Contrato de Obra y Reforma España — CC arts. 1588-1600 y LOE

El Contrato de Obra y Reforma es, en España, el contrato escrito regulado por Código Civil art. 1588–1600; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), que define las prestaciones de cada parte y resulta exigible ante la jurisdicción civil.

El Código Civil distingue dos modalidades principales de precio para los contratos de obras en España: el contrato de obra a tanto alzado (precio cerrado) conforme al Artículo 1593, en el que el contratista se obliga a ejecutar todas las obras por un precio fijo previamente acordado y asume el riesgo de desviaciones en los costes; y el contrato de obra por unidades de medida o por administración, en el que el precio se calcula en función de las unidades de obra realmente ejecutadas o de los costes de materiales y mano de obra más un margen. El Artículo 1593 CC establece el principio de que el arquitecto y el contratista no pueden exigir un incremento del precio acordado aunque aumenten los costes de materiales o mano de obra, salvo que el propietario haya autorizado modificaciones por escrito.

La Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece el marco legal para los proyectos de construcción que requieren licencias de obras del Ayuntamiento, clasificando los agentes del proceso edificatorio: el promotor, el proyectista (arquitecto que redacta el proyecto técnico), el constructor (contratista principal), el director de obra (arquitecto supervisor) y el director de ejecución de obra (aparejador). La LOE impone la responsabilidad decenal obligatoria (responsabilidad decenal) conforme al Artículo 17: el constructor, el arquitecto y los demás agentes son solidariamente responsables de los defectos estructurales que afecten a los elementos portantes del edificio durante 10 años tras la recepción, de los defectos de habitabilidad durante 3 años y de los defectos de acabado durante 1 año.

Para las obras de construcción de mayor envergadura sujetas a la LOE, el promotor debe suscribir un seguro decenal de daños conforme al Artículo 19 LOE antes del inicio de las obras. Este requisito se aplica a los edificios residenciales y es exigido por el Registro de la Propiedad, que no inscribirá el nuevo edificio sin acreditar la contratación del seguro. El pago en los contratos de obra y reforma en España se estructura habitualmente en plazos vinculados a hitos de la construcción: un pago inicial a la firma del contrato, pagos intermedios ligados a las certificaciones de obra emitidas por el director de obra y un pago final de retención de garantía que se libera tras la recepción de las obras y la expiración del período de garantía.

El cumplimiento normativo en materia de subcontratación, prevención de riesgos laborales y habitabilidad hace del Contrato de Obra y Reforma España una herramienta imprescindible para propietarios, promotores y contratistas que deseen proteger sus derechos ante los Juzgados de Primera Instancia.

El régimen legal aplicable al Contrato de Obra y Reforma en España se articula principalmente en torno a la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LOE), cuyo Artículo 17 establece la responsabilidad decenal por defectos estructurales, trienal por daños en elementos constructivos y anual por defectos de acabado. El Código Civil regula el arrendamiento de obra en sus artículos 1544 y 1588 a 1600: el Artículo 1591 CC establece la responsabilidad del contratista durante diez años por vicios ocultos que afecten a la solidez del edificio, y el Artículo 1594 CC reconoce el derecho del comitente a desistir del contrato abonando los trabajos realizados. La Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL) y el Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, sobre disposiciones mínimas de seguridad y salud en obras de construcción, imponen obligaciones de coordinación de seguridad cuando intervienen dos o más contratistas. La Ley 32/2006, de 18 de octubre, reguladora de la subcontratación en el Sector de la Construcción (LSC), Artículo 5, limita los niveles de subcontratación y exige el Libro de Subcontratación. El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLSRU), artículos 11 y 12, determina si la reforma requiere licencia de obras mayores, menores o declaración responsable ante el Ayuntamiento. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Obra y Reforma España como punto de partida; los contratos de reforma de gran envergadura deben ser revisados por un arquitecto y un abogado especializado en derecho de la construcción antes de su firma.

El Contrato de Obra y Reforma España es necesario siempre que un propietario contrate a un contratista para ejecutar obras de construcción, reforma o rehabilitación en un inmueble en España, independientemente de que las obras requieran licencia de obras del Ayuntamiento.

El contrato escrito es necesario cuando un propietario encarga alteraciones estructurales —como la eliminación de muros de carga, la ampliación de planta, la conversión de un garaje en espacio habitable o la instalación de un ascensor— que requieren una licencia de obra mayor del Ayuntamiento. Sin un contrato escrito, las disputas sobre pagos, las reclamaciones por vicios y la distribución de la responsabilidad conforme a la LOE resultan extremadamente difíciles de resolver ante el Juzgado de Primera Instancia.

El contrato es necesario cuando una comunidad de propietarios regulada por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal encarga obras de rehabilitación mayor en los elementos comunes del edificio —restauración de fachada, sustitución de cubierta, instalación de ascensor u obras de rampa de acceso— tras adoptar el acuerdo en la junta de propietarios con las mayorías exigidas por el Artículo 17 LPH.

El contrato es necesario cuando un arrendatario comercial o una empresa encarga el acondicionamiento de un local comercial arrendado para adaptarlo a su uso previsto. El contrato debe regular la titularidad de las mejoras al término del arrendamiento y debe ser congruente con la autorización del arrendador conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) Ley 29/1994.

El contrato es necesario cuando un promotor inmobiliario contrata a una empresa constructora para edificar unidades residenciales o comerciales destinadas a la venta, en un régimen de gestión constructiva en el que son de aplicación el régimen de responsabilidad obligatorio de la LOE, el seguro decenal y el libro del edificio.

El contrato escrito es necesario cuando las obras implican una cadena de subcontratación: conforme a la Ley 32/2006 reguladora de la Subcontratación en el Sector de la Construcción, la subcontratación en construcción está regulada y las responsabilidades del contratista principal frente a los subcontratistas (incluido el pago en plazo conforme a la Ley 3/2004 de lucha contra la morosidad) deben formalizarse por escrito.

Además de los supuestos anteriores, el Contrato de Obra y Reforma España es necesario en los siguientes casos adicionales regulados por la normativa española. Cuando las obras requieren licencia de obras mayores conforme al Artículo 11 del Real Decreto Legislativo 7/2015 (TRLSRU) — obras que afecten a la estructura, fachada, cubierta o instalaciones generales — la licencia municipal y el contrato escrito son requisito indispensable de la póliza de seguro decenal obligatoria. Cuando la reforma se financia mediante préstamo hipotecario para rehabilitación, la entidad financiera exige el contrato firmado conforme a los requisitos de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), Artículo 11, como documentación previa al desembolso. Cuando la comunidad de propietarios ejecuta obras en elementos comunes al amparo del Artículo 10 LPH (Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal), el acuerdo de junta y el contrato de obra constituyen la base documental para reclamar frente al constructor ante los Juzgados de Primera Instancia o el Juzgado de lo Mercantil en caso de defectos o insolvencia. Forms-legal.com pone a disposición esta plantilla de Contrato de Obra y Reforma España para facilitar la formalización de los encargos de reforma conforme al Código Civil y la LOE.

Un Contrato de Obra y Reforma España válido conforme a los artículos 1588 a 1600 del Código Civil y a la Ley de Ordenación de la Edificación debe contener los siguientes elementos esenciales para ser ejecutable y proteger tanto al propietario como al contratista.

Identificación de las partes: Nombre completo, DNI/NIF/NIE y domicilio del comitente (propietario del inmueble o promotor) y del contratista. Si el contratista es persona jurídica, se requieren el NIF de la sociedad, los datos del Registro Mercantil y el nombre del representante legal. Deben indicarse las licencias profesionales del contratista, su afiliación gremial y su inscripción en la Seguridad Social como empresario (Código de Cuenta de Cotización — CCC ante la TGSS), junto con la acreditación de que los trabajadores del proyecto están dados de alta en la Seguridad Social.

Descripción de los trabajos: Descripción detallada del alcance de la obra, haciendo referencia al proyecto técnico redactado por un arquitecto o aparejador cualificado cuando así lo exija la LOE o el Ayuntamiento. La descripción debe identificar el inmueble por su referencia catastral y su dirección. Las especificaciones técnicas, planos y memoria de calidades forman parte del contrato y deben acompañarse como anexos.

Precio y estructura de pagos: El precio total pactado de la obra —ya sea a precio cerrado (tanto alzado) conforme al Artículo 1593 CC, o por unidades de obra o por administración— y el calendario de pagos. Los plazos deben vincularse a hitos medibles o certificaciones de obra. Debe indicarse el IVA aplicable: tipo reducido del 10% para obras de rehabilitación en vivienda conforme al Artículo 91.Uno.2 de la Ley 37/1992 del IVA, o tipo general del 21% para nueva construcción. Debe especificarse una retención (habitualmente entre el 5% y el 10% del precio del contrato) retenida por el comitente como garantía frente a vicios durante el período de garantía.

Calendario de ejecución: La fecha de inicio, la fecha de finalización y cualquier fecha intermedia de hitos para las fases clave de la obra. Deben incluirse disposiciones sobre ampliaciones de plazo por causas de fuerza mayor —climatología adversa, interrupciones en el suministro de materiales— y el procedimiento para acordarlas por escrito. Las penalizaciones por retraso, expresadas como importe diario o semanal, son ejecutables conforme al Artículo 1152 CC.

Licencias y permisos de obra: Una cláusula que distribuya la responsabilidad de obtener la licencia de obra del Ayuntamiento, la comunicación previa y cualquier otra autorización administrativa. El contrato debe indicar quién asume el coste de las tasas municipales, los honorarios de arquitecto y las tasas de visado colegial cobradas por el Colegio de Arquitectos.

Garantías y responsabilidad por vicios: Referencia a los períodos de garantía obligatorios conforme al Artículo 17 LOE: 1 año para defectos de acabado, 3 años para defectos de habitabilidad y 10 años para defectos estructurales. Debe indicarse la obligación del contratista de subsanar los vicios notificados durante el período de garantía sin coste adicional y el derecho del comitente a retener el importe de la retención hasta que los vicios sean subsanados.

Seguridad y salud: Cumplimiento del Real Decreto 1627/1997, de 24 de octubre, que establece las disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción. La designación del coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución es obligatoria conforme al Artículo 3 RD 1627/1997 cuando intervengan varios contratistas. El Plan de Seguridad y Salud debe ser redactado por el contratista y aprobado por el coordinador.

Subcontratación: Una cláusula que regule el derecho del contratista a subcontratar partes de la obra, conforme a la Ley 32/2006 de Subcontratación, incluyendo el Libro de Subcontratación que debe mantenerse en obra (Artículo 8 Ley 32/2006) y los requisitos del Registro de Empresas Acreditadas (REA) para los subcontratistas.

Resolución de controversias: Derecho aplicable (Derecho español), fuero (Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubica el inmueble) y cualquier mecanismo acordado de determinación pericial o arbitraje para disputas técnicas sobre la calidad de la obra conforme a la Ley 60/2003 de Arbitraje. Forms-legal.com ofrece esta plantilla de Contrato de Obra y Reforma España como punto de partida para proyectos habituales de reforma y construcción. Para obras de mayor envergadura sujetas a la LOE o que requieran licencia de obra mayor, el contrato debe ser revisado por un abogado especialista en derecho inmobiliario o un gestor de obra, y el proyecto técnico debe ser redactado y firmado por un arquitecto o aparejador colegiado. La plataforma forms-legal.com ofrece esta plantilla adaptada a la legislación española vigente para facilitar la elaboración de este documento con todas las garantías legales.