Property Inspection Report Sweden

A Property Inspection Report (Besiktningsprotokoll) in Sweden is a written document recording the condition of a residential dwelling at the time of move-in or move-out under Chapter 12, Section 24 of the Land Code (Jordabalken 1970:994). It is used by landlords and tenants to document the state of the property and protect against deposit disputes before the Rent Tribunal (Hyresnämnden).

Besiktningsprotokoll för bostad i Sverige behövs i ett brett spektrum av situationer inom hyresmarknaden och vid fastighetsöverlåtelser.

Vid inflyttning i hyreslägenhet. Innan hyresgästen tar emot nycklarna ska en inflyttningsbesiktning genomföras och dokumenteras. Protokollet undertecknas av båda parter och anger lägenhetens skick rum för rum med noteringar om befintliga skador, slitage och eventuella brister. Utan inflyttningsprotokoll är det svårt för hyresgästen att i efterhand visa att en skada redan fanns vid tillträdet.

Vid utflyttning och depositionsreglering. Vid hyresförhållandets upphörande genomförs en utflyttningsbesiktning som jämförs med inflyttningsprotokollet. Hyresnämnden och Allmänna reklamationsnämnden (ARN) baserar sina beslut på besiktningsprotokoll vid depositionstvister. Avdrag från depositionen får enligt 12 kap. 26 § jordabalken göras endast för dokumenterade skador utöver normalt slitage.

Vid andrahandsuthyrning och byte av hyresgäst. Varje gång lägenheten byter brukare ska ett besiktningsprotokoll upprättas för att tydligt avgränsa ansvar. Vid andrahandsuthyrning ska förstahandshyresgästen och andrahandshyresgästen gemensamt dokumentera lägenhetens skick för att undvika framtida tvist om skador.

Vid löpande underhållsbesiktning. Hyresvärdar med flera lägenheter genomför regelbundna besiktningar för att identifiera underhållsbehov och planera renoveringar. Protokollet dokumenterar behovet av åtgärder och fungerar som underlag för underhållsplaner och budgetering. Boverkets riktlinjer för fastighetsunderhåll rekommenderar systematisk dokumentation.

Vid överlåtelse av villa eller radhus. Besiktningsprotokoll används även vid köp och försäljning av småhus, där köparen har undersökningsplikt enligt jordabalken. En auktoriserad besiktningsman, certifierad av Besiktningsbranschen i Sverige, genomför en överlåtelsebesiktning och upprättar protokoll om byggnadstekniska brister och underhållsbehov.

Vid hyra av möblerad lägenhet. Vid uthyrning av möblerade lägenheter ska protokollet dokumentera inventarieförteckning med skick och eventuellt uppskattat värde för samtliga möbler, hushållsapparater, textilier och elektronik. Skador på inventarier dokumenteras separat och kan leda till avdrag från depositionen vid utflyttning.

Vid kommunala bostadsbolag och bostadsrättsuthyrning. Kommunala bostadsbolag som Stockholmshem och MKB Malmö genomför systematiska besiktningar vid varje hyresgästbyte. Vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt ska bostadsrättsinnehavaren säkerställa att ett besiktningsprotokoll upprättas för att skydda sin egna rätt gentemot bostadsrättsföreningen.

Ett rättsligt giltigt besiktningsprotokoll för bostad i Sverige innehåller följande element för att uppfylla bevisrättsliga krav och skydda bägge parters intressen vid depositionstvist.

Identifiering av parterna och lägenheten. Hyresvärdens och hyresgästens fullständiga namn, kontaktuppgifter och signaturer. Lägenhetens fullständiga adress, lägenhetsnummer enligt Lantmäteriets lägenhetsregister och fastighetsbeteckning i formatet KOMMUN NAMN-NR. Datum och tidpunkt för besiktningen samt typ av besiktning (inflyttning, utflyttning eller löpande).

Rum för rum-genomgång med skicksbedömning. Systematisk genomgång av varje rum i lägenheten: hall, kök, badrum, toalett, vardagsrum, sovrum och övriga utrymmen. För varje rum dokumenteras skick på golv, väggar, tak, fönster, dörrar och fast inredning med klassificering som Godkänt, Anmärkning eller Skada. Befintliga skador och slitage ska noteras med exakt beskrivning och plats.

Nyckelkvittens och tillbehör. Antal nycklar som överlämnas till hyresgästen ska noteras: ytterdörrsnycklar, brevlådenya, portkodsbricka, tvättstugebricka och eventuell garageöppnare. Vid utflyttningsbesiktning bekräftas att alla nycklar och tillbehör återlämnas i oförändrat skick.

Inventarieförteckning för möblerade lägenheter. Vid möblerade lägenheter ska alla inventarier förtecknas med skick och eventuellt värde: möbler, mattor, gardiner, vitvaror (spis, kylskåp, frys, diskmaskin, tvättmaskin), hushållsapparater (mikrovågsugn, kaffebryggare) och elektronik (TV, stereo). Skador på inventarier dokumenteras separat.

Fotografisk dokumentation. Besiktningsprotokollet bör kompletteras med fotografier tagna vid besiktningen med tidsstämpel och platsangivelse. Fotografier med hög upplösning av befintliga skador, slitage och brister stärker bevisvärdet avsevärt vid depositionstvist inför Hyresnämnden eller Allmänna reklamationsnämnden (ARN).

Kopior och underskrift. Protokollet ska upprättas i två likalydande exemplar, ett för hyresvärden och ett för hyresgästen. Båda parter ska underteckna protokollet omedelbart efter genomförd besiktning. Vid oenighet om skicket på en specifik del ska avvikande mening antecknas i protokollet. Elektronisk signatur enligt eIDAS-förordningen (EU) 910/2014 är giltig. Användare som laddar ner detta besiktningsprotokoll från forms-legal.com bör kombinera det med hyresavtalet för en komplett dokumentation av hyresförhållandet.

Anmärkningshantering och reparationsåtgärder. Befintliga brister som ska åtgärdas av hyresvärden ska noteras med ansvarig part och deadline för åtgärd. Uppföljning av reparationer ska dokumenteras separat och bifogas protokollet. Boverkets byggregler (BBR) specificerar minimikrav för bostäders tekniska standard som hyresvärden måste uppfylla.

Att genomföra en korrekt besiktning och upprätta besiktningsprotokoll för bostad i Sverige kräver systematik och tydlighet.

Steg 1 - Förbered besiktningen. Boka tid med hyresgästen i god tid, minst en vecka i förväg. Ta med besiktningsprotokollet utskrivet i två exemplar, kamera eller mobiltelefon för fotodokumentation, ficklampa för att inspektera mörka utrymmen, och penna. Föregående besiktningsprotokoll (vid utflyttningsbesiktning) ska tas med för jämförelse. Kontrollera att alla utrymmen är tillgängliga: kök, badrum, förråd, källare och eventuellt garage.

Steg 2 - Genomför rum för rum-besiktning systematiskt. Gå igenom lägenheten rum för rum, börja med hallen och avsluta med balkong och förråd. För varje rum: inspektera golv (parkettgolv, klinker, linoleum, matta) med fokus på repor, hål och fläckar; inspektera väggar och tak (tapeter, målade ytor, puts) med fokus på hål, sprickor, fläckar och blöta ytor; inspektera fönster och fönsterbågar med fokus på sprickor i glas, fungerande lås och tätningslister; inspektera dörrar och dörrkarmar med fokus på dörrstängning, lås och eventuella skador; inspektera fast inredning som garderober, köksskåp och badrumsskåp.

Steg 3 - Dokumentera skador och anmärkningar. För varje skada eller anmärkning: ange rum och exakt plats (exempelvis "köksväggen vid fönstret"), beskriv skadan tydligt (exempelvis "hål i gipsskiva ca 3 cm"), klassificera som normalt slitage eller skada, och ta ett foto med tidsstämpel. Undvik subjektiva bedömningar och håll beskrivningarna faktabaserade.

Steg 4 - Kontrollera installationer och utrustning. Testa att vattenarmaturer i kök och badrum fungerar och inte läcker. Testa att spis, ugn och köksfläkt fungerar. Kontrollera att kylskåp och frys fungerar och att temperaturen är korrekt. Testa att tvättmaskin eller diskmaskin fungerar om sådan finns. Kontrollera att element och termostater fungerar. Testa att eluttag, strömbrytare och belysning fungerar. Kontrollera att brandvarnare fungerar och är rätt placerade enligt MSB:s riktlinjer.

Steg 5 - Notera nycklar och tillbehör. Räkna och anteckna antal nycklar som överlämnas: ytterdörrsnycklar, brevlådenya, portkodsbricka, och eventuellt garagekontroll eller tvättstugekort. Hyresgästen kvitterar mottagandet av nycklarna i protokollet.

Steg 6 - Underteckna och distribuera protokollet. Båda parter läser igenom protokollet och bekräftar riktigheten av noteringarna. Vid oenighet om en specifik punkt ska avvikande mening antecknas och undertecknas. Upprättas i två likalydande exemplar med originalunderskrifter, ett för vardera parten. Foton bifogas protokollet digitalt eller som utskrifter. Spara protokollet i minst sju år enligt bokföringslagen (1999:1078).

Besiktningsprotokoll för bostad i Sverige är underkastat ett rättsligt ramverk som säkerställer dokumentationens bevisvärde och skyddar parternas rättigheter vid depositionstvist.

Hyresgästens vårdplikt och skadeståndsansvar. Enligt 12 kap. 24 § jordabalken ansvarar hyresgästen för skador som uppkommit genom oaktsamhet av hyresgästen, husfolk eller besökare. Normalt slitage är undantaget och kan inte belastas hyresgästen. Besiktningsprotokollet är det centrala bevismedlet vid tvist om vad som är skada respektive normalt slitage.

Depositionsreglering enligt jordabalken. Depositionen ska återbetalas efter slutbesiktning enligt 12 kap. 26 § jordabalken med avdrag endast för obetald hyra och dokumenterade skador utöver normalt slitage. Hyresnämnden och Allmänna reklamationsnämnden (ARN) kräver dokumenterade bevis för avdrag; utan besiktningsprotokoll och fotografier är det svårt att styrka avdragen.

Hyresnämndens och ARN:s bevisvärdering. Vid depositionstvist bedömer Hyresnämnden och ARN bevisningen, inklusive besiktningsprotokoll, fotografier och vittnesuppgifter. Undertecknade besiktningsprotokoll från både inflyttning och utflyttning har högt bevisvärde. Avsaknad av inflyttningsprotokoll kan innebära att bevisbördan för att en skada uppstod under hyresförhållandet faller på hyresvärden.

Boverkets byggregler och teknisk standard. Bostäder ska uppfylla Boverkets byggregler (BBR) avseende brandsäkerhet, ventilation, fukt och energiprestanda enligt plan- och bygglagen (2010:900). Brister som strider mot BBR är hyresvärdens ansvar att åtgärda. Hyresgästen ska informera hyresvärden skriftligen om brister enligt 12 kap. 10 § jordabalken; underlåtenhet kan påverka hyresgästens rätt till hyresnedsättning.

Dataskydd och GDPR. Behandling av personuppgifter i besiktningsprotokollet regleras av dataskyddsförordningen (EU) 2016/679 (GDPR). Hyresvärden ska behandla personuppgifter med ändamålsbegränsning och lagringstid begränsad till sju år efter hyresförhållandets upphörande. Hyresgästen har rätt att begära rättelse och radering av felaktiga uppgifter.

Överlåtelsebesiktning och undersökningsplikt. Vid köp och försäljning av fastighet har köparen en undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § jordabalken. En professionell överlåtelsebesiktning utförd av certifierad besiktningsman reducerar risken för framtida dolda fel-krav. SBR Byggingenjörerna och Besiktningsbranschen i Sverige utfärdar certifieringar för besiktningsmän.

Vid genomförande av besiktningar och upprättande av besiktningsprotokoll för bostad i Sverige förekommer återkommande fel som minskar protokollets bevisvärde.

Fel 1 - Utelämnande av inflyttningsbesiktning. Att inte genomföra och dokumentera inflyttningsbesiktningen är det vanligaste och mest kostsamma misstaget. Utan inflyttningsprotokoll kan varken hyresvärd eller hyresgäst bevisa lägenhetens skick vid tillträdet, vilket försvårar bedömningen vid utflyttning och depositionstvist. Hyresnämnden och ARN tar inflyttningsprotokoll som viktig bevisning.

Fel 2 - Vaga eller subjektiva skicksbeskrivningar. Att använda otydliga beskrivningar som "slitet", "normalt" eller "bra skick" utan specificering av exakt skada, plats och storlek minskar protokollets bevisvärde. Använd faktabaserade och specifika beskrivningar, exempelvis "repor på parkettgolvet i vardagsrummet, tre stycken ca 10 cm vardera, vid söderväggen".

Fel 3 - Avsaknad av fotografisk dokumentation. Besiktningsprotokoll utan foton har lägre bevisvärde vid depositionstvist. Fotografier med tidsstämpel och platsangivelse är ett effektivt komplement till det skriftliga protokollet. Moderna mobiltelefoner med GPS-funktion och automatisk tidsstämpel underlättar fotodokumentationen.

Fel 4 - Protokollet undertecknas inte av båda parter. Att inte säkerställa att båda parter undertecknar protokollet direkt vid besiktningen minskar dess bevisvärde. Vid oenighet om en specifik punkt ska avvikande mening antecknas och undertecknas. Ett ensidigt undertecknat protokoll kan ifrågasättas av den part som inte undertecknat.

Fel 5 - Felaktig bedömning av normalt slitage. Att belasta hyresgästen för normalt slitage som parkettgolvs ytliga repor, blekning av tapeter och slitage på handtag och dörrbeslag strider mot 12 kap. 26 § jordabalken och kan leda till att avdraget underkänns av Hyresnämnden. Konsultation med Hyresgästföreningens riktlinjer och Boverkets normalt slitage-kriterier rekommenderas.

Fel 6 - Förbisedda installationer och teknisk utrustning. Att inte testa och dokumentera funktion hos vitvaror, kranarmatur, element, brandvarnare och elinstallationer innebär en risk för framtida tvist om ursprungliga brister. Systematisk genomgång av alla installationer med funktion noterad i protokollet undviker denna typ av tvist.

Fel 7 - Protokollet förvaras slarvigt eller försvinner. Att inte spara och arkivera besiktningsprotokollet i original kan göra det omöjligt att använda det som bevisning vid depositionstvist. Spara alltid original och digitala kopior i minst sju år efter hyresförhållandets upphörande enligt bokföringslagen (1999:1078).