WG-Mietvertrag / Wohngemeinschaft Deutschland (§§ 535, 540, 553 BGB)

Was ein WG-Mietvertrag ist

Eine Wohngemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Wohnung anmieten oder wenn ein Hauptmieter Teile der Wohnung an Mitbewohner weitervermietet. Beide Gestaltungen sind im BGB verankert, führen aber zu grundlegend unterschiedlichen Rechtsverhältnissen.

Das Gesetz kennt drei Grundmodelle:

Alle Mieter im Hauptvertrag. Unterschreiben alle Bewohner denselben Mietvertrag direkt mit dem Vermieter, werden sie gemeinsam Hauptmieter. Nach § 421 BGB haften sie als Gesamtschuldner — jeder haftet dem Vermieter für die gesamte Monatsmiete, nicht nur für seinen Anteil. Zahlt eine Person nicht, kann der Vermieter den vollen Betrag von jedem einzelnen Mitbewohner verlangen. Diese Konstruktion bietet dem Vermieter maximale Sicherheit, bürdet aber jedem Einzelnen ein erhebliches Haftungsrisiko auf.

Hauptmieter-Lösung. Nur eine Person schließt den Mietvertrag mit dem Vermieter ab und vermietet einzelne Zimmer an Mitbewohner unter. Nach §§ 535, 540 BGB bleibt der Hauptmieter allein Vertragspartner des Vermieters und trägt dessen volle Pflichten. Die Untermieter stehen ausschließlich mit dem Hauptmieter in einem Vertragsverhältnis; zum Vermieter haben sie keinen direkten rechtlichen Zugang.

Außen-WG mit Innengesellschaft. Seltener anzutreffen, aber möglich: Die Mieter bilden untereinander eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die als solche als Mieterin auftritt. Diese Konstruktion erfordert sorgfältige Absprachen und eignet sich vor allem für langfristig stabile Wohngemeinschaften.

Wann dieser Vertrag gebraucht wird

Der Abschluss eines schriftlichen WG-Mietvertrags ist in folgenden Situationen unumgänglich:

Zieht ein neuer Mitbewohner in eine bestehende WG ein, muss der Vermieter seine Zustimmung erteilen. § 553 BGB gibt dem Hauptmieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Erlaubnis zur Aufnahme weiterer Personen — allerdings nur, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und der Vermieter nicht mit einer Überbelegung oder einem anderen wichtigen Grund widersprechen kann. Ohne schriftliche Dokumentation dieses Vorgangs drohen Unklarheiten über den Status des Einziehenden.

Beim Auszug eines Mitbewohners muss geregelt werden, wer die Gesamtschuld übernimmt und wie der Vermieter zustimmt. Fehlt eine klare Vereinbarung, haftet der Ausziehende im Außenverhältnis weiterhin für Mietrückstände, die nach seinem Auszug entstehen — solange sein Name im Mietvertrag steht.

Auch bei der Neugründung einer WG empfiehlt sich ein interner Bewohnervertrag, der die Kostenaufteilung, gemeinsam genutzte Güter und die Vorgehensweise beim Auszug eines Mitglieds klärt. Ein solcher Vertrag ergänzt den Hauptmietvertrag und schützt das WG-interne Verhältnis.

Wesentliche Klauseln und Inhalte

Ein rechtssicherer WG-Mietvertrag deckt mindestens folgende Punkte ab:

Mietgegenstand nach § 535 BGB. Die gemietete Wohnung oder das Zimmer müssen so genau beschrieben sein, dass kein Zweifel über Lage, Größe und mitgemietete Gemeinschaftsflächen besteht. Wer welches Zimmer nutzt, sollte ausdrücklich festgehalten werden, insbesondere wenn unterschiedliche Mietzinsen gelten.

Mietzins und Kostenteilung. Das Verhältnis zwischen Gesamtmiete und dem Anteil jedes Bewohners muss eindeutig geregelt sein. Bei der Gesamtschuldvariante nach § 421 BGB zahlt zwar jeder seinen Anteil, schuldet dem Vermieter aber stets den Gesamtbetrag. Im internen Verhältnis der Mitbewohner untereinander können abweichende Quoten vereinbart werden; der Ausgleich unter Gesamtschuldnern richtet sich dann nach diesen internen Absprachen.

Aufnahme neuer Mitbewohner. Wer zukünftig einziehen darf, bedarf der Zustimmung des Vermieters gemäß § 553 BGB. Der Vertrag sollte festlegen, wie dieser Prozess intern abläuft: Welche Mehrheit ist unter den bestehenden Mitbewohnern erforderlich? Wer führt das Gespräch mit dem Vermieter? Ohne klare Regelung entstehen Reibungspunkte beim Bewohnerwechsel.

Untermietverhältnis und Weitervermietung. Wählt die WG das Hauptmieter-Modell, muss der Untermietvertrag die wesentlichen Pflichten aus dem Hauptmietvertrag spiegeln. § 540 BGB verbietet dem Hauptmieter, die Mietsache ohne Erlaubnis an Dritte zu überlassen. Unterlässt er das und der Vermieter erfährt davon, kann dieser nach Maßgabe der gesetzlichen Voraussetzungen kündigen. Deshalb gehört die ausdrückliche Untermieterlaubnis — schriftlich und vor dem Einzug — in jede Hausakte.

Schönheitsreparaturen und Schadenersatz. Wer für Schäden in Gemeinschaftsräumen haftet, ist ohne Vereinbarung schwer zu klären. Sinnvoll ist eine Klausel, die Gemeinschaftsflächen der gemeinsamen Verantwortung aller Bewohner unterstellt und Individualzimmer der alleinigen Verantwortung des jeweiligen Bewohners.

Kündigung und Auszugsregelung. Der Vertrag sollte eine interne Kündigungsfrist zwischen den Mitbewohnern vorsehen, damit Planungssicherheit besteht. Dabei ist zu beachten: Die interne Frist darf nicht mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gegenüber dem Vermieter verwechselt werden. Gesetzliche Kündigungsfristen gelten kraft BGB; diese können vertraglich nicht zu Lasten des Mieters unterschritten werden.

Wie das Dokument ausgefüllt wird

Ein gutes Formular führt durch alle erforderlichen Angaben in strukturierter Reihenfolge. Für Deutschland bietet sich der kostenlose WG-Mietvertrag / Wohngemeinschaft Deutschland an, der alle zentralen Klauseln abdeckt und individuell angepasst werden kann.

Beim Ausfüllen sollte folgende Reihenfolge eingehalten werden:

Zunächst alle Namen und vollständigen Adressen der Vertragsparteien aufnehmen — bei der Gesamtschuldvariante alle Hauptmieter, beim Untermietmodell Hauptmieter und Untermieter getrennt. Dann den Mietgegenstand präzise beschreiben: Adresse, Stockwerk, Zimmer-Nummer oder Lage, Fläche soweit bekannt.

Anschließend Mietzins und Nebenkosten festlegen. Wenn Nebenkosten pauschal abgerechnet werden, sollte die Pauschale ausdrücklich als solche bezeichnet sein. Wird nach tatsächlichem Verbrauch abgerechnet, sind die Abrechnungsmodalitäten zu beschreiben.

Schließlich alle Sonderregelungen — Haustiere, Musikausübung, Stellplatz, Kellerabteil — ausdrücklich aufnehmen, statt auf mündliche Absprachen zu vertrauen. Mündliche Vereinbarungen sind zwar grundsätzlich wirksam, im Streitfall aber kaum beweisbar.

Beide Seiten unterzeichnen das Dokument, und jede Partei erhält ein Original. Bei mehreren Hauptmietern unterzeichnen alle persönlich.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Nur mündliche Erlaubnis zur Untervermietung. Wer die Zustimmung des Vermieters zur Aufnahme eines neuen Mitbewohners lediglich mündlich einholt, riskiert im Streitfall den Beweis zu verlieren. Die schriftliche Zustimmung — sei es als Ergänzung zum Mietvertrag oder als gesondertes Schreiben — sichert alle Seiten ab.

Fehlende interne Kostenvereinbarung. Gesamtschuldner haften nach außen solidarisch, können intern aber nach ihren Vereinbarungen Ausgleich verlangen. Fehlt eine interne Regelung, gilt im Zweifel Gleichverteilung — auch wenn ein Zimmer deutlich größer ist oder der Einzug zu unterschiedlichen Zeitpunkten erfolgte. Eine klare Quote beugt Streit vor.

Verwechslung von internem Vertrag und Außenverhältnis. Ein interner WG-Vertrag zwischen den Mitbewohnern bindet den Vermieter nicht. Wenn alle drei Mitbewohner intern vereinbaren, dass Bewohner A für den gesamten Schaden am Badezimmer haftet, kann der Vermieter trotzdem alle Gesamtschuldner in voller Höhe in Anspruch nehmen. Wer ausscheidet, muss daher auf eine offizielle Entlassung aus dem Mietvertrag bestehen — eine bloße interne Abrede genügt nicht.

Kein Übergabeprotokoll beim Bewohnerwechsel. Zieht ein Mitbewohner aus und ein neuer ein, ohne dass der Zustand des Zimmers schriftlich festgehalten wird, lassen sich spätere Schäden keiner Person sicher zuordnen. Ein kurzes Übergabeprotokoll mit Fotos schützt den Ausziehenden vor unberechtigten Ansprüchen.

Vergessene Schriftform bei Vertragsänderungen. Nachträgliche Änderungen — etwa eine neue Miethöhe oder veränderte Kostenteilung — sollten stets schriftlich vereinbart und von allen Parteien unterzeichnet werden. Nur so lässt sich ein vollständiges Bild des geltenden Vertragsinhalts rekonstruieren, wenn es zum Streit kommt.

Keine Regelung für den Fall des Hauptmieter-Auszugs. Beim Hauptmieter-Modell entstehen besondere Schwierigkeiten, wenn der Hauptmieter selbst auszieht: Der Mietvertrag mit dem Vermieter besteht auf seinen Namen fort; die Untermieter verlieren ohne Neuregelung ihren vertraglichen Schutz gegenüber dem Vermieter. Eine Nachfolgerklausel oder die frühzeitige Vereinbarung, wer die Hauptmieterrolle übernimmt, verhindert diese Lücke.

Wer diese Punkte von Anfang an sorgfältig regelt, schafft eine stabile Grundlage für das gemeinsame Wohnen — ohne unnötigen Streit und ohne böse Überraschungen beim Auszug.