realsteuer auf inländischen Grundbesitz (Grundstücke und Betriebe der LuF). § 13: Steuermesszahlen nach Bundesmodell: 0,31 Promille für Wohngrundstücke und Land-/Forstwirtschaft; 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. § 14: Grundsteuermessbetrag = Grundsteuerwert × Steuermesszahl. § 15: Hebesatz der Gemeinde — eigenverantwortlich festgesetzt, keine gesetzliche Obergrenze (BVerfG 2 BvR 501/04). § 25: Grundsteuer B (auf Grundstücke) und A (auf LuF-Betriebe).

**AO § 18 Abs. 1 Nr. 1 (Lagefinanzamt):** Örtliche Zuständigkeit für die Feststellung von Grundsteuerwerten: das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (Lagefinanzamt). Bei länderübergreifenden Grundstücken (z. B. Waldfläche in zwei Bundesländern): Sonderregelungen nach AO §§ 24 ff.

**Öffnungsklausel Art. 72 Abs. 3 GG:** Die Länder können im Grundsteuerrecht (als konkurrierendes Bundesgesetz nach Art. 72 GG) abweichendes Landesrecht erlassen. Von dieser Öffnungsklausel haben Bayern (Bayerisches Grundsteuergesetz BayGrStG), Baden-Württemberg (LGrStG BW), Hamburg (HmbGrStG), Hessen (HGrStG), Niedersachsen (NGrStG) und Saarland (SGrStG) Gebrauch gemacht. Eigentümer in diesen Ländern unterliegen den jeweiligen Landesregelungen.

Häufige Fehler bei der Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 Deutschland und wie man sie vermeidet:

**Falsches Bundesland-Modell verwendet:** Der häufigste Fehler bei der Grundsteuer-Feststellungserklärung 2022 ist die Verwendung des Bundesmodell-Formulars in einem Bundesland mit eigenem Grundsteuermodell (oder umgekehrt). Eigentümer in Bayern, Baden-Württemberg, Hamburg, Hessen, Niedersachsen und Saarland müssen die länderspezifischen Formulare in ELSTER verwenden — das Bundesmodell-Formular gilt dort nicht. ELSTER wählt das Formular automatisch nach dem Bundesland des Grundstücks.

**Falscher oder fehlender Bodenrichtwert:** Der Bodenrichtwert zum 01.01.2022 muss aus dem amtlichen BORIS-System stammen, nicht aus Schätzungen oder Kaufpreissammlungen. Viele Eigentümer verwenden den Bodenrichtwert eines anderen Jahres oder einer anderen Bodenrichtwertzone. Der korrekte Stichtag ist der 01.01.2022 (BewG § 247 Abs. 1). Bei Unklarheiten über die Zugehörigkeit zu einer Bodenrichtwertzone kann der Gutachterausschuss der Gemeinde Auskunft geben. Ein zu hoher Bodenrichtwert kann durch Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid mit Sachverständigengutachten angefochten werden.

**Wohnfläche statt Nutzfläche / Grundfläche angegeben:** Die Wohnfläche für das Ertragswertverfahren ist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu ermitteln: Nur Wohnflächen (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Badezimmer, Flur), keine Keller-, Dachboden- oder Garagen-Flächen. Viele Eigentümer verwenden fälschlicherweise die Grundfläche oder Nutzfläche, die regelmäßig größer ist. Garagen: in der Feststellungserklärung separat anzugeben (eigene Anlage Grundvermögen).

**Bei Wohnungseigentum Grundstücksfläche der Gesamtanlage verwendet:** Bei Eigentumswohnungen muss die gesamte Grundstücksfläche der Wohnanlage angegeben werden (nicht nur die eigene Wohnung), multipliziert mit dem Miteigentumsanteil (MEA) laut Teilungserklärung. Viele Wohnungseigentümer kennen ihren MEA nicht und verwenden Schätzwerte — der korrekte MEA steht in der Teilungserklärung (§ 3 WEG) und im Wohnungsgrundbuch.

**Einspruchsfristen gegen Grundsteuerwert-Feststellungsbescheid versäumt:** Das Finanzamt erlässt nach der Feststellungserklärung einen Grundsteuerwertbescheid. Gegen diesen Bescheid kann innerhalb eines Monats Einspruch (§ 347 AO) eingelegt werden. Viele Eigentümer überprüfen den Bescheid nicht kritisch und versäumen die Einspruchsfrist — danach ist eine Änderung nur noch in engen Grenzen möglich (§ 173 AO — neue Tatsachen). Konkret Eigentümer in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten sollten die Bewertung prüfen lassen.