Vuokravakuussopimus

Mitä vuokravakuussopimus tarkoittaa

Vuokravakuussopimus täydentää varsinaista vuokrasopimusta. Sen tehtävä on kirjata ylös, millainen vakuus on asetettu, missä muodossa se on annettu ja millä ehdoilla vakuus palautetaan tai siihen voidaan vedota. Asiakirja ei korvaa vuokrasopimusta vaan liittyy siihen olennaisena lisäosana aina, kun vakuusjärjestely on osa vuokrasuhteen ehtoja.

Vakuus voidaan asettaa monessa muodossa: käteistalletuksena vuokranantajan tai erilliselle talletustilille, pankkitakauksena taikka kolmannen osapuolen henkilökohtaisena takauksena. Vakuusmuodosta riippumatta on perusteltua dokumentoida järjestely kirjallisesti. Kirjallinen sopimus estää tulkintaristiriitoja siitä, mitä on sovittu, ja se toimii todisteena mahdollisessa riitatilanteessa. Vuokranantajan ja vuokralaisen välinen luottamus on tärkeää, mutta luottamuksen lisäksi tarvitaan asiakirja, johon voidaan palata vuosienkin jälkeen.

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 8 § asettaa asuinhuoneistoja koskeville vakuuksille ylärajan, jota sopimuksessa ei voi ylittää. Ehto, joka ylittää laissa säädetyn enimmäismäärän, on mitätön siltä osin kuin se ylittää rajan — osapuolten tahdolla ei voi syrjäyttää pakottavaa lainkohtaa. Kaupallisissa vuokrasopimuksissa samat rajoitukset eivät välttämättä koske, joten liiketiloja vuokraavien kannattaa arvioida tilanne erikseen.

Milloin vakuussopimus on tarpeen

Vakuussopimus kannattaa tehdä aina, kun vuokrasopimukseen sisällytetään vakuus — riippumatta siitä, onko kyse yksityishenkilön vuokraamasta asunnosta vai liiketilasta. Vaikka lyhytkin kirjeenvaihto tai viesti voi periaatteessa toimia sopimuksena varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annetun lain (228/1929) nojalla, erillinen kirjallinen vakuussopimus on käytännössä luotettavin tapa varmistaa, että molemmilla osapuolilla on yhteinen käsitys sovituista ehdoista.

Erityisen tärkeää kirjallinen sopimus on tilanteissa, joissa:

• vakuus maksetaan käteistalletuksena ja siitä ei muutoin jää selkeää asiakirjajälkeä
• vakuuden käyttöehdoista halutaan sopia tarkemmin kuin vuokrasopimuksessa on tilaa
• vuokrasuhde on pitkäkestoinen ja muistiin luottaminen ei riitä
• vakuuden asettaa kolmas osapuoli vuokralaisen puolesta
• vakuusmuoto muuttuu vuokrasuhteen aikana, esimerkiksi pankkitakauksen vaihtuminen käteistalletukseen

Lyhyissäkin vuokrasuhteissa vakuussopimus on hyödyllinen. Vuokranantajan ja vuokralaisen välinen tuntemus on usein vähäinen ennen sopimuksen tekemistä, ja kirjallinen asiakirja suojelee kumpaakin osapuolta mahdollisissa epäselvyyksissä. Se ei merkitse epäluottamusta, vaan ammattimaista ja huolellista sopimusjärjestelyä.

Sopimuksen keskeiset ehdot

Toimiva vuokravakuussopimus sisältää vähintään seuraavat tiedot:

Osapuolten tunnistetiedot. Vuokranantajan ja vuokralaisen nimet, yhteystiedot ja mahdolliset henkilötunnukset tai Y-tunnukset kirjataan yksilöinnin varmistamiseksi. Jos vakuuden asettaa kolmas taho, myös tämän henkilötiedot tulee mainita ja hänen sitoutumisensa kirjata selkeästi.

Kohteen ja vuokrasopimuksen yksilöinti. Sopimukseen kirjataan vuokrattavan kohteen osoite sekä viittaus siihen vuokrasopimukseen, jota vakuus koskee. Näin vakuus on yksiselitteisesti sidottu oikeaan sopimussuhteeseen eikä sekaannuksia pääse syntymään, jos osapuolilla on useampia sopimuksia.

Vakuuden muoto ja suuruus. Sovittu vakuusmuoto — käteistalletus, pankkitakaus tai muu järjestely — sekä vakuuden määrä kirjataan selkeästi. Kuten edellä todettiin, asuinhuoneistojen kohdalla laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 8 § rajoittaa enimmäismäärää, ja tätä rajaa noudatetaan sovitusta määrästä riippumatta.

Talletusohjeet tai takauksen ehdot. Jos vakuus talletetaan rahatilille, sopimuksessa on hyvä mainita tilinumero tai se, miten talletustodiste toimitetaan vuokranantajalle. Pankkitakauksessa viitataan takauspankin asiakirjaan ja sen voimassaoloaikaan.

Vakuuden palauttamisen ehdot. Selkeä kirjaus siitä, milloin ja millä perusteella vakuus palautetaan, on sopimuksen käytännöllisin osa. Vakuus palautetaan tyypillisesti kohtuullisessa ajassa vuokrasuhteen päätyttyä, sen jälkeen kun on tarkastettu, ettei vuokralaiselle ole syntynyt korvattavia vahinkoja tai maksamattomia vuokria.

Viivästyskoron peruste. Jos vakuuden palautus viivästyy aiheettomasti, korkolaki (633/1982) sääntelee viivästyskoron kertymistä. Tähän voidaan viitata sopimuksessa myös ilman erityistä numeraalista sopimusehtoa — lain mukainen viivästyskorko juoksee automaattisesti, kun maksu on erääntynyt eikä sitä ole suoritettu.

Vahingonkorvauksen perusta. Vakuuden käyttöön turvaudutaan yleensä silloin, kun vuokralaiselle on syntynyt vastuu korvata vuokranantajalle aiheutunutta vahinkoa. Vahingonkorvauslaki (412/1974) muodostaa yleisen taustakehyksen korvausvelvollisuudelle myös vuokrasuhteissa. Sopimuksessa voidaan täsmentää, millaisiin tilanteisiin vakuus on ensisijaisesti tarkoitettu — esimerkiksi maksamattomiin vuokriin tai kohtuullisen kulumisen ylittäviin korjaustarpeisiin.

Sopimuksen täyttäminen ja allekirjoittaminen

Vuokravakuussopimus voidaan tehdä vapaassa kirjallisessa muodossa — laissa ei ole asetettu muotovaatimusta itse vakuussopimukselle. Käytännössä valmiiksi laadittu pohja on kuitenkin varmin tapa varmistaa, että kaikki olennaiset kohdat tulevat katetuksi. Voit käyttää ilmaista Vuokravakuussopimus-pohjaa, joka on suunniteltu Suomen lainsäädännön pohjalta ja sisältää kaikki keskeisimmät ehdot valmiina.

Sopimus laaditaan kahtena kappaleena, yksi kummallekin osapuolelle. Allekirjoitusten päiväys on tärkeää merkitä, koska se on usein avainasemassa mahdollisissa riitatilanteissa ja osoittaa, milloin sitoumus on tehty.

Kun vakuutena on käteistalletus, kannattaa pitää huoli siitä, että maksu voidaan tarvittaessa todistaa — pankin tiliote tai maksukuitti on hyvä säilyttää koko vuokrasuhteen ajan. Pankkitakauksesta toimitetaan alkuperäinen takauskirje vuokranantajalle, ja kopio jää vuokralaiselle omaan arkistoon. Takauksessa on myös syytä varmistaa sen voimassaoloaika, jotta se kattaa koko vuokrasuhteen — mahdollisesti myös irtisanomisajan.

Jos vuokrasuhde jatkuu pidempään kuin alun perin suunniteltiin, pankkitakauksen voimassaoloaika kannattaa tarkistaa ajoissa. Vanhentuneen takauksen varaan jääminen on tyypillinen käytännön ongelma, johon törmätään pitkissä vuokrasuhteissa.

Yleisimmät virheet vakuusjärjestelyissä

Seuraavat virheet toistuvat käytännössä usein ja ovat vältettävissä huolellisella sopimuksen laadinnalla.

Vakuutta ei dokumentoida lainkaan. Suullinen sopimus tai pelkkä kirjanpito ei riitä, jos osapuolten välille syntyy erimielisyys vakuuden ehdoista tai sen palautuksesta. Kirjallinen sopimus on ainoa varma todiste. Erimielisyyksissä todistustaakka vaikeuttaa tilannetta huomattavasti, jos asiakirjoja ei ole.

Vakuusmäärä sovitaan ilman tarkistusta lakisääteisistä rajoista. Asuinhuoneistojen kohdalla laki asuinhuoneiston vuokrauksesta (481/1995) 8 § asettaa enimmäismäärän, jonka ylittävä ehto on mitätön. Lakisääteistä rajaa ei voi kiertää sopimusehdolla, vaikka molemmat osapuolet sen allekirjoittaisivat.

Palautusehdot jätetään epäselviksi. Vuokranantajilla on toisinaan tapana viivytellä vakuuden palautuksessa ilman selvää syytä. Jos sopimuksessa on kirjattu, millä aikataululla palautus tehdään ja millä perusteella vakuuteen voidaan vedota, riidan mahdollisuus pienenee merkittävästi. Aiheeton viivyttely voi johtaa korkolain (633/1982) mukaisen viivästyskoron kertymiseen.

Vakuuden käyttöperusteet jäävät auki. Sopimuksessa on hyvä mainita, millaisiin tilanteisiin vakuus on tarkoitettu — maksamattomiin vuokriin, korjauskuluihin vai muihin velvoitteisiin. Vahingonkorvauslaki (412/1974) antaa yleisen perustan korvausvaatimuksille, mutta selkeä sopimusehto helpottaa asian selvittämistä ilman tuomioistuinprosessia.

Vakuuden muutos jätetään kirjaamatta. Jos vuokrasuhteen aikana vaihdetaan vakuusmuotoa tai muutetaan vakuuden määrää, alkuperäistä sopimusta tulee päivittää tai tehdä erillinen muutoskirjaus. Muutoin asiakirja ei enää vastaa todellista tilannetta, mikä vaikeuttaa myöhempää todistamista.

Kolmannen osapuolen rooli jää epäselväksi. Kun vanhempi tai muu läheinen asettaa vakuuden vuokralaisen puolesta, on tärkeää kirjata myös tämän sitoumus sopimukseen. Pelkkä suullinen lupaus tai epävirallinen takaus ei turvaa vuokranantajaa riittävästi, eikä se välttämättä sido takaajaa oikeudellisesti.

Vakuuden palautus vuokrasuhteen päättyessä

Kun vuokrasuhde päättyy, vakuus palautetaan vuokralaiselle sen jälkeen, kun kohde on tarkastettu ja mahdolliset saatavat on selvitetty. Käytännössä tarkastus tehdään muuttopäivänä tai pian sen jälkeen, ja vakuus palautetaan kohtuullisessa ajassa tarkastuksen jälkeen. On hyvä käytäntö tehdä tarkastuksesta kirjallinen muistio, jonka molemmat osapuolet allekirjoittavat — tällöin molemmille jää yhdenmukainen näkemys kohteen kunnosta vuokrasuhteen päättyessä.

Jos vuokranantajalla on peruste vedota vakuuteen, hänen on pystyttävä osoittamaan vahingon tai saatavan olemassaolo. Vahingonkorvauslaki (412/1974) edellyttää, että korvausvaatimus on perusteltu — vakuuteen ei voi vedota ilman näyttöä syntyneestä vahingosta tai maksamatta jääneen vuokran määrästä. Epäselvissä tapauksissa kirjallinen vakuussopimus, muuttokatselmusasiakirja sekä laskut tai kuitit ovat keskeistä todistusmateriaalia. Samoin vuokrasuhteen alussa otetut valokuvat kohteesta auttavat vertailussa.

Jos vakuudesta pidätetään osa, vuokranantajan on perusteltava pidätyksen syy selkeästi ja ilmoitettava se vuokralaiselle. Riidattomalta osin vakuus on palautettava viipymättä — koko summan pidättäminen silloin, kun vain osa saatavista on selvä, voi johtaa aiheettomaksi katsottavaan viivästymiseen ja korkolain (633/1982) mukaisen viivästyskoron kertymiseen pidätetyn mutta riidattoman osan osalta.

Kun vakuus on palautettu, molempien osapuolten on syytä varmistaa, että palautuksesta jää kirjallinen todiste — kuittaus tai pankin tilisiirto toimivat tähän tarkoitukseen. Näin vältetään myöhemmät erimielisyydet siitä, onko vakuus todella palautettu ja minkä suuruisena. Selkeä loppuselvitys päättää vuokrasuhteen siististi ja suojaa kumpaakin osapuolta tulevaisuuden vaatimuksilta. Varallisuusoikeudellisista oikeustoimista annettu laki (228/1929) tarjoaa yleisen kehyksen sopimusten sitovuudelle, mutta käytännön arjessa parasta suojaa tarjoaa huolellinen dokumentaatio koko vuokrasuhteen ajalta.