Ein gewerblicher Untermietvertrag in Österreich regelt die Weitervermietung einer Geschäftsfläche vom Hauptmieter an einen Untermieter. Wer als Mieter seine Räumlichkeiten ganz oder teilweise an ein anderes Unternehmen weitergibt — etwa weil Flächen ungenutzt bleiben oder ein Partnerbetrieb Raum benötigt — braucht diesen Vertrag, um das Verhältnis rechtssicher zu gestalten und Streitigkeiten vorzubeugen.
Legal basis: Mietrechtsgesetz (MRG) §§11–12; ABGB §§1090–1121
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Was ist ein gewerblicher Untermietvertrag?
Beim gewerblichen Untermietvertrag tritt ein Hauptmieter als Vermieter gegenüber einem Dritten auf, dem Untermieter. Rechtlich entsteht damit ein zweistufiges Mietverhältnis: zwischen dem Eigentümer (oder Generalvermieter) und dem Hauptmieter einerseits sowie zwischen dem Hauptmieter und dem Untermieter andererseits. Der Hauptmieter bleibt gegenüber dem Eigentümer vollumfänglich aus dem Hauptmietvertrag verpflichtet — Zahlungspflichten, Instandhaltungspflichten und sonstige Obliegenheiten treffen ihn weiterhin ungemindert.
Das österreichische Mietrecht kennt für Geschäftsräume eine besondere Gemengelage: Das Mietrechtsgesetz (MRG) findet auf viele Geschäftsraummieten entweder nur teilweise oder gar keine Anwendung; subsidiär gelten dann die allgemeinen Bestimmungen des ABGB §§ 1090–1121. Welche Regelungen im Einzelfall greifen, hängt vom Baujahr des Gebäudes, von der Art des Gebäudes und weiteren gesetzlichen Kriterien ab. Dieses Zusammenspiel zweier Rechtsquellen macht die Materie anspruchsvoll: Parteien, die sich ausschließlich auf ihre Alltagserfahrung mit Wohnraummiete verlassen, unterschätzen oft die Besonderheiten des Gewerbesektors. Unabhängig vom anwendbaren Regelwerk empfiehlt sich stets ein schriftlich ausgefertigter Vertrag, der die wesentlichen Punkte klar benennt und spätere Missverständnisse von vornherein ausschließt.
Das MRG § 11 regelt ausdrücklich die Untervermietung und die Bedingungen, unter denen der Hauptmieter berechtigt ist, weiterzuvermieten, sowie die Rechte des Vermieters, einer solchen Untervermietung zu widersprechen. Fehlt die Zustimmung des Hauptvermieters, drohen dem Hauptmieter erhebliche vertragliche Konsequenzen bis hin zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses.
Wann brauche ich diesen Vertrag?
Ein gewerblicher Untermietvertrag wird immer dann benötigt, wenn eine natürliche oder juristische Person als Hauptmieter eine Geschäftsfläche — oder Teile davon — entgeltlich an eine andere Partei überlässt. Typische Konstellationen sind:
- Teilnutzung: Ein Unternehmen nutzt nur einen Teil seiner angemieteten Fläche und möchte den Rest an ein anderes Unternehmen vergeben, um Kosten zu teilen.
- Temporäre Auslastung: Betriebe mit saisonalem Charakter, die außerhalb der Hochsaison Räume vorübergehend abgeben.
- Coworking-Modelle: Hauptmieter stellen Schreibtische, Büros oder Gemeinschaftsflächen anderen Gewerbetreibenden zur Verfügung.
- Betriebsübergabe im Wandel: Ein Unternehmen, das seinen Betrieb schrittweise an einen Nachfolger überträgt und die Geschäftsräume in einer Übergangsphase weitergibt.
Ohne schriftlichen Untermietvertrag sind die Rechte und Pflichten beider Seiten im Streitfall kaum eindeutig nachweisbar. Außerdem ist die Zustimmung des Hauptvermieters in der Regel Voraussetzung für eine erlaubte Untervermietung; dieser Punkt sollte immer zuerst geklärt werden.
Die zentralen Klauseln eines gewerblichen Untermietvertrags
Ein rechtssicherer gewerblicher Untermietvertrag in Österreich sollte folgende Regelungsbereiche abdecken:
Mietgegenstand: Eine genaue Beschreibung der Räumlichkeiten — Adresse, Lage im Gebäude, Quadratmeter, mitgemietete Neben- und Gemeinschaftsflächen sowie deren Zustand bei Übergabe. Eine beigefügte Skizze oder ein Grundriss schafft Klarheit und verhindert spätere Auseinandersetzungen über Flächenangaben.
Mietzins und Betriebskosten: Die vereinbarte Untermiete, die Fälligkeitstermine sowie die Regelung zur Betriebskostentragung. Häufig werden anteilige Betriebskosten weitergegeben; dann sollte der Vertrag die Berechnungsgrundlage ausdrücklich festlegen.
Vertragsdauer und Kündigung: Ob der Vertrag auf bestimmte oder unbestimmte Zeit geschlossen wird, ist klar zu benennen. Bei befristeten Verträgen sind Beginn und Ende festzuhalten. Gesetzliche Kündigungsfristen und -termine gelten ergänzend, sofern nichts anderes vereinbart ist.
Nutzungszweck: Der Vertrag sollte den erlaubten Geschäftszweck des Untermieters festschreiben. Jede Abweichung von diesem Zweck bedarf der Zustimmung des Hauptmieters und gegebenenfalls auch des Hauptvermieters.
Zustimmungsvorbehalt des Hauptvermieters: Gemäß MRG § 11 ist die Zustimmung des Hauptvermieters zur Untervermietung in vielen Fällen gesetzlich vorgeschrieben. Der Vertrag sollte eine Klausel enthalten, die bestätigt, dass diese Zustimmung eingeholt wurde oder noch einzuholen ist, bevor der Untermieter einzieht.
Zustand bei Rückgabe: Absprachen zum Zustand, in dem die Flächen bei Vertragsende zurückzugeben sind, ersparen Streit. Eventuelle Renovierungs- oder Wiederherstellungspflichten sind ausdrücklich zu benennen.
Kaution: Ob und in welcher Höhe eine Sicherheitsleistung zu erbringen ist, sollte vertraglich geregelt werden. Dies gibt dem Hauptmieter Schutz bei Zahlungsverzug oder Schäden durch den Untermieter.
Haftungsregelungen: Wer für welche Schäden, Mängel und Reparaturen verantwortlich ist, sollte klar abgegrenzt werden. Der Untermieter kann regelmäßig nur solche Rechte erlangen, die dem Hauptmieter aus dem Hauptmietvertrag zustehen. Treten während der Mietzeit Mängel auf, die das Gebäude insgesamt betreffen, muss der Hauptmieter gegenüber dem Eigentümer tätig werden; eine direkte Handhabe des Untermieters gegen den Eigentümer besteht in der Regel nicht.
Untervermietungsverbot im Hauptmietvertrag: Manche Hauptmietverträge schließen die Weitervermietung vollständig aus oder knüpfen sie an strenge Voraussetzungen. Wer solche Klauseln übersieht, handelt vertragswidrig. Schon vor Aufnahme von Verhandlungen mit einem potenziellen Untermieter lohnt daher ein Blick in den eigenen Hauptmietvertrag — und bei Unklarheiten das Gespräch mit dem Hauptvermieter.
So füllen Sie den Vertrag richtig aus
Ein strukturiertes Vorgehen erleichtert das Ausfüllen erheblich:
- Parteien eindeutig benennen: Namen, Adressen und — bei Unternehmen — Firmenbuchnummer und Vertretungsbefugnis vollständig eintragen. Wer für das Unternehmen unterschreibt, muss dazu berechtigt sein.
- Hauptmietvertrag prüfen: Vor Vertragsabschluss den Hauptmietvertrag sorgfältig lesen. Oft ist eine Untervermietung nur mit Zustimmung des Hauptvermieters oder unter bestimmten Bedingungen erlaubt. Liegt eine Klausel vor, die Untervermietung generell untersagt, muss zunächst Einigung mit dem Hauptvermieter erzielt werden.
- Mietgegenstand präzise beschreiben: Vage Formulierungen wie „ein Teil des Büros" führen zu Streit. Besser: genaue Raumbezeichnungen, Quadratmeterangaben und eine Liste mitgemieteter Einrichtungsgegenstände oder Ausstattungen.
- Zahlungsmodalitäten festlegen: Bankverbindung, Fälligkeitsdatum und die Konsequenzen bei Zahlungsverzug sind im Vertrag festzuhalten. Für den Hauptmieter ist besonders wichtig, dass Untermieteinnahmen und eigene Mietzinspflicht zeitlich aufeinander abgestimmt sind.
- Schriftform und Unterschriften: Der Vertrag sollte von beiden Parteien datiert und handschriftlich unterschrieben werden. Jede Partei erhält ein Original. Eine digitale Kopie empfiehlt sich zur Archivierung.
- Anlagen beifügen: Grundrisse, Protokoll zur Übergabe, Kopie der Hauptmietvertrags-Zustimmung des Hauptvermieters und — falls vorhanden — eine Inventarliste sollten als Anlagen Teil des Vertrags werden.
Den kostenlosen Mustervertrag finden Unternehmen unter Gewerblicher Untermietvertrag Österreich und können ihn direkt für ihren konkreten Fall anpassen.
Typische Fehler und wie man sie vermeidet
Fehlende Zustimmung des Hauptvermieters: Der häufigste und folgenreichste Fehler. MRG § 11 sieht klare Regeln vor, unter welchen Voraussetzungen der Hauptvermieter einer Untervermietung zustimmen muss oder darf. Wer ohne Zustimmung untervermietet und der Hauptmietvertrag ein solches Vorgehen nicht erlaubt, riskiert die Auflösung des eigenen Mietverhältnisses.
Unklare Flächenangaben: Wenn im Vertrag steht „ca. 80 Quadratmeter", aber die tatsächlich überlassene Fläche erheblich abweicht, entsteht Auseinandersetzungspotenzial. Eine exakte Beschreibung ist unerlässlich.
Untermiete höher als Hauptmiete: Das ABGB §§ 1090–1121 und die Regelungen des MRG setzen dem Hauptmieter Grenzen bei der Untermietkalkulation. Wer den Untermieter in einem Maß belastet, das als überhöht gilt, verstößt möglicherweise gegen zwingende gesetzliche Vorgaben. Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Rechtskundigen.
Kein schriftliches Übergabeprotokoll: Ohne dokumentierten Zustand der Räume bei Einzug des Untermieters ist es im Streitfall kaum möglich, Verschlechterungen dem Untermieter zuzurechnen. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos schützt beide Seiten.
Fehlende Regelung zur Auflösung: Was passiert, wenn das Hauptmietverhältnis endet — etwa weil der Hauptmieter kündigt oder gekündigt wird? Der Untermieter hat gegen den Eigentümer in der Regel keinen eigenständigen Anspruch auf Weiternutzung, sofern dies nicht ausdrücklich vereinbart wurde. Der Vertrag sollte diese Situation zumindest ansprechen.
Vernachlässigung von Betriebskosten und Nebenleistungen: Wer Strom, Wasser, Heizung und Reinigung nicht klar zuordnet, erlebt regelmäßig Überraschungen auf der Rechnung. Eine detaillierte Aufstellung, welche Kosten im Mietzins enthalten sind und welche separat abgerechnet werden, schafft Transparenz.
Keine Regelung zur baulichen Veränderung: Darf der Untermieter die Räume umgestalten, Einbauten vornehmen oder Schilder anbringen? Ohne entsprechende Klausel besteht Unsicherheit — und bei Rückgabe der Flächen potenziell erheblicher Wiederherstellungsaufwand.
Wer diese Punkte beachtet und den Vertrag sorgfältig auf den konkreten Einzelfall abstimmt, legt ein solides Fundament für ein störungsfreies gewerbliches Untermietverhältnis — zum Vorteil beider Seiten.
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