La seña en Argentina no es un simple depósito de buena fe: el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyCN) distingue dos modalidades con consecuencias radicalmente distintas. Quien firma un boleto de compraventa sin entender si la seña es penitencial o confirmatoria puede perder decenas de miles de dólares o quedar atrapado en un juicio que dura años.
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Qué dice el CCyCN sobre la seña
El artículo 1059 del CCyCN establece la regla base: la entrega de seña o arras se interpreta como confirmatoria del acto, salvo que las partes hayan pactado expresamente la facultad de arrepentirse. Esa es la seña confirmatoria por defecto: el arrepentimiento no está disponible, y la parte incumplidora responde por daños y perjuicios; la otra puede exigir la ejecución forzada o resolver con indemnización plena. Solo si las partes acuerdan la facultad de retractarse se activa la modalidad penitencial: quien entregó la seña la pierde en beneficio de la otra parte, y quien la recibió debe restituirla doblada.
El artículo 1060 regula las formas en que puede entregarse la seña (dinero o cosas muebles) y su imputación al precio si el contrato se cumple.
La diferencia práctica es enorme: en la seña penitencial —que requiere acuerdo expreso— el vendedor que se retracta devuelve el doble y cierra el asunto; en la confirmatoria —que es la regla por defecto desde el CCyCN de 2015— puede enfrentar una demanda por lucro cesante, daño emergente y, eventualmente, la escrituración forzada ante el juez.
La redacción del boleto define cuál régimen aplica. Si el texto no dice nada o dice simplemente "en concepto de seña", rige automáticamente el carácter confirmatorio del artículo 1059 del CCyCN. Para que la seña sea penitencial, el boleto debe decirlo de forma expresa.
La seña penitencial paso a paso
Paso 1 — Fijar el monto. En el mercado inmobiliario argentino la seña ronda habitualmente entre el 10 % y el 30 % del precio total. El porcentaje más frecuente en operaciones de media escala (departamentos de entre USD 80.000 y USD 250.000) es el 10 % al momento del boleto, con el saldo pagadero en la escritura. Montos superiores al 20 % se utilizan cuando el plazo hasta la escritura es largo o cuando el vendedor quiere asegurar el compromiso del comprador.
Paso 2 — Redactar la cláusula con precisión. El boleto debe indicar: monto exacto entregado, moneda (pesos o dólares billetes, según lo acordado), carácter penitencial de la seña, plazo máximo para el arrepentimiento y, si corresponde, quién actúa como corredor inmobiliario habilitado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la jurisdicción.
Paso 3 — Documentar la entrega. La seña se entrega contra recibo. Si el pago es en efectivo —práctica común en Argentina por la informalidad del mercado inmobiliario en dólares— el recibo debe detallar la denominación de los billetes y el tipo de cambio de referencia si las partes acuerdan expresarlo en pesos.
Paso 4 — Ejercer el arrepentimiento (si ocurre). El arrepentimiento solo es posible si la seña fue pactada expresamente como penitencial. Cuando corresponda, debe ejercerse oportunamente: antes de que el contrato haya tenido principio de ejecución (art. 1059 CCyCN). Si el comprador ya tramitó el crédito hipotecario, solicitó la escritura o realizó mejoras, muchos jueces interpretan que hay principio de ejecución y el arrepentimiento queda vedado aunque la seña fuera penitencial.
La seña confirmatoria: cuándo conviene y sus riesgos
La seña confirmatoria es la preferida cuando ninguna de las partes quiere dejar abierta la puerta del arrepentimiento. Constructoras, desarrolladoras y fondos de inversión inmobiliaria suelen exigirla porque un proyecto que depende de cerrar cierto número de unidades no puede tolerar que los compradores se retiren pagando un porcentaje. Del lado del comprador, quien consiguió financiamiento a tasa favorable y teme que el vendedor rechace la operación para buscar otro comprador también prefiere la modalidad confirmatoria.
El riesgo es la rigidez. Ante imprevistos —fallecimiento del vendedor, embargo sobreviniente, problema de títulos— el contrato no se disuelve automáticamente y puede ser necesaria una rescisión judicial o negociada con compensación. Por eso los abogados suelen agregar cláusulas de condición resolutoria ligadas a la calidad del título o a la aprobación del crédito hipotecario, de modo que exista una salida pactada sin que ello implique arrepentimiento.
El boleto de compraventa con cláusula de arras
El boleto de compraventa es el instrumento privado que antecede a la escritura pública y que, una vez firmado con fecha cierta, otorga al comprador de buena fe prioridad frente a terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble, siempre que se cumplan los requisitos del artículo 1170 del CCyCN (entre ellos, haber pagado al menos el 25 % del precio antes de la cautelar y contar con publicidad suficiente registral o posesoria). Integrar la seña dentro del boleto —y no en un recibo separado— tiene ventajas probatorias: el monto, las condiciones y el carácter de la seña quedan incorporados a un único documento que describe el inmueble, el precio total, los plazos y las obligaciones de cada parte.
Para operaciones estándar, el boleto de compraventa con seña disponible en forms-legal.com permite configurar ambas modalidades e incluye las cláusulas sobre estado del inmueble, libre de ocupantes y fecha de posesión.
La fecha cierta puede obtenerse mediante escritura pública del boleto (costosa), certificación notarial de firmas (la más común) o presentación ante el Registro de la Propiedad Inmueble en algunas provincias. Sin fecha cierta, el boleto es inoponible a acreedores embargantes del vendedor que inscriban su crédito antes de la escritura.
Retención AFIP por transferencia de inmuebles: RG 2139 y el nuevo escenario tributario
Desde 2006, la Resolución General AFIP 2139 establece retenciones en la fuente sobre la transferencia de inmuebles ubicados en el país. El agente de retención es el escribano interviniente o, en operaciones sin escribano, el corredor inmobiliario o quien pague el precio. La alícuota varía según la condición fiscal del vendedor ante AFIP (inscripto en IVA, monotributista, sujeto exento) y si el inmueble integra el patrimonio empresario o es un bien personal.
Para personas físicas que venden un inmueble que no integra el activo de una empresa, el régimen impositivo aplicable depende de la fecha de adquisición del bien y de cambios legislativos recientes. El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI), que gravaba las operaciones de personas físicas a una alícuota del 1,5 % del precio de venta, fue derogado por la Ley 27.743 con vigencia a partir del 8 de julio de 2024: las operaciones escrituradas desde esa fecha ya no tributan ITI. Para inmuebles adquiridos desde el 1° de enero de 2018, rige en cambio el régimen de Ganancias cedular (Ley 27.430): el resultado de la venta —precio de venta menos costo de adquisición actualizado— queda gravado al 15 %, salvo que se trate de la casa habitación del vendedor, que está exenta. Las alícuotas y condiciones están sujetas a modificaciones normativas; conviene confirmar el régimen vigente con el escribano o contador impositivo antes de la escritura.
El escribano calcula la retención en el momento de la escritura, no en el boleto. Sin embargo, conocer el régimen aplicable al momento de firmar el boleto es útil para que el vendedor sepa cuánto recibirá neto. Un vendedor que no prevé la retención puede sentirse sorprendido en la escritura y, en casos extremos, alegar incumplimiento del comprador si el precio neto resulta menor al esperado.
5 errores típicos al entregar una seña inmobiliaria en Argentina
Error 1 — No especificar el carácter de la seña. Un boleto que dice "entrego en concepto de seña la suma de USD 15.000" sin más aclaración queda sujeto al régimen confirmatorio del artículo 1059 del CCyCN por defecto, lo que bloquea el arrepentimiento. Si las partes quieren conservar esa salida, la cláusula debe decirlo de forma expresa: "La presente seña tiene carácter penitencial conforme al artículo 1059 del CCyCN, quedando las partes habilitadas para arrepentirse". Si la voluntad es confirmatoria, basta con la redacción estándar, pero muchos abogados prefieren aclararlo: "seña de carácter confirmatorio conforme al artículo 1059 del CCyCN".
Error 2 — No fijar plazo para el arrepentimiento. Cuando la seña es penitencial por pacto expreso, el CCyCN no establece un plazo máximo para ejercer el arrepentimiento, pero el silencio del contrato genera incertidumbre. Lo razonable es fijarlo entre 30 y 60 días, pasados los cuales el arrepentimiento ya no será posible y la operación pasa a su fase de ejecución plena.
Error 3 — Pagar en efectivo sin recibo detallado. En las operaciones en dólares billete —frecuentes en el mercado porteño y bonaerense— el recibo debe indicar cantidad de billetes, serie y denominación si fuera posible, o al menos el equivalente en pesos al tipo de cambio del Banco Nación del día. Sin esto, probar el pago ante un juez es difícil.
Error 4 — Ignorar las cargas y gravámenes antes de firmar. El comprador debe solicitar un informe de dominio e inhibición al Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia correspondiente antes de entregar la seña. Un inmueble con hipoteca, embargo o inhibición del vendedor puede complicar la escrituración y, si la seña ya fue entregada, recuperarla puede requerir acciones judiciales.
Error 5 — No considerar el principio de ejecución. Muchos compradores asumen que, mientras no se haya escriturado, el arrepentimiento siempre es posible. El artículo 1059 lo cierra cuando hay principio de ejecución. Pagar cuotas adicionales acordadas, ceder el boleto a un tercero o tomar posesión anticipada del inmueble son actos que los jueces interpretan como ejecución comenzada, bloqueando el arrepentimiento incluso en una seña formalmente penitencial.
Qué diferencia a Argentina de España en este punto
España regula las arras principalmente en el artículo 1454 del Código Civil, que admite el arrepentimiento con pérdida de la seña (comprador) o devolución doblada (vendedor) como regla general en ese contexto. El CCyCN argentino de 2015 invierte el punto de partida: la seña es confirmatoria por defecto y el arrepentimiento requiere pacto expreso, lo que zanjó debates históricos sobre la interpretación cuando el boleto guardaba silencio. Además, el mercado argentino opera mayoritariamente en dólares para operaciones de compraventa definitiva, lo que añade la capa cambiaria que no existe en las transacciones españolas.
Checklist antes de firmar el boleto con seña
- [ ] Solicitar informe de dominio e inhibición en el registro provincial correspondiente
- [ ] Verificar CUIT del vendedor en AFIP (situación fiscal activa, sin deudas que generen embargo preventivo)
- [ ] Definir y redactar explícitamente si la seña es penitencial o confirmatoria
- [ ] Establecer plazo máximo para el arrepentimiento (si la seña es penitencial)
- [ ] Obtener recibo detallado con monto, moneda y fecha
- [ ] Certificar firmas ante escribano para asegurar la fecha cierta
- [ ] Consultar al escribano sobre la retención AFIP aplicable antes de la escritura
La seña es el momento de mayor riesgo en una operación inmobiliaria argentina: el precio es real, el título no ha cambiado de mano y los remedios en caso de conflicto dependen de cómo quedó redactada esa única cláusula. Leerla despacio antes de firmar es más barato que cualquier juicio.
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