Preliminary Property Sale Agreement Finland

Kiinteistön esisopimus Suomessa on kirjallinen sopimus, jolla myyjä ja ostaja sitoutuvat tekemään kiinteistön kauppakirjan maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:ssä säädetyin edellytyksin sovitulla hinnalla ja ehdoilla sovittuna ajankohtana. Esisopimus poikkeaa lopullisesta kauppakirjasta siinä, ettei omistusoikeus siirry esisopimuksen perusteella, vaan vasta varsinaisen kauppakirjan allekirjoituksella kaupanvahvistajan läsnä ollessa maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti.

Kiinteistön esisopimuksen käyttö on yleistä tilanteissa, joissa kaupan edellytykset eivät vielä täyty lopullisen kauppakirjan tekemiseksi. Tyypillisiä syitä ovat ostajan rahoitusjärjestelyjen keskeneräisyys, myyjän asumissuojan tarve ennen muuttoa, rakennuslupakysymysten selvittely tai perunkirjoituksen odottaminen kuolinpesässä perintökaaren (40/1965) mukaisesti. Esisopimus turvaa molemmat osapuolet pitämällä kauppahinta ja muut ehdot kiinni sovittuna aikana.

Maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaan kiinteistön kaupan esisopimus on tehtävä kauppakirjan muotoisesti eli kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana. Tämä on keskeinen ero moniin muihin esisopimuksiin verrattuna: kiinteistön esisopimus edellyttää kaupanvahvistajaa samalla tavoin kuin lopullinen kauppakirja. Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta esisopimus on pätemätön eikä sido osapuolia. Kaupanvahvistajista säädetään laissa kaupanvahvistajista (573/2009).

Esisopimuksessa on sovittava kauppahinta, kauppakirjan tekopäivä sekä muut kaupan kannalta olennaiset ehdot. Esisopimus voi sisältää rahoitusehdon, jonka mukaan sopimus on lopullisen rahoituksen saamisesta riippuvainen. Käsiraha eli esisopimuksen yhteydessä maksettu ennakko on tavallinen järjestely: jos ostaja kieltäytyy kaupasta, käsiraha jää myyjälle, ja jos myyjä kieltäytyy, hän palauttaa kaksinkertaisen käsirahan oikeustoimilain (228/1929) periaatteiden mukaisesti.

Esisopimukseen voidaan kirjata myös ehtoja hallinnasta, kuntotarkastuksesta ja vastuunrajoituksista. Maakaaren 2 luvun 9 §:n mukaan vastuunrajoituksen on oltava yksilöity ollakseen pätevä. Esisopimukseen kirjattu vastuunrajoitus sitoo osapuolia myös lopullisessa kauppakirjassa.

Käräjäoikeus on toimivaltainen ratkaisemaan esisopimuksesta aiheutuvat riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti sen paikkakunnan tuomiopiirissä, jossa kiinteistö sijaitsee. Maanmittauslaitos ja Verohallinto ovat relevantteja viranomaisia kiinteistökaupan valmistelussa. Varainsiirtovero kolme prosenttia kauppahinnasta maksetaan varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti vasta lopullisen kauppakirjan perusteella, ei esisopimuksesta.

Kiinteistön esisopimus eroaa asuntokauppalain (843/1994) mukaisesta asuntokaupan esisopimuksesta siinä, että asuntokaupan esisopimus koskee asunto-osakeyhtiön osakkeiden kauppaa eikä edellytä kaupanvahvistajaa. Kiinteistö on itsenäinen maanomistusyksikkö, jota sääntelee maakaari, kun taas asunto-osaketta koskee asuntokauppalaki. Tämä ero on tärkeä muistaa, koska kaupanvahvistajan puuttuminen kiinteistön esisopimuksesta tekee siitä automaattisesti pätemättömän. Digi- ja väestötietovirasto (DVV) ylläpitää väestötietojärjestelmää.

Kiinteistön esisopimuksen oikeudellinen merkitys on suuri sekä myyjälle että ostajalle. Myyjä saa varmuuden siitä, että kauppa toteutuu sovittuna päivänä ja sovitulla hinnalla, eikä tarvitse etsiä muita ostajia. Ostaja puolestaan saa yksinoikeuden kiinteistöön sovituksi ajaksi ja voi järjestellä rahoituksensa rauhassa. Käräjäoikeus on vahvistanut useissa ratkaisuissaan, että pätevä esisopimus velvoittaa molempia osapuolia.

Kiinteistön esisopimuksen käyttö poikkeaa huomattavasti asunto-osakeyhtiön osakkeiden esisopimuksesta. Asunto-osakkeen esisopimus perustuu asuntokauppalakiin (843/1994) ja voidaan tehdä kirjallisesti ilman kaupanvahvistajaa. Kiinteistön esisopimuksessa kaupanvahvistajan läsnäolo on ehdottomasti pakollinen maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n nojalla. Tämä on tärkeä käytännön ero, jonka virheellinen soveltaminen johtaa esisopimuksen automaattiseen pätemättömyyteen Suomessa. Maanmittauslaitos ja Digi- ja väestötietovirasto (DVV) tukevat kiinteistökauppaan liittyviä rekisteripalveluja.

Kiinteistön esisopimus Suomessa on hyödyllinen useissa tilanteissa, joissa lopullinen kauppa on jo sovittu mutta kauppakirjaa ei vielä voida tehdä maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaisesti.

Rahoituksen järjestäminen. Yleisin syy kiinteistön esisopimuksen käyttöön on ostajan pankkilainan järjestäminen. Ostaja haluaa lukita kauppahinnan ja ehdot, mutta tarvitsee muutaman viikon tai kuukauden rahoitusvahvistuksen hakemiseen. Esisopimukseen kirjataan usein purkuehto, jonka mukaan kauppa raukeaa, jos rahoitus ei järjesty sovitussa ajassa. Rahoituslaitoksella eli tyypillisesti pankilla on omat aikataulunsa lainahakemuksen käsittelyyn.

Myyjän asumissuoja. Kun myyjä tarvitsee aikaa löytää uuden asunnon tai muuttaa pois ennen kiinteistön hallinnan luovutusta, esisopimus varmistaa kaupan syntymisen mutta antaa myyjälle lisäaikaa järjestää asumisensa.

Perunkirjoituksen tai perinnönjaon odottaminen. Kuolinpesän kiinteistöä ei voida myydä ennen kuin perunkirjoitus on toimitettu ja tarvittaessa perinnönjako tehty perintökaaren (40/1965) mukaisesti. Esisopimus turvaa ostajan aseman tänä väliaikana.

Rakennuslupa- tai kaavatilanne. Jos kaupan syntyminen riippuu siitä, saako ostaja rakennusluvan tai onko kiinteistöllä rakennusoikeutta maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaan, esisopimus voidaan tehdä ehdollisena näiden selvitysten valmistumiselle.

Vapautuminen asumisvelvollisuudesta. Jos myyjällä on kiinteistöön kohdistuva asumisvelvollisuus lahjakirjan tai testamentin perusteella, esisopimuksella varmistetaan kaupan syntyminen velvollisuuden päätyttyä. Käräjäoikeus ratkaisee esisopimukseen liittyvät riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti tuomiopiirissä, jossa kiinteistö sijaitsee.

Kiinteistön arviointi ja kuntotarkastus. Kun ostaja haluaa teettää kuntotarkastuksen ennen lopullista kaupantekoa mutta ei halua kiinteistön kaupan menevän muille, esisopimus varmistaa kaupan toteutumisen kuntotarkastuksen ajan. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 22 §:n mukainen selonottovelvollisuus edellyttää ostajalta kiinteistöön tutustumista, ja esisopimus antaa aikaa tämän velvollisuuden täyttämiseen. Kuntotarkastajan raportti on suositeltavaa liittää esisopimuksen liitteeksi tai viitata siihen sopimuksessa.

Kaavamuutoksen odottaminen. Jos ostaja haluaa kiinteistön tietyllä kaavamerkinnällä mutta kaavamuutos on vireillä, esisopimus mahdollistaa kaupan sitomisen siihen, että kaavamuutos hyväksytään. Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaiset kaavamenettelyt voivat kestää kuukausia tai vuosia, joten esisopimukseen kirjattu kaavaehto on usein tarpeellinen. Käräjäoikeus eli alioikeus, hovioikeus tai korkein oikeus valitusluvalla ratkaisevat esisopimukseen liittyvät riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti. Myyjä ja ostaja voivat myös sopia sovittelumenettelystä ennen käräjäoikeusprosessia, mikä on usein nopeampi ja edullisempi vaihtoehto riitaisuuden selvittämiseen.

Oikeudellisesti pätevä kiinteistön esisopimus Suomessa sisältää seuraavat osatekijät maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n vaatimusten mukaisesti.

Osapuolten yksilöinti. Myyjän täydellinen nimi tai toiminimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N sekä osoite. Myyjän on oltava kiinteistön lainhuudon haltija, mikä on tarkistettava Maanmittauslaitoksen lainhuutotodistuksesta. Ostajan vastaavat tiedot. Yrityksen ollessa osapuolena nimenkirjoitusoikeus tarkistetaan Patentti- ja rekisterihallituksen (PRH) kaupparekisteristä.

Kaupan kohde. Kiinteistön rekisterinimi, sijaintikunta ja kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN kiinteistörekisterin mukaisesti. Maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan kaupan kohde on yksilöitävä esisopimuksessa samalla tarkkuudella kuin lopullisessa kauppakirjassa. Kiinteistöllä sijaitsevat rakennukset on mainittava.

Kauppahinta. Sovittu kauppahinta euroina. Kauppahinta on esisopimuksen vähimmäissisältöä maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan. Varainsiirtovero kolme prosenttia maksetaan lopullisen kauppakirjan perusteella varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti.

Kauppakirjan tekopäivä. Päivä tai aikaväli, jona lopullinen kauppakirja on tarkoitus allekirjoittaa kaupanvahvistajan läsnä ollessa maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti. Osapuolten on noudatettava sovittua ajankohtaa tai ilmoitettava muutoksesta kirjallisesti etukäteen.

Käsiraha. Esisopimuksen yhteydessä maksettu ennakko, joka on osa kauppahintaa. Sopimuksessa on sovittava käsirahan suuruus ja se, mitä tapahtuu käsirahalle, jos kauppa ei toteudu. Käsirahan menettäminen tai kaksinkertainen palautus ovat tavanomaisia seuraamuksia oikeustoimilain (228/1929) periaatteiden mukaisesti.

Ehdot ja purkuoikeus. Esisopimukseen voidaan kirjata purkuehto, jonka mukaan kauppa raukeaa, jos ostaja ei saa rahoitusta sovitussa ajassa tai kuntotarkastus paljastaa merkittävän virheen maakaaren 2 luvun 17 §:n nojalla. Purkuehto on kirjattava selkeästi, jottei tulkintariidat synny käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Kaupanvahvistus. Esisopimus on maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaan vahvistettava kaupanvahvistajan toimesta kaikkien osapuolten läsnä ollessa. Laki kaupanvahvistajista (573/2009) säätää kaupanvahvistajien tehtävistä. Ilman kaupanvahvistusta esisopimus on pätemätön. Forms-legal.com tarjoaa täydentävinä malleina lopullisen kiinteistön kauppakirjan ja kiinteistönvälityksen toimeksiantosopimuksen.

Allekirjoitus. Sopimus allekirjoitetaan kaupanvahvistajan läsnä ollessa kaikkien osapuolten toimesta. Allekirjoituksen päivämäärä ja paikka merkitään muodossa PP.KK.VVVV. Sopimus laaditaan niin monena kappaleena kuin on tarpeen.

Vastuunrajoitukset. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 9 §:n mukaan vastuunrajoitukset on kirjattava yksilöityinä ollakseen päteviä. Yleinen 'siinä kunnossa kuin se on' -ehto ei rajoita myyjän vastuuta salaisesta virheestä. Esisopimukseen kirjattu yksilöity vastuunrajoitus sitoo osapuolia myös lopullisessa kauppakirjassa.

Hallintaehto ja omistusoikeuden siirtyminen. Esisopimuksessa voidaan sopia hallinnan luovutuspäivästä sekä siitä, milloin omistusoikeus siirtyy lopullisessa kaupassa. Omistusoikeus siirtyy lähtökohtaisesti kaupantekohetkellä, ellei sitä ole sidottu koko kauppahinnan maksuun. Kiinteistöverolain (654/1992) mukaan kiinteistöveron maksuvelvollisuus siirtyy ostajalle hallinnan luovutuksesta alkaen. Ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa maakaaren 11 luvun 1 §:n mukaisesti.

Suhde lopulliseen kauppakirjaan. Esisopimuksen ehdot siirtyvät pääsääntöisesti lopulliseen kauppakirjaan, ellei lopullisessa kaupassa nimenomaisesti toisin sovita. Esisopimuksen sisältämät vastuunrajoitukset ja muut ehdot on tarkastettava lopullisessa kauppakirjassa. Asianajaja tai kiinteistönvälittäjä Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton jäsenkunnasta on suositeltava avustaja esisopimuksen laadinnassa ja kaupan valmistelussa. Verohallinto arvioi varainsiirtoveron perusteeksi lopullisen kauppahinnan varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Patentti- ja rekisterihallitus (PRH) ylläpitää kaupparekisteriä, josta yritysten nimenkirjoitusoikeudet voidaan tarkistaa. Esisopimuksen kappalemäärä: sopimus on syytä tehdä vähintään kahdessa kappaleessa, yksi kummallekin osapuolelle, lisäksi kaupanvahvistajalle oma kappale kaupanvahvistajista annetun lain (573/2009) mukaisesti. Rasitustodistus on hankittava Maanmittauslaitokselta kiinteistöön kohdistuvien kiinnitysten ja rasitteiden selvittämiseksi ennen esisopimusta.

Kiinteistön esisopimuksen laatiminen Suomessa vaatii samat asiakirjat ja muotovaatimukset kuin lopullinen kauppakirja maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaisesti.

Vaihe 1 – Hanki kiinteistöasiakirjat. Hankitaan Maanmittauslaitokselta lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote. Tarkista, että myyjä on lainhuudon haltija lainhuutotodistuksesta.

Vaihe 2 – Yksilöi osapuolet ja kiinteistö. Myyjän ja ostajan täydellinen nimi, henkilötunnus muodossa DDMMYY-NNNN tai Y-tunnus muodossa NNNNNNN-N sekä osoite. Kiinteistötunnus muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN. Yrityksen ollessa osapuolena tarkista nimenkirjoitusoikeus PRH:n kaupparekisteristä.

Vaihe 3 – Sovi kauppahinnasta, käsirahasta ja ehdoista. Kauppahinta on esisopimuksen vähimmäissisältöä. Käsiraha on osa kauppahintaa; sovi sen suuruudesta ja seuraamuksista, jos kauppa ei toteudu. Kirjaa tarvittaessa rahoitusehto tai kuntotarkastusehto.

Vaihe 4 – Sovi kauppakirjan tekopäivästä. Kirjaa päivä tai aikaväli, jona lopullinen kauppakirja on tarkoitus tehdä. Tarvittaessa sovi purkuehdosta.

Vaihe 5 – Järjestä kaupanvahvistaja. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaan esisopimus on vahvistettava kaupanvahvistajan toimesta. Sovi kaupanvahvistajan, esimerkiksi julkisen notaarin tai Digi- ja väestötietoviraston (DVV) virkamiehen, kanssa vahvistustilaisuudesta. Kaupanvahvistaja perii toimituksesta säädetyn maksun lain kaupanvahvistajista (573/2009) mukaisesti.

Vaihe 6 – Allekirjoita esisopimus kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Kaikki osapuolet allekirjoittavat sopimuksen samanaikaisesti kaupanvahvistajan läsnä ollessa. Allekirjoituksen päivämäärä ja paikka merkitään muodossa PP.KK.VVVV.

Vaihe 7 – Tee lopullinen kauppakirja sovittuna päivänä. Esisopimuksen mukaisena päivänä tehdään lopullinen kauppakirja kaupanvahvistajan läsnä ollessa maakaaren 2 luvun 1 §:n mukaisesti. Varainsiirtovero kolme prosenttia kauppahinnasta maksetaan Verohallinnolle lainhuutoa haettaessa varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti. Ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa maakaaren 11 luvun 1 §:n mukaisesti. Käräjäoikeus ratkaisee riidat oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Lisävaihe – Tarkista virhevastuu ja kuntotarkastus. Ennen esisopimuksen allekirjoittamista on suositeltavaa teettää kuntotarkastus kiinteistöllä tai ainakin sopia esisopimuksessa, että ostajalla on oikeus teettää kuntotarkastus ennen lopullista kauppaa. Kuntotarkastusraportti on syytä hankkia ennen lopullista kauppakirjaa maakaaren (540/1995) 2 luvun 22 §:n mukaisen selonottovelvollisuuden täyttämiseksi. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle kaikista tiedossaan olevista virheistä maakaaren 2 luvun 17–19 §:n mukaisesti.

Lisävaihe – Varmista varainsiirtoveron maksu. Varainsiirtovero kolme prosenttia kauppahinnasta maksetaan varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti lopullisen kauppakirjan perusteella Verohallinnolle lainhuutoa haettaessa. Esisopimuksesta ei makseta varainsiirtoveroa. Maksukuitti on esitettävä lainhuutohakemuksen liitteenä Maanmittauslaitokselle kuuden kuukauden kuluessa maakaaren 11 luvun 1 §:n mukaisesti. Kiinteistönvälittäjä Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton jäsenkunnasta tai asianajaja Asianajajaliiton jäsenkunnasta voi avustaa esisopimuksen laadinnassa ja kaupan valmistelussa. Asiantuntijan käyttö on erityisen suositeltavaa, kun kyseessä on arvokas kiinteistö tai monimutkaiset sopimusehdot.

Kiinteistön esisopimuksen oikeudellinen perusta Suomessa on maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §, jonka mukaan esisopimus kiinteistön kaupasta on tehtävä kauppakirjaan sovellettavaa muotoa noudattaen eli kirjallisesti kaupanvahvistajan vahvistamana.

Muotovaatimus. Maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan esisopimus on tehtävä kirjallisesti, myyjän ja ostajan on allekirjoitettava sopimus, ja kaupanvahvistajan on vahvistettava esisopimus kaikkien osapuolten läsnä ollessa samalla tavoin kuin lopullinen kauppakirja. Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta esisopimus on kokonaan pätemätön. Kaupanvahvistajista säädetään laissa kaupanvahvistajista (573/2009).

Esisopimuksen sisällölliset vaatimukset. Esisopimuksessa on mainittava kaupan osapuolet, luovutettava kiinteistö, kauppahinta tai sen määräytymisperusteet sekä kauppakirjan tekopäivä. Epäselvästi kirjattu kauppahinta tai tekopäivä voi johtaa tulkintariitaan käräjäoikeudessa oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisesti.

Käsiraha ja sopimussakko. Esisopimukseen liittyvä käsiraha on ennakkomaksu, joka menetetään, jos kauppa ei toteudu ostajasta johtuvasta syystä. Jos kauppa ei toteudu myyjästä johtuvasta syystä, myyjä palauttaa kaksinkertaisen käsirahan oikeustoimilain (228/1929) sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.

Esisopimuksen noudattaminen. Esisopimus velvoittaa molempia osapuolia tekemään lopullisen kauppakirjan sovittuna päivänä. Jos osapuoli kieltäytyy, toinen voi vaatia sopimuksen täyttämistä käräjäoikeuden tuomiolla tai vahingonkorvausta. Varainsiirtovero kolme prosenttia maksetaan varainsiirtoverolain (931/1996) mukaisesti lopullisesta kauppakirjasta. Käräjäoikeus on toimivaltainen oikeudenkäymiskaaren (4/1734) 10 luvun mukaisesti.

Lainhuuto ja kirjaamismenettely. Ostajan on haettava lainhuutoa Maanmittauslaitokselta kuuden kuukauden kuluessa lopullisen kauppakirjan allekirjoittamisesta maakaaren (540/1995) 11 luvun 1 §:n mukaisesti. Lainhuudon hakemisen laiminlyönti voi korottaa varainsiirtoveroa porrastetusti. Esisopimus ei oikeuta lainhuudon hakemiseen, vaan lainhuuto haetaan lopullisen kauppakirjan perusteella.

Korkein oikeus ja hovioikeus. Korkein oikeus on antanut useita ennakkopäätöksiä kiinteistön kaupan ja esisopimuksen muotovaatimuksista. Hovioikeus toimii muutoksenhakuasteena käräjäoikeuden ratkaisusta. Kiinteistöriidoissa oikeudenkäynti voi olla pitkä ja kallis, joten huolellinen esisopimuksen laadinta ehkäisee tehokkaasti riitoja. Asianajajan tai kiinteistönvälittäjän käyttö vähentää merkittävästi riitojen riskiä. Virhevastuu ja selonottovelvollisuus. Myyjä on velvollinen ilmoittamaan ostajalle kaikista tiedossaan olevista virheistä maakaaren (540/1995) 2 luvun 17-19 §:n mukaisesti. Ostajan selonottovelvollisuus maakaaren 2 luvun 22 §:n mukaan tarkoittaa, että ostajan on tutustuttava kiinteistöön huolellisesti ennen kauppaa. Kaupparekisteri ja PRH. Kun myyjänä tai ostajana on yritys, sen nimenkirjoitusoikeus on tarkistettava Patentti- ja rekisterihallituksen (PRH) kaupparekisteristä. Valtuutuksen on oltava voimassa kaupantekohetkellä, ja kaupanvahvistaja tarkistaa tämän kaupanvahvistajista annetun lain (573/2009) mukaisesti.

Kiinteistön esisopimusta laadittaessa Suomessa esiintyy toistuvia virheitä, jotka voivat johtaa sopimuksen pätemättömyyteen tai riitoihin.

Virhe 1 – Kaupanvahvistajan puuttuminen. Vakavin virhe on esisopimuksen tekeminen ilman kaupanvahvistajan vahvistusta. Maakaaren (540/1995) 2 luvun 7 §:n mukaan esisopimus on vahvistettava kaupanvahvistajan toimesta samalla tavoin kuin lopullinen kauppakirja. Ilman kaupanvahvistajan vahvistusta esisopimus on kokonaan pätemätön, eikä kumpikaan osapuoli voi vedota siihen käräjäoikeudessa.

Virhe 2 – Kauppapäivän epäselvä kirjaaminen. Esisopimuksessa on sovittava tarkka päivä tai selkeä aikaväli, jona lopullinen kauppakirja tehdään. Epäselvä kauppapäivä johtaa tulkintariitaan siitä, milloin osapuoli on velvollinen tekemään lopullisen kaupan.

Virhe 3 – Rahoitusehdon puuttuminen. Jos ostaja ei ole varma rahoituksen saamisesta, purkuehtoa eli rahoitusehtoa ei pidä jättää sopimatta. Ilman selkeää rahoitusehtoa ostaja voi menettää käsirahan, vaikka rahoituksen saaminen olisi estynyt hänestä riippumattomasta syystä.

Virhe 4 – Käsirahajärjestelyjen epäselvyys. Sopimuksessa on määriteltävä tarkasti käsirahan suuruus ja kohtalo, jos kauppa ei toteudu. Epäselvä käsirahajärjestely johtaa helposti riitaan käräjäoikeudessa oikeustoimilain (228/1929) nojalla.

Virhe 5 – Kaupan kohteen puutteellinen yksilöinti. Maakaaren 2 luvun 7 §:n mukaan kaupan kohde on yksilöitävä kiinteistötunnuksella muodossa NNN-NNN-NNNN-NNNN kiinteistörekisterin mukaisesti. Pelkkä osoite tai epätarkka kuvaus ei riitä, ja puutteellinen yksilöinti voi tehdä esisopimuksesta pätemättömän.

Virhe 6 – Kuntotarkastusoikeuden sopimatta jättäminen. Jos ostaja ei ole vielä teettänyt kuntotarkastusta ennen esisopimuksen allekirjoittamista, sopimukseen on kirjattava nimenomainen oikeus kuntotarkastuksen teettämiseen ja purkuoikeus, jos tarkastus paljastaa merkittävän virheen maakaaren (540/1995) 2 luvun 17 §:n nojalla. Ilman kuntotarkastusoikeutta ostaja saattaa olla sidottu kauppaan, vaikka kiinteistössä myöhemmin havaitaan merkittäviä virheitä. Käräjäoikeus on ratkaisuissaan tulkinnut vastuunrajoituksia tiukasti oikeudenkäymiskaaren (4/1734) mukaisissa oikeudenkäynneissä. Vastuunrajoitusten kirjaaminen sopimukseen yksilöidysti maakaaren (540/1995) 2 luvun 9 §:n mukaisesti on tärkeää, sillä yleinen ehto ei suojaa myyjää salaisia virheitä koskevalta vastuulta.