Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce to umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zwanej umową przyrzeczoną, uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego. Pierwsze zdania tego dokumentu odpowiadają wprost na pytanie: jest to wiążące zobowiązanie do sfinalizowania transakcji na ustalonych z góry warunkach, zabezpieczające zarówno sprzedającego, jak i kupującego, zanim dojdzie do przeniesienia własności w formie aktu notarialnego.

Konieczność zawarcia umowy przedwstępnej wynika z konstrukcji polskiego prawa obrotu nieruchomościami. Zgodnie z art. 157 Kodeksu cywilnego własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu, dlatego strony, które nie mogą lub nie chcą od razu zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży, posługują się dwuetapową konstrukcją: najpierw umowa przedwstępna, a następnie umowa przyrzeczona. Pozwala to zarezerwować transakcję na czas potrzebny na przykład na uzyskanie kredytu hipotecznego, sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości lub zgromadzenie środków.

Artykuł 389 par. 1 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa przedwstępna określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. W przypadku sprzedaży nieruchomości oznacza to przede wszystkim dokładne oznaczenie nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy, numer działki ewidencyjnej i obręb, a także cenę sprzedaży. Bez tych elementów umowa przedwstępna nie mogłaby skutecznie zobowiązywać do zawarcia umowy przyrzeczonej, ponieważ nie sposób byłoby ustalić jej treści.

Skutki umowy przedwstępnej zależą od jej formy. Zgodnie z art. 390 par. 1 Kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy (tak zwany skutek słabszy). Jeżeli jednak umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, czyli została zawarta w formie aktu notarialnego, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem (skutek silniejszy z art. 390 par. 2 KC).

Forma umowy przyrzeczonej jest ściśle określona. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego stanowi, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność powinny być zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Oznacza to, że ostateczna umowa sprzedaży nieruchomości bez aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna. Umowa przedwstępna może natomiast być zawarta w zwykłej formie pisemnej, choć dla uzyskania skutku silniejszego warto zawrzeć ją również w formie aktu notarialnego.

Zadatek jest typowym elementem umowy przedwstępnej i pełni funkcję zabezpieczającą. Zgodnie z art. 394 Kodeksu cywilnego, w braku odmiennego zastrzeżenia, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zachować otrzymany zadatek, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet ceny. Zadatek różni się tym od zaliczki, która podlega zwrotowi bez tych szczególnych skutków.

Umowa przedwstępna powinna precyzyjnie oznaczać strony przez podanie numeru PESEL lub NIP, opisywać sposób i harmonogram zapłaty ceny, w tym ewentualne wykorzystanie depozytu notarialnego lub rachunku powierniczego, oraz termin i miejsce zawarcia umowy przyrzeczonej. Koszty transakcji, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent przy rynku wtórnym, ponosi zwykle kupujący.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce jest potrzebna zawsze, gdy strony chcą wiążąco ustalić warunki przyszłej transakcji, lecz nie mogą lub nie chcą od razu zawrzeć ostatecznej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Poniżej opisano typowe sytuacje, w których jej zawarcie jest uzasadnione.

Zakup mieszkania finansowany kredytem hipotecznym. Najczęstszym przypadkiem jest sytuacja, w której kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego w banku. Umowa przedwstępna rezerwuje nieruchomość i ustala cenę, a kupujący przedstawia ją bankowi jako podstawę wniosku kredytowego. Bank wypłaca środki dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej, dlatego umowa przedwstępna jest niezbędnym etapem.

Sprzedaż nieruchomości wymagającej uregulowania stanu prawnego. Gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny, na przykład wymaga ujawnienia spadkobierców w księdze wieczystej, wykreślenia hipoteki lub uzyskania zaświadczeń, umowa przedwstępna zabezpiecza transakcję na czas potrzebny do uporządkowania dokumentacji. Strony zobowiązują się sfinalizować sprzedaż po spełnieniu uzgodnionych warunków.

Zakup nieruchomości od dewelopera lub na rynku pierwotnym. Choć umowa deweloperska podlega odrębnym przepisom ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, w obrocie nieruchomościami gotowymi umowa przedwstępna pozwala zarezerwować lokal i ustalić cenę przed zawarciem ostatecznej umowy w formie aktu notarialnego.

Sprzedaż domu lub działki wymagająca zgromadzenia środków. Kupujący, który sprzedaje inną nieruchomość, aby sfinansować zakup, potrzebuje czasu na zakończenie własnej transakcji. Umowa przedwstępna z odpowiednio odległym terminem umowy przyrzeczonej umożliwia zsynchronizowanie obu transakcji i zabezpieczenie ceny zadatkiem.

Zabezpieczenie transakcji zadatkiem. Gdy strony chcą wzmocnić wzajemne zobowiązania, umowa przedwstępna z zadatkiem uregulowanym w art. 394 Kodeksu cywilnego skutecznie motywuje do sfinalizowania transakcji. Sprzedający zyskuje pewność, że kupujący poważnie traktuje zakup, a kupujący ma gwarancję odzyskania podwójnej kwoty zadatku w razie uchylania się sprzedającego.

Zakup nieruchomości na cele inwestycyjne lub komercyjne. Inwestor planujący zakup lokalu użytkowego, działki budowlanej lub kamienicy często zawiera umowę przedwstępną, aby zabezpieczyć transakcję na czas badania due diligence, sprawdzenia przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskania warunków zabudowy.

Transakcja wymagająca zgody osób trzecich lub organów. Gdy sprzedaż wymaga zgody współmałżonka, współwłaścicieli, organu spółki lub innego podmiotu, umowa przedwstępna zabezpiecza transakcję na czas uzyskania niezbędnych zgód. Strony zobowiązują się zawrzeć umowę przyrzeczoną po ich uzyskaniu.

Dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Gdy strony chcą zabezpieczyć możliwość przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży, zawierają umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, co daje skutek silniejszy z art. 390 par. 2 Kodeksu cywilnego. Dzięki temu strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, a nie tylko odszkodowania.

Prawidłowo sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce zawiera elementy wymagane przez art. 389 Kodeksu cywilnego, których pominięcie może uniemożliwić skuteczne dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej. Poniżej opisano niezbędne składniki umowy.

Oznaczenie stron. Umowa musi precyzyjnie identyfikować sprzedającego i kupującego. W przypadku osoby fizycznej podaje się imię, nazwisko, numer PESEL i adres zamieszkania, a w przypadku przedsiębiorcy firmę, adres siedziby, numer NIP, REGON oraz numer KRS i organ reprezentacji. Jednoznaczna identyfikacja stron jest niezbędna dla skutecznego dochodzenia roszczeń.

Dokładny opis nieruchomości. Nieruchomość należy opisać przez podanie jej rodzaju, adresu lub położenia, numeru działki ewidencyjnej i obrębu, powierzchni oraz numeru księgi wieczystej, na przykład PO1P/00345678/9, prowadzonej przez sąd rejonowy. Precyzyjne oznaczenie nieruchomości stanowi istotne postanowienie umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 389 par. 1 Kodeksu cywilnego.

Cena sprzedaży i sposób zapłaty. Umowa określa cenę sprzedaży w złotych oraz harmonogram i sposób zapłaty, w tym wpłatę zadatku, ewentualne wykorzystanie kredytu hipotecznego, depozytu notarialnego lub rachunku powierniczego. Wskazuje się również numer rachunku bankowego sprzedającego w formacie IBAN.

Zadatek. Umowa powinna określać wysokość zadatku oraz odsyłać do art. 394 Kodeksu cywilnego. Zadatek zabezpiecza wykonanie umowy: w razie niewykonania przez kupującego sprzedający może go zachować, a w razie niewykonania przez sprzedającego kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Należy wyraźnie odróżnić zadatek od zaliczki, która podlega zwykłemu zwrotowi.

Termin i forma umowy przyrzeczonej. Umowa powinna wskazywać najpóźniejszy termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz przypominać, że umowa przyrzeczona wymaga formy aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Wskazanie notariusza lub kancelarii notarialnej ułatwia organizację transakcji. Praktyczne wzory uzupełniające, takie jak protokół zdawczo-odbiorczy, udostępnia serwis forms-legal.com.

Forma umowy przedwstępnej. Umowa powinna wskazywać, czy jest zawierana w zwykłej formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego daje skutek silniejszy z art. 390 par. 2 Kodeksu cywilnego, umożliwiając dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, podczas gdy forma pisemna daje jedynie skutek słabszy w postaci odszkodowania.

Oświadczenia o stanie prawnym nieruchomości. Sprzedający powinien oświadczyć o stanie prawnym nieruchomości, w tym o braku obciążeń, hipotek, służebności, roszczeń i zaległości w opłatach lub o ich istnieniu. Oświadczenia te chronią kupującego i pozwalają mu ocenić ryzyko transakcji przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Wydanie nieruchomości. Umowa powinna określać termin wydania nieruchomości kupującemu, zwykle w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz obowiązek sporządzenia protokołu przekazania dokumentującego stan nieruchomości i stany liczników.

Postanowienia o kosztach i postanowienia końcowe. Umowa powinna wskazywać, która strona ponosi koszty transakcji, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent przy rynku wtórnym, płacony przez kupującego. Postanowienia końcowe obejmują klauzulę o stosowaniu Kodeksu cywilnego, wymóg formy pisemnej dla zmian oraz wskazanie sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Wypełnienie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w Polsce wymaga przejścia przez kolejne etapy w określonej kolejności, od oznaczenia stron po ustalenie terminu umowy przyrzeczonej. Staranne wypełnienie zabezpiecza transakcję i ułatwia jej sfinalizowanie.

Krok 1 — oznacz strony umowy. Wpisz pełne dane sprzedającego: imię i nazwisko lub firmę, numer PESEL albo NIP oraz adres. Następnie wpisz analogiczne dane kupującego. Jednoznaczna identyfikacja stron jest niezbędna dla skutecznego dochodzenia roszczeń.

Krok 2 — opisz nieruchomość. Wybierz rodzaj nieruchomości, podaj jej adres lub położenie, numer działki ewidencyjnej i obręb, powierzchnię oraz numer księgi wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy. Przed zawarciem umowy zaleca się sprawdzenie treści księgi wieczystej w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych, aby zweryfikować stan prawny nieruchomości.

Krok 3 — ustal cenę sprzedaży. Wpisz łączną cenę sprzedaży nieruchomości w złotych. Cena jest istotnym postanowieniem umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 389 par. 1 Kodeksu cywilnego, dlatego musi być określona jednoznacznie.

Krok 4 — określ zadatek. Wpisz kwotę zadatku, którą kupujący wpłaca przy zawarciu umowy. Pamiętaj, że do zadatku stosuje się art. 394 Kodeksu cywilnego: w razie niewykonania umowy przez kupującego sprzedający zachowuje zadatek, a w razie niewykonania przez sprzedającego kupujący może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli strony chcą, aby świadczenie podlegało zwykłemu zwrotowi, powinny określić je jako zaliczkę, a nie zadatek.

Krok 5 — opisz sposób zapłaty ceny. W polu przeznaczonym na harmonogram zapłaty opisz, kiedy i w jaki sposób zostanie zapłacona pozostała część ceny, na przykład z kredytu hipotecznego w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, z depozytu notarialnego lub przez rachunek powierniczy. Podaj numer rachunku bankowego sprzedającego w formacie IBAN.

Krok 6 — ustal termin i miejsce umowy przyrzeczonej. Wpisz najpóźniejszy termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wskaż notariusza lub kancelarię notarialną. Pamiętaj, że umowa przyrzeczona wymaga formy aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego.

Krok 7 — wybierz formę umowy przedwstępnej. Zdecyduj, czy umowa przedwstępna ma być zawarta w zwykłej formie pisemnej, czy w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego daje skutek silniejszy z art. 390 par. 2 Kodeksu cywilnego, umożliwiając dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, co warto rozważyć przy transakcjach o dużej wartości.

Krok 8 — uzupełnij oświadczenia o stanie prawnym. W polu dotyczącym stanu prawnego opisz, czy nieruchomość jest wolna od obciążeń, hipotek, służebności i roszczeń, czy też istnieją jakieś obciążenia. Rzetelne oświadczenia chronią obie strony i ograniczają ryzyko sporu.

Krok 9 — określ termin wydania nieruchomości. Wpisz, kiedy nieruchomość zostanie wydana kupującemu, zwykle w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej, oraz przewidź obowiązek sporządzenia protokołu przekazania dokumentującego stan nieruchomości i stany liczników.

Krok 10 — podpisz umowę. Wpisz miejscowość i datę zawarcia umowy w formacie DD.MM.YYYY i podpisz ją w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach. Jeżeli wybrano formę aktu notarialnego, umowę zawiera się przed notariuszem. Zachowaj umowę oraz potwierdzenie wpłaty zadatku, ponieważ stanowią one dowód w razie sporu o wykonanie umowy.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce podlega przepisom Kodeksu cywilnego, które wyznaczają jej treść, formę i skutki. Znajomość tych wymagań jest niezbędna do sporządzenia umowy skutecznie zabezpieczającej transakcję.

Podstawa kodeksowa i istotne postanowienia. Umowę przedwstępną reguluje art. 389 Kodeksu cywilnego, który wymaga, aby umowa, przez którą jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, określała istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Przy sprzedaży nieruchomości istotnymi postanowieniami są przede wszystkim dokładne oznaczenie nieruchomości oraz cena. Brak tych elementów uniemożliwia ustalenie treści umowy przyrzeczonej.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Artykuł 389 par. 2 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania jej zawarcia. Jeżeli obie strony są uprawnione i każda z nich wyznaczyła inny termin, wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła oświadczenie. Brak wyznaczenia terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej powoduje, że nie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma umowy przyrzeczonej. Artykuł 158 Kodeksu cywilnego wymaga, aby umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości oraz umowa przenosząca własność były zawarte w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Umowa sprzedaży nieruchomości zawarta bez aktu notarialnego jest bezwzględnie nieważna, dlatego umowę przyrzeczoną zawiera się zawsze przed notariuszem.

Zakaz warunku i terminu przy przeniesieniu własności. Artykuł 157 Kodeksu cywilnego stanowi, że własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Z tego zakazu wynika dwuetapowa konstrukcja transakcji, w której umowa przedwstępna poprzedza umowę przyrzeczoną przenoszącą własność.

Skutki umowy przedwstępnej. Artykuł 390 Kodeksu cywilnego rozróżnia dwa skutki. Skutek słabszy z par. 1 polega na tym, że w razie uchylania się strony zobowiązanej druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła licząc na zawarcie umowy. Skutek silniejszy z par. 2 przysługuje, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom co do formy umowy przyrzeczonej, czyli została zawarta w formie aktu notarialnego; wówczas strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Zadatek. Artykuł 394 Kodeksu cywilnego reguluje skutki zadatku. W braku odmiennego zastrzeżenia zadatek dany przy zawarciu umowy oznacza, że w razie niewykonania umowy przez jedną stronę druga może od umowy odstąpić i zachować zadatek, a jeżeli sama go dała, żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek zalicza się na poczet ceny, a w razie rozwiązania umowy lub niewykonania z przyczyn niezawinionych przez żadną ze stron zadatek podlega zwrotowi.

Koszty i podatki. Przy umowie przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym kupujący płaci podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent wartości rynkowej nieruchomości, pobierany przez notariusza jako płatnika. Ponadto kupujący ponosi taksę notarialną oraz opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej. Wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie nabywcy zamieszcza się w akcie notarialnym.

Przedawnienie roszczeń. Artykuł 390 par. 3 Kodeksu cywilnego stanowi, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia uprawomocnienia się orzeczenia. Krótki termin przedawnienia wymaga od strony uprawnionej szybkiego działania.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości w Polsce bywa źródłem błędów, które osłabiają jej skuteczność lub narażają strony na straty. Poniżej opisano najczęstsze uchybienia, których należy unikać.

Błąd 1 — nieprecyzyjne oznaczenie nieruchomości. Pominięcie numeru księgi wieczystej, numeru działki ewidencyjnej lub obrębu utrudnia lub uniemożliwia ustalenie istotnych postanowień umowy przyrzeczonej w rozumieniu art. 389 par. 1 Kodeksu cywilnego. Nieruchomość należy zawsze opisać dokładnie, najlepiej po sprawdzeniu treści księgi wieczystej w systemie Elektronicznych Ksiąg Wieczystych.

Błąd 2 — mylenie zadatku z zaliczką. Strony często używają pojęć zadatek i zaliczka zamiennie, nie zdając sobie sprawy z różnicy skutków. Zadatek podlega rygorom art. 394 Kodeksu cywilnego, czyli zachowaniu lub zwrotowi w podwójnej wysokości, podczas gdy zaliczka podlega zwykłemu zwrotowi. Niewłaściwe nazwanie świadczenia może prowadzić do nieporozumień co do jego skutków w razie niewykonania umowy.

Błąd 3 — zawarcie umowy w formie pisemnej, gdy potrzebny jest skutek silniejszy. Strony, które chcą zabezpieczyć możliwość przymusowego doprowadzenia do zawarcia umowy sprzedaży, niekiedy zawierają umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej. Daje to jedynie skutek słabszy w postaci odszkodowania zgodnie z art. 390 par. 1 Kodeksu cywilnego. Skutek silniejszy, czyli możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem, wymaga formy aktu notarialnego.

Błąd 4 — pominięcie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Brak oznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej powoduje konieczność jego wyznaczenia zgodnie z art. 389 par. 2 Kodeksu cywilnego i grozi tym, że po upływie roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie będzie można żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Termin należy zawsze wyraźnie wskazać.

Błąd 5 — przeoczenie krótkiego terminu przedawnienia. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta, zgodnie z art. 390 par. 3 Kodeksu cywilnego. Strona, która zwleka z dochodzeniem swoich praw, może utracić możliwość ich realizacji. Wymaga to szybkiego działania po upływie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Błąd 6 — brak weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Kupujący niekiedy zawierają umowę przedwstępną bez sprawdzenia treści księgi wieczystej, co naraża ich na ryzyko nabycia nieruchomości obciążonej hipoteką, służebnością lub roszczeniami osób trzecich. Przed zawarciem umowy należy zweryfikować wszystkie cztery działy księgi wieczystej oraz uzyskać oświadczenia sprzedającego o stanie prawnym.

Błąd 7 — niejasne ustalenie sposobu zapłaty ceny. Brak precyzyjnego harmonogramu zapłaty, w tym terminu wpłaty pozostałej części ceny i sposobu jej zabezpieczenia, prowadzi do sporów przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Warto rozważyć wykorzystanie depozytu notarialnego lub rachunku powierniczego, które chronią obie strony przy płatności dużych kwot.

Błąd 8 — pominięcie kwestii kosztów i podatków. Strony często nie ustalają wyraźnie, kto ponosi koszty transakcji, w tym taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent przy rynku wtórnym. Przy braku ustaleń koszty te obciążają zwykle kupującego, jednak ich wyraźne uregulowanie w umowie przedwstępnej zapobiega nieporozumieniom przy umowie przyrzeczonej.