Architect Design Agreement Finland (KSE 2013)

Arkkitehtitoimiston suunnittelusopimus Suomessa on tilaajan ja arkkitehtitoimiston välinen kirjallinen sopimus arkkitehtisuunnittelupalveluiden tuottamisesta rakennushankkeessa. Sopimus määrittää suunnittelutehtävien laajuuden, aikataulun, palkkion ja osapuolten velvollisuudet. Arkkitehtisuunnittelu on rakentamisen kivijalka: ennen kuin urakkakilpailutus tai rakennuslupahakemus voidaan käynnistää, tarvitaan arkkitehdin laatimat suunnitelmat.

Suomalaisessa rakennussuunnittelukäytännössä arkkitehtitoimiston suunnittelusopimukset laaditaan Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 2013 (RT 13-11143) pohjalta. KSE 2013 on vakioehto, jota sovelletaan kaikkiin rakennusalan konsulttipalveluihin, mukaan lukien arkkitehtisuunnittelu, rakennesuunnittelu ja talotekniikkasuunnittelu. KSE 2013 kattaa konsultin velvollisuudet, palkkion, vastuun, tekijänoikeudet, salassapidon ja riitojenratkaisun.

Arkkitehtisuunnittelun vaiheet rakennushankkeessa noudattavat yleensä seuraavaa järjestystä: tarveselvitys ja hankesuunnittelu, luonnossuunnittelu, rakennuslupavaihe, toteutussuunnittelu ja rakentamisen aikainen suunnittelu. Kukin vaihe tuottaa erilaisia asiakirjoja: luonnosvaiheessa pohja- ja julkisivuluonnoksia, rakennuslupavaiheessa pääpiirustukset ja energiaselvityksen, toteutussuunnitteluvaiheessa yksityiskohtaiset rakenne- ja detaljikuvat.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) asettaa pääsuunnittelijan roolin keskiöön. Rakennuslupaa edellyttävissä hankkeissa on nimettävä pääsuunnittelija, jonka tehtävänä on huolehtia rakennuksen suunnittelun kokonaisuudesta ja eri suunnittelualojen yhteensovittamisesta. Pääsuunnittelija on yleensä arkkitehti. Pääsuunnittelijan pätevyysvaatimukset riippuvat hankkeen vaativuusluokasta: tavanomaisissa asuinrakennuksissa riittää rakennussuunnittelun perustutkinto, vaativimmissa hankkeissa edellytetään arkkitehdin tai insinöörin ylempi korkeakoulututkinto ja riittävä kokemus.

Tekijänoikeuslain (404/1961) 9 §:n mukaan arkkitehtuuriteos on suojattu tekijänoikeudella. Arkkitehdilla on tekijänoikeus laatimiinsa piirustuksiin ja suunnitelmiin, elleivät osapuolet toisin sovi. KSE 2013 sisältää säännökset tekijänoikeuksien luovutuksesta: lähtökohtaisesti tilaajalle luovutetaan käyttöoikeus suunnitelmiin sovittua hanketta varten, mutta laajemmasta luovutuksesta, kuten oikeudesta käyttää suunnitelmia muissa hankkeissa, on sovittava erikseen.

Arkkitehtitoimiston vastuun lähtökohta on ammatillinen huolellinen suoritus KSE 2013:n mukaisesti. Arkkitehti vastaa suunnitelmien oikeellisuudesta ja siitä, että ne täyttävät rakentamismääräysten vaatimukset. KSE 2013 rajoittaa kuitenkin konsultin vastuun yleensä sovittuun enimmäismäärään. Arkkitehtitoimistolla on oltava ammatillinen vastuuvakuutus.

Arkkitehtitoimiston suunnittelusopimus Suomessa tarvitaan aina, kun tilaaja tilaa arkkitehtisuunnittelua rakennushankkeeseen. Seuraavat tilanteet edellyttävät kirjallista sopimusta.

Uuden rakennuksen suunnittelu. Uuden omakotitalon, paritalon, rivitalon tai kerrostalon suunnittelu edellyttää aina arkkitehtisopimusta. Rakennuslupaa varten tarvitaan pääpiirustukset, jotka arkkitehti tai kelpoisuusehdot täyttävä suunnittelija tekee. Kirjallinen sopimus varmistaa, että suunnittelutehtävät ja palkkio ovat selvät.

Laajentaminen tai oleellinen muutos. Olemassa olevan rakennuksen laajentaminen, lisäkerroksen rakentaminen, käyttötarkoituksen muuttaminen tai muu oleellinen muutos edellyttää yleensä rakennuslupaa ja arkkitehtisuunnittelua. Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999) määrittää, milloin lupa tarvitaan.

Julkisivuremontti tai katto. Rakennuksen ulkonäköön vaikuttavat muutokset, kuten julkisivun uusiminen tai katon muodon muuttaminen, voivat edellyttää toimenpidelupaa ja arkkitehdin suunnitelmia. Arkkitehtisopimus varmistaa, että tilaaja saa ammattimaista suunnitteluapua luvan saamiseksi.

Kilpailutuksen tarjouspyyntöasiakirjat. Kun tilaaja haluaa kilpailuttaa rakennusurakan, tarvitaan arkkitehdin laatimat toteutussuunnitelmat, joiden perusteella urakoitsijat voivat antaa vertailukelpoisia tarjouksia. Puutteelliset suunnitelmat johtavat epäselviin tarjouksiin ja lisäkustannuksiin.

Asuntorakentaminen kuluttajille. Asuntokauppalain (843/1994) mukaan kuluttajille myytävissä uusissa asunnoissa on noudatettava erityisiä suunnitteluvaatimuksia. Arkkitehtisopimus varmistaa, että suunnitelmat täyttävät rakentamismääräysten lisäksi asuntokauppalain vaatimukset.

Historiallinen rakennus tai asemakaavan mukainen suunnittelu. Suojeltu rakennus tai asemakaavaan merkitty kohde edellyttää erityistä arkkitehtisuunnittelua, joka sovittaa muutokset rakennuksen historialliseen luonteeseen ja asemakaavan määräyksiin. Kokeneella arkkitehdilla on tarvittava asiantuntemus viranomaiskäsittelyn läpivientiin.

Oikeudellisesti pätevä arkkitehtitoimiston suunnittelusopimus Suomessa sisältää seuraavat osat KSE 2013:n mukaisesti.

Osapuolten yksilöinti. Tilaajan ja arkkitehtitoimiston täydelliset nimet, Y-tunnukset, osoitteet ja yhteyshenkilöt. KSE 2013 edellyttää vastuullisen arkkitehdin nimeämistä. Arkkitehtitoimiston pätevyydet ja mahdolliset rekisteröinnit kannattaa tarkistaa.

Suunnittelukohteen kuvaus. Rakennuskohteen tarkat tiedot: rakennustyyppi, laajuus, sijainti ja erityisvaatimukset. Tarkka kohteen kuvaus on tärkeä, koska suunnittelutehtävien laajuus ja palkkio määräytyvät kohteen perusteella.

Suunnittelutehtävien laajuus ja kuvaus. Tarkka kuvaus siitä, mitä suunnittelutehtäviä toimeksianto kattaa. KSE 2013 mukaan tehtävät on määriteltävä riittävän yksityiskohtaisesti. Rajaa selkeästi, mitkä suunnittelutehtävät eivät kuulu toimeksiantoon ja mitkä ovat lisätehtäviä. Katso forms-legal.com -palvelun konsultti- ja suunnittelusopimukset.

Pääsuunnittelijan rooli. Maininta siitä, toimiiko arkkitehti pääsuunnittelijana maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaisesti. Pääsuunnittelijan vastuu on laajempi kuin muiden suunnittelijoiden; hän koordinoi eri suunnittelualojen yhteensovittamista.

Aikataulu. Toimeksiannon aloituspäivä ja keskeisten suunnitteluvaiheiden tavoiteaikataulu, erityisesti rakennuslupahakemuksen toimittaminen viranomaiselle.

Palkkio. Palkkiotyyppi (kiinteä palkkio, tuntiveloitus tai prosentti rakennuskustannuksista), palkkion tarkka määrä ja arvonlisävero 25,5 %. KSE 2013 mukainen palkkio kattaa sovitut tehtävät; lisätehtävistä laskutetaan erikseen.

Tekijänoikeudet. KSE 2013:n mukainen maininta tekijänoikeuksista: lähtökohtaisesti tilaaja saa käyttöoikeuden suunnitelmiin sovittua hanketta varten, mutta laajemmasta luovutuksesta on sovittava erikseen tekijänoikeuslain (404/1961) 9 §:n mukaisesti.

Allekirjoitukset. Molempien osapuolten allekirjoitukset, paikka ja päiväys kahtena kappaleena.

Arkkitehtitoimiston suunnittelusopimuksen täyttäminen oikein Suomessa edellyttää seuraavia vaiheita.

Vaihe 1 — Ilmoita tilaajan tiedot. Ilmoita tilaajan täydellinen nimi, Y-tunnus tai henkilötunnus ja osoite. Tarkista, että tiedot vastaavat kaupparekisterin tai väestötietojärjestelmän tietoja.

Vaihe 2 — Ilmoita arkkitehtitoimiston tiedot ja tarkista pätevyys. Ilmoita arkkitehtitoimiston toiminimi, Y-tunnus, osoite ja vastuullisen arkkitehdin nimi. Tarkista arkkitehdin koulutus ja kokemus suhteessa hankkeen vaativuusluokkaan. Suurissa tai vaativissa hankkeissa edellytetään arkkitehdin tai insinöörin ylempi korkeakoulututkinto (esimerkiksi SAFA-jäsenyys viestii ammattijärjestön jäsenyydestä).

Vaihe 3 — Kuvaile suunnittelukohde. Kuvaa rakennuskohde tarkasti: rakennustyyppi, laajuus, sijainti ja erityisvaatimukset. Mitä tarkempi kuvaus, sitä helpompi on sopia palkkiosta ja rajata tehtävät.

Vaihe 4 — Määrittele suunnittelutehtävät. Valitse tehtävien laajuus ja kuvaile tehtävät yksityiskohtaisesti. Rajaa selkeästi, mitä toimeksiantoon kuuluu ja mitä ei.

Vaihe 5 — Sovi pääsuunnittelijan roolista. Merkitse, toimiiko arkkitehti pääsuunnittelijana. Pääsuunnittelijan vastuut ovat laajemmat, mikä vaikuttaa yleensä palkkioon.

Vaihe 6 — Sovi palkkiosta. Valitse palkkiotyyppi ja ilmoita tarkka palkkio. Ilmoita, sisältääkö hinta arvonlisäveron 25,5 %.

Vaihe 7 — Sovi aikataulusta. Ilmoita aloituspäivä ja rakennuslupahakemuksen tavoiteaikataulu (PP.KK.VVVV).

Vaihe 8 — Allekirjoittakaa sopimus kahtena kappaleena. Ilmoita paikka ja päiväys ja allekirjoittakaa molemmat.

Arkkitehtitoimiston suunnittelusopimus Suomessa perustuu Konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin KSE 2013 ja rakentamisen lainsäädäntöön.

Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013 (RT 13-11143). KSE 2013 on arkkitehtisuunnittelun vakioehto. Sen keskeisiä säännöksiä ovat konsultin velvollisuus (ammatillinen huolellinen suoritus), tehtävien laajuus, palkkio ja lisätehtävät, konsultin vastuu ja vastuun enimmäismäärä, tekijänoikeudet, salassapito ja riitojenratkaisu. KSE 2013 on dispositiivinen, joten osapuolet voivat sopia siitä poikkeavista ehdoista.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999). Pääsuunnittelija on lain mukainen viranomaisvastuun kantaja. Pääsuunnittelijan on huolehdittava siitä, että rakennushankkeella on tarvittavat suunnitelmat ja että eri suunnittelualojen suunnitelmat muodostavat toimivan kokonaisuuden. Pätevyysvaatimukset riippuvat hankkeen vaativuusluokasta. Rakentamismääräyskokoelman määräykset ovat sitovia suunnittelussa.

Tekijänoikeuslaki (404/1961) 9 §. Arkkitehtuuriteos on tekijänoikeussuojan piirissä. Arkkitehdilla on tekijänoikeus piirustuksiinsa ja suunnitelmiinsa. KSE 2013 sisältää säännökset käyttöoikeuden luovutuksesta tilaajalle sovittua hanketta varten. Laajemmasta käyttöoikeudesta on sovittava erikseen.

Laki julkisista hankinnoista (1397/2016). Julkiset hankintayksiköt ovat velvollisia kilpailuttamaan arkkitehtipalvelut, kun niiden arvo ylittää kynnysarvon. Arkkitehtuuri- ja insinööripalveluiden kansallinen kynnysarvo on 60 000 euroa.

Rakennussuunnittelun pätevyysasetukset. Ympäristöministeriön asetus rakentamista koskevista suunnitelmista ja selvityksistä säätää suunnittelijoilta vaadittavasta koulutuksesta ja kokemuksesta rakennushankkeen vaativuusluokan mukaan.

Yleiset virheet arkkitehtitoimiston suunnittelusopimuksessa Suomessa voivat johtaa erimielisyyksiin tehtävistä, aikataulusta tai tekijänoikeuksista.

Virhe 1 — Suunnittelutehtäviä ei rajata riittävän tarkasti. Epäselvä tehtävärajaus johtaa erimielisyyksiin siitä, kuuluuko jokin suunnittelutehtävä toimeksiantoon. Listaa kaikki tehtävät yksityiskohtaisesti.

Virhe 2 — Pääsuunnittelijan roolia ei sovita. Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukainen pääsuunnittelijan vastuu on laaja. Jos ei ole selvää, onko arkkitehti pääsuunnittelija, vastuun kohdistaminen on vaikeaa ongelmatilanteessa.

Virhe 3 — Tekijänoikeuksista ei sovita. Ilman nimenomaista sopimusta tekijänoikeuksista arkkitehdilla on laaja tekijänoikeus suunnitelmiinsa. Sovi käyttöoikeuden laajuudesta etukäteen.

Virhe 4 — Arkkitehdin vakuutusta ei tarkisteta. Arkkitehdilla on oltava ammatillinen vastuuvakuutus. Tarkista vakuutus ennen sopimusta.

Virhe 5 — Aikataulua ei kirjata. Ilman sovittua aikataulua rakennuslupaprosessin viivästymistä on vaikea reklamoida. Kirjaa aikataulutavoitteet sopimukseen.

Virhe 6 — Lisätehtävämenettely puuttuu. Ilman sovittua menettelyä lisätehtäville arkkitehti voi laskuttaa tehtävistä, joita tilaaja luulee kuuluvan toimeksiantoon. Kirjaa selkeä menettely lisätehtäville KSE 2013:n mukaisesti.