Comunicação para Exercício do Direito de Preferência em Portugal

A Comunicação para Exercício do Direito de Preferência é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil artigo 1091.º.

O direito de preferência do arrendatário foi profundamente reforçado pela reforma do NRAU operada pela Lei n.º 64/2018 de 29 de Outubro, que alargou o âmbito subjetivo (agora abrangendo o arrendamento habitacional com mais de dois anos), o âmbito objetivo (alargado à dação em cumprimento, à permuta e à venda em hasta pública) e o regime sancionatório (consagração da ação de preferência com efeito sub-rogatório nos termos do artigo 1410.º do Código Civil). A Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro ("Mais Habitação") manteve este regime e introduziu obrigatoriedade de oferta prévia ao arrendatário em determinadas operações de transmissão.

A comunicação satisfaz o ónus de informação legal do senhorio nos termos do artigo 416.º do Código Civil aplicável por remissão do artigo 1091.º. O senhorio deve identificar com rigor o projetado negócio: preço integral em euros, modalidades de pagamento (à vista, prestações, financiamento bancário com hipoteca registada na Conservatória do Registo Predial), identidade do projetado adquirente (nome, NIF, NIPC se sociedade), data prevista para a celebração e jurisdição notarial competente. A omissão ou imprecisão destes elementos determina a ineficácia da comunicação e mantém íntegro o direito de preferência do arrendatário.

O arrendatário dispõe do prazo legal de oito dias úteis a contar da receção da comunicação para declarar se exerce o direito de preferência, ao abrigo do artigo 416.º n.º 2 do Código Civil. O silêncio do arrendatário equivale a renúncia tácita ao exercício, e o senhorio fica livre para celebrar o negócio com o projetado adquirente nas exatas condições comunicadas. Qualquer alteração superveniente dessas condições — designadamente redução de preço, alteração da modalidade de pagamento ou substituição do adquirente — obriga a nova comunicação ao arrendatário, sob pena de o negócio celebrado nas condições alteradas ficar sujeito à ação de preferência prevista no artigo 1410.º do Código Civil, com prazo de seis meses a contar do conhecimento da venda.

O regime fiscal acompanha o regime civil. O exercício da preferência pelo arrendatário desencadeia a sujeição a Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) nos termos do Código do IMT aprovado pelo Decreto-Lei n.º 287/2003 de 12 de Novembro, com taxas progressivas até 7,5% sobre o valor de aquisição ou Valor Patrimonial Tributário (o maior). O Imposto do Selo de 0,8% sobre o valor da transmissão acresce nos termos da verba 1.1 da Tabela Geral aprovada pela Lei n.º 150/99. O arrendatário-comprador deve ainda registar a aquisição na Conservatória do Registo Predial no prazo de 30 dias e atualizar a matriz predial junto da Autoridade Tributária e Aduaneira (AT). A operação pode beneficiar de benefícios fiscais para reabilitação urbana ao abrigo do Estatuto dos Benefícios Fiscais (EBF, Decreto-Lei n.º 215/89) quando o imóvel se situe em Área de Reabilitação Urbana classificada.

A Comunicação para Exercício do Direito de Preferência em Portugal é exigida sempre que o senhorio pretenda transmitir a título oneroso o imóvel locado a terceiro, em arrendamento que cumpra os requisitos legais do artigo 1091.º do Código Civil. O regime confere preferência legal ao arrendatário com mais de dois anos de duração contratual, computados na data da transmissão projetada, sob pena de o negócio celebrado sem comunicação prévia ficar sujeito à ação de preferência do artigo 1410.º do Código Civil.

A comunicação é exigida em caso de venda do locado a terceiro adquirente, seja por escritura pública no Cartório Notarial competente, por Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei n.º 116/2008 de 4 de Julho, ou por procedimento simplificado Casa Pronta criado pelo Decreto-Lei n.º 263-A/2007 de 23 de Julho. A comunicação deve preceder a celebração do contrato definitivo de compra e venda em prazo razoável, idealmente em conjunto com o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre o senhorio e o projetado adquirente.

A comunicação é igualmente exigida em dação em cumprimento prevista no artigo 837.º do Código Civil, em permuta de imóveis ("troca") regulada pelo artigo 939.º do Código Civil, e em venda em hasta pública decorrente de processo executivo no Tribunal Judicial da Comarca competente. A reforma do NRAU operada pela Lei n.º 64/2018 alargou expressamente o âmbito objetivo da preferência a estas modalidades, ultrapassando a anterior controvérsia jurisprudencial sobre a sua inclusão. A Lei n.º 56/2023 ("Mais Habitação") reforçou ainda a aplicabilidade aos imóveis em Áreas de Reabilitação Urbana classificadas e a obrigatoriedade de oferta prévia em operações específicas.

A comunicação é necessária independentemente do tipo de arrendamento — habitacional ou não habitacional —, desde que cumprido o requisito temporal de duração contratual superior a dois anos. Para arrendamentos habitacionais, o cômputo do prazo inclui contratos sucessivos com o mesmo arrendatário sobre o mesmo imóvel, e prazos transmitidos por sub-rogação ao abrigo do artigo 1106.º do Código Civil em caso de morte ou do artigo 1105.º em caso de divórcio. Para arrendamentos não habitacionais, o regime aplica-se nos mesmos termos quando o estabelecimento comercial ou industrial tenha sido objeto de trespasse ao abrigo do artigo 1112.º.

A comunicação NÃO é necessária em determinadas hipóteses excecionais. Não é exigida na transmissão a título gratuito (doação ao abrigo do artigo 940.º do Código Civil), na transmissão por sucessão mortis causa (herança ou legado), na partilha entre herdeiros ou ex-cônjuges, na transmissão entre cônjuges em comunhão de bens nos termos dos artigos 1717.º e seguintes do Código Civil, ou na transmissão entre ascendentes e descendentes em linha reta. Estas exceções decorrem da natureza pessoal e familiar do negócio subjacente, alheia à dinâmica de mercado que justifica a preferência.

A comunicação é particularmente sensível em operações imobiliárias em Áreas de Reabilitação Urbana classificadas ao abrigo da Lei n.º 32/2012 de 14 de Agosto, em que a Câmara Municipal ou a Sociedade de Reabilitação Urbana (SRU) competente também pode ter direito de preferência concorrente. A ordem de exercício segue a regra do artigo 422.º do Código Civil — primeiro a preferência convencional, depois a preferência legal específica (Câmara Municipal por reabilitação urbana, IGESPAR por imóvel classificado), depois a preferência legal geral do arrendatário ao abrigo do artigo 1091.º. O senhorio deve identificar previamente todos os preferentes potenciais e estruturar as comunicações em sequência adequada para evitar riscos de impugnação por qualquer dos preferentes posteriormente preteridos.

A Comunicação para Exercício do Direito de Preferência em Portugal eficaz integra elementos formais e substanciais que asseguram a sua plena eficácia probatória perante o arrendatário e a sua admissibilidade em eventual ação de preferência intentada no Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca correspondente à localização do imóvel.

Identificação rigorosa do senhorio. Devem constar nome ou denominação social, número de identificação fiscal (NIF) ou número de identificação de pessoa coletiva (NIPC), morada da sede ou domicílio fiscal, e identificação do representante legal com poderes de vinculação para alienação imobiliária — designadamente para sociedades por quotas (Lda.), procuração com poderes específicos para alienação ou ata da assembleia geral autorizando o ato nos termos do artigo 246.º do Código das Sociedades Comerciais (CSC, Decreto-Lei n.º 262/86 de 2 de Setembro). Para sociedades anónimas é necessária deliberação do conselho de administração ou da assembleia geral conforme os estatutos.

Identificação rigorosa do arrendatário. Devem constar nome completo, NIF, número de cartão de cidadão, morada do locado e referência ao contrato de arrendamento (data de celebração, número do contrato no Portal das Finanças). A precisão destes elementos é essencial para identificar inequivocamente o destinatário e fundamentar o cumprimento da exigência do artigo 1091.º quanto à comunicação ao arrendatário (e não ao subarrendatário, ao parceiro residente ou a terceiro habitando o locado sem título arrendatício).

Identificação rigorosa do imóvel. Devem constar a morada completa do imóvel com código postal NNNN-NNN, freguesia, concelho e distrito; o artigo da matriz predial e a respetiva freguesia, conforme caderneta predial obtida no Portal das Finanças; o número da descrição predial na Conservatória do Registo Predial competente, conforme certidão predial permanente disponível em www.predialonline.justica.gov.pt; a área coberta e a área de logradouro; a tipologia (T0, T1, T2, etc., para arrendamento habitacional) ou a classificação económica (para arrendamento comercial ou industrial); e a indicação se o imóvel se situa em Área de Reabilitação Urbana classificada ou em zona protegida pela Direção-Geral do Património Cultural (DGPC).

Identificação rigorosa do projetado adquirente. Devem constar nome ou denominação social, NIF ou NIPC, morada da sede ou domicílio fiscal, e qualificação jurídica (pessoa singular, sociedade comercial, instituição financeira, entidade pública). A omissão ou imprecisão destes elementos pode justificar pedido de aclaração pelo arrendatário e, em caso de venda subsequente a adquirente diferente, fundamentar a ação de preferência por inexatidão dos termos comunicados.

Preço e condições de pagamento. O preço deve ser indicado em euros, formatado "1.234.567,89 €", com discriminação das parcelas (preço base, sinal, prestações). A modalidade de pagamento deve especificar se é à vista, a prestações com indicação do calendário, ou financiado por mútuo bancário com hipoteca registada na Conservatória do Registo Predial. Quando exista sinal já entregue pelo projetado adquirente, deve constar o respetivo montante. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado que a indicação imprecisa do preço ou a omissão de cláusulas acessórias relevantes (assunção de dívidas pendentes, cláusula penal por desistência) determina a ineficácia da comunicação e mantém íntegro o direito de preferência.

Data prevista para celebração da escritura. Deve constar a data prevista, o cartório notarial ou serviço Casa Pronta competente, e a indicação se a aquisição beneficia de procedimento simplificado nos termos do Decreto-Lei n.º 263-A/2007. A data deve respeitar o prazo de 8 dias úteis para resposta do arrendatário e prever margem adicional para a hipótese de exercício da preferência.

Referência ao prazo de resposta. A comunicação deve indicar expressamente que o arrendatário dispõe do prazo legal de oito dias úteis a contar da receção para declarar se exerce o direito de preferência, ao abrigo do artigo 416.º n.º 2 do Código Civil aplicável por remissão do artigo 1091.º. O silêncio do arrendatário equivale a renúncia tácita.

Indicação dos efeitos do exercício e da renúncia. Para reforço da informação, a comunicação pode esclarecer que o exercício da preferência implica para o arrendatário a obrigação de pagar o preço integral nos termos comunicados, de assumir o IMT (até 7,5% sobre o valor de aquisição ou VPT, o maior), o Imposto do Selo de 0,8% e os encargos notariais e registrais, e de proceder ao registo da aquisição na Conservatória do Registo Predial no prazo de 30 dias.

Foro e jurisdição. A comunicação deve indicar que a competência para conhecer dos litígios decorrentes do exercício ou recusa da preferência pertence ao Juízo Local Cível do Tribunal Judicial da Comarca correspondente à localização do imóvel, ao abrigo do artigo 70.º do Código de Processo Civil quanto à competência territorial em matéria de direitos reais sobre imóveis.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Comunicação para Exercício do Direito de Preferência em Portugal como ferramenta operacional para senhorios e mediadores imobiliários. Para situações conexas, o nosso catálogo inclui o Contrato-Promessa de Compra e Venda de Imóvel (formalização do projetado negócio) e a Escritura Pública de Compra e Venda (instrumento definitivo da transmissão), em complemento à comunicação ao arrendatário.

O preenchimento da Comunicação para Exercício do Direito de Preferência em Portugal segue uma sequência prática que respeita o ónus de informação do artigo 416.º do Código Civil aplicável por remissão do artigo 1091.º, e que minimiza o risco de impugnação por inexatidão.

Primeiro passo: verifique a aplicabilidade do regime. Confirme que o contrato de arrendamento tem mais de dois anos de duração à data prevista para a transmissão, somando contratos sucessivos com o mesmo arrendatário sobre o mesmo imóvel e prazos transmitidos por sub-rogação. Verifique que a operação projetada não se enquadra nas exceções (doação, sucessão mortis causa, partilha, transmissão entre cônjuges ou em linha reta).

Segundo passo: identifique com precisão o arrendatário. Recolha nome completo, NIF, número de cartão de cidadão, morada do locado e referência completa ao contrato de arrendamento (data de celebração, número do contrato no Portal das Finanças, valor da renda mensal atual). Verifique se o contrato foi objeto de transmissão por morte (artigo 1106.º) ou divórcio (artigo 1105.º) e identifique o atual titular da posição arrendatária.

Terceiro passo: identifique com precisão o imóvel. Obtenha a certidão predial permanente em www.predialonline.justica.gov.pt mediante código de acesso (€15) e a caderneta predial no Portal das Finanças junto da Autoridade Tributária e Aduaneira. Recolha morada completa com código postal NNNN-NNN, freguesia, concelho, distrito, artigo da matriz, número da descrição predial, área coberta, área de logradouro e tipologia (T0, T1, T2, etc.).

Quarto passo: identifique com precisão o projetado adquirente. Recolha nome ou denominação social, NIF ou NIPC, morada da sede ou domicílio fiscal, e qualificação jurídica. Para pessoas coletivas, obtenha a certidão permanente do Registo Comercial em www.empresaonline.pt mediante código de acesso pago. A omissão ou imprecisão destes elementos pode justificar pedido de aclaração pelo arrendatário e fundamentar futura ação de preferência.

Quinto passo: indique o preço e as condições de pagamento. Inscreva o preço integral em euros, formatado "1.234.567,89 €", com discriminação das parcelas (preço base, sinal já entregue, prestações). Especifique a modalidade de pagamento — à vista, a prestações com calendário, ou financiado por mútuo bancário com hipoteca a registar na Conservatória do Registo Predial. Quando exista cláusula penal por desistência, indique o respetivo montante e regime.

Sexto passo: indique a data prevista para a escritura. Inscreva a data prevista para a celebração do contrato definitivo, identificando o cartório notarial ou serviço Casa Pronta competente. A data deve respeitar o prazo de 8 dias úteis para resposta do arrendatário, prever margem adicional para a hipótese de exercício da preferência, e considerar prazos administrativos de obtenção de documentos exigidos pela escritura (caderneta predial, certificado energético, ficha técnica da habitação).

Sétimo passo: refira expressamente o prazo de resposta. Inscreva no corpo da comunicação que o arrendatário dispõe do prazo legal de oito dias úteis a contar da receção para declarar se exerce o direito de preferência, ao abrigo do artigo 416.º n.º 2 do Código Civil. Esclareça que o silêncio equivale a renúncia tácita e habilita o senhorio a celebrar o negócio com o projetado adquirente nas exatas condições comunicadas.

Oitavo passo: identifique os encargos a assumir pelo preferente. Para reforço da transparência, indique que o arrendatário-comprador, se exercer a preferência, deve pagar o preço integral nos termos comunicados, assumir o IMT (taxa progressiva até 7,5% sobre o valor de aquisição ou VPT, o maior), o Imposto do Selo de 0,8% nos termos da verba 1.1 da Tabela Geral aprovada pela Lei n.º 150/99 de 11 de Setembro, e os encargos notariais e registrais.

Nono passo: assine e remeta. Assinatura do senhorio ou do seu representante com poderes documentados. Remessa por carta registada com aviso de receção dos CTT — Correios de Portugal para a morada do locado, ao abrigo do artigo 9.º da Lei n.º 6/2006. Conserve cópia datada e o talão de aceitação para prova durante o prazo de 6 meses do artigo 1410.º quanto à eventual ação de preferência. Aguarde 8 dias úteis após a receção pelo arrendatário antes de celebrar o contrato definitivo com o projetado adquirente.

Os requisitos legais da Comunicação para Exercício do Direito de Preferência em Portugal articulam-se entre o regime do contrato de arrendamento urbano do Código Civil, o NRAU aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27 de Fevereiro com as alterações da Lei n.º 64/2018 de 29 de Outubro e da Lei n.º 56/2023 de 6 de Outubro ("Mais Habitação"), e a legislação fiscal sobre IMT e Imposto do Selo.

Legitimidade do remetente. A comunicação deve ser emitida pelo senhorio (proprietário pleno, usufrutuário com capacidade de alienação, ou comproprietário com unanimidade dos comproprietários) ou por mandatário com procuração escrita reconhecida nos termos do artigo 38.º do Decreto-Lei n.º 76-A/2006 de 29 de Março com poderes específicos para alienação imobiliária. Para sociedades comerciais é necessária deliberação dos órgãos competentes nos termos do Código das Sociedades Comerciais (CSC, Decreto-Lei n.º 262/86) — designadamente assembleia geral para sociedades por quotas (artigo 246.º) ou conselho de administração para sociedades anónimas conforme estatutos.

Forma escrita e meio probatório. O artigo 9.º da Lei n.º 6/2006 exige carta registada com aviso de receção dos CTT — Correios de Portugal, comunicação eletrónica com assinatura eletrónica qualificada ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS) e do Decreto-Lei n.º 12/2021 de 9 de Fevereiro, ou entrega em mão com recibo datado e assinado pelo arrendatário. A comunicação verbal ou por correio eletrónico simples sem assinatura qualificada não satisfaz o requisito formal e pode determinar a ineficácia da comunicação, mantendo íntegro o direito de preferência.

Conteúdo mínimo. Por força do artigo 416.º do Código Civil aplicável por remissão do artigo 1091.º, a comunicação deve conter todos os elementos essenciais do projetado negócio: identificação do imóvel, identificação do projetado adquirente, preço integral, modalidade de pagamento, data prevista para a escritura, cláusulas acessórias relevantes (sinal, cláusula penal, condições suspensivas ou resolutivas). A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado que a omissão ou imprecisão de qualquer destes elementos determina a ineficácia da comunicação.

Prazo de resposta. O arrendatário dispõe de oito dias úteis a contar da receção da comunicação para declarar se exerce o direito de preferência, ao abrigo do artigo 416.º n.º 2 do Código Civil. O prazo é peremptório e o silêncio equivale a renúncia tácita. A declaração de exercício deve ser feita por escrito ao senhorio, com indicação dos meios de pagamento e da data proposta para a escritura. A jurisprudência do Tribunal da Relação de Lisboa tem fixado que a declaração tardia (9.º dia útil ou posterior) não produz efeito, salvo se o senhorio aceitar expressamente.

Alteração superveniente das condições. Qualquer alteração das condições comunicadas — designadamente redução do preço, alteração da modalidade de pagamento, substituição do projetado adquirente, alteração da data ou local da escritura — obriga a nova comunicação ao arrendatário, com novo prazo de oito dias úteis. A celebração do negócio em condições alteradas sem nova comunicação fica sujeita à ação de preferência prevista no artigo 1410.º do Código Civil, com prazo de seis meses a contar do conhecimento da venda pelo arrendatário.

Obrigações fiscais do preferente. O exercício da preferência pelo arrendatário desencadeia a sujeição a IMT (Código do IMT, Decreto-Lei n.º 287/2003 de 12 de Novembro) com taxas progressivas até 7,5% sobre o valor de aquisição ou Valor Patrimonial Tributário (VPT), o maior. Para habitação própria permanente, a taxa começa em 0% até €104.261 (2025) e progride. Para secundária, a taxa começa em 1%. Para offshore em paraíso fiscal, taxa flat de 10%. Acresce o Imposto do Selo de 0,8% nos termos da verba 1.1 da Tabela Geral aprovada pela Lei n.º 150/99 de 11 de Setembro. O preferente deve liquidar ambos os impostos antes da escritura.

Registo da aquisição. O preferente deve registar a aquisição na Conservatória do Registo Predial no prazo de 30 dias a contar da escritura, ao abrigo do artigo 8.º-A do Código do Registo Predial aprovado pelo Decreto-Lei n.º 224/84 de 6 de Julho. A omissão do registo impede a oponibilidade da aquisição a terceiros e expõe o adquirente a risco de penhora ou hipoteca subsequente registada por terceiros credores.

Proteção de dados pessoais. A comunicação contém dados pessoais do arrendatário, do projetado adquirente e eventualmente de terceiros, pelo que o tratamento está sujeito ao Regulamento (UE) 2016/679 (RGPD) e à Lei n.º 58/2019 de 8 de Agosto. O senhorio é responsável pelo tratamento e deve respeitar os princípios de minimização e finalidade do artigo 5.º do RGPD. A Comissão Nacional de Proteção de Dados (CNPD) é a autoridade de supervisão competente.

Os erros mais frequentes na Comunicação para Exercício do Direito de Preferência em Portugal podem fundamentar a ação de preferência prevista no artigo 1410.º do Código Civil, com substituição do adquirente terceiro pelo arrendatário no negócio definitivo, mesmo após a escritura pública.

Omissão da identificação do projetado adquirente é o erro mais grave. A comunicação que indique apenas "comprador interessado" ou que omita o NIF, a denominação social ou a morada do projetado adquirente não permite ao arrendatário avaliar a credibilidade da operação ou a possibilidade de o adquirente ser pessoa próxima do senhorio em simulação. A jurisprudência consolidada do Supremo Tribunal de Justiça tem sustentado que esta omissão determina a ineficácia da comunicação. A solução é identificar com rigor o adquirente — nome ou denominação social, NIF ou NIPC, morada da sede ou domicílio fiscal.

Indicação imprecisa do preço. A indicação "a definir entre as partes" ou "sujeito a avaliação bancária" não satisfaz a exigência do artigo 416.º do Código Civil. O preço deve ser indicado em valor exato em euros, formatado "1.234.567,89 €", com discriminação das parcelas (preço base, sinal, prestações). A omissão de cláusulas acessórias relevantes — sinal já entregue, cláusula penal por desistência, assunção de dívidas pendentes — também determina a ineficácia. A solução é replicar fielmente todas as condições do contrato-promessa celebrado entre o senhorio e o projetado adquirente.

Prazo insuficiente para resposta. A fixação de prazo inferior a oito dias úteis viola o artigo 416.º n.º 2 do Código Civil e pode habilitar o arrendatário a invocar prazo legal supletivo. A solução é indicar expressamente que o prazo é de oito dias úteis a contar da receção, sem fixar prazo inferior, e aguardar o decurso integral do prazo antes de celebrar o contrato definitivo com o projetado adquirente.

Envio por meio inadequado. A entrega da comunicação por correio eletrónico simples (sem assinatura qualificada), por SMS ou por mensagem em aplicação não satisfaz o artigo 9.º da Lei n.º 6/2006. A solução é remeter por carta registada com aviso de receção dos CTT — Correios de Portugal, ou por correio eletrónico com assinatura qualificada do Cartão de Cidadão ou Chave Móvel Digital ao abrigo do Regulamento (UE) 910/2014 (eIDAS).

Alteração superveniente das condições sem nova comunicação. A celebração da escritura em condições alteradas relativamente às comunicadas — designadamente redução do preço por negociação posterior, alteração da modalidade de pagamento ou substituição do adquirente — sem nova comunicação ao arrendatário, fundamenta a ação de preferência do artigo 1410.º. A solução é fazer nova comunicação ao arrendatário com novo prazo de oito dias úteis sempre que ocorra qualquer alteração relevante.

Falta de identificação do imóvel pela descrição predial. A omissão do número da descrição predial na Conservatória do Registo Predial e do artigo da matriz no Portal das Finanças gera ambiguidade sobre o objeto da preferência, em particular em prédios urbanos com várias frações autónomas constituídas em propriedade horizontal. A solução é juntar à comunicação cópia da certidão predial permanente e da caderneta predial atualizadas.

Ignorar preferentes concorrentes. A omissão da consideração de outros preferentes legais (Câmara Municipal por reabilitação urbana, IGESPAR por imóvel classificado, comproprietários ao abrigo do artigo 1409.º do Código Civil) gera risco de impugnação subsequente. A solução é identificar previamente todos os preferentes e estruturar as comunicações em sequência adequada conforme a ordem de preferência prevista nos artigos 422.º e 1410.º do Código Civil.

Incumprimento das obrigações fiscais pelo preferente. A omissão da liquidação do IMT e do Imposto do Selo antes da escritura pelo arrendatário-preferente gera responsabilidade fiscal solidária e pode determinar a recusa do notário em outorgar a escritura. A solução é informar previamente o arrendatário dos encargos fiscais a assumir, indicando os valores estimados com base no Valor Patrimonial Tributário e no preço comunicado, e os prazos de liquidação no Portal das Finanças junto da Autoridade Tributária e Aduaneira.