Untermietvertrag Schweiz (OR Art. 262)

Was ein Untermietvertrag ist — und was er nicht ist

Im schweizerischen Mietrecht unterscheidet man klar zwischen dem Hauptmietverhältnis und dem Untermietverhältnis. Der Hauptmieter bleibt dem Vermieter gegenüber vollumfänglich verantwortlich: Er haftet weiterhin für die Miete, für Schäden an der Mietsache und für die Einhaltung aller Pflichten aus dem Hauptmietvertrag. Der Untermieter dagegen steht in einem direkten Vertragsverhältnis ausschliesslich mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Eigentümer oder dem ursprünglichen Vermieter.

Dieser Unterschied hat praktische Konsequenzen. Zahlt der Untermieter die vereinbarte Untermiete nicht, bleibt der Hauptmieter dem Vermieter gegenüber trotzdem zur Zahlung der vollen Hauptmiete verpflichtet. Die Untervermietung entlässt den Hauptmieter also nicht aus seiner Verantwortung — sie schichtet lediglich ein weiteres Vertragsverhältnis auf das bestehende.

Zu unterscheiden ist die Untervermietung ausserdem vom blossen Mitbewohnen: Wer eine Person in seine Wohnung aufnimmt, ohne ein entgeltliches oder formelles Mietverhältnis zu begründen, bewegt sich ausserhalb des Anwendungsbereichs von Art. 262 OR. Sobald jedoch ein Entgelt vereinbart wird oder der Mitbewohner die Räumlichkeiten eigenständig und ausschliesslich nutzt, spricht vieles für ein Untermietverhältnis, das der Schriftform und der Zustimmungspflicht unterliegt.

Wann Sie einen Untermietvertrag brauchen

Praktische Situationen, in denen ein Untermietvertrag unerlässlich ist, sind zahlreich. Wer für einige Monate ins Ausland geht, aber die Hauptwohnung behalten möchte, vermietet sie in der Zwischenzeit unter. Wer ein zu grosses Büro gemietet hat, gibt Teile davon an andere Unternehmen weiter. Wer nach einer Trennung die bisherige gemeinsame Wohnung kurz- oder mittelfristig allein nicht tragen kann, sucht einen Untermieter als finanzielle Entlastung.

In allen diesen Fällen verlangt Art. 262 OR, dass der Hauptmieter die Zustimmung des Vermieters einholt, bevor die Untervermietung beginnt. Der Vermieter darf seine Zustimmung nur in drei gesetzlich definierten Konstellationen verweigern: wenn der Hauptmieter die Untermietbedingungen gegenüber dem Vermieter nicht offenlegt, wenn die Untervermietung mit offensichtlichen Nachteilen für den Vermieter verbunden ist oder wenn der Hauptmieter für die Untermiete wesentlich günstigere Bedingungen fordert, als er selbst beim Vermieter hat.

Liegt keiner dieser Verweisungsgründe vor, ist der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet. Eine generelle Klausel im Mietvertrag, die Untervermietung pauschal ausschliesst, ist nach der Konzeption von Art. 262 OR nicht vollständig durchsetzbar — die gesetzlichen Ausnahmetatbestände bleiben bestehen.

Für befristete Mietverhältnisse, die Art. 253c OR gesondert erfasst, gelten zudem spezifische Regeln über die Beendigung. Wer einen befristeten Hauptmietvertrag hat und untervermietete, muss beim Ablauf des Hauptmietvertrags auch das Untermietverhältnis rechtzeitig beenden, da das Untermietverhältnis grundsätzlich nicht länger andauern kann als das zugrundeliegende Hauptmietverhältnis.

Die wichtigsten Klauseln und ihr Inhalt

Ein rechtssicherer Untermietvertrag enthält mehrere Kernelemente, die sorgfältig ausgearbeitet sein müssen.

Vertragsparteien und Mietobjekt. Das Dokument benennt Hauptmieter und Untermieter vollständig mit Name, Adresse und — sofern es sich um juristische Personen handelt — mit Firmenbezeichnung und Rechtsform. Das Mietobjekt wird so präzise beschrieben, dass kein Zweifel über den Umfang der überlassenen Fläche entstehen kann: Adresse, Stockwerk, Wohnungsnummer, bei Teiluntervermietungen auch die betroffenen Zimmer.

Mietzins und Nebenkosten. Der vereinbarte Untermietzins darf nach Art. 262 OR nicht so festgesetzt werden, dass der Hauptmieter daraus einen missbräuchlichen Gewinn zieht. Nebenkosten — Heizung, Warmwasser, allenfalls Parkplatz — werden entweder im Mietzins inkludiert oder als separate Pauschale beziehungsweise Akontobetrag vereinbart.

Mietdauer und Kündigung. Der Vertrag legt fest, ob es sich um ein unbefristetes oder ein befristetes Verhältnis handelt. Bei unbefristeter Dauer gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach Art. 266a OR. Vertraglich können Mieter und Vermieter innerhalb der gesetzlichen Grenzen abweichende Fristen vereinbaren. Die zulässigen Kündigungstermine (in der Regel auf Ende einer Mietperiode) sind präzise zu benennen.

Zustand der Mietsache und Rückgabe. Ein Übergabeprotokoll, das Bestandteil des Vertrags ist, sichert den Hauptmieter ab. Hält der Untermieter die Räumlichkeiten nicht ordnungsgemäss, haftet der Hauptmieter seinem Vermieter gegenüber. Das Protokoll dokumentiert den Ausgangszustand und schützt den Hauptmieter bei der Rückgabe vor unbegründeten Schadenersatzforderungen.

Untervermietungsverbot für den Untermieter. Der Untermietvertrag schliesst in der Regel aus, dass der Untermieter seinerseits weitervermietet. Ohne eine solche Klausel könnten Vertragsketten entstehen, die der Hauptmieter weder kontrollieren noch übersehen kann.

Zustimmung des Vermieters. Empfehlenswert ist es, die schriftliche Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung dem Vertrag beizulegen. Das belegt, dass die gesetzliche Anforderung von Art. 262 OR erfüllt ist, und schützt den Untermieter vor der unangenehmen Situation, in gemietete Räume eingezogen zu sein, deren Untervermietung gar nicht genehmigt wurde.

Schritt für Schritt: Wie Sie den Vertrag ausfüllen

Der Prozess beginnt noch vor der Vertragsunterzeichnung. Der Hauptmieter schreibt dem Vermieter und teilt die Absicht mit, die Räumlichkeiten unterzuvermieten — unter Angabe der Person des Untermieters, der vorgesehenen Mietdauer und des geplanten Untermietzinses. Erst nach Erhalt der Zustimmung sollte der eigentliche Untermietvertrag abgeschlossen werden.

Beim Ausfüllen des Vertragsdokuments geht man Abschnitt für Abschnitt vor. Parteien und Mietobjekt kommen zuerst, da sie den Anwendungsbereich des Vertrags definieren. Danach folgen Mietzins und Fälligkeitstermin — üblicherweise der Erste eines Monats. Der Abschnitt zur Mietdauer erfordert eine klare Entscheidung: befristet oder unbefristet. Bei befristeter Dauer trägt man Anfangs- und Enddatum ein; bei unbefristeter Dauer legt man Kündigungsfristen und Kündigungstermine gemäss Art. 266a OR fest.

Vor der Übergabe nehmen Hauptmieter und Untermieter gemeinsam die Räumlichkeiten in Augenschein und halten Mängel, den Zustand der Einrichtung und den Stand der Zähler im Protokoll fest. Beide Parteien unterzeichnen Protokoll und Vertrag. Der Untermieter erhält einen vollständigen Vertragsaufdruck sowie eine Kopie des Übergabeprotokolls.

Für die häufigsten Konstellationen steht ein geprüfter Mustervertrag bereit: der Untermietvertrag Schweiz (OR Art. 262) führt durch alle Pflichtfelder und ist auf das schweizerische Recht zugeschnitten.

Kündigungsschutz und Rechte des Untermieters

Auch Untermieter geniessen im Schweizer Recht Schutz vor missbräuchlichen Kündigungen. Art. 271 bis 273c OR über den Kündigungsschutz gelten sinngemäss auch im Untermietverhältnis. Spricht der Hauptmieter die Kündigung aus, kann der Untermieter sie anfechten, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst — etwa als Reaktion auf die Geltendmachung von Rechten aus dem Mietverhältnis.

Stellt der Untermieter die Anfechtung beim zuständigen Schlichtungsort, muss er dies innerhalb der gesetzlichen Fristen tun. Eine erfolgreiche Anfechtung führt nicht automatisch zur Weiterführung des Mietverhältnisses, aber sie löst das Schlichtungsverfahren aus, in dem eine einvernehmliche Lösung oder eine gerichtliche Überprüfung möglich wird.

Besondere Vorsicht ist geboten, wenn das Hauptmietverhältnis vom Vermieter gekündigt wird. Der Hauptmieter muss den Untermieter über eine solche Kündigung unverzüglich informieren, damit dieser genug Zeit hat, eine neue Bleibe zu suchen. Eine vertragliche Klausel, die diese Informationspflicht ausdrücklich festhält, erhöht die Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Keine schriftliche Zustimmung des Vermieters eingeholt. Wer ohne Genehmigung untervermietet, riskiert eine Abmahnung oder — bei schwerer Verletzung — die ausserordentliche Kündigung des Hauptmietvertrags. Die Genehmigung ist kein bürokratischer Formalismus, sondern gesetzliche Voraussetzung nach Art. 262 OR.

Untermietzins ohne Bezug zur Hauptmiete festgelegt. Vereinbart der Hauptmieter einen Untermietzins, der deutlich über der Hauptmiete liegt, ohne dass dies durch objektiv messbare Leistungen gerechtfertigt ist, setzt er sich dem Vorwurf der missbräuchlichen Untermiete aus. Der Untermietzins sollte nachvollziehbar kalkuliert und dokumentiert sein.

Kein Übergabeprotokoll angefertigt. Fehlt das Protokoll, kann der Hauptmieter bei der Rückgabe der Hauptwohnung an den Vermieter nicht belegen, welche Schäden bereits vor dem Einzug des Untermieters bestanden und welche in der Untermietzeit entstanden sind.

Befristeten Vertrag ohne Endklausel. Ein befristetes Untermietverhältnis, das über das Ende des Hauptmietvertrags hinausreicht, ist rechtlich heikel. Der Hauptmieter verliert seinen Titel zur Gebrauchsüberlassung, sobald sein eigener Mietvertrag endet — mit spürbaren Folgen für den Untermieter. Die Laufzeit des Untermietverhältnisses muss daher immer innerhalb der Laufzeit des Hauptmietverhältnisses enden.

Kündigung ohne Einhaltung der gesetzlichen Form. Kündigungen im Mietverhältnis sind formgebunden. Art. 266l OR verpflichtet den Vermieter, die Kündigung von Wohn- und Geschäftsräumen auf einem vom Kanton genehmigten amtlichen Formular mitzuteilen; fehlt das Formular, ist die Kündigung nichtig. Fehler in der Kündigungsform machen die Kündigung unwirksam — auch im Untermietverhältnis.

Ein sorgfältig aufgesetzter Untermietvertrag schützt sowohl Hauptmieter als auch Untermieter und sorgt für Klarheit über Rechte, Pflichten und Laufzeiten — von der ersten Besichtigung bis zur geordneten Schlüsselrückgabe.