Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios España — LPH art. 17 y LOE
HOMEOWNERS ASSOCIATION WORKS AGREEMENT (ACUERDO DE OBRAS DE COMUNIDAD DE PROPIETARIOS)
This Homeowners Association Works Agreement (Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios) is entered into on [Agreement Date] in [Agreement Place], Spain, governed by the Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) Articles 10, 11, and 17, and the Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE).
1. COMMUNITY AND AUTHORISATION
Community: [Community Name], NIF: [Community NIF], address: [Building Address]. Represented by its President: [President Name], authorised under Article 13 LPH to sign contracts and applications on behalf of the community. Junta de propietarios resolution: adopted on [Junta Date]. Voting result: [Voting Result]. Works category: [Works Category].
2. WORKS DESCRIPTION AND LICENCES
2.1 Description of works: [Works Description]. 2.2 Building licence status: [Licence Status]. Licence reference: [Licence Reference]. 2.3 Technical direction: [Technical Director].
3. CONTRACTOR APPOINTMENT
The community appoints [Contractor Name], NIF/CIF: [Contractor NIF], address: [Contractor Address], to carry out the works described above. The contractor warrants compliance with the LOE warranty obligations — 10 years for structural defects, 3 years for habitability defects, and 1 year for finishing defects under Article 17 LOE. Expected works timeline: [Works Timeline].
4. BUDGET, FINANCING, AND OWNER CONTRIBUTIONS
4.1 Total approved budget: [Total Budget]. 4.2 Financing method: [Financing Method]. 4.3 Derrama extraordinary assessment: [Derrama Instalments]. Each owner's share is calculated on their coeficiente de participación under Article 9.1.e LPH. 4.4 Owners who fail to pay their derrama instalments on time may be pursued through the procedimiento monitorio de propiedad horizontal under Article 21 LPH before the Juzgado de Primera Instancia.
5. WARRANTIES AND COMPLETION
5.1 Upon satisfactory completion, the president and contractor shall sign a formal Acta de Recepción de Obra. The architect shall issue a Certificado Final de Obra. 5.2 A retention (retención de garantía) of 5% of the contract price shall be withheld for 12 months following completion to cover finishing defect warranty obligations under Article 17.1.c LOE. 5.3 Where a seguro decenal is required under Article 19 LOE, the contractor shall provide evidence of the insurance policy before works commence.
6. GOVERNING LAW AND DISPUTES
This Agreement is governed by Spanish law. Disputes between the community and the contractor shall be submitted to mediation under Ley 5/2012 where possible, and thereafter to the Juzgado de Primera Instancia or Juzgado de lo Mercantil of the building's location.
SIGNATURES
Signed in [Agreement Place] on [Agreement Date].
Community President (Presidente)
________________
Signature
Contractor (Contratista)
________________
Signature
Qué es Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios España — LPH art. 17 y LOE
El Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios es, en España, el contrato escrito regulado por Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH), art. 17; Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), que fija por escrito los derechos y obligaciones recíprocos de las partes y resulta exigible ante los tribunales civiles.
La LPH regula el régimen de propiedad horizontal en España desde su promulgación en 1960, con reformas relevantes introducidas por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas y la Ley 10/2022 de Medidas Urgentes para Impulsar la Actividad de Rehabilitación. El artículo 17 de la LPH establece los quórum de votación necesarios para adoptar acuerdos sobre obras en la junta de propietarios. Las obras de conservación necesaria del artículo 10.1 LPH se aprueban por mayoría simple. Las obras de mejora no necesarias (mejoras) del artículo 11 LPH requieren tres quintas partes del total de propietarios y cuotas. Las obras de accesibilidad para personas con discapacidad o mayores de 70 años que no excedan de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes del artículo 17.2 LPH se aprueban también por mayoría simple. Las barreras arquitectónicas reguladas por el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, del Texto Refundido de la Ley General de Derechos de las Personas con Discapacidad y de su Inclusión Social, tienen un tratamiento preferente en la LPH reformada.
La LOE establece el marco de responsabilidades de los agentes de la edificación — promotor, proyectista, director de obra, director de ejecución, constructor y suministradores — y los plazos de garantía: diez años para vicios estructurales (artículo 17.1.a LOE), tres años para defectos que afecten a la habitabilidad (artículo 17.1.b LOE), y un año para defectos de terminación o acabado (artículo 17.1.c LOE). Para obras en elementos comunes, la comunidad de propietarios actúa como promotor a los efectos de la LOE, debiendo cumplir los requisitos del Código Técnico de la Edificación (CTE, Real Decreto 314/2006) y obtener la correspondiente licencia de obras del ayuntamiento cuando sea preceptiva conforme a la legislación urbanística autonómica — entre otras, la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, la Ley 3/2012 de Urbanisme de Catalunya y la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
El artículo 9.1.f) de la LPH obliga a la comunidad de propietarios a constituir y mantener un fondo de reserva equivalente al menos al 10% del último presupuesto ordinario, que puede destinarse a cubrir el coste de obras de conservación y rehabilitación. Para obras que superen los recursos del fondo de reserva, se aprueba una derrama extraordinaria conforme al artículo 9.1.e) LPH, distribuida entre todos los propietarios en proporción a su coeficiente de participación establecido en el título constitutivo. El procedimiento monitorio del artículo 21 LPH permite a la comunidad reclamar judicialmente las derramas impagadas de forma ágil ante el Juzgado de Primera Instancia.
Las obras de rehabilitación energética en edificios de viviendas están incentivadas por los fondos NextGenerationEU — Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR) — gestionados a través del Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) y las convocatorias autonómicas de los Programas de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE y PREE 5000), que pueden financiar entre el 40% y el 80% del coste elegible de obras de mejora de la envolvente térmica, instalación de aerotermia, bomba de calor o energía fotovoltaica comunitaria. La comunidad de propietarios debe adoptar un acuerdo formal de junta, contratar a un técnico habilitado que redacte el proyecto y la memoria justificativa, y cumplir los requisitos del programa gestionado por la comunidad autónoma correspondiente para acceder a las subvenciones.
Cuándo necesitas Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios España — LPH art. 17 y LOE
Un Acuerdo de Comunidad de Propietarios para Obras España es necesario cada vez que la junta de propietarios de un edificio en régimen de propiedad horizontal decide ejecutar obras en los elementos comunes — fachada, cubierta, instalaciones de agua, saneamiento, electricidad, ascensor, portal, zonas comunes — que requieren financiación mediante derrama extraordinaria o el uso del fondo de reserva.
El acuerdo es necesario cuando el edificio presenta deficiencias estructurales o de habitabilidad detectadas en la Inspección Técnica de Edificios (ITE), también denominada Informe de Evaluación del Edificio (IEE) conforme a la Ley 8/2013 y la normativa autonómica correspondiente. Muchos municipios españoles obligan a los propietarios de edificios de más de 50 años a realizar la ITE, y los defectos calificados como urgentes o graves requieren acuerdo de junta y ejecución de obras en los plazos establecidos por el ayuntamiento.
El acuerdo es necesario cuando la comunidad desea solicitar ayudas del programa Next Generation EU para la rehabilitación energética del edificio — los fondos europeos exigen un acuerdo formal de junta, la contratación de un arquitecto o técnico habilitado para el proyecto de rehabilitación, y el cumplimiento de los requisitos del programa PREE o PREE 5000 gestionado por el IDAE y las Comunidades Autónomas.
El acuerdo de junta es obligatorio cuando la obra afecta a elementos comunes de carácter estructural o modifica la configuración exterior del edificio — instalación de ascensor en un edificio sin él, cerramiento de terraza, cambio de cubierta o fachada — ya que estas actuaciones pueden requerir licencia de obras mayor y la aprobación por mayorías cualificadas de la LPH.
El acuerdo también es necesario cuando la comunidad desea suprimir barreras arquitectónicas para garantizar la accesibilidad de personas con discapacidad o mayores de 70 años, conforme a los artículos 10 y 17 de la LPH reformada. En estos casos, las obras de accesibilidad que no excedan el importe de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes pueden aprobarse con el voto de la mayoría de propietarios y cuotas presentes o representados en la junta.
Finalmente, el acuerdo es necesario cuando la comunidad contrata una empresa de instalación de cargadores para vehículos eléctricos conforme al Artículo 17.5 de la LPH, que establece un procedimiento específico de comunicación al presidente y la junta con mayoría de tres quintas partes.
Qué incluir en tu Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios España — LPH art. 17 y LOE
Un Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios España válido conforme a la LPH (Ley 49/1960) y la LOE (Ley 38/1999) debe incluir los siguientes elementos esenciales para tener eficacia jurídica plena y permitir a la comunidad gestionar el proyecto de obras adecuadamente.
Identificación de la Comunidad y el Edificio: Denominación completa de la comunidad de propietarios, dirección exacta del edificio (calle, número, municipio), número de finca registral en el Registro de la Propiedad, CIF de la comunidad asignado por la AEAT, nombre del presidente en ejercicio y, en su caso, del administrador de fincas colegiado en el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAF).
Descripción Técnica de las Obras: Descripción precisa del alcance de las obras — elemento del edificio afectado (fachada, cubierta, saneamiento, ascensor, portal, instalaciones comunes), tipo de obra (conservación necesaria, mejora, accesibilidad, eficiencia energética), materiales principales, superficie o longitud afectada, y referencia al proyecto técnico o memoria descriptiva redactada por el arquitecto o aparejador habilitado conforme al artículo 4 de la LOE y al Código Técnico de la Edificación (CTE, Real Decreto 314/2006). Debe indicarse si las obras requieren licencia de obras mayor del ayuntamiento, comunicación previa o declaración responsable conforme a la legislación urbanística autonómica.
Procedimiento de Aprobación y Quórum: La fecha, hora y lugar de celebración de la junta (ordinaria o extraordinaria); el número total de propietarios de la comunidad y el porcentaje del total de cuotas de participación presentes o representados; el quórum de votación aplicable conforme al artículo 17 de la LPH — mayoría simple para obras del artículo 10.1, tres quintas partes para mejoras del artículo 11 y artículo 17.4 —; y el resultado de la votación (votos a favor, en contra y abstenciones expresados tanto en número de propietarios como en porcentaje de cuotas).
Contratista y Dirección Facultativa: Identificación de la empresa constructora o contratista adjudicataria — razón social, NIF/CIF, número de inscripción en el Registro de Empresas Acreditadas (REA) del Ministerio de Trabajo conforme al Real Decreto 1109/2007. Para obras mayores que exijan proyecto técnico conforme a la LOE, identificación del director de obra (arquitecto, número de colegiado) y del director de ejecución de obra (aparejador o arquitecto técnico, número de colegiado), con referencia a su seguro de responsabilidad civil profesional.
Presupuesto y Financiación: El presupuesto total aprobado para las obras, desglosado por fases si procede. El método de financiación — cobertura con el fondo de reserva del artículo 9.1.f) LPH (mínimo 10% del presupuesto ordinario), derrama extraordinaria del artículo 9.1.e) LPH, o préstamo bancario a la comunidad — con indicación de entidad, importe y condiciones del préstamo si aplica.
Derrama Extraordinaria: La cuota asignada a cada propietario calculada sobre su coeficiente de participación del título constitutivo de la propiedad horizontal, el calendario de pago (número de cuotas, fechas e importes) y la cuenta bancaria (IBAN) de la comunidad a la que deben realizarse los ingresos. Los propietarios morosos pueden ser perseguidos mediante el procedimiento monitorio de propiedad horizontal del artículo 21 LPH ante el Juzgado de Primera Instancia.
Ayudas y Subvenciones: Cuando la obra esté acogida a los fondos NextGenerationEU — programas PREE, PREE 5000, u otras convocatorias autonómicas de rehabilitación energética — debe identificarse la convocatoria, el importe de la ayuda concedida o solicitada gestionada a través del IDAE y la comunidad autónoma, y las condiciones específicas de ejecución y justificación de la subvención.
Garantías y Acta de Recepción: Referencia a los plazos de garantía LOE del artículo 17 — un año para defectos de terminación, tres años para defectos que afecten a la habitabilidad, diez años para vicios estructurales — y el procedimiento de recepción formal de la obra (acta de recepción) firmada por el presidente y el contratista al completarse satisfactoriamente los trabajos. El Certificado Final de Obra emitido por el arquitecto puede ser necesario para la inscripción en el Registro de la Propiedad o para la documentación de la IEE.
Forms-legal.com proporciona esta plantilla de Acuerdo de Obras de Comunidad de Propietarios España como punto de partida práctico. Para obras de cierta envergadura se recomienda el asesoramiento de un administrador de fincas colegiado (CGCAF) y de un abogado especializado en derecho de la edificación y propiedad horizontal. Los conflictos entre propietarios sobre acuerdos de la junta se dirimen ante el Juzgado de Primera Instancia conforme al artículo 18 LPH en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo, o un año si el propietario ausente no fue notificado.
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El artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960, LPH) establece distintos quórum según el tipo de obra. Las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble — reparación de la fachada, impermeabilización de cubiertas, reparación del ascensor existente — se aprueban por mayoría simple de propietarios y cuotas presentes en la junta conforme al artículo 17.7 LPH. Las obras de mejora que no sean necesarias para la conservación del edificio requieren el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación (artículo 17.4 LPH). La instalación o supresión de sistemas de acceso a personas con discapacidad — ascensor, rampa, plataforma elevadora — cuando el coste no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes requiere solo mayoría simple (artículo 17.2 LPH). La instalación de cargadores de vehículos eléctricos requiere comunicación al presidente y aprobación por tres quintos de propietarios y cuotas (artículo 17.5 LPH).
La Inspección Técnica de Edificios (ITE), denominada Informe de Evaluación del Edificio (IEE) a nivel estatal desde la Ley 8/2013 de Rehabilitación, es una revisión periódica obligatoria del estado de conservación de los edificios residenciales. A nivel estatal, es obligatoria para edificios con más de 50 años de antigüedad cuando sean requeridos por la administración, pero la regulación específica — plazos, edificios afectados y contenido del informe — la establece cada Comunidad Autónoma y municipio. En Madrid y Barcelona, por ejemplo, los edificios de uso residencial colectivo de más de 50 años deben realizar la ITE periódicamente (cada 10 años en Madrid). El informe lo redacta un técnico habilitado (arquitecto o arquitecto técnico) y evalúa las condiciones de conservación (estructura, instalaciones, fachada), las condiciones básicas de accesibilidad universal, y la calificación energética del edificio. Los defectos calificados como muy graves o graves obligan a la comunidad de propietarios a ejecutar las obras de subsanación en los plazos establecidos por el informe y la normativa municipal.
La derrama extraordinaria es el mecanismo habitual de financiación de obras no previstas en el presupuesto ordinario de la comunidad de propietarios conforme al artículo 9.1.e) de la LPH. La cuantía total de la derrama se reparte entre todos los propietarios en proporción a sus coeficientes de participación establecidos en el título constitutivo de la propiedad horizontal, que suelen figurar en la escritura de división horizontal inscrita en el Registro de la Propiedad. El pago puede ser único o fraccionado en varias cuotas mensuales o trimestrales según acuerde la junta. El propietario que no abona las derramas aprobadas incurre en deuda con la comunidad — la LPH otorga a los créditos de la comunidad contra sus propietarios el carácter de preferentes sobre el bien inmueble (artículo 9.1.e) LPH). Si la comunidad necesita financiación inmediata, puede solicitar un préstamo bancario para la comunidad de propietarios — los bancos especializados en financiación a comunidades ofrecen préstamos con el respaldo de la solvencia colectiva de la comunidad.
Las comunidades de propietarios en España pueden acceder a diversas ayudas para la rehabilitación energética. Los programas de ayudas Next Generation EU — financiados por el Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia — incluyen el Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PREE) y el PREE 5000 para municipios de menos de 5.000 habitantes, gestionados a través de las Comunidades Autónomas. Estos programas financian actuaciones de mejora de la envolvente del edificio (aislamiento de fachadas, cubiertas, suelos), sustitución de instalaciones de generación de calor o frío (calderas de biomasa, aerotermia, geotermia), y sistemas de generación de energía renovable (fotovoltaica, solar térmica). Los importes de las ayudas varían según el tipo de actuación y el nivel de mejora de la eficiencia energética conseguido (reducción del consumo de energía primaria no renovable) — pueden alcanzar el 40% del coste para mejoras de clase energética, el 65% para mejoras significativas y el 80% para rehabilitaciones integrales de edificios residenciales. Adicionalmente, las Comunidades Autónomas y algunos ayuntamientos tienen sus propias líneas de subvención complementarias.
Si un propietario no abona las derramas extraordinarias aprobadas en junta, la comunidad de propietarios puede reclamar el pago mediante el procedimiento monitorio especial de propiedad horizontal regulado en el artículo 21 de la LPH y los artículos 812 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). Este procedimiento permite a la comunidad, representada por el presidente o el administrador de fincas, presentar ante el Juzgado de Primera Instancia una solicitud de pago acompañada del certificado de deuda emitido por el secretario-administrador y aprobado por el presidente. Si el propietario deudor no se opone o no paga en el plazo de veinte días, el juez ordena el despacho de ejecución contra los bienes del deudor. Además, la Ley de Propiedad Horizontal priva al propietario moroso de su derecho de voto en las juntas conforme al artículo 15.2 LPH, aunque mantiene su derecho de asistencia y de impugnar los acuerdos adoptados. La deuda con la comunidad goza de preferencia crediticia sobre el inmueble del propietario deudor conforme al artículo 9.1.e) LPH.
La necesidad de licencia municipal para obras en una comunidad de propietarios depende del tipo de obra y la normativa urbanística del municipio. Las obras mayores — que afectan a la estructura del edificio, modifican la envolvente exterior, amplían la superficie construida, o cambian el uso del inmueble — requieren licencia de obras mayor del ayuntamiento conforme a la Ley del Suelo (Texto Refundido, RDL 7/2015) y la normativa urbanística municipal. Las obras menores — reparaciones de elementos comunes sin afectación estructural, pintura de fachada, sustitución de instalaciones sin modificación de trazado — pueden tramitarse como comunicación previa o licencia de obras menor, con requisitos más simplificados. La Ley 12/2012 de Medidas Urgentes de Liberalización del Comercio introdujo la comunicación previa como alternativa a la licencia para determinadas actuaciones en inmuebles. Antes de ejecutar las obras, la comunidad debe consultar a los servicios técnicos del ayuntamiento o a un arquitecto para determinar el tipo de tramitación requerida y cumplir los requisitos del Código Técnico de la Edificación (CTE, Real Decreto 314/2006) aplicables.
Esta plantilla se proporciona únicamente con fines informativos y no constituye asesoramiento jurídico. Las leyes varían según la jurisdicción y cambian con el tiempo. Consulte a un abogado cualificado para obtener asesoramiento específico para su situación.Aviso legal completo
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