Untermietvertrag mit Erlaubnis des Hauptvermieters (§§ 540, 553 BGB)

Was ist ein Untermietvertrag?

Ein Untermietvertrag ist ein eigenständiger Mietvertrag, den der Hauptmieter als „Zwischenvermieter" mit dem Untermieter abschließt. Der Hauptmieter bleibt dabei gegenüber dem Eigentümer vollumfänglich aus dem Hauptmietverhältnis verpflichtet — er schuldet die Miete, haftet für Schäden und muss alle mietvertraglichen Pflichten erfüllen. Der Untermieter hingegen steht in keinem direkten Rechtsverhältnis zum Eigentümer.

Der gesetzliche Rahmen ergibt sich aus §§ 540 und 553 BGB. § 540 BGB verbietet dem Mieter grundsätzlich, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben. § 553 BGB räumt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf diese Erlaubnis ein — nämlich dann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Berechtigte Interessen können sein: ein vorübergehender Auslandsaufenthalt, eine Partnerschaft, finanzielle Engpässe oder der Wunsch, eine zu groß gewordene Wohnung nicht vollständig aufgeben zu müssen.

Verweigert der Hauptvermieter die Erlaubnis trotz berechtigten Interesses ohne triftigen Grund, hat der Hauptmieter das Recht, das Hauptmietverhältnis seinerseits zu kündigen. Liegt hingegen ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vor — etwa eine begründete Befürchtung erheblicher Störungen oder eine unzumutbare Überbelegung der Wohnung — darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, ohne dass der Hauptmieter ein Sonderkündigungsrecht erhält. Dieses Gleichgewicht zwischen den Interessen aller Beteiligten spiegelt sich in der Vertragsgestaltung wider.

Wann wird ein Untermietvertrag gebraucht?

Klassische Situationen, in denen ein schriftlicher Untermietvertrag mit Erlaubnis des Hauptvermieters unerlässlich ist:

Zeitweise Abwesenheit. Wer für mehrere Monate ins Ausland geht, möchte die Wohnung nicht aufgeben, kann sie aber nicht leerstehen lassen. Die Untervermietung sichert die laufenden Kosten.

Wohngemeinschaft. Zieht ein Mitbewohner ein, ohne dass dieser als Mitmieter im Hauptvertrag eingetragen ist, liegt eine Untervermietung vor — auch wenn es sich um eine dauerhafte Wohngemeinschaft handelt.

Finanzielle Entlastung. Steigende Lebenshaltungskosten oder ein verändertes Einkommen können es sinnvoll machen, einen Teil der Wohnung abzugeben, um die Miete zu refinanzieren.

Kurzzeitvermietung. Vermietet der Hauptmieter Räume für kürzere Zeiträume, ist ebenfalls die vorherige Erlaubnis einzuholen.

In allen diesen Fällen gilt: zuerst die schriftliche Erlaubnis des Hauptvermieters einholen, dann den Untermietvertrag schließen — nicht umgekehrt.

Welche Klauseln gehören in den Vertrag?

Ein vollständiger Untermietvertrag mit Erlaubnis des Hauptvermieters (§§ 540, 553 BGB) sollte folgende Regelungsbereiche abdecken:

Parteien und Objekt. Vollständige Namen und Anschriften von Hauptmieter und Untermieter sowie eine genaue Beschreibung der untervermieteten Räume — insbesondere bei Teilvermietungen mit Angabe der jeweiligen Zimmer oder Fläche.

Mietdauer. Ist die Untervermietung befristet oder unbefristet? Bei einem befristeten Vertrag muss ein sachlicher Befristungsgrund vorliegen; fehlt er, gilt das Mietverhältnis im Zweifel als unbefristet. Bei unbefristeten Verhältnissen gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Mietzins und Nebenkosten. Höhe der monatlichen Untermiete, Fälligkeit und Zahlungsweise sowie die Verteilung der Betriebskosten. Der Hauptmieter darf die Untermiete nicht ohne Weiteres auf einen beliebigen Betrag festsetzen — er schuldet dem Untermieter eine nachvollziehbare Abrechnung.

Kaution. Nach § 551 BGB darf die Mietkaution das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen. Diese Grenze gilt auch im Untermietverhältnis. Die Kaution ist getrennt vom Vermögen des Hauptmieters zu verwahren.

Nutzungsregeln. Klärung, welche Bereiche der Wohnung gemeinschaftlich genutzt werden (Küche, Bad, Flur), und welche Räume dem Untermieter ausschließlich zur Verfügung stehen.

Hausordnung. Hinweis auf die im Hauptmietverhältnis geltende Hausordnung, soweit vorhanden, und die Pflicht des Untermieters, diese einzuhalten.

Erlaubnis des Hauptvermieters. Die schriftliche Erlaubnis des Eigentümers sollte dem Untermietvertrag beigefügt oder zumindest im Vertrag ausdrücklich erwähnt und ihr Datum festgehalten werden. Fehlt dieser Nachweis, kann der Eigentümer das Hauptmietverhältnis nach § 543 BGB außerordentlich kündigen.

Kündigung. Regelung, unter welchen Bedingungen und mit welcher Frist das Untermietverhältnis beendet werden kann. Mangels abweichender Vereinbarung gelten die gesetzlichen Fristen; bei einem außerordentlichen Kündigungsgrund greift § 543 BGB auch zwischen Hauptmieter und Untermieter.

So wird der Vertrag ausgefüllt

Beim Ausfüllen des Untermietvertrags sollte man systematisch vorgehen:

Schritt 1 — Erlaubnis sichern. Noch vor Vertragsschluss ist der Hauptvermieter schriftlich um Erlaubnis zu ersuchen. Im Schreiben werden der Name des Untermieters, die betroffenen Räume und der geplante Beginn angegeben. Antwortet der Hauptvermieter nicht innerhalb angemessener Zeit oder verweigert er die Erlaubnis ohne sachlichen Grund, kann der Hauptmieter seinen gesetzlichen Anspruch nach § 553 BGB geltend machen.

Schritt 2 — Vertrag individuell anpassen. Standardvorlagen sind ein guter Ausgangspunkt, müssen aber auf die konkrete Situation zugeschnitten werden. Wer nur ein Zimmer in einer Dreizimmerwohnung vermietet, muss die gemeinschaftlich nutzbaren Flächen genau benennen.

Schritt 3 — Zählerstand und Zustand dokumentieren. Vor Übergabe der Räume sollten Zählerstände (Strom, Gas, Wasser — sofern separat ablesbar) notiert und der Zustand der Räume in einem kurzen Übergabeprotokoll festgehalten werden. Das schützt beide Seiten bei der Rückgabe.

Schritt 4 — Beide Seiten unterschreiben. Der Vertrag wird in zweifacher Ausfertigung erstellt und von Hauptmieter und Untermieter eigenhändig unterzeichnet. Jede Partei erhält ein Original.

Schritt 5 — Kopie der Erlaubnis anheften. Die schriftliche Erlaubnis des Hauptvermieters wird als Anlage zum Untermietvertrag genommen. So ist der Nachweis jederzeit griffbereit.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet

Ohne Erlaubnis handeln. Der verbreitetste Fehler: die Wohnung wird untervermietet, ohne dass der Hauptvermieter vorab zugestimmt hat. Das gibt dem Eigentümer das Recht, das Hauptmietverhältnis nach § 543 BGB außerordentlich zu kündigen — mit erheblichen Konsequenzen für den Hauptmieter.

Nur mündlich vereinbaren. Ein mündlicher Untermietvertrag ist zwar grundsätzlich wirksam, führt aber im Streitfall zu Beweisproblemen. Wer zahlt wie viel? Was ist mit der Kaution vereinbart? Nur ein schriftlicher Vertrag schafft Klarheit.

Kaution nicht korrekt handhaben. Die Kaution muss getrennt vom sonstigen Vermögen des Hauptmieters verwahrt werden und darf die gesetzliche Höchstgrenze nach § 551 BGB nicht überschreiten. Wer die Kaution auf dem eigenen Girokonto verwahrt, riskiert im Insolvenzfall den Verlust der fremden Gelder.

Räume ungenau beschreiben. Pauschalformulierungen wie „ein Zimmer in der Wohnung" genügen nicht. Bei Teilvermietungen sollten Lage, Größe und Ausstattung des überlassenen Zimmers sowie die gemeinschaftlich nutzbaren Bereiche klar benannt werden.

Befristung ohne sachlichen Grund. Eine zeitliche Begrenzung des Untermietverhältnisses setzt voraus, dass ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund vorliegt. Fehlt dieser, wird aus dem befristeten ein unbefristetes Mietverhältnis — mit der Folge, dass eine Kündigung nur unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen möglich ist.

Kündigung durch den BGH VIII ZR 349/13. In diesem Urteil hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass der Vermieter dem Hauptmieter die Erlaubnis zur Untervermietung nicht generell und ohne Prüfung des Einzelfalls verweigern darf. Wer als Hauptmieter eine unberechtigte Verweigerung erhält, kann diese rechtlich anfechten.

Übergabe nicht protokollieren. Fehlt ein Übergabeprotokoll, streiten Hauptmieter und Untermieter am Ende des Mietverhältnisses regelmäßig über Vorschäden und Abnutzungen. Ein kurzes, von beiden Seiten unterzeichnetes Protokoll mit Fotos beugt solchen Konflikten vor.

Ein sorgfältig aufgesetzter Untermietvertrag schützt beide Seiten: der Hauptmieter behält sein Mietverhältnis mit dem Eigentümer intakt, der Untermieter wohnt auf gesicherter Rechtsgrundlage. Die Mühe, alle Punkte schriftlich festzuhalten, zahlt sich spätestens dann aus, wenn Unstimmigkeiten entstehen.

Gerade weil das Untermietverhältnis oft aus einer kurzfristigen Lebenssituation heraus entsteht — ein Ortswechsel, ein neuer Mitbewohner, ein veränderter Finanzbedarf — neigen Beteiligte dazu, den formellen Rahmen als nachrangig zu betrachten. Genau das rächt sich. Ein vollständiger, von beiden Seiten unterschriebener Vertrag mit beigefügter Erlaubnis des Hauptvermieters ist kein bürokratischer Aufwand, sondern die Grundlage dafür, dass alle Beteiligten am Ende des Mietverhältnisses wissen, woran sie sind.