Land Sale Contract Portugal (Contrato de Compra e Venda de Terreno)

O Contrato de Compra e Venda de Terreno é o documento imobiliário e de arrendamento usado em Portugal nos termos de Código Civil (DL 47 344/66) artigos 874.º a 886.º.

A formalização da compra e venda de terreno em Portugal exige forma solene reforçada nos termos do artigo 875.º do Código Civil — escritura pública lavrada em Cartório Notarial ou Documento Particular Autenticado (DPA) por advogado, solicitador ou câmara de comércio nos termos do Decreto-Lei nº 116/2008 de 4 de Julho. A inobservância dessa forma fulmina o contrato com nulidade absoluta nos termos do artigo 220.º do Código Civil. A transferência do direito de propriedade opera por mero efeito do consentimento ao abrigo do artigo 408.º do Código Civil, mas a oponibilidade a terceiros exige registo na Conservatória do Registo Predial competente.

A natureza do terreno determina o regime urbanístico aplicável. O Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — RJUE (Decreto-Lei nº 555/99 de 16 de Dezembro) classifica os terrenos em função do Plano Diretor Municipal (PDM) de cada Câmara Municipal. Distinguem-se terrenos para construção (com aptidão edificativa demonstrada por alvará de loteamento, plano de pormenor ou inserção em zona urbanizável do PDM), terrenos rústicos (sem aptidão edificativa direta) e terrenos integrados em Reserva Agrícola Nacional (RAN) ou Reserva Ecológica Nacional (REN), com restrições específicas previstas no Decreto-Lei nº 73/2009 (RAN) e no Decreto-Lei nº 166/2008 (REN).

A determinação do preço é elemento essencial do contrato nos termos do artigo 879.º do Código Civil. O preço deve ser fixado pelas partes em valor certo em euros, podendo ser pago a pronto ou em prestações com cláusula de reserva de propriedade nos termos do artigo 409.º. As partes devem atender ao valor patrimonial tributário (VPT) constante da Caderneta Predial Rústica ou Urbana porque o IMT incide sobre o valor de aquisição declarado ou sobre o VPT, prevalecendo o maior nos termos do artigo 12.º do CIMT. A subdeclaração do preço por simulação é objeto de reação fiscal nos termos dos artigos 38.º e 39.º da Lei Geral Tributária.

O comprador suporta normalmente o IMT à taxa aplicável segundo o tipo de terreno: 6,5% para terrenos urbanos para construção fora dos limites de habitação própria permanente, 5% para terrenos rústicos nos termos do artigo 17.º nº 1 alínea c) do CIMT, e 10% se o adquirente for residente em paraíso fiscal. Acresce o Imposto do Selo na verba 1.1 à taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição nos termos da Tabela Geral anexa ao Código do Imposto do Selo (Lei nº 150/99). O pagamento do IMT precede obrigatoriamente o ato translativo nos termos do artigo 49.º do CIMT, e a comprovação por Documento Único de Cobrança (DUC) é exigida pelo notário ou autenticador.

A doutrina portuguesa, designadamente Pires de Lima e Antunes Varela e os comentários de Menezes Leitão sobre direitos reais, sublinha que a compra e venda de terreno produz efeitos translativos imediatos sob o princípio do consensualismo, mas que a tutela completa do adquirente depende da junção de elementos documentais — Certidão Permanente Predial atualizada, Caderneta Predial, comprovação de pagamento do IMT, eventual Distrate de Hipoteca prévio nos termos do artigo 730.º do Código Civil — antes do ato notarial. A figura distingue-se da promessa de compra e venda do artigo 410.º (CPCV), do contrato de doação dos artigos 940.º e seguintes, e da permuta do artigo 939.º.

O Contrato de Compra e Venda de Terreno em Portugal é celebrado sempre que o vendedor pretende transmitir onerosamente a propriedade de um prédio rústico ou urbano não edificado ao comprador, mediante pagamento de preço certo. A escolha desta figura decorre dos artigos 874.º a 886.º do Código Civil e tem aplicação distintiva em vários contextos económicos e patrimoniais.

Compra de terreno para construção de habitação própria permanente. Famílias que pretendem edificar a sua casa de morada selecionam terrenos urbanos com aptidão construtiva inscrita no Plano Diretor Municipal (PDM) da Câmara Municipal competente. A operação envolve verificação prévia da viabilidade urbanística junto do município, do alvará de loteamento ou da informação prévia favorável nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação — RJUE (Decreto-Lei nº 555/99). A compra antecede o pedido de licença de construção e o eventual financiamento bancário hipotecário.

Aquisição de terreno rústico para fins agrícolas. Agricultores e empresas do setor primário adquirem terrenos rústicos sujeitos ao regime da Reserva Agrícola Nacional (RAN, Decreto-Lei nº 73/2009) ou da Reserva Ecológica Nacional (REN, Decreto-Lei nº 166/2008). Estas operações exigem verificação prévia das restrições de uso, eventual emparcelamento ao abrigo da Lei nº 31/2009 e comunicação à Direção-Geral de Agricultura e Desenvolvimento Rural quando aplicável.

Compra de terreno por promotor imobiliário para empreendimento. Promotores e construtoras adquirem grandes parcelas de terreno urbanizável para projetos de loteamento, condomínios horizontais ou empreendimentos comerciais. A operação inclui análise da capacidade construtiva, índice de utilização, áreas de cedência ao domínio municipal e custos de infraestruturas a executar nos termos do Regulamento Municipal de Urbanização e Edificação.

Aquisição de terreno por câmara municipal ou entidade pública. Os municípios adquirem terrenos para infraestruturas, escolas, equipamentos públicos ou ampliação do domínio público municipal. Estas aquisições seguem o regime do Código dos Contratos Públicos (Decreto-Lei nº 18/2008) e da Lei das Expropriações por Utilidade Pública (Lei nº 168/99) quando se opte por aquisição amigável precedente à expropriação.

Compra de terreno em sucessão sucessória ou partilha. Quando um terreno integra acervo hereditário e os herdeiros optam por venda a terceiro em vez de partilha em natureza, celebra-se compra e venda após habilitação de herdeiros nos termos do artigo 2032.º do Código Civil. O preço é repartido pelos herdeiros conforme as suas quotas hereditárias.

Investimento patrimonial e diversificação de carteira. Investidores nacionais e estrangeiros adquirem terrenos como reserva de valor, especialmente em zonas com expectativa de valorização urbanística. Para investidores estrangeiros não residentes, a operação é livre, sem necessidade de autorização governamental, mas deve ser comunicada ao Banco de Portugal nos termos do Regime Jurídico das Movimentações de Capitais quando o valor exceda os limiares do Aviso do Banco de Portugal.

Compra com financiamento bancário hipotecário. Quando o comprador recorre a crédito bancário garantido por hipoteca, o ato notarial inclui simultaneamente a outorga do Mútuo com Hipoteca nos termos do artigo 686.º do Código Civil e a constituição da hipoteca registada na Conservatória do Registo Predial. A celebração simultânea reduz custos e simplifica o processo.

Permuta de terreno por unidades futuras de construção. É comum em Portugal a estrutura de permuta em que o proprietário do terreno entrega a propriedade ao promotor em troca de fração ou frações autónomas a construir. Embora juridicamente se trate de permuta nos termos do artigo 939.º do Código Civil, frequentemente é estruturada como venda do terreno com pagamento parcial em natureza pelas frações futuras.

Aquisição de terreno em Alojamento Local ou em Reabilitação Urbana. Em Áreas de Reabilitação Urbana (ARU) declaradas pelos municípios, os compradores beneficiam de incentivos fiscais e simplificação de licenciamento ao abrigo do Regime Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei nº 307/2009). Esta vertente é especialmente relevante em centros históricos de Lisboa, Porto, Coimbra e Évora.

O Contrato de Compra e Venda de Terreno em Portugal exige a inclusão de elementos contratuais e documentais cuja correta articulação garante a executoriedade do ato perante o Cartório Notarial, a Conservatória do Registo Predial competente e a Autoridade Tributária e Aduaneira (AT).

Identificação rigorosa do vendedor e do comprador. Para pessoas singulares devem constar nome civil completo, NIF emitido pela AT, número e validade do Cartão de Cidadão, estado civil com indicação do regime de bens nos termos dos artigos 1717.º e seguintes do Código Civil, e domicílio fiscal. Para pessoas coletivas exige-se denominação social, NIPC, sede estatutária e identificação dos representantes legais com poderes confirmados pela certidão permanente do Registo Comercial. A omissão da menção ao regime de bens dos cônjuges acarreta riscos nos termos dos artigos 1682.º e 1682.º-A do Código Civil quanto ao consentimento conjugal exigido para alienação ou aquisição de imóveis.

Identificação rigorosa do terreno. A descrição deve indicar a freguesia, o concelho, a Conservatória do Registo Predial competente, o número da descrição predial, o artigo matricial rústico ou urbano atribuído pela AT, a área total, as confrontações a norte/sul/nascente/poente, a natureza (rústico/urbano para construção), a classificação urbanística no Plano Diretor Municipal (PDM), a eventual integração em Reserva Agrícola Nacional (RAN, DL 73/2009) ou Reserva Ecológica Nacional (REN, DL 166/2008), e o valor patrimonial tributário (VPT) constante da Caderneta Predial. A junção da Certidão Permanente Predial obtida em www.predialonline.justica.gov.pt e da Caderneta Predial Rústica ou Urbana é exigida.

Cláusula de preço. O artigo 879.º alínea c) do Código Civil exige a determinação do preço como elemento essencial. O preço deve ser fixado em valor certo em euros, com indicação do valor por extenso e em algarismos. A cláusula deve precisar a forma de pagamento (a pronto, em prestações, com recurso a crédito hipotecário), a moeda (euros), o local e a data do pagamento, e o regime de juros moratórios em caso de atraso nos termos do artigo 806.º do Código Civil.

Cláusula de transferência da propriedade. Por força do princípio do consensualismo do artigo 408.º do Código Civil, a propriedade transmite-se com a celebração do título notarial. A cláusula pode prever, em alternativa, reserva de propriedade até pagamento integral do preço nos termos do artigo 409.º, oponível a terceiros após registo. Em vendas com pagamento diferido é fundamental especificar o regime aplicável.

Declarações e garantias do vendedor. O vendedor deve declarar que o terreno está livre de ónus e encargos, que não existem servidões ocultas, que está em dia com IMI e demais tributos, e que o terreno corresponde à descrição predial e à informação do Plano Diretor Municipal. Estas declarações fundamentam a responsabilidade por evicção nos termos dos artigos 892.º a 904.º do Código Civil e por defeitos da coisa nos termos dos artigos 913.º a 922.º.

Cláusula urbanística. Quando o terreno seja vendido como apto para construção, deve constar a referência expressa à classificação urbanística no PDM, à eventual existência de alvará de loteamento, informação prévia favorável ou plano de pormenor, e os índices urbanísticos aplicáveis (índice de utilização, área máxima de implantação, número de pisos, cércea). Esta caracterização é decisiva para o valor económico do terreno e para futuras pretensões por defeitos urbanísticos não declarados.

Cláusula fiscal. A cláusula deve identificar a verba aplicável do CIMT (5% para terrenos rústicos, 6,5% para terrenos urbanos, 10% para adquirentes em paraíso fiscal nos termos do artigo 17.º do CIMT), o Imposto do Selo na verba 1.1 à taxa de 0,8% nos termos do Código do Imposto do Selo, e atribuir expressamente a responsabilidade pelo pagamento — normalmente a cargo do comprador. Deve referir-se a obrigação de obtenção do Documento Único de Cobrança (DUC) prévio ao ato.

Cláusula de comunicações e domicílio convencionado. As partes devem indicar moradas para comunicações e admitir comunicações por correio eletrónico ou plataformas eletrónicas. A escolha de domicílio convencionado nos termos do artigo 229.º do Código Civil acelera a citação em eventual ação judicial.

Cláusula de lei aplicável e foro. A competência é do Tribunal Judicial da Comarca da situação do terreno nos termos do artigo 70.º do Código de Processo Civil para questões reais. Para questões puramente obrigacionais é admissível o pacto privativo ou atributivo de jurisdição nos termos do artigo 95.º do mesmo Código.

A forms-legal.com disponibiliza este modelo de Contrato de Compra e Venda de Terreno em Portugal como ferramenta operacional para promotores, particulares, advogados e solicitadores. A redação concreta deve ser revista por advogado inscrito na Ordem dos Advogados ou solicitador inscrito na OSAE, em particular quanto à articulação entre o regime urbanístico, fiscal e registral. Documentos relacionados disponíveis no nosso catálogo: Contrato Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Contrato de Mútuo com Hipoteca.

O preenchimento do Contrato de Compra e Venda de Terreno em Portugal segue uma sequência prática que vendedor e comprador devem percorrer antes da escritura pública ou do Documento Particular Autenticado (DPA).

Primeiro passo: confirmar a titularidade e a inexistência de ónus. O vendedor obtém Certidão Permanente Predial atualizada em www.predialonline.justica.gov.pt na Conservatória do Registo Predial competente. A certidão revela hipotecas, penhoras, servidões ou outros ónus que possam comprometer a venda livre. Se existir hipoteca, será necessário o Distrate de Hipoteca prévio nos termos do artigo 730.º do Código Civil ou simultâneo no ato.

Segundo passo: obter Caderneta Predial Rústica ou Urbana atualizada no Portal das Finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt). A caderneta indica o artigo matricial, a freguesia, o VPT que servirá de base ao IMT, a área e a natureza do terreno. O VPT deve estar atualizado nos termos do artigo 130.º do Código do IMI.

Terceiro passo: verificar a classificação urbanística. Solicite à Câmara Municipal a Certidão de Localização e Classificação Urbanística no PDM nos termos do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — RJUE (DL 555/99). Confirme se o terreno é classificado como urbano, urbanizável, rústico ou integrado em RAN/REN. Esta verificação é essencial para o valor económico e para futuras pretensões por defeitos urbanísticos.

Quarto passo: identificar as partes. Reúna o Cartão de Cidadão, NIF, morada fiscal e estado civil de vendedor e comprador. Se o vendedor for casado em comunhão geral ou de adquiridos, é exigido o consentimento do cônjuge nos termos do artigo 1682.º-A nº 1 alínea a) do Código Civil. Para pessoas coletivas, obtenha a certidão permanente do Registo Comercial em www.empresaonline.pt e confirme os poderes de representação dos signatários.

Quinto passo: negociar e fixar o preço. Determine o valor da venda em euros, com pagamento a pronto, em prestações ou com recurso a crédito hipotecário. Confirme o VPT do terreno na Caderneta Predial — a base de incidência do IMT é o maior entre o valor declarado e o VPT nos termos do artigo 12.º do CIMT. Evite a subdeclaração do preço por simulação, suscetível de reação fiscal nos termos do artigo 39.º da Lei Geral Tributária.

Sexto passo: liquidar e pagar o IMT prévio ao ato. O comprador apresenta a Declaração Modelo 1 do IMT no Portal das Finanças, o sistema liquida o imposto à taxa aplicável (5% para terrenos rústicos, 6,5% para terrenos urbanos para construção fora de habitação própria, 10% para adquirentes em paraíso fiscal). O Documento Único de Cobrança (DUC) é pago numa entidade pagadora autorizada antes da outorga, sob pena de o notário ou autenticador não poder lavrar o ato nos termos do artigo 49.º do CIMT.

Sétimo passo: pagar o Imposto do Selo. Liquide e pague o Imposto do Selo da verba 1.1 à taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição nos termos do Código do Imposto do Selo (Lei nº 150/99). O pagamento é simultâneo com o IMT e prévio ao ato.

Oitavo passo: redigir o clausulado. Inclua identificação completa das partes, descrição rigorosa do terreno pela inscrição registral e matricial, classificação urbanística, preço e modo de pagamento, declarações e garantias do vendedor, regime de transferência da propriedade, atribuição de responsabilidade pelos encargos fiscais e registrais, foro competente, e data e local da assinatura.

Nono passo: agendar a outorga em Cartório Notarial ou junto de advogado/solicitador para Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008. A outorga exige a presença simultânea de vendedor e comprador (ou procuradores), o pagamento dos emolumentos notariais e a comprovação de pagamento prévio do IMT e Imposto do Selo via DUC.

Décimo passo: registar a venda na Conservatória do Registo Predial competente no prazo de 30 dias contados do título nos termos do artigo 8.º-A do Código do Registo Predial. A apresentação posterior implica emolumentos agravados. O registo é constitutivo da oponibilidade a terceiros nos termos do artigo 5.º do Código do Registo Predial. Após o registo, o comprador atualiza a titularidade matricial junto da AT via Modelo 1 do IMI para que o IMI anual seja liquidado em seu nome a partir do ano fiscal seguinte.

Os requisitos legais do Contrato de Compra e Venda de Terreno em Portugal resultam da combinação entre o regime geral dos contratos de compra e venda do Código Civil, a forma solene exigida pelo artigo 875.º do Código Civil, o regime do Registo Predial, o regime urbanístico do RJUE e o regime fiscal do IMT e Imposto do Selo.

Capacidade civil das partes. Vendedor e comprador devem ter plena capacidade civil nos termos dos artigos 122.º a 130.º do Código Civil — maioridade aos 18 anos e ausência de medida de acompanhamento de maior nos termos do Regime do Maior Acompanhado (Lei nº 49/2018). Para pessoas coletivas, a vinculação faz-se por gerentes ou administradores com poderes confirmados pela certidão permanente do Registo Comercial nos termos do Código das Sociedades Comerciais (Decreto-Lei nº 262/86).

Forma solene reforçada. O artigo 875.º do Código Civil exige escritura pública lavrada em Cartório Notarial ou Documento Particular Autenticado (DPA) celebrado por advogado, solicitador ou câmara de comércio nos termos do Decreto-Lei nº 116/2008 de 4 de Julho. A inobservância da forma fulmina o contrato com nulidade absoluta nos termos do artigo 220.º do Código Civil, invocável por qualquer interessado a todo o tempo nos termos do artigo 286.º.

Consentimento conjugal. Se o vendedor for casado em regime de comunhão geral ou de adquiridos, o artigo 1682.º-A nº 1 alínea a) do Código Civil exige o consentimento do cônjuge para alienação de imóveis próprios ou comuns. A omissão desse consentimento determina a anulabilidade nos termos do artigo 1687.º do Código Civil, com prazo de seis meses contados do conhecimento pelo cônjuge não outorgante. O comprador casado em regime de comunhão também pode necessitar de consentimento do cônjuge para a aquisição quando esta envolva endividamento conjugal nos termos do artigo 1691.º.

Pagamento prévio do IMT. O artigo 49.º do Código do IMT (CIMT, DL 287/2003) impõe o pagamento do IMT antes da celebração do ato translativo. O notário ou autenticador deve exigir o Documento Único de Cobrança (DUC) liquidado, sob pena de não poder lavrar o ato. As taxas aplicáveis são fixadas pelo artigo 17.º do CIMT — 5% para terrenos rústicos, 6,5% para terrenos urbanos para construção fora do regime de habitação própria permanente, 10% para adquirentes em paraíso fiscal listado pela Portaria nº 150/2004.

Pagamento do Imposto do Selo. O Código do Imposto do Selo (Lei nº 150/99) impõe o pagamento da verba 1.1 à taxa de 0,8% sobre o valor de aquisição do terreno. O pagamento é simultâneo com o IMT e antecede o ato. A omissão configura contraordenação tributária nos termos do Regime Geral das Infrações Tributárias (Lei nº 15/2001).

Verificação urbanística. O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — RJUE (Decreto-Lei nº 555/99) impõe ao adquirente a verificação prévia da classificação urbanística no Plano Diretor Municipal e da eventual integração em RAN ou REN. A descrição urbanística constante do contrato deve corresponder à classificação efetiva, sob pena de responsabilidade por defeitos da coisa nos termos dos artigos 913.º a 922.º do Código Civil.

Registo Predial. O artigo 2.º alínea a) do Código do Registo Predial sujeita a registo as transmissões da propriedade. O artigo 5.º consagra o princípio da oponibilidade — sem registo, o comprador não pode opor a aquisição a terceiros que registem direitos incompatíveis. O prazo de apresentação a registo é de 30 dias contados do título nos termos do artigo 8.º-A do Código do Registo Predial. O registo precedente fixa a prioridade nos termos do princípio de prioridade do artigo 6.º do mesmo Código.

Direito de preferência. Quando o terreno seja confinante com prédio rústico de menor área (até 5 hectares), o proprietário confinante goza de direito de preferência nos termos do artigo 1380.º do Código Civil. A omissão de comunicação prévia ao preferente legitima a ação de preferência no prazo de seis meses contados do conhecimento da venda nos termos do artigo 1410.º. Em terrenos arrendados pode operar o direito de preferência do arrendatário rural ou urbano.

Restrições por RAN e REN. Os terrenos inseridos em RAN (Decreto-Lei nº 73/2009) ou REN (Decreto-Lei nº 166/2008) sujeitam-se a restrições de uso e de transmissão. A alteração do uso do solo em RAN exige parecer favorável da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR) e desafetação por portaria. O comprador deve verificar estas restrições antes do ato sob pena de adquirir terreno cuja utilidade económica fica comprometida.

Comunicação à Câmara Municipal. A transmissão do terreno deve ser comunicada à Câmara Municipal para atualização do cadastro nos termos do Decreto-Lei nº 224/2007 e para efeitos de IMI subsequente.

Os erros mais frequentes na celebração do Contrato de Compra e Venda de Terreno em Portugal podem causar nulidade absoluta, anulabilidade, inoponibilidade registral, contraordenações tributárias ou perda económica significativa. A revisão prévia por advogado ou solicitador minimiza estes riscos.

Outorga por escrito particular sem reconhecimento notarial nem autenticação. O artigo 875.º do Código Civil exige escritura pública ou Documento Particular Autenticado (DPA) ao abrigo do Decreto-Lei nº 116/2008. A celebração por mero contrato escrito particular é nula nos termos do artigo 220.º do Código Civil, e nem o pagamento do preço nem a tradição do terreno sanam essa nulidade. A consequência prática é a impossibilidade de registo predial e a vulnerabilidade do comprador a futuras pretensões.

Omissão do consentimento conjugal. Quando o vendedor é casado em comunhão geral ou de adquiridos, o cônjuge não outorgante pode anular o ato no prazo de seis meses contados do conhecimento nos termos do artigo 1687.º do Código Civil. A correção exige ratificação subsequente pelo cônjuge ou nova celebração com o seu consentimento expresso nos termos do artigo 1682.º-A.

Não verificar a classificação urbanística do terreno. Comprar terreno acreditando que é apto para construção quando se trata de terreno integrado em Reserva Agrícola Nacional (RAN, DL 73/2009) ou Reserva Ecológica Nacional (REN, DL 166/2008) sem aptidão construtiva pode comprometer integralmente o objetivo económico do comprador. A solução preventiva é solicitar à Câmara Municipal a Certidão de Localização e Classificação Urbanística no PDM e a informação prévia ao abrigo do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação — RJUE (DL 555/99) antes da assinatura.

Não verificar a inexistência de hipotecas, penhoras e ónus. A omissão da consulta da Certidão Permanente Predial atualizada pode levar à aquisição de terreno onerado por hipoteca ou penhora não distratada. O comprador adquirirá o terreno sujeito ao ónus, podendo perder o investimento por execução do credor hipotecário ou penhorante. A solução é exigir Certidão Permanente Predial recente (não superior a 30 dias) e o Distrate de Hipoteca prévio ou simultâneo nos termos do artigo 730.º do Código Civil.

Não pagar o IMT prévio ao ato. O artigo 49.º do Código do IMT (CIMT, DL 287/2003) impõe o pagamento do IMT antes da outorga sob pena de nulidade do ato. O notário ou autenticador deve recusar a outorga sem o Documento Único de Cobrança (DUC) liquidado. A omissão configura ainda contraordenação tributária nos termos do RGIT (Lei nº 15/2001).

Subdeclarar o preço por simulação parcial. A prática de declarar no ato notarial preço inferior ao efetivamente pago para reduzir o IMT é configurada como simulação relativa nos termos do artigo 240.º do Código Civil e como infração tributária nos termos dos artigos 38.º e 39.º da Lei Geral Tributária. A AT pode reliquidar o IMT pelo valor real demonstrado, aplicar juros compensatórios e abrir processo contraordenacional. O comprador suporta normalmente o agravamento, sem direito de regresso contra o vendedor.

Não registar a venda no prazo de 30 dias. O artigo 8.º-A do Código do Registo Predial impõe esse prazo, sob pena de emolumentos agravados. Mais grave, sem registo o comprador não pode opor a aquisição a terceiros que registem direitos incompatíveis nos termos do artigo 5.º — designadamente novas vendas pelo vendedor a terceiros de boa fé, penhoras ou hipotecas registadas posteriormente.

Não respeitar o direito de preferência dos confinantes. Em terrenos rústicos de menor área (até 5 hectares), o proprietário confinante goza de direito de preferência nos termos do artigo 1380.º do Código Civil. A omissão de comunicação prévia ao preferente legitima a ação de preferência no prazo de seis meses contados do conhecimento da venda nos termos do artigo 1410.º do Código Civil, com a consequência de o preferente substituir o comprador na posição contratual.

Confundir terreno urbanizável com terreno apto para construção imediata. Um terreno classificado como urbanizável no PDM pode exigir prévia execução de plano de pormenor, loteamento ou infraestruturas antes de ser efetivamente edificável. A confusão pode levar à aquisição de terreno cuja viabilidade construtiva está condicionada por procedimentos urbanísticos morosos. A solução é exigir informação prévia favorável ou alvará de loteamento antes do ato.

Cláusulas vagas sobre benfeitorias e elementos acessórios. Quando o terreno tem construções acessórias (anexos, muros, poços, vedações), a omissão da menção expressa pode gerar litígios sobre o âmbito da venda. A cláusula deve identificar todas as benfeitorias incluídas e excluídas, com referência à Caderneta Predial. O regime das benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias consta dos artigos 1273.º a 1275.º do Código Civil.