Rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimus Suomi

Rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimus Suomessa on tilaajan eli rakennuttajan ja rakennuttajakonsultin välinen kirjallinen sopimus siitä, mitä konsultointipalveluja konsultti tuottaa rakennushankkeessa tilaajan lukuun. Rakennuttajakonsultti toimii tilaajan edustajana ja ammattimaisena avustajana rakennushankkeen kaikissa vaiheissa tai sovituissa osatehtävissä: hankesuunnittelussa, suunnitteluttamisessa, kilpailuttamisessa, rakentamisen valvonnassa ja vastaanottotarkastuksessa.

Suomalaisessa rakennushankekäytännössä rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimukset laaditaan Konsulttitoiminnan yleisten sopimusehtojen KSE 2013 (RT 13-11143) pohjalta. KSE 2013 on Rakennusteollisuus RT ry:n ja muiden alan järjestöjen vahvistama vakioehto, joka kattaa konsulttitoimeksiantojen yleiset oikeudelliset puitteet: tehtävien sisällön, palkkion, vastuun, salassapidon, tekijänoikeudet ja riitojenratkaisun.

Rakennuttajakonsultti tarvitaan erityisesti silloin, kun tilaajalla ei ole omaa rakentamisen ammatillista osaamista tai henkilöresursseja hankkeen läpivientiin. Tyypillinen tilanne on kiinteistösijoittaja, asunto-osakeyhtiö tai julkinen taho, joka toteuttaa merkittävän rakennushankkeen ja tarvitsee ammattimaista apua hankkeen suunnitteluun, urakoitsijoiden kilpailuttamiseen ja rakentamisen valvontaan.

Rakennuttajakonsultin tehtäväkenttä on laaja. Hankesuunnitteluvaiheessa konsultti avustaa tarveselvityksessä, hankesuunnitelman laadinnassa ja rakennusohjelman määrittelyssä. Suunnitteluvaiheessa konsultti kilpailuttaa arkkitehti- ja insinööritoimistot, johtaa suunnittelukokouksia ja varmistaa, että suunnitelmat vastaavat tilaajan tavoitteita. Rakentamisvaiheessa konsultti valvoo urakan toteutusta, osallistuu työmaakokouksiin, tarkastaa urakoitsijoiden laskut ja koordinoi laadunvarmistuksen. Vastaanottovaiheessa konsultti johtaa vastaanottotarkastuksen ja seuraa takuuaikana esiin tulevien virheiden korjaamista.

KSE 2013 määrittelee konsultin vastuun: konsultti vastaa tehtävänsä ammattitaitoisesta suorittamisesta ja on velvollinen korvaamaan tilaajalle toimeksiantosopimuksen rikkomisesta aiheutuneen vahingon. KSE 2013:n mukaan konsultin vastuu rajoittuu kuitenkin sopimuksessa sovittuun enimmäismäärään, joka on yleensä sidottu toimeksiantopalkkion suuruuteen tai sitä suurempaan määrään.

Maankäyttö- ja rakennuslain (132/1999) mukaan rakennushankkeessa on oltava ammattitaitoinen vastaava työnjohtaja, mutta tämä rooli on erillinen rakennuttajakonsultin roolista. Konsultti ei korvaa vastaavaa työnjohtajaa, joka on rakennusluvan mukainen viranomaisvastuun kantaja. Konsultti on tilaajan edustaja, joka valvoo tilaajan etua rakennushankkeessa.

Rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimus Suomessa tarvitaan, kun tilaaja haluaa ulkoistaa rakennushankkeen johtamisen tai osan siitä ammattimaiselle konsultille. Seuraavat tilanteet edellyttävät rakennuttajakonsulttia.

Tilaajalla ei ole omaa rakentamisen osaamista. Kiinteistösijoittajat, teollisuusyritykset, julkiset laitokset ja muut organisaatiot, joilla ei ole omaa rakentamisen asiantuntemusta, tarvitsevat rakennuttajakonsultin johtamaan hanketta ammattimaisesti. Konsultti varmistaa, että tilaaja saa rahalleen vastineen ja että hanke toteutuu sovitussa aikataulussa ja budjetissa.

Suuri tai monimutkainen rakennushanke. Kun rakennushankkeen arvo on miljoonia euroja tai kun hanke sisältää monimutkaisia teknisiä tai juridisia kysymyksiä, rakennuttajakonsultti on tärkeä riskinhallintaväline. Konsultti tunnistaa ongelmat ajoissa ja auttaa ratkaisemaan ne ennen kuin ne kasvavat kalliiksi.

Kilpailutuksen asiantuntemus. Urakkakilpailutuksessa rakennuttajakonsultti varmistaa, että tarjouspyyntöasiakirjat ovat täydelliset ja että tarjoukset ovat vertailukelpoisia. Ammattitaitoinen kilpailutus voi säästää merkittävän summan urakkahinnassa verrattuna puutteellisesti tehtyyn kilpailutukseen.

Rakentamisen valvonta. Rakennuttajakonsultti valvoo, että urakoitsija toteuttaa urakan sopimusasiakirjojen, rakentamismääräysten ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Valvonta on erityisen tärkeää, kun tilaajalla ei ole itse aikaa tai osaamista käydä säännöllisesti rakennustyömaalla.

Asunto-osakeyhtiön suurremontit. Asunto-osakeyhtiöissä hallitus ja osakkeenomistajat eivät yleensä ole rakentamisen ammattilaisia. Rakennuttajakonsultti auttaa asunto-osakeyhtiötä toteuttamaan julkisivuremontin, kattosaneerauksen tai putkiremontin ammattimaisesti asunto-osakeyhtiölain (1599/2009) mukaisten velvollisuuksien puitteissa.

Julkiset rakennushankkeet. Kunnat, kuntayhtymät ja valtion laitokset käyttävät rakennuttajakonsultteja laajan rakentamisohjelmansa hallinnointiin. Julkisissa hankinnoissa laki julkisista hankinnoista (1397/2016) edellyttää kilpailuttamista myös konsulttipalveluissa, mutta hankintakynnyksen alittavissa toimeksiannoissa suorahankinta on mahdollista.

Oikeudellisesti pätevä rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimus Suomessa sisältää seuraavat osat KSE 2013:n mukaisesti.

Osapuolten yksilöinti. Tilaajan ja konsultin täydelliset nimet, Y-tunnukset, osoitteet ja yhteyshenkilöt. KSE 2013 edellyttää, että toimeksiannon vastuuhenkilö on nimetty. Vastuullinen konsultti on henkilö, joka vastaa henkilökohtaisesti tehtävien suorittamisesta.

Hankkeen kuvaus. Rakennushankkeen tyyppi, laajuus, sijainti ja arvioitu kustannustaso. Hankkeen kuvaus on tärkeä, koska konsultin tehtävien laajuus ja palkkio määräytyvät hankkeen perusteella. Tarkka kuvaus auttaa myös arvioimaan konsultin vaatimaa ammattitaitoa.

Tehtäväalue ja tehtävien kuvaus. Tarkka kuvaus siitä, mitä tehtäviä konsultti suorittaa. KSE 2013 mukaan konsultin tehtävät on määriteltävä sopimuksessa riittävän yksityiskohtaisesti. Tehtäväalueen selkeä rajaus estää erimielisyydet siitä, kuuluuko jokin tehtävä toimeksiantoon vai onko se lisätehtävä. Katso forms-legal.com -palvelun konsulttisopimukset.

Aikataulu. Toimeksiannon aloituspäivä ja arvioitu päättyminen. Konsulttitoimeksianto kattaa yleensä koko rakennushankkeen ajan, mutta toimeksianto voidaan rajata tiettyyn vaiheeseen.

Palkkio ja laskutustapa. Palkkiotyyppi (kiinteä palkkio, tuntiveloitus tai prosentti rakennuskustannuksista) ja palkkion tarkka määrä sekä laskutuskausi. KSE 2013 tuntee kaikki kolme palkkiomallia. Ilmoita selvästi, sisältääkö hinta arvonlisäveron 25,5 %. Lisätehtävistä neuvotellaan erillinen korvaus.

Vastuu ja vakuutukset. KSE 2013 mukainen konsultin vastuu: konsultti vastaa ammattitaitoisesta suorittamisesta ja on velvollinen korvaamaan tilaajalle sopimuksen rikkomisesta aiheutuneen vahingon, rajoitettuna sopimuksessa sovittuun enimmäismäärään. Tarkista, että konsultilla on voimassa oleva ammatillinen vastuuvakuutus.

Salassapito. KSE 2013 sisältää salassapitovelvoitteen, jonka mukaan konsultti ei saa luovuttaa kolmannelle toimeksiantoa koskevia luottamuksellisia tietoja. Erityisen arkaluonteisissa hankkeissa voidaan sopia täydentävästä salassapitosopimuksesta.

Allekirjoitukset. Molempien osapuolten allekirjoitukset, paikka ja päiväys kahtena kappaleena.

Rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimuksen täyttäminen oikein Suomessa edellyttää seuraavia vaiheita.

Vaihe 1 — Ilmoita tilaajan tiedot. Ilmoita tilaajan täydellinen nimi, Y-tunnus tai henkilötunnus ja osoite. Tarkista, että tiedot vastaavat kaupparekisterin tai väestötietojärjestelmän tietoja.

Vaihe 2 — Ilmoita konsultin tiedot ja tarkista pätevyys. Ilmoita konsultin toiminimi, Y-tunnus, osoite ja vastuullisen konsultin nimi. Tarkista konsultin referenssit ja ammatillinen vastuuvakuutus. Rakennuttajakonsultilla on yleensä rakennustekninen tai -taloudellinen koulutus ja kokemus rakentamisen projektinjohdosta.

Vaihe 3 — Kuvaile hanke. Kuvaa rakennushanke tarkasti: tyyppi, laajuus, sijainti ja arvioitu arvo. Tarkka kuvaus auttaa määrittämään konsultin tehtävät ja palkkion.

Vaihe 4 — Määrittele tehtäväalue ja tehtävät. Valitse tehtäväalue ja kuvaile tehtävät yksityiskohtaisesti. Tarkka tehtävärajaus on sopimuksen tärkein osa. Listaa kaikki tehtävät, joita konsultti suorittaa, ja rajaa selkeästi, mitkä tehtävät eivät kuulu toimeksiantoon.

Vaihe 5 — Sovi aikataulusta. Ilmoita toimeksiannon aloituspäivä ja arvioitu päättyminen (PP.KK.VVVV). Rakennuttajakonsultin toimeksianto alkaa yleensä hankesuunnitteluvaiheessa ja päättyy takuutarkastukseen.

Vaihe 6 — Sovi palkkiosta ja laskutuksesta. Valitse palkkiotyyppi ja ilmoita palkkion tarkka määrä. Sovi laskutuskausi. Ilmoita selvästi, sisältääkö hinta arvonlisäveron 25,5 %.

Vaihe 7 — Allekirjoittakaa sopimus kahtena kappaleena. Ilmoita paikka ja päiväys (PP.KK.VVVV) ja allekirjoittakaa molemmat.

Rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimus Suomessa perustuu Konsulttitoiminnan yleisiin sopimusehtoihin KSE 2013 sekä palveluja koskevaan yleiseen lainsäädäntöön.

Konsulttitoiminnan yleiset sopimusehdot KSE 2013 (RT 13-11143). KSE 2013 on alan vakioehto, joka kattaa konsulttipalvelujen oikeudelliset puitteet. Sen keskeisiä säännöksiä ovat konsultin velvollisuus (ammatillinen huolellinen suoritus), tehtävien laajuus ja lisätehtävät, palkkio, vastuu ja vastuun rajoitukset, immateriaalioikeudet, salassapito, sopimuksen purkaminen ja riitojenratkaisu välimiesmenettelyssä. KSE 2013 on uudistettu KSE 1995:n pohjalta ja se vastaa paremmin nykyaikaisen rakentamisen tarpeita.

Maankäyttö- ja rakennuslaki (132/1999). Rakennuttajakonsultti toimii tilaajan avustajana, mutta viranomaislain mukainen vastuu on aina rakennushankkeesta vastaavalla rakennuttajalla. Konsultti ei korvaa vastaavaa työnjohtajaa, joka on lain mukainen viranomaisvastuun kantaja. Konsultin on kuitenkin tunnettava rakentamisen lainsäädäntö ja ohjattava tilaajaa sen noudattamisessa.

Laki julkisista hankinnoista (1397/2016). Julkiset hankintayksiköt, kuten kunnat ja valtion laitokset, ovat velvollisia kilpailuttamaan konsulttipalvelut, kun niiden arvo ylittää EU-kynnysarvon tai kansallisen kynnysarvon. Arkkitehti- ja insinööripalvelujen kansallinen kynnysarvo on 60 000 euroa.

Oikeustoimilaki (228/1929). Konsulttipalvelusopimukset ovat yleisiä velvoiteoikeudellisia sopimuksia, joihin sovelletaan oikeustoimilakia. Sopimuksen tulee olla selkeä ja ymmärrettävä, ja sen tulee vastata osapuolten todellista tahtoa. Erimielisyydet ratkaistaan KSE 2013:n mukaan välimiesmenettelyssä tai yleisissä tuomioistuimissa.

Laki tilaajan selvitysvelvollisuudesta (1233/2006). Vaikka selvitysvelvollisuuslaki koskee ensisijaisesti rakentamistoimintaa, tilaajan on hyvä selvittää konsultin rekisteröinnit, verojen maksu ja eläkevakuutukset ennen sopimusta.

Yleiset virheet rakennuttajakonsultin toimeksiantosopimuksessa Suomessa voivat johtaa epäselvyyksiin tehtävien laajuudesta, vastuusta tai palkkiosta.

Virhe 1 — Tehtäväaluetta ei määritellä riittävän tarkasti. Epäselvä tehtävärajaus johtaa erimielisyyksiin siitä, kuuluuko jokin tehtävä toimeksiantoon vai onko se lisätehtävä. Listaa kaikki tehtävät yksityiskohtaisesti ja rajaa selkeästi, mitkä eivät kuulu toimeksiantoon.

Virhe 2 — Vastuullista konsulttia ei nimetä. KSE 2013 edellyttää vastuullisen konsultin nimeämistä. Ilman nimeämistä henkilökohtainen vastuu ja vaatimukset voidaan kohdistaa väärin.

Virhe 3 — Konsultin vakuutusta ei tarkisteta. Konsultilla on oltava ammatillinen vastuuvakuutus. Jos vakuutus puuttuu, tilaaja ei saa korvausta mahdollisesta vahingosta, jonka konsultti aiheuttaa.

Virhe 4 — Palkkiotyyppi on epäselvä. Jos palkkiotyyppi ja -määrä ovat epäselvät, laskujen hyväksyminen vaikeutuu. Sovi palkkio tarkasti ja ilmoita, sisältääkö se arvonlisäveron.

Virhe 5 — Lisätehtävämenettely puuttuu. Ilman sovittua menettelyä lisätehtäville jää epäselväksi, milloin konsultti voi laskuttaa lisäkorvausta. Kirjaa selkeä menettely lisätehtävien tilaamiselle.

Virhe 6 — Aikataulua ei sovita rakennushankkeen aikatauluun. Rakennuttajakonsultin toimeksiannon on oltava synkronissa rakennushankkeen aikataulun kanssa. Varmista, että konsultti on saatavilla kriittisillä hetkillä, kuten kilpailutuksen ja vastaanottotarkastuksen aikana.